【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 政的“鐘渤快速通道項(xiàng)目?jī)攤稹睂?，并?shí)行“專戶”管理，只進(jìn)不出，以增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)放款信心。公益項(xiàng)目融資方案篇七一、 融資項(xiàng)目名稱2二、 項(xiàng)目融資主體2三、 融資規(guī)模、期限及還款進(jìn)度2四、 擔(dān)保公司情況2五、 項(xiàng)目基本情況3六、 項(xiàng)目投資估算4七、 項(xiàng)目銷售收入及稅費(fèi)5八、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析6項(xiàng)目總投資72,，資金來(lái)源為業(yè)主自籌32,，擬從銀行貸款40,。貸款類型為項(xiàng)目貸款，貸款期限為3年，自20xx年1月至20xx年1月。%確定。貸款抵押物為項(xiàng)目土地使用權(quán)證，面積14511平米，評(píng)估價(jià)值萬(wàn)元。另外由**********有限公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保，擔(dān)保范圍為主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。預(yù)計(jì)貸款資金一次性到賬，本金按3年分期償還，利息按季度支付。20xx年1月償還本金20,，20xx年1月償還本金10,，20xx年1月償還本金10,。轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請(qǐng)標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資融資俱樂部（fdctz888)****************************************。************項(xiàng)目位于**********************，項(xiàng)目規(guī)劃用地14511平米，建筑面積150700平米。項(xiàng)目包括地下二層，地上裙樓四層和塔樓三棟，裙樓幾何尺寸為95m90m。1號(hào)樓為辦公式公寓，2號(hào)樓為住宅（含部分拆遷戶還建房），3號(hào)樓為四星級(jí)賓館。項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融及居住用地，容積率≤，建筑密度≤%，綠地率≥%。目前項(xiàng)目已完成施工設(shè)計(jì)并已獲得規(guī)劃批準(zhǔn)（已取得土地證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，拆遷許可證，即將取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證及開工證），已進(jìn)入地上物拆遷階段。共有160余戶住戶需要拆遷，其中約90%的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶如資金到位亦可立即遷出。項(xiàng)目建設(shè)期為3年，自20xx年1月至20xx年1月。項(xiàng)目公司成立于20xx年8月，位于*************************，注冊(cè)（實(shí)收）資本****萬(wàn)元，各股東均以貨幣出資?，F(xiàn)股東為****************************51%，****持股47%，*****持股2%。法定代表人****。截至20xx年9月，公司資產(chǎn)7000萬(wàn)元，全部為開發(fā)成本，負(fù)債4400萬(wàn)元，所有者權(quán)益2600萬(wàn)元。轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請(qǐng)標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資融資俱樂部（fdctz888)項(xiàng)目總投資72,，其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)12,，前期工程費(fèi)2,，建筑安裝工程費(fèi)45,，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,，公共設(shè)施配套費(fèi)1,，開發(fā)間接費(fèi)8,。項(xiàng)目建設(shè)期預(yù)計(jì)3年，自20xx年1月至20xx年1月。%，即完成投資21,；%，即完成投資37,；%，即完成投資11,；%，即完成投資1,。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)12,。項(xiàng)目共占用規(guī)劃面積土地使用權(quán)14511平米，其中項(xiàng)目公司名下土地11283平米，其余部分待拆遷完成后由省供銷社轉(zhuǎn)入項(xiàng)目本公司名下。地上建筑物大部分歸本公司所有，仍有160余戶需要拆遷補(bǔ)償安置，其中約90%的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶如資金到位亦可立即遷出。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括支付拆遷戶的補(bǔ)償過(guò)渡款、********和基于容積率調(diào)整需補(bǔ)繳的土地出讓金以及相關(guān)的稅費(fèi)，公司前期已投入7000萬(wàn)元用于支付上述部分款項(xiàng)。前期工程款2,，主要包括項(xiàng)目建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測(cè)丈量費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、預(yù)算編審費(fèi)等，按建筑安裝工程費(fèi)投資規(guī)模的6%估算。建筑安裝工程費(fèi)45,，主要包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和裝修工程費(fèi)，按每平方3000元的單位造價(jià)、建筑面積150700平米相乘確定?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,，主要包括道路工程費(fèi)、供電工程費(fèi)、給排水工程費(fèi)、煤氣工程費(fèi)、供暖工程費(fèi)、通訊工程費(fèi)、電視工程費(fèi)、照明工程費(fèi)、景觀綠化工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)、安防職能工程費(fèi)等，按建筑安裝工程費(fèi)投資規(guī)模的3%確定。公共設(shè)施配套費(fèi)1,，為根據(jù)有關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益期不屬于項(xiàng)目公司，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出，如鍋爐房、變電所、游泳池等，按建筑面積150700，每平米100元計(jì)算確定。開發(fā)間接費(fèi)8,，為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、以及項(xiàng)目融資財(cái)務(wù)費(fèi)用、擔(dān)保費(fèi)。其中預(yù)計(jì)貸款利息4,，擔(dān)保費(fèi)2,。項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目公司擬持有的自有物業(yè)包括商鋪1層和4層、3號(hào)樓賓館。扣除2號(hào)樓拆遷戶還建房部分的面積，預(yù)計(jì)項(xiàng)目可售面積為75,，包括裙樓的商鋪23層15,。根據(jù)對(duì)***、*****以及項(xiàng)目所在地附近房產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)的調(diào)查，商鋪的價(jià)格預(yù)計(jì)平均售價(jià)為35,，住宅和公寓的平均售價(jià)為11,。預(yù)計(jì)項(xiàng)目可售部分可實(shí)現(xiàn)收入118,。，自20xx年8月至20xx年1月。預(yù)計(jì)20xx年完成銷售25%，實(shí)現(xiàn)收入29,；預(yù)計(jì)20xx年完成銷售40%，實(shí)現(xiàn)收入47,；預(yù)計(jì)20xx年完成銷售20%，實(shí)現(xiàn)收入23,；20xx年完成銷售15%，實(shí)現(xiàn)收入17,。公益項(xiàng)目融資方案篇八（一）xx公司外部融資環(huán)境分析房地產(chǎn)融資是個(gè)開放的系統(tǒng)，其形成和發(fā)展是外部環(huán)境與內(nèi)部環(huán)境相互影響的結(jié)果。外部環(huán)境是指存在于企業(yè)外部，如企業(yè)所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)政策、法律法規(guī)等對(duì)企業(yè)融資有影響的因素。而內(nèi)部環(huán)境則是指對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)形成和發(fā)展有直接影響的因素，如公司內(nèi)部管理人員的素質(zhì)及特點(diǎn)、公司的財(cái)務(wù)制度及財(cái)務(wù)現(xiàn)狀等。外部環(huán)境是客觀存在的，企業(yè)難以改變且只能去適應(yīng)環(huán)境；而內(nèi)部環(huán)境卻恰恰相反，是企業(yè)可以控制并且必須控制的環(huán)境。（1）歙縣宏觀環(huán)境分析。全國(guó)歷史文化名城──歙縣，位于安徽省東南部，距杭州213公里，距合肥382公里，黃山市74公里。該縣身踞世界著名風(fēng)景區(qū)黃山南大門，是東至杭州南往千島湖，西去瓷都景德鎮(zhèn)，北向江城蕪湖、銅陵的樞紐，且處于全省“一線兩點(diǎn)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈內(nèi)，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。歙縣經(jīng)濟(jì)總量較小，但呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)，人均gdp以較快的步伐增長(zhǎng)。，2002007兩年gdp總量呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢(shì)，增幅保持在12%以上，%。人均gdp以較快步伐增長(zhǎng)，2008年人均gdp為13774元，其中2008年、%的增長(zhǎng)率，而2007年增長(zhǎng)幅度稍有回落，%的上漲勢(shì)頭。此外，歙縣2008年金融機(jī)構(gòu)存、。在居民收入方面，歙縣呈現(xiàn)出總體水平不高，但人均可支配收入不斷上升的特點(diǎn)。2008年人均可支配收入為11111元，2006~2008年人均可支配收入增幅分別為：%，%，%。08年的在崗職工平均工資23413元，但因?yàn)槁糜螛I(yè)、手工加工業(yè)較發(fā)達(dá)，居民實(shí)際收入可能高于政府部門公布的數(shù)據(jù)。此外，居民的現(xiàn)住房人均總建筑面積也呈現(xiàn)逐年上升態(tài)勢(shì)，，短短的兩年時(shí)間，%，折射出當(dāng)?shù)鼐用窬幼l件相對(duì)較好。面對(duì)歙縣目前的gdp總量小，但增長(zhǎng)快的趨勢(shì)，以及居民的人均可支配收入呈上升的趨勢(shì)，當(dāng)?shù)卣罅χС珠_發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，以帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，提高人民的生活水平。（2）銀行政策。2003年6月13日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》以及2004年9月２日頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》使中小型開發(fā)企業(yè)取得銀行貸款的難度大大提高。在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中規(guī)定：一是房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；二是對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。《指引》中提出，商業(yè)銀行對(duì)未取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不得低于35%；應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質(zhì)、股東構(gòu)成、資質(zhì)信用等級(jí)等基本背景、近三年經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)狀況、以往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和開發(fā)項(xiàng)目情況、與關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)務(wù)往來(lái)等進(jìn)行調(diào)查審核；對(duì)有逾期未還款或有欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售款進(jìn)行監(jiān)控，在收回貸款本息前，防止將銷售款挪作他用。這些規(guī)定使得開發(fā)資質(zhì)較差、信用等級(jí)較低的中小型開發(fā)企業(yè)難以從銀行獲得開發(fā)信貸資金，同時(shí)也提高了開發(fā)商自有資金的持有比例。xx公司屬于中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所有這些政策，都將會(huì)對(duì)其向銀行貸款融資產(chǎn)生較大的影響。（二）xx公司內(nèi)部融資環(huán)境分析具體如下：（1）xx公司內(nèi)部管理人員現(xiàn)狀分析。雖然xx公司成立時(shí)間較長(zhǎng)，但內(nèi)部管理人員缺乏，尤其是缺少工程成本管理、工程質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理和銷售策劃專業(yè)人才。（2）xx公司財(cái)務(wù)現(xiàn)狀分析。根據(jù)歙縣的金融環(huán)境，目前xx公司的資金來(lái)源只能由股東自籌。該項(xiàng)目前期已投入約8800萬(wàn)元；一期開工尚需投入拆遷安置費(fèi)用4020萬(wàn)元，其中1460萬(wàn)元貨幣化安置費(fèi)用和安置過(guò)渡費(fèi)必須馬