【文章內(nèi)容簡介】 2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。收益法不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益247。收益還原利率。剩余法房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。常用于房屋或土地的單項估價。假設(shè)開發(fā)法對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法?；鶞?zhǔn)地價法針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，最后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。路線價法土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。五、房地產(chǎn)估價方法運用中應(yīng)注意的問題（一）評估方法的選擇在選擇評估方法時，主要依據(jù)如下兩方面情況:各種估價方法的適用范圍。估價對象的特征及其評估目的和評估前提等。（二）運用估價方法進(jìn)行價格試算的注意事項依據(jù)某種方法直接計算出來的估價結(jié)果，還不足以令人信服，因此，在估價作業(yè)上一般不作為最終估價結(jié)果。這種價格，稱為試算價格。（三）調(diào)整試算價格的注意事項 運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的，即使是運用同一估價方法，因所依據(jù)的資料不同，也會得出不同的計算結(jié)果。因此，必須對試算價格進(jìn)行綜合分析并予以調(diào)整，使之不致產(chǎn)生重大的差誤。試算價格之間所存在的差異，可能是因為所用的估價方法不同，也可能是因為所依據(jù)的資料不同。因此，調(diào)整試算價格主要應(yīng)考慮如下兩方面：資料的可信程度。要使估價結(jié)果能得到社會承認(rèn)，所依據(jù)的資料不僅要全面，而且必須準(zhǔn)確。因此，在調(diào)整試算價格時，首先應(yīng)當(dāng)對估算過程所依據(jù)的資料進(jìn)行檢查。檢查時，不僅要分析資料的真實性，還要進(jìn)一步分析資料的選擇及運用是否恰當(dāng)，有關(guān)房地產(chǎn)價格形成與運動的各項法則對該估價活動的應(yīng)用是否恰當(dāng)，價格影響因素的分析以及吃域因素和個別因素分析是否恰當(dāng)?shù)取９纼r對象的種類。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的，則還應(yīng)檢查該資料是否與對象房地產(chǎn)的種類及委托估價的目的相符合。對此，一般將估價對象劃分為自用房地產(chǎn)和收益房地產(chǎn)兩類來予以分析。（四）各種方法常見的改錯項目市場比較法：交易情況修正對于交易情況非正常負(fù)擔(dān)的修正交易日期修正中關(guān)于定基價格指數(shù)，環(huán)比價格指數(shù)，逐漸遞增或遞減（等比），期內(nèi)平均上升或下降（等差）的修正區(qū)域因素和個別因素修正中的間接比較修正和用加權(quán)平均法綜合可比實例的得分問題地產(chǎn)估價理論比較物與參照物互相顛倒的問題。收益法：租約期內(nèi)與租約期外年客觀收益的計算問題。利息不能作為管理費和稅金的計算基礎(chǔ)之一的問題。收益年限確定錯誤的公式。漏算了營業(yè)稅及其附加的問題。沒有考慮出租率或公共流通比的問題。成本法：沒有選擇估價時點的正常成本（如：重置價）的問題。耐用年限確定錯誤的問題。計息期確定錯誤的問題。沒有將各成本項目統(tǒng)一到相同的年限內(nèi)的問題。對有償出讓土地的評估，當(dāng)估價對象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結(jié)果進(jìn)行年限修正的問題。利息的計費基礎(chǔ)多少項目的問題。如：銷售稅費不能計算利息。銷售稅費的計算基礎(chǔ)錯誤的問題。基準(zhǔn)地價修正法動態(tài)方式不存在投資利息。假設(shè)開發(fā)法：（1）沒有確定最佳的開發(fā)利用方式最佳開發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為最佳的開發(fā)利用方式。（2）沒有計算待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤（3）把利息和稅金也作為計算利潤的基礎(chǔ)（4）貼現(xiàn)期確定錯誤（5）當(dāng)利息率和貼現(xiàn)率一致時，還計算了利息。（6）未來樓價的確定完全依據(jù)市場比較法，沒有結(jié)合長期趨勢法。（7）遺漏了買方購買待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費。（8）貼現(xiàn)期確定錯誤的問題。（9）管理費、銷售稅費及利潤的計算基礎(chǔ)錯誤的問題。六、我的房地產(chǎn)估價報告的介紹估計對象：估價對象為河南省周口市商水縣的法姬娜歐洲城2號樓401室房地產(chǎn)，房屋建筑面積為123平方米，三室兩廳兩衛(wèi)，框架結(jié)構(gòu)，南北朝向，簡單裝修，個人完全產(chǎn)權(quán)；估價目的：運用自己所學(xué)的知識，并檢驗自己對所學(xué)知識的掌握情況；估價時點為2013年6月3日；價值類型為估價對象的公開市場價值。選用市場比較法進(jìn)行了分析和測算，確定該估價對象在估價時點的公開市場價值為：306166元，單價：。估價步驟：1．選擇可比案例根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近區(qū)域的三個住宅交易案例，分別為：法姬娜歐洲城、融輝城、南陽國際公館進(jìn)行比較；2．比較因素的選擇，根據(jù)可比案例與估價對象實際狀況，選用影響房地產(chǎn)價格的比較因素，主要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個別因素；3．比較因素修正，將可比案例與估價對象進(jìn)行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等方面進(jìn)行系數(shù)修正，得出估價對象的比準(zhǔn)價格。選用收益法其為計算公式：v=a* [11/(1+y)^n] /y，資本化率依據(jù)安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定,安全利率采用銀行存款利率3% ,風(fēng)險、管理等補(bǔ)償按5%，房屋出租總費用：管理費+年維修費+年保險費+年稅金+年折舊費年房地總費用=（元），（元），最后得出v=（元）選用成本法本例是僅對建筑物進(jìn)行估價，其計算公式為積算價格＝建筑物重置價格建筑物累積折舊，本估價報告中的估價對象是框架結(jié)構(gòu)，建筑物的重置價格為800元/平方米，故此估價對象的重置造價為800*123=98400（元）。以上就是對房地產(chǎn)估價概述的心得和體會，非常感謝老師對我們的細(xì)心教導(dǎo)。房地產(chǎn)估價報告心得體會篇四房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室委托方：吳錫仁估價方：估價人員：估價作業(yè)日期：2010年10月14日至2010年10月14日估價報告編號：１目 錄一、致委托方函二、估價師聲明三、估價的假設(shè)和限制條件四、估價結(jié)果報告五、附件２致 委 托 方 函吳錫仁：受您委托，我們秉承獨立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)（）的市場價值進(jìn)行了評估測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。此致隨函附奉評估報告濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司二0一0年十月十四日３估 價 師 聲 明我們鄭重聲明： 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘并作了記錄。沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。7 委托方對其所提供資料的真實性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。使用本報告，請注意估價的假設(shè)和限制條件及報告說明。估價師簽名４估價的假設(shè)和限制條件委托估價方對其所提供的申報資料及相關(guān)資料、各種數(shù)據(jù)的真實性和可靠性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。若由于委托估價方提供虛假的情況和資料致使房地產(chǎn)估價結(jié)果失實，委托估價方應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。本估價報告中所采用計算的土地使用權(quán)面積、房屋建筑面積是依據(jù)委托方所提供的資料中所顯示的，其真實性準(zhǔn)確性由委托方負(fù)責(zé)。任何有關(guān)估價對象的運作方式，程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律。法規(guī)、文件、政策等，特別是符合建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門所頒布的法律、法規(guī)、文件、政策等。在估價時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。本報告所估價的房地產(chǎn)抵押價值，是在估價時點時的正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，在正常的市場價格的基礎(chǔ)上的估價價格。但由于房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的時間的延續(xù)性，本報告