【文章內(nèi)容簡介】 次看到人員離開園區(qū)，保安人員未查驗有關(guān)通行證。 （ 5） 公司未按投標(biāo)書約定，安放沙桶等滅火器材。 （ 6） 公司領(lǐng)班和監(jiān)控室保安均有《固定消防設(shè)施操作證》。 2020 年，管理區(qū)域內(nèi)未發(fā)生責(zé)任火災(zāi)，達(dá)到合同中的承諾要求。但根據(jù)投訴記錄， 2020 年 11 月，浦江公司發(fā)生財物失竊事件，雖已采取開除嫌疑人，但公司負(fù)有一定監(jiān)管責(zé)任，未能達(dá)到合同約定的 責(zé)任治安事件發(fā)生率 為 0 的指標(biāo)。目前，物業(yè)公司已 經(jīng)采取措施，制訂了服務(wù)人員無犯罪調(diào)查規(guī)定。 目前管委會大樓機(jī)動車停車未設(shè)專職管理員，在檢查中發(fā)現(xiàn)有保安人員 ，據(jù) 安保主管 助理說，為大樓監(jiān)控崗 來進(jìn)行 協(xié)助。此做法不妥， 按規(guī)定 監(jiān)控崗應(yīng) 24 小時監(jiān)守崗位。 （三） 公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù) 管委會大樓 2020 年 1 月至 2020 年 12 月保潔服務(wù)分包方為上海至誠 環(huán)境服務(wù)有限公司 ， 2020 年 1 月起，分包方改為上海榮滔保潔有限公司。園區(qū)和海關(guān)大樓 2020 年1 月至 2020 年 12 月保潔服務(wù)分包方為上海榮滔保潔有限公司。 查到目前保潔服務(wù)人員 24 人，管委會大樓 7 人，海關(guān) 12 人，園區(qū)道路 5 人。查到所有保潔員工的日工作流程，保潔范圍包括了合同規(guī)定的管委會大樓、海關(guān)大樓和園區(qū)。保潔區(qū)域，其中公共區(qū)域，例如通道、洗手間、樓梯等公共區(qū)域 24 小時保潔次數(shù)均 ≥4 次，每天對管委會大樓的水景進(jìn)行清潔維護(hù)，符合合同要求。公司制訂了保潔標(biāo)準(zhǔn)和檢查制度，形成了保潔工作質(zhì)量百分考核制度。查到保潔質(zhì)量檢查表，匯總每月結(jié)果的 保潔檢查合格率 達(dá)到合同約定的 ≥98%。 查到《垃圾清運服務(wù)質(zhì)量記錄表》。每天清運 2 次，垃圾清運時間、車號、清運狀況均有記錄。 查到《消殺滅鼠服務(wù)質(zhì)量記錄表》。 12 月，每周 1 次。 3 至 11 月，每周 2次。均有檢查記錄。并填寫《除害、預(yù)防消毒發(fā)作反饋表》。 物業(yè)公司按投標(biāo)書要求，每年 4 次對管委會大樓、 海關(guān)大樓、餐廳 進(jìn)行外墻清 9 洗。分包服務(wù)方為上海寬博保潔有限公司，每次清洗均查到檢查記錄。 現(xiàn)場檢查情況正常。 （四） 綠化服務(wù) 物業(yè)公司按合同要求，對室外環(huán)境綠化和室內(nèi)綠化擺放進(jìn)行維護(hù)。委托方為上海園林工程有限公司，合同期限為 2020 年 1 月至 2020 年 12 月。 室外綠化維護(hù)查到《綠化服務(wù)檢查表》、《綠化植被苗木成活情況檢查表》。 綠地保存率為 100%。，符合合同要求。苗木成活 率 ， 一、二季度 均 100%，三、四季度 99%以上 。但四季度有棵大型苗木（銀杏）死亡，物業(yè)公司定于 2020 年 2~3 月補(bǔ)種。室內(nèi)綠化擺放查到 《 綠化擺放清單表 》 、《 綠化措施養(yǎng)護(hù)情況表 》 、《 綠化擺放質(zhì)量檢查表 》?，F(xiàn)場檢查情況正常。 （五） 共用設(shè)施設(shè)備運行和維護(hù)保養(yǎng) 服務(wù) 詳見 《 漕河涇出口加工園區(qū)、管委會大樓、海關(guān)大樓公共設(shè)施設(shè)備運行及維保狀況審核報告 》 10 漕河涇出口加工園區(qū) 、 管委會大樓 、海關(guān)大樓 公共設(shè)施設(shè)備運行及維保狀況 審核報告 上海漕河涇開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展有限公司（物業(yè)管理委托甲方）所屬漕河涇出口加工園區(qū)的管委會大樓，自 2020 年 1 月投入使用，并于 2020 年 1 月起委 托上海新和物業(yè)管理有限公司（物業(yè)管理委托乙方，現(xiàn)名：上海漕河涇開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司）負(fù)責(zé)物業(yè)管理與服務(wù)，項目現(xiàn)場新和物業(yè)設(shè)立浦星管理處全權(quán)負(fù)責(zé)管委會大樓等相關(guān)物業(yè)的日常管理事宜。 受上海漕河涇開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展有限公司的委托，上海青藍(lán)物業(yè)管理咨詢有限公司于 2020 年 1 月 17 日委派專業(yè)技術(shù)人員通過現(xiàn)場勘察、資料查詢、記錄查看等方式，對管委會大樓的公共設(shè)施設(shè)備運行及維護(hù)保養(yǎng)狀況進(jìn)行實地調(diào)查評審?，F(xiàn)將本次調(diào)查評審的情況匯總?cè)缦隆? 一、 工程管理目標(biāo)承諾完成情況 根據(jù)管委會大樓物業(yè)管理甲、乙雙方于 2020 年 1 月簽訂的《 前期物業(yè)管理服務(wù)合同》第五章第八條約定，上海新和物業(yè)管理有限公司在合同履行期間應(yīng)達(dá)到以下 8類 12 項工程管理質(zhì)量目標(biāo)： 序號 目標(biāo)內(nèi)容 承諾目標(biāo) 執(zhí)行結(jié)果 1 房屋完好率 ≥ 98% % 配套設(shè)備設(shè)施完好率 ≥ 98% % 2 房屋零星小修急修及時率 100% 100% 房屋零星小修急修返修率 ≤ 1% ％ 房屋零星小修急修保質(zhì)期 三個月 ≥三個月 3 維修工程質(zhì)量合格率 ≥ 99% 99% 維修工程回訪驗收率 100% 100% 4 電梯、水泵等大型設(shè)備完好率 100% 100% 6 公共燈具設(shè)備完好率 ≥ 99% 99% 公共燈具亮燈率 ≥ 99% 99% 8 道路完好率 ≥ 96% 97% 管道完好率 ≥ 96% 98% 表注： 以上執(zhí)行結(jié)果數(shù)據(jù)來源于上海新和物業(yè)管理有限公司 統(tǒng)計資料。 二、 空調(diào)系統(tǒng) 11 檢查記錄 乙方管轄范圍內(nèi)的分體式空調(diào)主機(jī)（外機(jī)）共有 66 臺、室內(nèi)機(jī) 197 臺，其中管委會大樓共有 VRV 小型空調(diào)機(jī)組 46 臺。 針對空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)工作，乙方制定了相應(yīng)的空調(diào)系統(tǒng)管理制度和養(yǎng)護(hù)計劃： ? 《轄區(qū)設(shè)備 /設(shè)施臺帳》（ XHPJBG08003） ? 《轄區(qū)年度設(shè)備 /設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計劃》（ XHPJBG08004） 維護(hù)保養(yǎng)計劃中對空調(diào)系統(tǒng)作出了每季度進(jìn)行一次空調(diào)保養(yǎng)規(guī)定，具體規(guī)定如下： 2020 年 1 月 內(nèi)機(jī)面板、濾網(wǎng)清潔 2020 年 4 月 內(nèi)機(jī)面板、濾網(wǎng)清潔，含支架保養(yǎng) 2020 年 7 月 內(nèi)機(jī)面板、濾網(wǎng)清潔 2020 年 10 月 內(nèi)機(jī)面板、濾網(wǎng)清潔 2020 年 11 月 僅外機(jī)保養(yǎng)不含內(nèi)機(jī) 2020 年 4 月 20 日，新和物業(yè)與上海嘉利冷氣工程有限公司簽訂了《空調(diào)外協(xié)保養(yǎng)合同》（ CQ2020PJ008），空調(diào)系統(tǒng)的定期保養(yǎng)約定由嘉利公司負(fù)責(zé)提 供。 空調(diào)系統(tǒng)外委保養(yǎng)的記錄齊全，現(xiàn)場檢查管委會大樓空調(diào)機(jī)組外部整體狀況良好，沒有發(fā)現(xiàn)客戶空調(diào)系統(tǒng)問題的有關(guān)投訴。 檢查發(fā)現(xiàn) 新和物業(yè)與上海嘉利冷氣工程有限公司簽訂的《空調(diào)外協(xié)保養(yǎng)合同》中雙方約定“美的”內(nèi)機(jī) 120 臺、外機(jī) 47 臺；“大金”內(nèi)機(jī) 64 臺、外機(jī) 12 臺。從保養(yǎng)合同約定的空調(diào)數(shù)量來看總有內(nèi)機(jī) 184 臺、外機(jī) 59 臺，該數(shù)量與《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》中約定的內(nèi)機(jī) 197 臺、外機(jī) 66 臺數(shù)量不符，沒有客觀依據(jù)證明乙方提供的空調(diào)保養(yǎng)數(shù)量與物業(yè)管理委托數(shù)量相符。 三、 供電系統(tǒng) 檢查記錄 大樓高壓配電系統(tǒng)的高壓電試上一次時 間為 2020 年 3 月，乙方提供的《 2020 年度工程維保周期》安排在 2020 年 3 月，符合勞動局規(guī)定的有關(guān)高壓電試二年一次的 12 要求。對高壓配電房現(xiàn)場檢查的結(jié)果表明，現(xiàn)場環(huán)境、設(shè)備運行、當(dāng)班巡查記錄處于良好的狀態(tài)。 2020 年《轄區(qū)年度設(shè)備 /設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計劃》（ XHPJBG08004）中，對供電類設(shè)施保養(yǎng)安排如下： 2020 年 1 月 室外電氣設(shè)備檢測維護(hù)等； 2020 年 5 月 高壓配電間設(shè)備、強(qiáng)排風(fēng)、接地線、地下電纜、電器柜、電容等； 2020 年 7 月 管委會弱電間保養(yǎng)； 2020 年 10 月 高壓配電間設(shè)備； 200 年 11 月 海關(guān)配電間； 2020 年 12 月 管委會配電間保養(yǎng)。 上述保養(yǎng)內(nèi)容在 2020 年的相應(yīng)記錄中得到了體現(xiàn)，供電系統(tǒng)尚未發(fā)現(xiàn)安全隱患及任何故障。 檢查發(fā)現(xiàn) 高壓配電房現(xiàn)場檢查中發(fā)現(xiàn)，乙方規(guī)定高壓配電機(jī)房實行每天巡查一次的運作規(guī)定，既不符合政府有關(guān)規(guī)定明確高壓配電機(jī)房應(yīng)當(dāng)實施二名具有高壓電工上崗證的人員 24 小時當(dāng)班運行的要求，又未滿足“每二小時巡查一次”的行業(yè)常規(guī)做法，對高壓配電設(shè)備的正常運行的監(jiān)查力度相對較弱，建議適當(dāng)提高巡查頻次以確保供電設(shè)備系統(tǒng)的安全運行。 四、 避雷系統(tǒng) 檢查記錄 查閱乙