【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 行分析研究并確定故障的原因。而后,根據(jù)該故障設(shè)備的操作指南等技術(shù)文件和故障設(shè)備的具體情況迅速制定相關(guān)的維修處置方案，或?qū)收显O(shè)備進(jìn)行技術(shù)修復(fù)或在必要時(shí)對(duì)故障設(shè)備進(jìn)行更換。 　　對(duì)于簡(jiǎn)單故障的應(yīng)急性維修，其方式方法與重大故障的應(yīng)急性維修基本相同，其不同點(diǎn)在于簡(jiǎn)單故障的處置需要具有一定的時(shí)效性，即：在確保工程系統(tǒng)運(yùn)行安全的前提下,應(yīng)盡快排除故障，恢復(fù)系統(tǒng)運(yùn)行。要確保能夠準(zhǔn)確、及時(shí)地排除簡(jiǎn)單故障，就需要寫字樓工程部門的工程技術(shù)人員具備良好的技術(shù)素質(zhì)、過硬的技術(shù)本領(lǐng)和豐富的維修經(jīng)驗(yàn)，還需要工程部門擁有一個(gè)科學(xué)、合理并且針對(duì)性較強(qiáng)的備品備件儲(chǔ)備。 　　總體而言,日常性維修保養(yǎng)工作是寫字樓(物業(yè)管理處)工程部門的主要工作，工作量相對(duì)較大。大部分日常性維修保養(yǎng)工作的技術(shù)含量較低,只要進(jìn)行合理的人力安排和備品備件準(zhǔn)備,就可得以圓滿地完成。而對(duì)于應(yīng)急性維修工作,則需要寫字樓(物業(yè)管理處)工程部門的工程技術(shù)團(tuán)隊(duì)具有較高的技術(shù)素質(zhì)、豐富的維修經(jīng)驗(yàn)、科學(xué)的故障預(yù)感、準(zhǔn)確的判斷能力以及一定的安全意識(shí)和協(xié)調(diào)能力等。雖然在工程系統(tǒng)的正常運(yùn)行狀態(tài)下,需要進(jìn)行應(yīng)急性維修工作的概率很小，但是在寫字樓(物業(yè)管理處)工程部門的組織構(gòu)成中,應(yīng)該設(shè)置一個(gè)從事應(yīng)急性維修和緊急故障處置的技術(shù)團(tuán)隊(duì)，以備不時(shí)之需。 　　 工程系統(tǒng)運(yùn)行和維修保養(yǎng)工作崗位的設(shè)置 　　根據(jù)國家相關(guān)的法律法規(guī)、行業(yè)慣例和工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的配置，寫字樓(物業(yè)管理處)工程部門應(yīng)對(duì)負(fù)責(zé)工程系統(tǒng)日常運(yùn)行和操作的值班崗位進(jìn)行合理的設(shè)置，包括配電室、消防智能化系統(tǒng)、樓宇智能化系統(tǒng)、空調(diào)供暖系統(tǒng)、送新風(fēng)系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)機(jī)房制冷系統(tǒng)等。崗位設(shè)置之后，可根據(jù)具體設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行時(shí)間、運(yùn)行特點(diǎn)及其他技術(shù)要素,合理設(shè)置值班操作的崗位/班次人員數(shù)量和崗位/班次值班時(shí)間等。 　　寫字樓工程部門還應(yīng)根據(jù)相關(guān)的行業(yè)慣例和工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的具體情況合理設(shè)置有關(guān)維修保養(yǎng)工作的技術(shù)崗位。在設(shè)置維修保養(yǎng)技術(shù)崗位時(shí)，應(yīng)充分把握好預(yù)防性維修保養(yǎng)、日常性維修和應(yīng)急性維修三者之間的關(guān)系，結(jié)合工程系統(tǒng)的技術(shù)特點(diǎn)和工程技術(shù)團(tuán)隊(duì)的綜合技術(shù)素質(zhì)，科學(xué)設(shè)置維修保養(yǎng)的工作崗位，合理配置專職維修保養(yǎng)技術(shù)人員，實(shí)現(xiàn)技術(shù)資源的優(yōu)化配置，提高維修保養(yǎng)工作的效率。 　　在寫字樓(物業(yè)管理處)工程部門，有關(guān)維修保養(yǎng)工作的崗位設(shè)置和工程技術(shù)人員的標(biāo)準(zhǔn)配置為：(1)日常性維修值班崗位：按照日常班次輪轉(zhuǎn)，每班次都應(yīng)安排維修保養(yǎng)技術(shù)人員負(fù)責(zé)日常的維修保養(yǎng)工作。其特點(diǎn)為：維修技術(shù)相對(duì)簡(jiǎn)單，工作種類繁雜。在此類崗位的工程技術(shù)人員需要具有綜合性的技能，可及時(shí)處置和修復(fù)設(shè)備設(shè)施的常規(guī)性故障。(2)預(yù)防性維修保養(yǎng)工作崗位和應(yīng)急性維修工作崗位：應(yīng)按工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的類別進(jìn)行設(shè)置，包括空調(diào)和供暖系統(tǒng)維修、配電系統(tǒng)維修，電梯系統(tǒng)維修、消防智能化系統(tǒng)維修、樓宇智能化系統(tǒng)維修、送新風(fēng)系統(tǒng)維修、門窗系統(tǒng)維修等。預(yù)防性維修保養(yǎng)工作崗位和應(yīng)急性維修工作崗位都要求本崗位的工程技術(shù)人員具有較高的技術(shù)素質(zhì)、較強(qiáng)的專業(yè)維修技能和強(qiáng)烈的安全意識(shí)。此類工程技術(shù)人員的配置數(shù)量應(yīng)與寫字樓工程系統(tǒng)的主要運(yùn)行時(shí)段相匹配。 　　 工程技術(shù)人員的技術(shù)培訓(xùn) 　　在寫字樓工程系統(tǒng)運(yùn)行和維修保養(yǎng)的整體工作中，對(duì)寫字樓工程部門的工程技術(shù)人員所進(jìn)行的技術(shù)培訓(xùn)是一項(xiàng)非常重要的工作，也是寫字樓工程系統(tǒng)安全、高效運(yùn)行的重要保障。對(duì)工程部門所有工程技術(shù)人員的技術(shù)培訓(xùn)應(yīng)該是常態(tài)的、定期的、可持續(xù)的、循序漸進(jìn)的，與工程系統(tǒng)的整體運(yùn)行相始終。技術(shù)培訓(xùn)的主要目的是提升工程技術(shù)人員的綜合技術(shù)素質(zhì)、增加其對(duì)工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的了解和熟悉、規(guī)范工程系統(tǒng)運(yùn)行和維修保養(yǎng)的操作流程、提高工程技術(shù)人員的維修保養(yǎng)技能和應(yīng)急處置故障技能等。 　　寫字樓(物業(yè)管理處)工程部門的技術(shù)培訓(xùn)內(nèi)容可分為三大類，其中包括： 　　工程系統(tǒng)運(yùn)行和操作的培訓(xùn)：包括工程系統(tǒng)的綜合管理制度、工程系統(tǒng)的運(yùn)行及操作流程、工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的詳細(xì)技術(shù)文件等。培訓(xùn)目的在于：加強(qiáng)工程技術(shù)人員對(duì)所操作設(shè)備設(shè)施的了解、加強(qiáng)系統(tǒng)值班人員的安全意識(shí)、確保工程系統(tǒng)運(yùn)行操作的準(zhǔn)確和高效、提高值班人員對(duì)設(shè)備設(shè)施故障隱患的觀察能力等。 　　工程系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作的培訓(xùn)：可按不同的工程分系統(tǒng)進(jìn)行分別安排，包括配電系統(tǒng)、空調(diào)暖風(fēng)系統(tǒng)、送新風(fēng)系統(tǒng)、消防智能化系統(tǒng)、樓宇智能化系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)機(jī)房制冷系統(tǒng)等。培訓(xùn)目的在于：使負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)的工程技術(shù)人員充分了解本系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行原理、系統(tǒng)中關(guān)鍵設(shè)備或關(guān)鍵部位的技術(shù)特性、各種設(shè)備設(shè)施的操作指南及技術(shù)要求、系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作的技術(shù)流程、維修步驟、維修周期等內(nèi)容。 　　工程系統(tǒng)應(yīng)急維修工作的培訓(xùn)：主要目的在于提高工程技術(shù)人員現(xiàn)場(chǎng)處置緊急故障的綜合技術(shù)能力。工程系統(tǒng)應(yīng)急維修的技術(shù)培訓(xùn)還需要與相關(guān)的故障處置實(shí)例相結(jié)合。在每次對(duì)具有典型意義的應(yīng)急故障維修工作結(jié)束之后，工程部門的負(fù)責(zé)人應(yīng)通過分析故障的原因、總結(jié)故障處理的正反兩個(gè)方面的經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)，作為范例形成技術(shù)培訓(xùn)內(nèi)容，對(duì)本部門專職維修的工程技術(shù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，可收到事半功倍的效果。 篇3：寫字樓工程系統(tǒng)的運(yùn)行規(guī)劃 　　寫字樓工程管理：從良好到更好 　　第三節(jié)、工程系統(tǒng)的運(yùn)行規(guī)劃 　　寫字樓項(xiàng)目建造完成后將投入商業(yè)運(yùn)行。在寫字樓商業(yè)運(yùn)行的四大支柱系統(tǒng)即工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、客戶服務(wù)和安全保衛(wèi)中，工程系統(tǒng)的管理堪稱為排頭兵。良好的工程系統(tǒng)管理對(duì)于打造寫字樓的品質(zhì)、提升寫字樓的商譽(yù)、招徠優(yōu)質(zhì)的租賃客戶、節(jié)約寫字樓的運(yùn)營(yíng)成本、保證寫字樓的運(yùn)行安全、延長(zhǎng)寫字樓的使用壽命等都具有舉足輕重的作用。建構(gòu)良好的工程系統(tǒng)管理的前提是需要制定一套科學(xué)、合理、嚴(yán)謹(jǐn)、完善并具有前瞻性的工程系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)劃。 　　寫字樓工程系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)劃的主要內(nèi)容包括：運(yùn)行計(jì)劃、預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃、維修保養(yǎng)工作計(jì)劃、技術(shù)升級(jí)改造計(jì)劃、備品備件采購計(jì)劃等。 　　運(yùn)行計(jì)劃 　　寫字樓工程系統(tǒng)的運(yùn)行計(jì)劃是以年度為時(shí)間單位所制定的，是保障工程系統(tǒng)安全、平穩(wěn)、高效、高質(zhì)量運(yùn)行的基礎(chǔ)性文件。工程系統(tǒng)的運(yùn)行計(jì)劃主要包括：確定工程管理部門的工作內(nèi)容、確定工程系統(tǒng)運(yùn)行的管理和技術(shù)崗位及職責(zé)、制定有關(guān)工程運(yùn)行的規(guī)章制度、制定能源使用計(jì)劃和資金預(yù)算計(jì)劃、對(duì)系統(tǒng)運(yùn)行的歷史資料進(jìn)行整理和分析、對(duì)相關(guān)外部條件(如能源價(jià)格的調(diào)整預(yù)期和天氣變化預(yù)期)進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)等。 　　制定工程系統(tǒng)的運(yùn)行計(jì)劃，首先應(yīng)該對(duì)各種工程分系統(tǒng)和所有設(shè)備設(shè)施的基本情況有一個(gè)完整的了解，還應(yīng)充分了解各工程分系統(tǒng)和設(shè)備設(shè)施之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，熟練掌握工程系統(tǒng)的運(yùn)行原理及設(shè)備設(shè)施的操作指南。根據(jù)寫字樓的總體需求，確定工程系統(tǒng)和其他分系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行時(shí)間和運(yùn)行班次。 　　有關(guān)的環(huán)境因素、氣候因素、能源價(jià)格因素等，都會(huì)對(duì)工程系統(tǒng)的運(yùn)行產(chǎn)生影響。其中環(huán)境因素和氣候因素將直接影響工程系統(tǒng)的運(yùn)行時(shí)間和能源消耗。而能源的價(jià)格因素將直接影響到系統(tǒng)運(yùn)行的成本。在工程系統(tǒng)的運(yùn)行計(jì)劃中，應(yīng)通過對(duì)上述外部條件的歷史記錄進(jìn)行整理和分析而做出有關(guān)運(yùn)行時(shí)間、能源消耗和運(yùn)行成本方面的科學(xué)預(yù)測(cè)，使工程系統(tǒng)的運(yùn)行計(jì)劃具有一定的合理性和前瞻性。 　　 預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃 　　預(yù)防性維修保養(yǎng)概念的內(nèi)涵是在工程系統(tǒng)的日常運(yùn)行期間和對(duì)工程系統(tǒng)的正常維修保養(yǎng)之前，對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行預(yù)防性的維護(hù)和保養(yǎng)，做到維護(hù)前置、保養(yǎng)前置、防微杜漸、未雨綢繆，延續(xù)設(shè)備設(shè)施的最佳工作狀態(tài)，消除工程系統(tǒng)運(yùn)行中的隱患，確保工程系統(tǒng)運(yùn)行的可靠性和穩(wěn)定性，延長(zhǎng)工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的使用壽命。同時(shí)還可以減少正常維修保養(yǎng)作業(yè)的工作量，減少備品備件的采購并降低工程系統(tǒng)的整體運(yùn)行成本。 　　預(yù)防性維修保養(yǎng)工作是以工程設(shè)備設(shè)施的技術(shù)資料、操作維修指南等文件為參考，以工程設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行特點(diǎn)為基礎(chǔ)而實(shí)施的。預(yù)防性維修保養(yǎng)工作的有效實(shí)施，還將取決于：建立良好的工程運(yùn)行維護(hù)體系、工程系統(tǒng)日常運(yùn)行記錄資料的積累和分析、從事維修保養(yǎng)的工程技術(shù)人員的技能水平和經(jīng)驗(yàn)等。只有在對(duì)工程設(shè)備設(shè)施的技術(shù)性能了如指掌之后，才能正確地實(shí)施對(duì)其的呵護(hù)。 　　為了在工程系統(tǒng)管理中有效實(shí)施預(yù)防性維修保養(yǎng)工作，應(yīng)該在寫字樓的工程管理部門內(nèi)建立一個(gè)完整和健全的工程文件管理系統(tǒng)，認(rèn)真編寫、整理、積累和儲(chǔ)存所有關(guān)于工程系統(tǒng)運(yùn)行和維修保養(yǎng)的數(shù)據(jù)和技術(shù)資料。同工程設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行原理和操作維修指南等技術(shù)文件一樣，對(duì)工程系統(tǒng)日常運(yùn)行工況的記錄和對(duì)設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障及故障排除過程的紀(jì)錄等都是重要的技術(shù)數(shù)據(jù)，對(duì)于有效實(shí)施預(yù)防性維修保養(yǎng)工作將起到信息保障的重要作用。工程文件管理系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)文件和資料應(yīng)包括：項(xiàng)目的所有前期工程文件即竣工圖紙和竣工技術(shù)文件、所有設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行原理和操作維修指南等技術(shù)資料、工程系統(tǒng)日常運(yùn)行工況的記錄資料、工程系統(tǒng)維修保養(yǎng)情況的記錄資料、工程系統(tǒng)出現(xiàn)故障和排除故障的記錄資料等。 　　寫字樓工程部門從事預(yù)防性維修保養(yǎng)工作的工程技術(shù)人員的技術(shù)能力和工作經(jīng)驗(yàn)是有效實(shí)施預(yù)防性維修保養(yǎng)工作的關(guān)鍵因素。寫字樓工程部門需要在組建工程維修的技術(shù)團(tuán)隊(duì)時(shí)嚴(yán)格選好技術(shù)人才，并在日常工作中加強(qiáng)后續(xù)的技術(shù)培訓(xùn)，真正培養(yǎng)出一批專業(yè)素質(zhì)高、技術(shù)能力強(qiáng)、保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)豐富的技術(shù)精英，能夠?qū)υO(shè)備性能了如指掌，對(duì)故障隱患明察秋毫，從而可以準(zhǔn)確判斷出如何在正確的時(shí)間、對(duì)正確的設(shè)備設(shè)施、實(shí)施正確的預(yù)防性維修保養(yǎng)，提高工程系統(tǒng)的運(yùn)行質(zhì)量，將故障隱患消滅在萌芽期，降低系統(tǒng)運(yùn)行和維修成本，延長(zhǎng)工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的使用壽命。 　　 維修保養(yǎng)計(jì)劃 　　工程系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計(jì)劃也是以年度為時(shí)間單位而制定的，其內(nèi)容包括：按照工程設(shè)備設(shè)施