【文章內(nèi)容簡介】 ? 照明 ① 電燈：及時修復損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、路燈亮燈率在 99%以上。 ② 景觀燈、節(jié)日彩燈等：保持燈具完好，亮燈率在 99%以上。 ③ 公共電氣柜：每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設備運行安全正常。 ? 消防系統(tǒng) ① 消防栓每月巡查一次，消防栓 箱內(nèi)各種配件完好。 ② 每周檢查火警功能、報警功能是否正常。 ③ 每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進行一次試驗，火災探測器投入運行二年后，應每隔三年全部清洗一次，不合格的應當報請調(diào)換。 ④ 每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。 ⑤ 每月檢查一次滅火器，臨近失效立即報請更新或充壓。 ? 避雷裝置 每年二次檢查避雷裝置，保證其性能符合國家相關(guān)標準。 ? 弱電系統(tǒng) 監(jiān)視系統(tǒng)：不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設備 24 小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。 ? 水景 ① 每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設施，損壞部位及時修復，保證其正常運行。 ② 重大節(jié)日前應對景觀設施進行安全、功能檢查，保證節(jié)日期間各項設施運行正常。 ? 門窗、家具設備、水電設施發(fā)現(xiàn)損壞，要及時維修或報修 ① 維修保養(yǎng)費用：保修期內(nèi)的設備維修，由物業(yè)管理單位及時通知維修報轉(zhuǎn)，確保正常的工作秩序。保修期以外的維修費用：除水電等公共設備設施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的結(jié)構(gòu)和外墻面損壞的維修費用由學校承擔外，其它維修工作及其費用均由物業(yè)管理單位負責；屬管理不當造成的，物業(yè)管理單位承擔相關(guān)費用。 ② 水電零星 維修及時率 98%以上（響應時間在 1 小時之內(nèi)，修理完成時間在 12 小時之內(nèi)）。 ③ 水電急修及時率 100%（響應時間在 30 分鐘之內(nèi)，修理完成時間在 2 小時之內(nèi)）。 ④ 雨水管、污水管、墻面完好率 100%。 ⑤ 消防報警系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)完好率 100%。 ? 每學年為每間宿舍提供一套掃帚、拖把等清潔工具 （三）雙方的責任與義務 1．甲方（樓棟使用單位）責任與義務 ? 負責牽頭與學校有關(guān)部門對宿舍樓進行交接，并會同乙方辦理交接手續(xù)，進行資產(chǎn)登記； ? 檢查乙方擬定的物業(yè)管理制度和辦法； ? 監(jiān)督乙方管理工作實施以及各項規(guī) 章制度的執(zhí)行情況； ? 審查乙方提出的物業(yè)管理年度和月度計劃； ? 在宿舍樓內(nèi)向乙方提供一間物業(yè)管理辦公室； ? 負責轉(zhuǎn)報房屋、水電設備設施等更新改造及結(jié)構(gòu)性維修費用； ? 協(xié)調(diào)乙方與其他部門的關(guān)系，接受學校有關(guān)部門的監(jiān)督、檢查和考核。 2．乙方（樓棟物業(yè)管理單位）責任與義務 ? 根據(jù)有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理服務內(nèi)容，制定物業(yè)管理制度和計劃，并經(jīng)甲方核準后實施； ? 對學校出資新建的設施、新購的設備，從驗收合格交付使用后，在保修期內(nèi)負責與廠家聯(lián)系，解決有關(guān)保修服務問題，與甲方共同做好保修工作； ? 負責向甲方提出共用部位、共用 設施設備的更新改造及結(jié)構(gòu)性維修計劃； ? 建立健全物業(yè)管理的檔案資料，合同終止時向甲方移交全部檔案資料； ? 對違反物業(yè)管理制度和有關(guān)規(guī)定的行為進行制止； ? 根據(jù)學校的有關(guān)規(guī)定和協(xié)議約定，向甲方收取物業(yè)管理費； ? 向甲方及學生提供自費部分的維修等有償服務； ? 不得改變共用設備的使用功能，不得將宿舍空房間（含地下停車場）挪作他用，未經(jīng)學校同意，寒、暑假期間不得使用學生宿舍樓從事其他活動； ? 接受甲方的檢查，每月向甲方通報工作情況； ? 承擔協(xié)議規(guī)定管理職責范圍內(nèi)因乙方工作失誤造成的損失及相關(guān)法律責任。 三、物業(yè)管理 服務違約責任 1．如因乙方管理不善，造成設備設施損壞或丟失，乙方應負責修復或賠償，否則甲方將從乙方物業(yè)管理經(jīng)費中扣收該賠償或修復費用。 2．如乙方物業(yè)管理未達到本細則規(guī)定的服務標準，甲方將視情況扣罰當季物業(yè)管理經(jīng)費的 1％－ 3％。 3．如因維修不及時或維修質(zhì)量不合格而影響教學、生活正常秩序的，甲方將從當季物業(yè)管理經(jīng)費中扣收相當于維修費 2 倍的罰款。 4．對浪費水電現(xiàn)象監(jiān)管不力，將視情節(jié)輕重，從其物業(yè)管理費中扣收每次 20100元的罰款。 5．若乙方物業(yè)管理混亂，服務質(zhì)量差，保潔服務達不到南昌市文明衛(wèi)生單位標準或 者師生不滿意率超過 30％（隨機調(diào)查），則甲方有權(quán)另外選聘物業(yè)管理單位。 附錄一： 物業(yè)維修辦法 一、維修目的 為室內(nèi)維修的管理，確保住戶室內(nèi)生活環(huán)境及設施處于正常運作狀態(tài)，為住戶提供方便。 二、維修原則 1．堅持經(jīng)濟、合理、安全、實用的原則，在保證使用功能和正常運作的前提下，注意節(jié)約修繕費用，能換局部配件的，不換整體構(gòu)成。 2．修理及更換配件應盡量與原有配件型號規(guī)格一致的原則。 3．方便的原則。 三、維修依據(jù) 1．符合修繕設計 或修繕方案的要求，滿足合同的規(guī)定。 2．符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標準》有關(guān)條款標準。 3．符合《維修服務標準》有關(guān)條款標準。 四、住戶室內(nèi)維修標準 1．樓層面漏水 （ 1）維修程序 ① 預約樓上、樓下住戶，檢查樓上何處漏水下來。 ② 如果是浴缸下水管堵塞而漏水，應將相關(guān)部位及時處理。 ③ 如果是樓板裂縫滲水，應將相關(guān)部位的飾面打開，重做防水層和飾面。 ④ 其它地方漏水，應將相關(guān)部位及時處理。 ⑤ 檢驗：維修完成后， 48 小時跟蹤查看，看是否還有漏水現(xiàn)象。 ⑥ 維修完畢后，請住戶在《派工單》上簽名驗收。 （ 2）告知住戶 使用須知：應愛護使用任何用水設施。 2．換鎖（木門、鐵門） （ 1）維修程序 ① 木門鎖、鐵門鎖：檢查鎖壞何處，如能修理，及時修理，如鎖不能修理至正常使用，立即更換。 ② 檢驗：查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊密，反復開門數(shù)次，查看開關(guān)是否靈活自如。 ③ 維修完畢后，請住戶《派工單》上答名驗收。 （ 2）告知住戶使用須知：開關(guān)鎖時不要用力過猛，不要用其他硬物開鎖，不定期給鎖活動部位上油。 3．個別樓層停水。 （ 1）維修程序 ① 先檢查是哪一樓哪一層沒有水。 ② 然后關(guān)掉總閥。 ③ 拆開支閥，取出濾網(wǎng)。 ④ 清洗濾網(wǎng)后，裝回濾網(wǎng)和支閥 ，打開總閥供水。 ⑤ 檢驗：做好跟蹤，到停水樓層檢查住戶是否已正常供水。 ⑥ 維修完畢后，請住戶在《派工單》上簽名驗收。 （ 2）告知住戶使用須知：樓層停水應及時通知樓棟管理員派專業(yè)人員前來檢查維修。 4．維修墻內(nèi)水管。 （ 1）維修程序 ① 先查找原因。 ② 關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門。 ③ 查看水表是否轉(zhuǎn)動，如轉(zhuǎn)動說明墻內(nèi)水管破損漏水。 ④ 維修時先關(guān)水表前的總閥，后打通漏水處墻面，取出破損水管。 ⑤ 裝入新水管。 ⑥ 打開總閥后看是否漏水，如無漏水，補好水泥，回復裝修飾面。 ⑦ 檢驗：維修完成后，關(guān)閉室內(nèi)所有用水閥門，看水表是否 轉(zhuǎn)動，并在 24 小時后跟蹤檢查。 （ 2）告知住戶使用須知：不要擅自改動墻內(nèi)水管，確需改動的，請向物管中心申請，由物管中心派專業(yè)人員施工，一旦發(fā)現(xiàn)墻面滲水，應及時通知樓棟管理員派維修人員前來查看。 5．閥門接頭漏水。 （ 1）維修程序 ① 檢查閥門，接頭何處漏水，然后關(guān)上自來水總制。 ② 如是閥門、接頭未扭緊的原故而漏水，應拆下閥門接頭，在外絲外旋上幾道水膠帶，再把閥門、接頭裝上扭緊。 ③ 如因破損配件而漏水，應及時更換相關(guān)配件。 ④ 如再無法控制漏水，應及時更換閥門或接頭。 ⑤ 檢驗： a．維修完畢后，把自來水總閥門打開 ，檢查是否漏水。 b．閥門更換完畢后，把總閥門打開，反復開關(guān)數(shù)次，檢查是否漏水。 ⑥ 請住戶在《派工單》上簽名驗收。 （ 2）告知住戶使用須知：應愛護使用，旋扭閥門不要用力過度。 6．水龍頭漏水。 （ 1）維修程序 ① 檢查漏水情況，然后關(guān)上自來水總制。 ② 如是因水龍頭末上緊而漏水，應先拆下水龍頭，在外絲處旋上幾道水膠帶，再把水龍頭裝上扭緊。 ③ 如是內(nèi)芯斷裂應更換內(nèi)芯。 ④ 如是內(nèi)芯橡皮過小而破損，應更換。 ⑤ 如是水龍頭自身有故障而漏水，應更換水龍頭。 ⑥ 檢驗：檢修完畢后，打開自來水總制，反復開關(guān)水龍頭數(shù)次，使其開頭 自如，不漏水。 ⑦ 維修完畢后，請住戶在《派工單》上簽名驗收。 （ 2）告知住戶使用須知：旋扭開關(guān)不要用力過度，不要用硬物碰撞水龍頭。 7．維修門窗。 （ 1）維修程序。 ① 檢查門窗的附件是否齊全。 ② 檢查有無配件損壞。 ③ 更換配件，達到預期效果。 ④ 維修后請住戶驗收。 ⑤ 檢驗；維修后，對門窗反復開啟數(shù)次，檢查是否有異常及不靈活之處，以達到開關(guān)自如的目的。 ⑥ 維修完畢后，請住戶在《派工單》上簽名驗收。 8．洗臉盆下漏水 （ 1）維修程序 ① 先檢查何處漏水，查明漏明原因。 ② 如是存水彎頭管處漏水，先拆下存水彎管，檢查 兩接口處是否有破損情況，情況嚴重的要更換彎管；情況一般的可用水中膠和生膠帶密封接口破損處，以達到不漏水為止。 ③ 如是臺式盆四周漏水，應用白水泥把盆四周密封一圈不漏為止。 ④ 檢驗：在維修完畢后，放水試漏，以達到不再漏水的目的；在水泥凝固以后（約需四小時），再在周圍泡水檢驗。 ⑤ 維修完畢后，請住戶在《派工單》上簽名驗收。 （ 2）告知用戶使用須知 ① 不可隨意亂動盆下彎管和接口處，防止漏水。 ② 不要隨