【文章內(nèi)容簡介】 2. 分析收集相關信息及資料； 3. 進行分工協(xié)作； 4. 確定組織架構和人員配置； 5. 測算物業(yè)管理成本； 6. 制訂詳細操作方案； 7. 測算物業(yè)管理服務費用（合同總價 、單價及組成）； 8. 進行方案審核 、校對、調(diào)整 ； 9. 排版、印刷、裝禎。 ？ 答題要點： 要 響應招標文件 對物業(yè)管理服務需求的規(guī)定 ， 無 缺漏 項 ； 具體實施內(nèi)容 根據(jù) 招標 項目的基本情況 特點制訂 ，符合調(diào)研 ，符合法規(guī)； 3. 作出的實質(zhì)性響應是 投標企業(yè)能夠履行 的， 承諾、計劃、目標和方案可實現(xiàn)； 4. 制定物業(yè)管理服務 費用價格必須合理 ， 按市場、按實際，價格不高不低。 ？ 答題要點： １ .招標物業(yè)項 目的 整體設想與構思 ２ .管理方式與運作程序 ３ .組織架構與人員配置 ４ .管理制度的制訂 ５ .檔案的建立與管理 ６ .早期介入及前期物業(yè)管理服務內(nèi)容 ７ .常規(guī)物業(yè)管理服務綜述 ８ .費用測算與成本控制 ９ .管理指標與管理措施 １０ .物資裝備與工作計劃等 ？ 答題要點： 關鍵性內(nèi)容 包括： （包括項目總體模式 與物業(yè)管理服務工作重點的確定） 、運作程序及管理措施 ？ 答題要點： 實質(zhì)性內(nèi)容 包括： 1. 管理制度的制訂； 2. 檔案的建立與管理； 3. 人員培訓及管理； 4. 早期介入及前期物業(yè)管理服務內(nèi)容； 5. 常規(guī)物業(yè)管理服務綜述； 6. 管理指標； 7. 物資裝備； 8. 工作計劃。 三、物業(yè)管理合同（ 038050） 13 ，必須經(jīng)過哪兩個階段？ 答題要點：合同的訂立，必須經(jīng)過 要約 和 承諾 兩個階段。要約與承諾是訂立合同必須經(jīng) 過的步驟。 ？ 答題要點：要約（ Offer），在商品交易中又稱為發(fā)盤、出盤、發(fā)價、出價等， 是指一方當事人以締結合同為目的，向?qū)Ψ疆斒氯怂鞒鱿Ｍc其訂立合同的意思表示。 發(fā)出要約的一方稱為要約人（ Offeror），接受要約的一方為承諾人，或被稱為受要約人（ Offeree、 Acceptor）。 簡單地說，要約就是訂立合同的建議，承諾就是對要約的同意。 ？ 答題要點：作為合同成立的一個要素，要約的構成要件為： ①要約必須是 特定人的意思表示 ，必須具有 訂立合同的意圖； ②要約必須 包括合同的主要內(nèi)容 ,并且內(nèi)容必須具體確定； ③要約必須 傳達到受要約人 才能生效。 要約一旦作出，要約人需要承擔法律責任。 ？ 答題要點： 要約的法律意義在于要約是一種法律行為，對要約人具有約束力，具體體現(xiàn)在要約的 撤回或撤消 方面。 ； ，并已經(jīng)為履行合同作了準備工作。否則，要約人應承擔相應的法律責任。 ？ 答題要點： 承諾（ Acceptance），在商品交易中又稱為接受、收盤，是指受要約人按照要約規(guī)定的時間和方式，用諾言或行為對要約表示完全接受以締結合同的一種意思表示。要約一經(jīng)承諾，合同即告成立。 ？ 答題要點：承諾必須具備如下要件，才能產(chǎn)生法律效力： 1. 承諾必須由 受要約人 或其代理人作出 。非受要約人或未獲得授權的代理人不得作出承諾； 2. 承諾必須 在要約的 有效時間內(nèi) 作出 。超過要約規(guī)定的期限或合理期限的承諾無效，只能視為一個新要約； 3. 承諾 必須與要約的 內(nèi)容 一致 。一 項有效的承諾，不能對要約內(nèi)容作任何限制、變更或增減，否則為反要約，并導致原要約失去效力； 4. 承諾 必須 傳達 給要約人 。如果受要約人內(nèi)心愿意接受要約，卻保持沉默，未對要約人公開表示，則不構成承諾。 ？ 答題要點： 與要約相對應，承諾也是一種法律行為。承諾的法律意義在于：受要約人一經(jīng)作出承諾，該合同即告成立。要約人與受要約人（即承諾人）之間就形成了合同關系，雙方當事人就要受合同的約束。當然，承諾也可依法撤回。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二十七條規(guī)定：“承諾可以撤回。撤回承 諾的通知應當在承諾通知到達要約人之前或者與承諾通知同時到達要約人?！? ？ 答題要點：合同要件即有效合同應當具備的必要條件，包括： （ 1） 當事人的締約能力 ：指合同當事人應當具備的合法資格； （獨立民事權利能力、民事行為能力） （ 2） 當事人真實意思表示 ：即合同應當是雙方當事人意思表示 的真實反映； （ 3） 合同內(nèi)容合法 ：合同內(nèi)容不合法，會致使合同無效； （ 4） 合同形式合法 ：形式必須遵守法律、法規(guī)，否則合同無效。 合同形式 ：是合同當事人所達成協(xié)議的表現(xiàn)形式，是合同內(nèi)容的載體。 （法律法規(guī)約定的） ？ 答題要點： 口頭合同是指當事人以對話的方式就合同的主要條款協(xié)商一致達成的協(xié)議。 口頭合同的優(yōu)點是簡便易行，缺點是一旦發(fā)生糾紛難以查據(jù)。 4 什么是書面合同 ? 答題要點： 書面合同，是指當事人采用文字及圖形、表格等將雙方協(xié)商一致達成的協(xié)議表述出來的一種合同形式。當事人雙方協(xié)商成文后簽字或蓋章形成的合同書、協(xié)議書、契約書、公約等一般都屬于書面合同的形式。 ？ 答題要點： 《中華人民共和國合同法》第十二條規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式?！逼渲械钠渌问街饕感袨楹贤问剑簿褪峭ǔＨ藗兯f的事實合同。事實合同是指當事人雙方不直接用口頭或者書面形式進行意思表示，而是 通過實施某種具體行為方式 進行意思表示所達成的協(xié)議。 ？ 答題要點：合同受法律法規(guī)約束，其簽訂和履行應當遵循《中華人民共和國合同法》規(guī)定的五項基本原則： 1. 主體平等 合同當事人的法律地位平等。 法律地位≠經(jīng)濟地位 2. 合同自由 自愿、自主 3. 權利義務公平對等 規(guī)范當事人之間的利益關系，權利義務相對等。 4. 誠實信用 誠實信用原則是民法、合同法的最基本原則。 5. 守法和維護社會公益 當事人訂立合同、履行合同，應當遵守法律法規(guī)及政策規(guī)定，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。這是人們社會公共生活的基本準則。公序良俗，是合同法的最高要求。 ？ 答題要點：物業(yè)服務合同有以下 特點 ： 主體特殊性 由業(yè)主委員會在業(yè)主大會的授權下作為合同主體與物業(yè) 管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。 政府監(jiān)管性 物業(yè)管理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序，因此各級政府行政機關有必要介入、指導和監(jiān)督物業(yè)管理活動。（具備資質(zhì)、合同備案） 服務有償性 物業(yè)管理服務是有償性質(zhì)。 個體歸一性 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主作為物業(yè)服務合同的一方主體，所有業(yè)主都必須承擔相應的物業(yè)服務合同責任。 四、早期介入（ 051060） 10 051. 什么是早期介入？ 答題要點： 早期介入是指新建物業(yè)竣工之前， 建設單位 根據(jù)項目開發(fā)建設的需要所 引入的物業(yè)管理的咨詢活動 ，主要是 指從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設項目提出的合理化意見和建議，其可以由物業(yè)服務企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員提供。 ？ 答題要點：可分為 可行性研究 階段、 規(guī)劃設計 階 段、 建設 階段 、 銷售 階段、 竣工驗收 階段。 ？ 答題要點： 可以協(xié)助開發(fā)建設單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設銷售過程中存在的問題。 1. 將知識與經(jīng)驗應用于規(guī)劃設計等各階段； 2．協(xié)助開發(fā)建設單位及時發(fā)現(xiàn)和處理存在的問題，前移； 3．減少房地產(chǎn)開發(fā)建設的糾紛； 4．消除或減少不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素； 5．使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到 保障。 ？ 答題要點：早期介入有如下作用： 1. 優(yōu)化設計 2. 有助于提高工程質(zhì)量 3. 有利于了解物業(yè)情況 4. 為前期物業(yè)管理作充分準備 5. 有助于提高建設單位的開發(fā)效益 可行性研究 階段的內(nèi)容？ 答題要點： 1. 根據(jù)物業(yè)建設及目標客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式； 2. 根據(jù)規(guī)劃和配套確定 物業(yè)管理服務的基本內(nèi)容； 3. 根據(jù)目標客戶情況確定