【文章內(nèi)容簡介】 行分析研究并確定故障的原因。而后,根據(jù)該故障設(shè)備的操作指南等技術(shù)文件和故障設(shè)備的具體情況迅速制定相關(guān)的維修處置方案，或?qū)收显O(shè)備進行技術(shù)修復(fù)或在必要時對故障設(shè)備進行更換。 　　對于簡單故障的應(yīng)急性維修，其方式方法與重大故障的應(yīng)急性維修基本相同，其不同點在于簡單故障的處置需要具有一定的時效性，即：在確保工程系統(tǒng)運行安全的前提下,應(yīng)盡快排除故障，恢復(fù)系統(tǒng)運行。要確保能夠準確、及時地排除簡單故障，就需要寫字樓工程部門的工程技術(shù)人員具備良好的技術(shù)素質(zhì)、過硬的技術(shù)本領(lǐng)和豐富的維修經(jīng)驗，還需要工程部門擁有一個科學(xué)、合理并且針對性較強的備品備件儲備。 　　總體而言,日常性維修保養(yǎng)工作是寫字樓(物業(yè)管理處)工程部門的主要工作，工作量相對較大。大部分日常性維修保養(yǎng)工作的技術(shù)含量較低,只要進行合理的人力安排和備品備件準備,就可得以圓滿地完成。而對于應(yīng)急性維修工作,則需要寫字樓(物業(yè)管理處)工程部門的工程技術(shù)團隊具有較高的技術(shù)素質(zhì)、豐富的維修經(jīng)驗、科學(xué)的故障預(yù)感、準確的判斷能力以及一定的安全意識和協(xié)調(diào)能力等。雖然在工程系統(tǒng)的正常運行狀態(tài)下,需要進行應(yīng)急性維修工作的概率很小，但是在寫字樓(物業(yè)管理處)工程部門的組織構(gòu)成中,應(yīng)該設(shè)置一個從事應(yīng)急性維修和緊急故障處置的技術(shù)團隊，以備不時之需。 　　 工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)工作崗位的設(shè)置 　　根據(jù)國家相關(guān)的法律法規(guī)、行業(yè)慣例和工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的配置，寫字樓(物業(yè)管理處)工程部門應(yīng)對負責(zé)工程系統(tǒng)日常運行和操作的值班崗位進行合理的設(shè)置，包括配電室、消防智能化系統(tǒng)、樓宇智能化系統(tǒng)、空調(diào)供暖系統(tǒng)、送新風(fēng)系統(tǒng)、計算機機房制冷系統(tǒng)等。崗位設(shè)置之后，可根據(jù)具體設(shè)備設(shè)施的運行時間、運行特點及其他技術(shù)要素,合理設(shè)置值班操作的崗位/班次人員數(shù)量和崗位/班次值班時間等。 　　寫字樓工程部門還應(yīng)根據(jù)相關(guān)的行業(yè)慣例和工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的具體情況合理設(shè)置有關(guān)維修保養(yǎng)工作的技術(shù)崗位。在設(shè)置維修保養(yǎng)技術(shù)崗位時，應(yīng)充分把握好預(yù)防性維修保養(yǎng)、日常性維修和應(yīng)急性維修三者之間的關(guān)系，結(jié)合工程系統(tǒng)的技術(shù)特點和工程技術(shù)團隊的綜合技術(shù)素質(zhì)，科學(xué)設(shè)置維修保養(yǎng)的工作崗位，合理配置專職維修保養(yǎng)技術(shù)人員，實現(xiàn)技術(shù)資源的優(yōu)化配置，提高維修保養(yǎng)工作的效率。 　　在寫字樓(物業(yè)管理處)工程部門，有關(guān)維修保養(yǎng)工作的崗位設(shè)置和工程技術(shù)人員的標準配置為：(1)日常性維修值班崗位：按照日常班次輪轉(zhuǎn)，每班次都應(yīng)安排維修保養(yǎng)技術(shù)人員負責(zé)日常的維修保養(yǎng)工作。其特點為：維修技術(shù)相對簡單，工作種類繁雜。在此類崗位的工程技術(shù)人員需要具有綜合性的技能，可及時處置和修復(fù)設(shè)備設(shè)施的常規(guī)性故障。(2)預(yù)防性維修保養(yǎng)工作崗位和應(yīng)急性維修工作崗位：應(yīng)按工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的類別進行設(shè)置，包括空調(diào)和供暖系統(tǒng)維修、配電系統(tǒng)維修，電梯系統(tǒng)維修、消防智能化系統(tǒng)維修、樓宇智能化系統(tǒng)維修、送新風(fēng)系統(tǒng)維修、門窗系統(tǒng)維修等。預(yù)防性維修保養(yǎng)工作崗位和應(yīng)急性維修工作崗位都要求本崗位的工程技術(shù)人員具有較高的技術(shù)素質(zhì)、較強的專業(yè)維修技能和強烈的安全意識。此類工程技術(shù)人員的配置數(shù)量應(yīng)與寫字樓工程系統(tǒng)的主要運行時段相匹配。 　　 工程技術(shù)人員的技術(shù)培訓(xùn) 　　在寫字樓工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)的整體工作中，對寫字樓工程部門的工程技術(shù)人員所進行的技術(shù)培訓(xùn)是一項非常重要的工作，也是寫字樓工程系統(tǒng)安全、高效運行的重要保障。對工程部門所有工程技術(shù)人員的技術(shù)培訓(xùn)應(yīng)該是常態(tài)的、定期的、可持續(xù)的、循序漸進的，與工程系統(tǒng)的整體運行相始終。技術(shù)培訓(xùn)的主要目的是提升工程技術(shù)人員的綜合技術(shù)素質(zhì)、增加其對工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的了解和熟悉、規(guī)范工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)的操作流程、提高工程技術(shù)人員的維修保養(yǎng)技能和應(yīng)急處置故障技能等。 　　寫字樓(物業(yè)管理處)工程部門的技術(shù)培訓(xùn)內(nèi)容可分為三大類，其中包括： 　　工程系統(tǒng)運行和操作的培訓(xùn)：包括工程系統(tǒng)的綜合管理制度、工程系統(tǒng)的運行及操作流程、工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的詳細技術(shù)文件等。培訓(xùn)目的在于：加強工程技術(shù)人員對所操作設(shè)備設(shè)施的了解、加強系統(tǒng)值班人員的安全意識、確保工程系統(tǒng)運行操作的準確和高效、提高值班人員對設(shè)備設(shè)施故障隱患的觀察能力等。 　　工程系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作的培訓(xùn)：可按不同的工程分系統(tǒng)進行分別安排，包括配電系統(tǒng)、空調(diào)暖風(fēng)系統(tǒng)、送新風(fēng)系統(tǒng)、消防智能化系統(tǒng)、樓宇智能化系統(tǒng)、計算機機房制冷系統(tǒng)等。培訓(xùn)目的在于：使負責(zé)維修保養(yǎng)的工程技術(shù)人員充分了解本系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的運行原理、系統(tǒng)中關(guān)鍵設(shè)備或關(guān)鍵部位的技術(shù)特性、各種設(shè)備設(shè)施的操作指南及技術(shù)要求、系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作的技術(shù)流程、維修步驟、維修周期等內(nèi)容。 　　工程系統(tǒng)應(yīng)急維修工作的培訓(xùn)：主要目的在于提高工程技術(shù)人員現(xiàn)場處置緊急故障的綜合技術(shù)能力。工程系統(tǒng)應(yīng)急維修的技術(shù)培訓(xùn)還需要與相關(guān)的故障處置實例相結(jié)合。在每次對具有典型意義的應(yīng)急故障維修工作結(jié)束之后，工程部門的負責(zé)人應(yīng)通過分析故障的原因、總結(jié)故障處理的正反兩個方面的經(jīng)驗和體會，作為范例形成技術(shù)培訓(xùn)內(nèi)容，對本部門專職維修的工程技術(shù)人員進行培訓(xùn)，可收到事半功倍的效果。 篇3：寫字樓工程系統(tǒng)的運行規(guī)劃 　　寫字樓工程管理：從良好到更好 　　第三節(jié)、工程系統(tǒng)的運行規(guī)劃 　　寫字樓項目建造完成后將投入商業(yè)運行。在寫字樓商業(yè)運行的四大支柱系統(tǒng)即工程管理、市場營銷、客戶服務(wù)和安全保衛(wèi)中，工程系統(tǒng)的管理堪稱為排頭兵。良好的工程系統(tǒng)管理對于打造寫字樓的品質(zhì)、提升寫字樓的商譽、招徠優(yōu)質(zhì)的租賃客戶、節(jié)約寫字樓的運營成本、保證寫字樓的運行安全、延長寫字樓的使用壽命等都具有舉足輕重的作用。建構(gòu)良好的工程系統(tǒng)管理的前提是需要制定一套科學(xué)、合理、嚴謹、完善并具有前瞻性的工程系統(tǒng)運行規(guī)劃。 　　寫字樓工程系統(tǒng)運行規(guī)劃的主要內(nèi)容包括：運行計劃、預(yù)防性維修保養(yǎng)計劃、維修保養(yǎng)工作計劃、技術(shù)升級改造計劃、備品備件采購計劃等。 　　運行計劃 　　寫字樓工程系統(tǒng)的運行計劃是以年度為時間單位所制定的，是保障工程系統(tǒng)安全、平穩(wěn)、高效、高質(zhì)量運行的基礎(chǔ)性文件。工程系統(tǒng)的運行計劃主要包括：確定工程管理部門的工作內(nèi)容、確定工程系統(tǒng)運行的管理和技術(shù)崗位及職責(zé)、制定有關(guān)工程運行的規(guī)章制度、制定能源使用計劃和資金預(yù)算計劃、對系統(tǒng)運行的歷史資料進行整理和分析、對相關(guān)外部條件(如能源價格的調(diào)整預(yù)期和天氣變化預(yù)期)進行科學(xué)預(yù)測等。 　　制定工程系統(tǒng)的運行計劃，首先應(yīng)該對各種工程分系統(tǒng)和所有設(shè)備設(shè)施的基本情況有一個完整的了解，還應(yīng)充分了解各工程分系統(tǒng)和設(shè)備設(shè)施之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，熟練掌握工程系統(tǒng)的運行原理及設(shè)備設(shè)施的操作指南。根據(jù)寫字樓的總體需求，確定工程系統(tǒng)和其他分系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)施的運行時間和運行班次。 　　有關(guān)的環(huán)境因素、氣候因素、能源價格因素等，都會對工程系統(tǒng)的運行產(chǎn)生影響。其中環(huán)境因素和氣候因素將直接影響工程系統(tǒng)的運行時間和能源消耗。而能源的價格因素將直接影響到系統(tǒng)運行的成本。在工程系統(tǒng)的運行計劃中，應(yīng)通過對上述外部條件的歷史記錄進行整理和分析而做出有關(guān)運行時間、能源消耗和運行成本方面的科學(xué)預(yù)測，使工程系統(tǒng)的運行計劃具有一定的合理性和前瞻性。 　　 預(yù)防性維修保養(yǎng)計劃 　　預(yù)防性維修保養(yǎng)概念的內(nèi)涵是在工程系統(tǒng)的日常運行期間和對工程系統(tǒng)的正常維修保養(yǎng)之前，對設(shè)備設(shè)施進行預(yù)防性的維護和保養(yǎng)，做到維護前置、保養(yǎng)前置、防微杜漸、未雨綢繆，延續(xù)設(shè)備設(shè)施的最佳工作狀態(tài)，消除工程系統(tǒng)運行中的隱患，確保工程系統(tǒng)運行的可靠性和穩(wěn)定性，延長工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的使用壽命。同時還可以減少正常維修保養(yǎng)作業(yè)的工作量，減少備品備件的采購并降低工程系統(tǒng)的整體運行成本。 　　預(yù)防性維修保養(yǎng)工作是以工程設(shè)備設(shè)施的技術(shù)資料、操作維修指南等文件為參考，以工程設(shè)備設(shè)施的運行特點為基礎(chǔ)而實施的。預(yù)防性維修保養(yǎng)工作的有效實施，還將取決于：建立良好的工程運行維護體系、工程系統(tǒng)日常運行記錄資料的積累和分析、從事維修保養(yǎng)的工程技術(shù)人員的技能水平和經(jīng)驗等。只有在對工程設(shè)備設(shè)施的技術(shù)性能了如指掌之后，才能正確地實施對其的呵護。 　　為了在工程系統(tǒng)管理中有效實施預(yù)防性維修保養(yǎng)工作，應(yīng)該在寫字樓的工程管理部門內(nèi)建立一個完整和健全的工程文件管理系統(tǒng)，認真編寫、整理、積累和儲存所有關(guān)于工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)的數(shù)據(jù)和技術(shù)資料。同工程設(shè)備設(shè)施的運行原理和操作維修指南等技術(shù)文件一樣，對工程系統(tǒng)日常運行工況的記錄和對設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障及故障排除過程的紀錄等都是重要的技術(shù)數(shù)據(jù)，對于有效實施預(yù)防性維修保養(yǎng)工作將起到信息保障的重要作用。工程文件管理系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)文件和資料應(yīng)包括：項目的所有前期工程文件即竣工圖紙和竣工技術(shù)文件、所有設(shè)備設(shè)施的運行原理和操作維修指南等技術(shù)資料、工程系統(tǒng)日常運行工況的記錄資料、工程系統(tǒng)維修保養(yǎng)情況的記錄資料、工程系統(tǒng)出現(xiàn)故障和排除故障的記錄資料等。 　　寫字樓工程部門從事預(yù)防性維修保養(yǎng)工作的工程技術(shù)人員的技術(shù)能力和工作經(jīng)驗是有效實施預(yù)防性維修保養(yǎng)工作的關(guān)鍵因素。寫字樓工程部門需要在組建工程維修的技術(shù)團隊時嚴格選好技術(shù)人才，并在日常工作中加強后續(xù)的技術(shù)培訓(xùn)，真正培養(yǎng)出一批專業(yè)素質(zhì)高、技術(shù)能力強、保養(yǎng)經(jīng)驗豐富的技術(shù)精英，能夠?qū)υO(shè)備性能了如指掌，對故障隱患明察秋毫，從而可以準確判斷出如何在正確的時間、對正確的設(shè)備設(shè)施、實施正確的預(yù)防性維修保養(yǎng)，提高工程系統(tǒng)的運行質(zhì)量，將故障隱患消滅在萌芽期，降低系統(tǒng)運行和維修成本，延長工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的使用壽命。 　　 維修保養(yǎng)計劃 　　工程系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計劃也是以年度為時間單位而制定的，其內(nèi)容包括：按照工程設(shè)備設(shè)施