【文章內(nèi)容簡介】 2．環(huán)境指標住宅區(qū)在環(huán)境質量方面的量化指標主要包括綠地率、人口密度、套密度、人均住宅區(qū)用地面積、人均綠地面積、人均公共綠地面積、人均住宅建筑面積、日照間距。（三）規(guī)劃管理1． 規(guī)劃管理審批的程序：（1）申報與立案；（2）工作周期。2． 規(guī)劃管理程序內(nèi)容：（1）規(guī)劃要點；（2）選址定點；（3）建設用地規(guī)劃許可證；（4）規(guī)劃設計條件；（5）規(guī)劃設計方案；（6）設計方案；（7）建設工程規(guī)劃許可證；并不是所有建設工程都需要經(jīng)過以上所述程序，對于工程量小，處在非重要地段的簡單建設項目，經(jīng)市規(guī)劃局同意，可簡化規(guī)劃設計條件或設計方案設計程序，建設單位可直接申報建設工程規(guī)劃許可證。五．住宅智能化和綜合布線隨著信息社會的飛速發(fā)展，住宅智能化已經(jīng)是社會信息化的必然要求，提供方便的經(jīng)濟信息服務，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。建立現(xiàn)代化的物業(yè)管理體系，實現(xiàn)快捷高效的超值服務是現(xiàn)代化家居發(fā)展的必然方向。住宅職能化是建筑技術與信息技術相結合的產(chǎn)物，是反映當今住宅科技的成果。它包括：中央監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、防災系統(tǒng)、耗能參數(shù)計量管理系統(tǒng)、家庭設施自動化系統(tǒng)及辦公自動化系統(tǒng)。同時隨著家庭社會化，還需要考慮各種自動化系統(tǒng)的節(jié)能控制、電子信箱管理、商品咨詢、購物服務、醫(yī)療、學習服務及有效的家庭和家務管理。綜合布線的通用定義是通過對結構、系統(tǒng)、服務與管理這四項建筑物的基本要素以及對它們之間的內(nèi)在關聯(lián)作最優(yōu)化的考慮，提供一個投資合理又具有高效、舒適、便利、安全的環(huán)境空間。具體而言住宅的綜合布線即在一個住宅內(nèi)安裝一導體網(wǎng)絡，該網(wǎng)絡必須滿足一定數(shù)量、質量及安排靈活性的要求。并且具有模塊化結構，有極高的可靠性，一旦布線完成后，應當可以連接任一類型的終端，使布線標準化、簡單化。實現(xiàn)對語音、數(shù)據(jù)、視頻圖像的連接和對整套住宅的控制與管理，從而在住宅內(nèi)重新布置工作端時無需另外布線，也可在不改變布線結構的情況下重新組織網(wǎng)絡的拓撲結構第二節(jié) 土地權屬登記土地權屬登記是國家進行地籍管理的重要途徑，土地權屬登記一般分為兩步：第一步進行土地調(diào)查，第二步進行土地登記。一．土地調(diào)查土地調(diào)查是為查清土地的數(shù)量、質量、分布、利用和權屬狀況而進行的調(diào)查?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：“國家建立土地調(diào)查制度。縣級以上人民政府土地行政主管部門會同同級有關部門進行土地調(diào)查”。這一規(guī)定明確了土地調(diào)查是各級土地行政主管部門的一項法定的職責和義務?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》規(guī)定：土地調(diào)查內(nèi)容包括：土地權屬和土地利用現(xiàn)狀。（一）土地權屬調(diào)查土地權屬調(diào)查是指對土地權屬單位的土地權源及其權利所及的位置、界址、數(shù)量和用途等基本情況的調(diào)查。土地權屬調(diào)查是以宗地為基本單位進行的。土地權屬調(diào)查的主要內(nèi)容有：宗地* 位置、界線、權屬（權屬性質和權源）和使用狀況（土地用途、土地等級、地價和共用情況）等。土地權屬調(diào)查的范圍主要是城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地，農(nóng)村土地的權屬確定由土地利用現(xiàn)狀調(diào)查來進行。城鎮(zhèn)土地分為十個一級類，二十四個二級類（見表1）。表1 城鎮(zhèn)土地分類體系（二）土地利用現(xiàn)狀調(diào)查土地利用現(xiàn)狀調(diào)查是為查清土地的利用現(xiàn)狀而進行的全面性的調(diào)查。根據(jù)我國《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術規(guī)程》，我國的土地按土地利用現(xiàn)狀用途分為8大類，并以利用方式、經(jīng)營方式和覆蓋特征等分為46個二級類（見表2）。表2 土地利用現(xiàn)狀分類體系二．土地登記土地登記是國家依照法律程序將土地的權屬關系、座落、面積、用途、等級、價格等在專門簿冊上進行的一項重要的土地行政管理工作與制度。土地登記分兩類：（一）初始土地登記，是一種基礎性登記，是普遍的土地權屬登記。（二）變更土地登記，也叫日常土地登記或經(jīng)常性土地登記，它是在初始登記基礎上，根據(jù)土地使用者、所有者的土地權屬及主要用途變更的情況，隨時辦理的登記。三．土地權屬登記辦理流程受理申請登記→權屬審核（初審、外業(yè)調(diào)查、復審）→公告→審批→收費、發(fā)證→歸檔第三節(jié) 房屋權屬登記一．房屋權屬登記房屋權屬登記是指房地產(chǎn)管理部門依照法律、法規(guī)的規(guī)定對申請登記的房屋的性質、權屬來源、取得方式、取得時間及其他有關情況，在專門簿冊上進行記載并予以確認的法律制度。房屋權屬登記主要分為：（一）總登記：總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一權屬登記。登記機關認為需要時，經(jīng)縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區(qū)內(nèi)的房屋權屬證書進行驗證或者換證。（二）初始登記: 新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內(nèi)登記機關申請房屋所有權初始登記，并提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料及其他有關證明文件。房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房竣工后，經(jīng)過初始登記才能取得大產(chǎn)證。（三）轉移登記：因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥轉讓、分割、合并、裁決等原因使其權屬發(fā)生轉移的，當事人應當自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請轉移登記。（四）變更登記：權利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的，權利人應當自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請變更登記：屋坐落的街道、門牌或者房屋名稱發(fā)生變更的；房屋面積增加或者減少的；房屋翻建的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。（五）他項權利登記：設定房屋抵押權、典權等他項權利的，權利人應當自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請他項權利登記。（六）注銷登記：因房屋滅失、土地使用年限、他項權利終止等，權利人應當自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請注銷登記。（一）受理登記申請。（二）權屬審核。（三）公告。（四）核準登記，頒發(fā)房屋權屬證書。三．房地產(chǎn)交易的核心房地產(chǎn)交易的核心是權力的轉移，即房屋和土地的占有、使用、分配、收益等權力發(fā)生了轉移。不論是房地產(chǎn)一級市場交易，還是二級市場交易的核心都是房地產(chǎn)各種權力發(fā)生了轉移。（一）商品房預售商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。商品房預售應當符合下列條件：1．已交付全部土地使用權出讓金，取得土堆使用權證書。2．持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3．按揭提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。（二）商品房買賣合同1．商品房買賣合同說明（1）本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。（2）本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售的房屋。（3）為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。（4）本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。（5）對合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應當協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打，以示刪除。（6）在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。（7）本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。（三）商業(yè)銀行個人住房貸款個人住房貸款（以下簡稱貸款）是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保，借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。個人住房貸款現(xiàn)階段主要有三種方式：等額本息、等額本金和組合貸款三種?，F(xiàn)在一般采用等額本息和等額本金的方式。（四）個人住房公積金貸款個人住房公積金貸款是指對交繳住房公積金的個人向房屋開發(fā)商購買住房、用于支付購房款，而發(fā)放的個人住房貸款。（五）貸款對象及條件：貸款對象是具有完全民事行為能力的個人，并同時具備以下條件：1．按期交繳住房公積金。2．有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期償還貸款本息的能力。3．與開發(fā)商簽訂了購房合同。4．已首付30%以上的購房款。5．以所購房產(chǎn)或貸款人認可的其它房產(chǎn)作為貸款的抵押物；或以國債、工商銀行定期存單作質押。蘇州市區(qū)（不含園區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)）的借款人必須由蘇州市住房置業(yè)擔保有限公司為其提供保證擔保。（六）額度和期限：貸款額度最高為房價的70％。貸款期限最長20年。（七）貸款利率：1－5年，?；5－20年，?；（八）申請材料： 按住房基金管理中心要求提供。（九）貸款申辦程序：1．借款人簽訂購房合同并預付30％以上的房款；2．持借款人及其配偶的公積金卡到住房基金管理中心申請貸款；3．攜住房基金管理中心的貸款審批表，并帶齊所有貸款申請材料，到工商銀行“個人理財中心”辦理貸款手續(xù)，簽訂《個人購房借款合同》；4．銀行將貸款以借款人購房款的名義，直接劃入開發(fā)商賬戶中；5．借款人到銀行拿取個人住房貸款進帳單、到開發(fā)商處換取房款收據(jù)或發(fā)票。（十）貸款歸還：貸款期限為一年以下的（含一年）,到期一次還本付息,利隨本清。貸款期限一年以上的，從貸款發(fā)放的次月起，按月等額償還借款本息。按月等額還款時，采用委托代扣、自動轉帳方式。借款人將本人在工商銀行開立的活期儲蓄帳戶或牡丹靈通卡帳戶作為還款帳戶，于每月還款日之前，在該帳戶上存足當月應還款金額，通過委托銀行代扣方式，自動轉帳歸還貸款。借款人可按任意金額提前部分歸還貸款，或按當前貸款本金余額全部還清貸款。提前部分歸還或提前還清貸款時，銀行對提前歸還的本金按實際借款時間、原檔次的貸款利率結清貸款本息。四．住宅新概念與創(chuàng)新設計隨著社會的進步，人們對住宅要求的不斷提高，房地產(chǎn)產(chǎn)品也大踏步的向前。各種新概念的住宅不斷出現(xiàn)，設計的創(chuàng)新，產(chǎn)品的更新，但住宅創(chuàng)新需要建立在產(chǎn)品之上，這樣才能體現(xiàn)產(chǎn)品的創(chuàng)新，如果背離了產(chǎn)品價值去創(chuàng)新，就會被市場所拋棄。（一）以人為本煉就現(xiàn)代人居1．多層甚至小高層住宅花園化漸成氣象，大面積退臺設計、入口大堂花園式設計比比皆是，諸多獨棟、聯(lián)排、疊拼住宅的設計手法被更多地運用到多層及小高層的設計中來，“情景花園住宅”漸成新寵，并導致各地項目亦步亦趨。2．景觀環(huán)境設計理念日漸深化，使居住體驗更接近人文本質。與此相對應，矩陣式的兵營排列、“四菜一湯”的程式化規(guī)劃等已極為罕見，依山就勢、傍河而居等與當?shù)氐孛}、人脈相融通的設計比比皆是，景觀的均好性已得到極大尊重，不少項目還通過出色的規(guī)劃和景觀設計令項目透出彌足珍貴的文化底蘊。（二）綠色生態(tài)、健康住宅綠色生態(tài)住宅在國際上亦被稱為綠色住宅、生態(tài)住宅、可持續(xù)發(fā)展住宅等，但無論怎么稱呼，其核心都是為人們提供更健康、舒適和經(jīng)濟的居住條件和環(huán)境，實施住宅的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。隨著我國住宅市場化進程的加快，住宅市場的競爭日趨激烈，開發(fā)商和購房者開始關注綠色生態(tài)住宅。這種新的住宅講究：以人為本，呵護健康舒適；資源的節(jié)約與再利用；與周圍生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)與融合。以可持續(xù)發(fā)展相關的模式：人類的生活模式；現(xiàn)有的生產(chǎn)模式；消費模式為動力。評價這種創(chuàng)新的住宅的指標是：社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。這種綠色生態(tài)住宅同時業(yè)是一種可持續(xù)發(fā)展建筑，基本上圍繞三個主題：第一減少對地球資源環(huán)境的負荷和影響，第二創(chuàng)造健康舒適生活環(huán)境，第三與周圍自然環(huán)境相和諧。雖然在當今房地產(chǎn)界人們大談住宅創(chuàng)新、綠色建筑，然而，目前中國對綠色建筑的規(guī)劃，還存在一定的誤區(qū)和不合理運用。（三）高科技型住宅科技型住宅的本質其實就是要應用高科技進行細節(jié)處理，以提高人們住宅生活的舒適度。運用各種科技手段建造高技術集成型住宅來塑造高品質的生活。這種產(chǎn)品體現(xiàn)人性的關懷，遵循的是以人為本的設計理念，決不是一味的追求高技術含量，通過運用高技術達到節(jié)約、環(huán)保、生態(tài)等等功能第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)中的稅費房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)過程中主要要繳納的稅費有：（一）營業(yè)稅1．應稅范圍：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營業(yè)稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面：（1）轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。（2）銷售不動產(chǎn)：是指有償轉讓不動產(chǎn)所有權的行為。不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質，形狀改變的財產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。銷售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為。以轉讓有限產(chǎn)權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。，視同銷售不動產(chǎn)。，比照銷售不動產(chǎn)征稅。，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。，不按本稅目征稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。(1)銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅計稅依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定：。，其營業(yè)額比照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。：納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業(yè)額：；；：計稅價格=營業(yè)成本或工程成本（1+成本利潤率）247。（1—營業(yè)稅稅率）上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。(2)其他具體規(guī)定如下：《轉發(fā)國家稅務總局關于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》（京地稅營[1996]592號）規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應按“服務業(yè)―代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其