【文章內容簡介】 創(chuàng)意和發(fā)布能力較強的經開發(fā)商認可的廣告公司保持聯(lián)系，進行概念方面的有效溝通。與有組織能力的曾舉辦過各種營銷活動的專業(yè)公司進行有效溝通（也可以與廣告公司合二為一）。由于本樓盤規(guī)模較小，廣告?zhèn)鬟f的長期作用將以成本較低的路牌廣告和導向路牌廣告，針對客戶習慣的報紙dm插頁和千人成本較低的廣播電臺—北京交通臺為主，在推廣的各階段附以高檔直投雜志。在報刊廣告的投放上，應適當集中廣告投放資金，廣告媒體不宜太多、時間不宜過長。圍繞“健康運動”為主題推廣活動應貫穿于銷售過程始末。項目專案組應在每期廣告推出后，及時在銷售現(xiàn)場進行銷售的數(shù)據(jù)統(tǒng)計、整理分析，以了解客戶的需要和客戶關注的內容，了解各種促銷手段的成效性，便于銷售調整，必要時進行項目拾遺或產品的重新包裝。銷售進程的調整計劃完成銷售總額的50~60%。當然，這還需要根據(jù)市場競爭的改變隨時調整。為加強淡銷階段的銷售進程，完成銷售目標，我們建議：制定階段內定房的優(yōu)惠措施適當加大報刊廣告的投放力度；為保證均衡出貨，調節(jié)供求，制造搶購氣氛，提高銷售速度，把握銷售控制，執(zhí)行分批限量銷售是非常關鍵的；在本案的銷售過程中我們會自始至終執(zhí)行本套推廣組合策略，整合資源完成銷售目標。四、銷售現(xiàn)場管理 銷售現(xiàn)場實行銷售經理負責制 售樓處位置選擇建議在南側加油站位置搭建臨時售樓處，售樓處裝修要與產品定位風格相一致，色彩要有沖擊力，最好能有1~2套樣板間，樣板間裝修要體現(xiàn)高檔、尊貴、現(xiàn)代、細膩的風格；總之，售樓處一定要有品位，它是產品品位、開發(fā)商品位的縮影，正如古語所云：“窺一斑而是全豹”。工地包裝要與產品定位相吻合各種銷售工具要實行統(tǒng)一設計與制作，確保按時、保質、保量完成附：建議合作方式一、獨家代理，%為基本標準。二、代理期限可根據(jù)開發(fā)銷售進程確定。三、具體事項將在合同中詳細約定。房地產項目建議書篇四xxx市作為寧夏新興的旅游城市，隨著旅游經濟的快速崛起，帶動了相關產業(yè)的發(fā)展，中衛(wèi)的城市建設也步入了發(fā)展的快車道，為中衛(wèi)的房地產市場提供了廣闊的發(fā)展空間。寧夏懿鑫煤業(yè)作為從中衛(wèi)走出去的企業(yè)，為了回報家鄉(xiāng)的關心與厚愛，積極投身到xxx市的城市建設中，就懿鑫煤業(yè)取得開發(fā)權的土地，我們提出如下開發(fā)建議：一、屬性描述(一)地段屬性：本宗土地為原xxx市一中校址，地處xxx市鼓樓東街，在xxx市最繁華的鼓樓東北拐角逸興大酒店的東邊，南臨鼓樓東街，臨街地界長度約50米，其它三面均未直接臨街。南、北、西臨街建筑均為近年來新開發(fā)的二層以上商業(yè)用房，導致本宗土地均無法直接臨街，并無法拆遷。東邊有一條南北貫通的小街巷，臨本宗土地街巷邊有土木結構民房30多間和一幢二層磚混結構的村級辦公樓，可拆遷。北面留有一約6米寬的大門，通xxx市步行街。(二)周邊業(yè)態(tài)：四周商業(yè)氛圍濃厚，主要以經營日用百貨為主。比較高檔的有開盛商場、新華百貨中衛(wèi)店，有2個中小規(guī)模的輕工業(yè)品市場和1個農副產品市場，2個中型商場，環(huán)衛(wèi)在鼓樓北、西、南三面。其它為分散經營的商戶，以百貨、餐飲等行業(yè)為主。在其周邊正在興建的有鼓樓南街的世紀朝陽購物廣場。女人街，建筑面積約為2萬平方米。主要以日用百貨類為主，業(yè)態(tài)重疊。(三)圍繞鼓樓，已形成xxx市傳統(tǒng)的購物休閑中心。本宗土地處于該中心，作為商業(yè)用地開發(fā)，價值更大。二、項目建議(一)定位建議：商業(yè)樓盤，與周邊業(yè)態(tài)形成呼應勢態(tài)。品牌入住定位：能夠邀請寧夏新華百貨入住，復制一個新華百貨銀川東方紅店到xxx市，帶動本樓盤的銷售。原新華百貨中衛(wèi)店規(guī)模太小。小商品及輕工業(yè)品市場：原xxx市該市場比較分散，而且經營規(guī)模小，檔次低，而小商品及輕工業(yè)品市場需求穩(wěn)定，適合于建設在城市中心，迎合市民的消費習慣，前景看好。餐飲文化美食休閑廣場，發(fā)展前景看好，但近幾年經營困難大，而且物業(yè)管理和招商難度大。(二)其它定位：高檔高層住宅，市場前景好、潛力大。但是，可開發(fā)建設面積小，市場價格偏低，投資成本大，開發(fā)利潤低。(三)開發(fā)建議：沿鼓樓東街8套營業(yè)房采取置換的形式納入開發(fā)范圍。東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規(guī)劃內，必須拆遷。北邊原有的大門拆高拆寬。東北角的6層多媒體教學樓可以保留，采取招商或轉讓的形式，減少開發(fā)成本。(四)規(guī)劃建議：沿東邊南北向的街巷東邊的民房、村部辦公樓，原商業(yè)局的住宅、商場等建筑必須納入規(guī)劃內。沿原校門東邊的8套二層營業(yè)房必須納入規(guī)劃內。整體可以考慮規(guī)劃為十字型內置式商業(yè)街。盡可能協(xié)調規(guī)劃部門，多批規(guī)劃建設面積，降低開發(fā)成本。三、其它建議就本宗土地，進行整體轉讓，賺取一定的土地差價，退出本宗土地的開發(fā)，另選開發(fā)項目，介入開發(fā)。房地產項目建議書篇五市場仍會按照此規(guī)律發(fā)展，房屋總價款的進一步下調不可避免；換言之，市場房屋的整體性價比會越來越好。第二章：產品研究及分析專家普遍認為，北京的房地產市場已逐步走出了概念競爭的怪圈，伴隨著市場成熟的腳步，已經步入了產品競爭時代。產品的優(yōu)劣直接影響銷售的最終結果。一、產品優(yōu)劣勢分析本案位于朝陽區(qū)工體東路8號、10號院，地處東二環(huán)與東三環(huán)之間、平安大街延長線與朝外大街之內，；項目地塊西隔工體東路為工人體育場游泳館，東隔東大橋斜街為三里屯普通居民住宅區(qū)，南臨北空干休所，北鄰北京警備司令部武警辦公大樓。，屬典型的“插空”項目；，建筑密度31%。從建筑形式上屬于圍合型高板和塔連板形式，規(guī)劃方案難度較大。針對本地塊周邊的市政設施、交通道路狀況、配套設施等諸多因素綜合考慮，對該規(guī)劃項目作如下分析：項目優(yōu)勢分析（1）、地處東二、三環(huán)之間，是公認的的高地價區(qū)位，土地使用權的獲取來之不易，絕對區(qū)位上乘。（2）、位于三大商務、商業(yè)核心及使館區(qū)的邊緣，商業(yè)氣氛濃厚，同時可分流四大核心區(qū)域的客戶，區(qū)域內目標客戶大多具有一定的經濟基礎和相應的消費能力。（3）、緊鄰工人體育場館和富國海底世界兩個具有代表性的消費場所；綜合考慮，有一定的投資空間，經概念提升、整體包裝策劃后，除純居住功能外存有一定的投資租賃市場。（4）、所處區(qū)域市政道路狀況良好、周邊配套設施齊全，特別是商業(yè)配套、健身、餐飲、娛樂場所多，并且整體區(qū)域內遠景規(guī)劃較好，對客戶心理影響會較大。項目劣勢（1）、相對區(qū)位一般，東離國貿商圈，西距朝外商業(yè)大街都有一定距離，屬于“都沿邊，卻又不全是”邊緣地帶，商務氣氛不濃。（2）、四鄰小環(huán)境較差，處于北京舊有居民區(qū)的包圍之中，紛亂嘈雜，居民素質不高，文化氣息不夠理想，對業(yè)主的日后生活會有一定的影響，不適宜建高尚純居住區(qū)。（3）、項目規(guī)劃方案受地塊形狀、四至狀況制約嚴重，人口密度大、建筑密度大、容積率較高、樓體布局難度大，狹小的中央庭院也不利于園林景觀環(huán)境規(guī)劃設計，會給銷售帶來較大壓力，特別是進入后期銷售階段隨著工程形象的拔高，視覺效果會越來越差。（4）、項目地處朝外及平安大街延長線之間，交通狀況在上下班高峰期擁堵嚴重，若遇工體有大型演出、比賽，則更加不理想。（6）、區(qū)域內可替代產品較多，與區(qū)域內各競爭項目相比，本案建筑規(guī)模、工期及入住時間存在較大劣勢，地下車位數(shù)量也不足，客戶容易被分流。二、規(guī)劃研究及產品定位通過產品優(yōu)劣勢分析可以得出如下結論：該地塊既有先天的不足也有鮮明的優(yōu)勢，不菲的地價決定了它只能做中高檔產品，為了挖出其潛質來我們必須對項目的產品定位進行細分，而只有對目標客戶的需求做細致研究，才能有針對性地做產品細分。產品規(guī)劃研究從本宗地地塊形狀來看呈楔形，不十分規(guī)則，屬東西向長、南北向短的不好利用地塊，體現(xiàn)在規(guī)劃上就是東西向房屋必然多于南北向房屋；加上地塊北側為北京警備司令部辦公用房，直接導致地塊南側的使用受到限制；再加上地塊整體為近方形，只有做出圍合才能提高土地利用率，這就不可避免地出現(xiàn)多處拐角結合部的“死角”房屋；這些在規(guī)劃上不可逾越的障礙直接影響到銷售價格的提升及銷售利潤的實現(xiàn)。很難想象出，這里能夠規(guī)劃成純居住高尚品質社區(qū)，恐怕也難塑造成高尚的辦公環(huán)境。假如僅從本項目目前的戶型面積設計及所處區(qū)域地段來看似乎有這種可能，但辦公商住的必要條件是便捷的交通和足夠的停車位，而這兩點又恰恰是為本項目不可逾越的障礙；另外，向西的朝外大街，向東的三環(huán)沿線及國貿商圈可供選擇的純辦公樓較多，因此作為純辦公用房也不太現(xiàn)實。目標客戶研究（1）、因故不能或不愿離開該區(qū)域的成功人士，追求一定的舒適生活，向往擁有朝向好、面積適中偏大的戶型。（2）、向往便利的運動、健康，追求時尚，工作單位十分接近的年輕的準成功人士（包括一些運動員）。（3）、中小規(guī)模個體經貿公司，業(yè)務便利，商住兩用的需求者。（4）、看準獨特的位置、商機和產品的個性，用于投資的成功人士。理由是：（1）、規(guī)劃方案可以做到一定數(shù)量的好朝向較舒適性的房子。（2）、工體、海底世界對一些年輕、追求健康、快樂生活一族有無窮的魅力，有一些運動員希望就近有一處住所，有一些富裕的鐵桿國安球迷希望在工體旁邊有一處不大的“第二居所”。（3）、本塊宗地處于周邊三大商業(yè)、商務核心邊緣的市中心地帶，可滿足一些中小個體經營者居家辦（4）、本塊宗地位于第一、第三使館區(qū)和幾大商務、商業(yè)區(qū)的邊緣，只要戶型面積合理，便具有一定的投資概念。（5）、居家辦公和投資型客戶對戶型朝向的要求并不十分敏感，可以解決本項目東西向房屋過多的劣勢，推出板式辦公樓的優(yōu)勢。項目定位商住兩用+投資概念建筑規(guī)劃的調整（1）、保留正向大面積的居住功能為主的偏大套型設計。（2）、把兩個樓座的銜接處設計成投資或商業(yè)用房戶型，面積不宜大，拐角可適當進行功能修改。（3）、建議將樓體結構確定為框架結構，以增加室內外空間的可變性，從而增加部分房間的開間程度。（4）、裝修標準選用菜單式精裝修方式。（5）、在立面的表現(xiàn)上應與東部城市的整體相和諧并有適當突出、夸張的表現(xiàn)，既要有現(xiàn)代感，又與投資人心態(tài)相吻合，色彩選用上應冷暖色對比較為明顯，在二者間又要有適當?shù)倪^渡。（6）、在陽臺和窗體的表現(xiàn)上，應從整體上考慮細節(jié)，局部采用變化，力求新穎、實用，使客戶從效果圖上就有一種是成功人士居住地方的感覺；另外，在充分控制成本的前提下，盡量注重新材料、新工藝的運用，盡量避免市場上產品相似化、趨同化的弊病，尋求獨到將是我產品設計的第一原則。第三章：項目營銷總體戰(zhàn)略構想營銷，從本質上講，是產品個性化的最大張揚。實踐證明，抓住產品獨有的特征，進行最強有力的差異性宣傳，是實現(xiàn)銷售利潤最大化的根本法寶。該項目獨有的特征是：緊鄰在北京人心目中無可替代的國安主場——工人體育場，這是一個市中心的、大型的、綜合型的、有著特殊定義的集體育運動、休閑娛樂、大型演出于一體的場館；此外，還有一個綜合性的室內工人體育館。緊鄰生活在北京這樣一個內陸城市中的年輕父母及兒童心目中的第一個海洋生活縮影的水晶宮——富國海底世界。這兩個所在是全北京崇尚健康生活，維護京城尊嚴的成年人和渴望大海、渴望自由的少年兒童的心靈圣殿。緊緊抓住這一其他項目所不及的差異性特征，喊出“運動就在家門口，健康生活每一天”的響亮口號，進行主題概念的演繹升華，提出“泛會所”的概念：“成人會所在工體，兒童會所在海底”，把“足球運動與國安主場”的熱點以軟性文章、各種出其不意又合情合理的推廣活動結合起來進行操作，擴大項目的影響度和美譽度；通過金牌的物業(yè)管理服務，把健康居住和家居辦公、投資理財有機結合在一起，定能取得最快速的、最有效的市場轟動效應。不足400套住房在1000多萬人的關注下消化掉應該不成其為太大的問題?？傊斑\動健康”是該項目唯一可以在最短時間內形成影響力的著眼點和發(fā)力點，也是最容易演繹的時代話題。產品的風格應是內部使用功能的便利實惠和外部形象的現(xiàn)代相統(tǒng)一。房地產項目建議書篇六為落實《xx城市整體規(guī)劃》加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設，推進城鄉(xiāng)結合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進程，促進城市生態(tài)環(huán)境改善和經濟社會可持續(xù)發(fā)展。xx市政府先后頒發(fā)了關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見》關于加快本市綠化房地產開發(fā)項目建議書的內容隔離地區(qū)建設暫行辦法》關于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”原則。隨著xx市“xx河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，xx河流域開發(fā)建設將新的投資熱點和經濟增長點區(qū)后xx位于xx河流域，商機無限。由xxx房地產開發(fā)有限公司在xx市xx區(qū)后xx鎮(zhèn)開發(fā)建設低密度項目（以下簡稱“該項目”）。1宗地簡介宗地位于xx區(qū)后xx鎮(zhèn)xx村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機場聯(lián)絡線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯(lián)絡線，東臨后xx玉馬教練場，西南側為后xx鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。2項目概況宗地由后xx政府與xxx經濟開發(fā)公司于19xx年簽訂合作協(xié)議，歷經十年，xxx公司于19xx年取得xx政府核發(fā)的國有土地使用證。20xx年10月13日，xx公司與xxx房地產開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉讓協(xié)議。后由xx公司對其175畝地進行土地變性，計委立項和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。因多方面原房地產開發(fā)項目建議書的內容因后xx鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。3合作方式由我方出面與xx公司簽訂協(xié)議，該公司負責解除與xx公司的合作合同，與后xx鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費用為1350萬元（含200萬元付政府定金）由我方與后xx鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。房地產公司管理建議第一條公司為形成自己的核心競爭力，倡導參與管理，不斷創(chuàng)新，并激勵員工就其平時工作經驗或研究心得，對公司業(yè)務、管理及技術，提供建設性的改善意見，藉以提高經營績效，特訂定本辦法。第二條公司各級員工對本公司的經營，不論在技術上或管理上，如有改進或興革意見，均可將擬建議事項內容詳予填列，報相關職能部門。第三條建議書內應列的主要項目如下：（一）建議事由：簡要說明建議改進的