【文章內(nèi)容簡介】 主委員會(huì)的限制性規(guī)定 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng) 配合 公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同 做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。 17.《物業(yè)管理?xiàng)l例》中關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作的內(nèi)容 發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門 報(bào)告 ， 協(xié)助 做好 救助工作 。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保 安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)， 不得侵害公民的合法權(quán)益 。 18.《物業(yè)管理?xiàng)l例》中關(guān)于合理使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)容； 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施， 不得改變用途 。 業(yè)主 依法確需 改變 公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法 辦理 有關(guān) 手續(xù) 后 告知物業(yè)服務(wù)企業(yè) ；物業(yè)服務(wù)企業(yè) 確需 改變 公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng) 提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意 后，由 業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù) 。 19.《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)裝飾裝修管理的規(guī)定 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先 告知 物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企 業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。 20.《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)維修資金管理的規(guī)定 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定。 21.《物業(yè)管理?xiàng)l例》中關(guān)于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營方面的內(nèi)容； 應(yīng)當(dāng)在 征得 相關(guān) 業(yè)主、業(yè)主 大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的 同意 后，按照規(guī)定 辦理有關(guān)手續(xù) 。業(yè)主所得 收益 應(yīng)當(dāng)主要用于 補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金 ，也可以按照業(yè)主 大會(huì) 的 決定使用 。 22.《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的對(duì)業(yè)主未能履行交納物業(yè)費(fèi)職責(zé)的處理； 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的， 業(yè)主委員會(huì) 應(yīng)當(dāng) 督促 其限期交納；逾期仍不交納的， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴 。 6 三 . 最法解釋 23. 最高人民法院認(rèn)定業(yè)主的條件 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物 專有部分所有權(quán)的人 ，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的 業(yè)主 ?；谂c建設(shè)單位之間的商品房 買賣民事法律行為 ，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分 ，但尚 未依法辦理所有權(quán)登記的人 ，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 專有部分的解釋 ；建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： ①具有 構(gòu)造 上的 獨(dú)立性 ，能夠 明確區(qū)分 ； ②具有 利用 上的 獨(dú)立性 ，可以 排他使 用； ③能夠 登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體 。 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的 露臺(tái) 等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所 稱房屋，包括整棟建筑物。 ；除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分： ① 建筑物的基礎(chǔ) 、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； ② 其他不屬于業(yè)主專有部 分， 也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等 。 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路 、綠地占地除外。 專有部分面積 和建筑物 總面積的認(rèn)定 ； 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定： ① 專有部分面積， 按照 不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算 ；尚 未進(jìn)行物權(quán)登記 的， 暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算 ； 尚未進(jìn)行實(shí)測的 ，暫 按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算； ②建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。 業(yè)主人數(shù) 和 總?cè)藬?shù)的認(rèn)定 ；物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定： ① 業(yè)主人數(shù) ，按照 專有部分的數(shù)量計(jì)算 ， 一個(gè)專有部分按一人計(jì)算 。但建設(shè)單位尚 未出售 和雖 已出售但尚未交付的部分 ，以及 同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分 的， 按一人計(jì)算 ； ② 總?cè)藬?shù) ，按照 前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算 。 7 有利害關(guān)系業(yè)主的認(rèn)定 ；業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱 “有利害關(guān)系的業(yè)主 ”。建筑區(qū)劃內(nèi)， 本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。 業(yè)主予以支持 的行為；業(yè)主請(qǐng)求 公布 、查閱 下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持： ①建筑物及其附屬設(shè)施的 維修資金的籌集、使用情況 ； ② 管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 ，以及 業(yè)主大會(huì) 或者 業(yè)主委員會(huì) 的 決定及會(huì)議記錄 ； ③物業(yè)服務(wù) 合同 、 共有部分的使用和收益情況 ； ④建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況； ⑤ 其他 應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以支持 的行為； 業(yè)主違反 物業(yè)服務(wù) 合同 或者法律、法規(guī)、 管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān) 恢復(fù)原狀 、 停止侵害 、 排除妨害 等相應(yīng)民事責(zé)任 的，人民法院應(yīng)予支持 。 業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不予支持的行為 ；建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。 業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的 ，人民法院不予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由 ，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同 權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi) 的，人民法院不予支持 四 . 《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》 32. 《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》對(duì)自行招用保安員的單位的要求； 保安員的單位（以下統(tǒng) 稱保安從業(yè)單位）應(yīng)當(dāng) 建立 健全保安服務(wù) 管理制度 、 崗位責(zé)任制度 和 保安員管理制度 ， 加強(qiáng) 對(duì)保安員的 管理 、 教育 和 培訓(xùn) ，提高保安員的職業(yè)道德水平、業(yè)務(wù)素質(zhì)和責(zé)任意識(shí)。 保安從業(yè)單位應(yīng)當(dāng) 依法保障 保安員在 社會(huì)保險(xiǎn) 、 勞動(dòng)用工 、 勞動(dòng)保護(hù) 、 工資福利 、 教育培訓(xùn) 等方面的 合法權(quán)益 。 保安 服務(wù) 活動(dòng)應(yīng)當(dāng) 文明、合法 ， 不 得 損害社會(huì)公共利益或者侵犯他人合法權(quán)益 。 保安員 依法從事保安服務(wù)活動(dòng) ，