【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 54 頁(yè) 該項(xiàng)目由皇冠百貨商場(chǎng)、商務(wù)酒店組成，其中皇冠百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)區(qū)域進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售；商務(wù)酒店的經(jīng)營(yíng)區(qū)域不作 銷售，作為經(jīng)營(yíng)公司的整體資產(chǎn)為保證產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售的投資回報(bào)率進(jìn)行擔(dān)保。 皇冠百貨商場(chǎng)的業(yè)態(tài)定位為景德鎮(zhèn)高檔百貨商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)消費(fèi)群為景德鎮(zhèn)高端消費(fèi)群體。經(jīng)營(yíng)模式為臺(tái)日百貨模式，由杭州銀泰百貨擔(dān)任經(jīng)營(yíng)顧問(wèn) 2． 2 時(shí)代購(gòu)物中心項(xiàng)目 該項(xiàng)目由溫州中信集團(tuán)開發(fā)，位于皇冠廣場(chǎng)西區(qū)的中心位置，是整個(gè)皇冠購(gòu)物廣場(chǎng)的標(biāo)志性建筑。時(shí)代購(gòu)物中心從其現(xiàn)有宣傳資料來(lái)看經(jīng)營(yíng)定位為中高檔次的百貨商場(chǎng)，與皇冠百貨有一定雷同。 2． 3 其他部分沿街項(xiàng)目 目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)尚未明確。 三、 8樓的地段條件、建筑特征、體量規(guī)模 分析 3． 1 7樓 地段條件及分析 7樓位于整個(gè)皇冠購(gòu)物廣場(chǎng)的西北部，正對(duì)皇冠購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)部的商業(yè)步行內(nèi)街，背靠整個(gè)項(xiàng)目的大型停車場(chǎng)。由于沒(méi)有正對(duì)廣場(chǎng)南路的臨街面，因此必須借力于整個(gè)項(xiàng)目的影響來(lái)吸納人流和商流。 地段位置來(lái)看，不如緊靠廣場(chǎng)南路、曙光路交界處的皇冠百貨和在整個(gè)項(xiàng)目正中 中國(guó)最大管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 54 頁(yè) 心位置、擁有大型休閑廣場(chǎng)的時(shí)代購(gòu)物中心以及沿街的店鋪。 7樓的最大亮點(diǎn)在于背靠整個(gè)項(xiàng)目的唯一大型停車場(chǎng)，將有效吸納使用該停車場(chǎng)的客戶群。但在目前景德鎮(zhèn)城市管理的水平上，該停車場(chǎng)究竟能發(fā)揮怎樣作用，有多少客戶愿意將車停在這 里還很難預(yù)測(cè)。 建筑特征及分析 7樓建筑布局方正，框架結(jié)構(gòu)，共三層。配備有：自動(dòng)扶梯、中央空調(diào)、消防噴淋系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、貨運(yùn)電梯（有待建筑整改）。 由于是純框架結(jié)構(gòu)，布局方正，比較適合現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的自由組合劃分的要求，配置能夠滿足一定時(shí)期內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要，而且留有更新、提高配置的建筑空間與技術(shù)可能。 體量規(guī)模及分析 7樓底層面積為： 平方米，共三層，總建筑面積將達(dá)到 8500 平方米左右。這樣的體量規(guī)模，在景德鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)應(yīng)該屬于大型商業(yè)地產(chǎn)范疇，規(guī)模性將是其最大的商業(yè)價(jià)值。 3． 2 8樓 地段條件及分析 8樓位于皇冠購(gòu)物廣場(chǎng)的最北邊，靠近市中心廣場(chǎng)，是市中心廣場(chǎng)方向進(jìn)入皇冠購(gòu)物廣場(chǎng)的第一幢建筑。 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 54 頁(yè) 8樓正對(duì)廣場(chǎng)南路的僅兩間店鋪，但其整個(gè)建筑能夠進(jìn)入廣場(chǎng)南路人流的視野范圍，且門的一側(cè)為擁有進(jìn)出停車場(chǎng)的通道，另一側(cè)為進(jìn)入 7樓的街區(qū)通道。 建筑特征及分析 8樓采取弧形建筑格局設(shè)計(jì)，門前有一中型廣場(chǎng)以及進(jìn)出停車場(chǎng)的唯一通道，從而形成了大氣的門前空間，吸納市中心方向來(lái)的人流，同時(shí)配以高 16 米、長(zhǎng) 65 米，線條感強(qiáng)、金屬質(zhì)感的現(xiàn)代風(fēng)格外立面，足以形成市中心與皇冠購(gòu)物廣場(chǎng)之間亮麗的風(fēng)景線。 8樓內(nèi)部建筑設(shè)計(jì)原為一拖一形式（底層商鋪帶二樓）、三樓單獨(dú)空間。建筑形態(tài)為單間的沿街店鋪式建筑結(jié)構(gòu)，進(jìn)深較淺。不適宜開設(shè)大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 體量規(guī)模分析 8樓底層建筑面積為： 平方米，總建筑面積： 3268 平方米左右。 該體量的規(guī)模不具有商業(yè)地產(chǎn)中的規(guī)模性優(yōu)勢(shì)，但適宜開設(shè)單一主題的商業(yè)業(yè)態(tài)。 四、聯(lián)盛廣場(chǎng)的定位策略 針對(duì)以上對(duì)景德鎮(zhèn)總體商業(yè)的分析、皇冠購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)的分析以及聯(lián)盛廣場(chǎng)的分析，我們認(rèn)為在聯(lián)盛廣場(chǎng)的定位： 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 54 頁(yè) 就皇冠購(gòu)物廣場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)業(yè) 態(tài)來(lái)看，皇冠百貨與中信項(xiàng)目之間存在著較大的競(jìng)爭(zhēng)性，而聯(lián)盛項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯不如上述項(xiàng)目，因此，我們必須 —— 區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)差異化 景德鎮(zhèn)現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)中，經(jīng)營(yíng)的品類較多，但缺少一個(gè)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)。因此，我們可以抓住這一空白點(diǎn) —— 經(jīng)營(yíng)類別專業(yè)化 專業(yè)化經(jīng)營(yíng)與規(guī)?；窍嘟y(tǒng)一的，惟有規(guī)?；拍茉谙M(fèi)者心目中叫響專業(yè)化的商業(yè)品牌，同時(shí)，我們 7樓的最大商業(yè)價(jià)值就在于其規(guī)模性，那么無(wú)疑應(yīng)該 —— 經(jīng)營(yíng)面積規(guī)?；? 任何的商業(yè)經(jīng)營(yíng)首先要考慮到她的消費(fèi)群體問(wèn)題，在景德鎮(zhèn)這樣的商務(wù)流動(dòng)性小、外來(lái)高消 費(fèi)人群少、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱的城市，占據(jù)市場(chǎng)的消費(fèi)主力還是普通的老百姓，所以 —— 消費(fèi)群體大眾化 五、聯(lián)盛廣場(chǎng)業(yè)態(tài)定位及其依據(jù) 5． 1 7樓業(yè)態(tài)定位方案及其依據(jù) 底層 業(yè)態(tài)定位： 大型服飾鞋類箱包專賣城 中國(guó)最大管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 54 頁(yè) 經(jīng)營(yíng)格局： 大型商場(chǎng)中的“店中店”形式 經(jīng)營(yíng)定位： 購(gòu)物環(huán)境一流，商品檔次中檔偏下，大眾化消費(fèi)。 定位依據(jù)： a) 從建筑形態(tài)來(lái)看： 7樓布局方正、框架結(jié)構(gòu)，非常滿足該定位的要求。 b) 從景德鎮(zhèn)的市場(chǎng)情況看，目前還沒(méi)有統(tǒng)一集中經(jīng)營(yíng)的專業(yè)化、規(guī)?；袌?chǎng)。 c) 從與區(qū)內(nèi)的業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，該定位具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 d) 從項(xiàng)目的銷售 角度來(lái)看： 如果整塊銷售，則總價(jià)過(guò)高，目標(biāo)客戶群較少，引進(jìn)有這樣實(shí)力的投資者難度較大，不利于銷售。 如果化整為零進(jìn)行小面積的“產(chǎn)權(quán)式店鋪”銷售，則需要有一定實(shí)力的資產(chǎn)或公司作擔(dān)保，有眾多的經(jīng)營(yíng)后遺癥，而且從目前皇冠百貨的銷售情況來(lái)看，這種模式在景德鎮(zhèn)的市場(chǎng)接受度較低。 所以采取“店中店模式”進(jìn)行銷售，讓客戶既可以出租店鋪，又可以自己經(jīng)營(yíng)，無(wú)疑將目標(biāo)客戶群體大大的放量，使很多原本依靠租店鋪經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)戶也成為本項(xiàng)目有力的購(gòu)買群體。 二、三層經(jīng)營(yíng)定位 定位思路： 二、三樓是景德鎮(zhèn)傳統(tǒng)的商業(yè)盲區(qū)，如何實(shí)現(xiàn)二、 三樓的成功經(jīng)營(yíng)，除了在硬件配置需要提高外，更重要的是商業(yè)業(yè)態(tài)的正確定位，針對(duì)本項(xiàng)目二、三樓的定位，我 中國(guó)最大管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 54 頁(yè) 們認(rèn)為主要如下思路著手： 1．從皇冠購(gòu)物廣場(chǎng)的商圈定位考慮，符合整個(gè)商圈的規(guī)劃定位。 2．符合景德鎮(zhèn)市場(chǎng)的實(shí)際需求。 3．充分利用規(guī)模性、體現(xiàn)差異化，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 4．該商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)于樓層的要求不太高。 定位建議： 從上述的定位思路出發(fā)，我們提出如下四個(gè)經(jīng)營(yíng)定位建議，作為 7樓二、三層招商的主攻方向。 建議一： 二層為家電城： 引進(jìn)專業(yè)的家電運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)，形成規(guī)模大、品種全、價(jià)格實(shí)惠的專業(yè)家電商城。如 引進(jìn)國(guó)美、蘇寧、永樂(lè)或類似的大型家電運(yùn)營(yíng)商。 三層為美食廣場(chǎng)： 以休閑小吃為主，讓景德鎮(zhèn)人在這里就可以品嘗到全國(guó)各地的風(fēng)味小吃。 說(shuō)明： 1．目前景德鎮(zhèn)家電市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍偏小、硬件配置較為落后，缺乏有實(shí)力的運(yùn)營(yíng)商操作。景德鎮(zhèn)商廈的家電商場(chǎng)雖然經(jīng)營(yíng)面積有 2020多平米，但經(jīng)營(yíng)的品牌不多、硬件配置較落后，不是專業(yè)家電運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)，在價(jià)格上很難形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 2．景德鎮(zhèn)民眾對(duì)“吃”有很強(qiáng)烈的喜好，但現(xiàn)有的場(chǎng)地要么是高檔酒樓，要么就是街頭小 中國(guó)最大管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 54 頁(yè) 店鋪，而且口味單一；缺少一個(gè)集各地風(fēng)味小吃為一體、環(huán)境優(yōu)雅、衛(wèi)生清潔的美 食廣場(chǎng)。同時(shí)，隨著景德鎮(zhèn)今后商務(wù)、旅游人士的增多，皇冠購(gòu)物廣場(chǎng)作為休閑、觀光消費(fèi)的中心區(qū)域，美食廣場(chǎng)具有一定的發(fā)展前景。 建議二： 二、三層作為整體，經(jīng)營(yíng)大型酒樓。 說(shuō)明： 根據(jù)皇冠購(gòu)物廣場(chǎng)的定位及目前周邊區(qū)域的經(jīng)營(yíng)定位來(lái)看，該區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€(gè)景德鎮(zhèn)大型酒店的集中區(qū)域，會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)上的規(guī)模性聚集效應(yīng)。 建議三： 二層卡拉 OK 廳、三層迪廳 說(shuō)明： 充分根據(jù)皇冠商圈及周邊區(qū)域的定位特點(diǎn)，充分利用規(guī)模性來(lái)形成強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 建議四： 二、三層均為大型超市。 說(shuō)明： 大型超市對(duì)于帶動(dòng)本項(xiàng)目的人氣，提升本項(xiàng)目的商 業(yè)價(jià)值，具有很大作用。同時(shí)從二、三樓的體量規(guī)模和建筑特征、景德鎮(zhèn)現(xiàn)有超市狀況來(lái)看，也具有一定可行性。 中國(guó)最大管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 54 頁(yè) 5． 2 8樓業(yè)態(tài)定位及其依據(jù) 底層 業(yè)態(tài)定位： 由各個(gè)時(shí)尚、新穎品牌（加盟連鎖店形式）品類組成的“時(shí)尚淘寶街” 經(jīng)營(yíng)格局： 單獨(dú)的沿街店鋪式門店 經(jīng)營(yíng)定位 ：時(shí)尚、精致又符合景德鎮(zhèn)市場(chǎng)的需求 定位依據(jù)： 充分利用 8樓是皇冠購(gòu)物廣場(chǎng)距離市中心廣場(chǎng)之間第一建筑物的優(yōu)勢(shì)和臨街店鋪式的經(jīng)營(yíng)格局，打造一個(gè)適合于單獨(dú)店鋪式經(jīng)營(yíng)的，既適應(yīng)景德鎮(zhèn)市場(chǎng)又是一個(gè)全新的商業(yè)業(yè)態(tài)，以增強(qiáng) 8樓在皇冠購(gòu)物廣場(chǎng)中業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 二、三樓 定位思路： 考慮 8樓建筑物的量體及結(jié)構(gòu)特征，并結(jié)合本項(xiàng)目周邊區(qū)域的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行定位。 定位建議： 從上述的定位思路出發(fā)，我們提出如下四個(gè)經(jīng)營(yíng)定位建議，作為 8樓二、三層招商的主攻方向。 建議一： 二層為咖啡廳、三層為足浴城 建議二： 二層為影視城、三層為電玩城（電子游戲城） 中國(guó)最大管理資源中心 第 24 頁(yè) 共 54 頁(yè) 建議三： 二、三層均為網(wǎng)吧 說(shuō)明： 以上三種建議的業(yè)態(tài)主要以休閑、娛樂(lè)為主，這樣的定位主要充分考慮了目前皇冠購(gòu)物廣場(chǎng)的定位及周邊區(qū)域的業(yè)態(tài)，同時(shí)抓住景德鎮(zhèn)現(xiàn)有市場(chǎng)的需求或者存在市場(chǎng)空間但仍為空白點(diǎn)的業(yè)態(tài)項(xiàng)目。 建議四： 二層為書城、三層為文體用品城 說(shuō)明： 本定位建議既依托皇冠購(gòu)物廣場(chǎng)所形成的商圈效應(yīng)，又靈活地根據(jù) 8樓所處的獨(dú)特地理位置和建筑形態(tài)，將二、三層定位為具有一定品味的文化消費(fèi)場(chǎng)所，搶抓未來(lái)極具潛力的文化消費(fèi)領(lǐng)域的市場(chǎng)制高點(diǎn)。 六、皇冠購(gòu)物廣場(chǎng)現(xiàn)狀及對(duì)項(xiàng)目操作的影響 皇冠購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)外是一個(gè)整體的商圈形式，聯(lián)盛廣場(chǎng)是其中的一個(gè)組成部分，所以皇冠購(gòu)物廣場(chǎng)的整體形象及內(nèi)部協(xié)調(diào)情況會(huì)直接影響到聯(lián)盛廣場(chǎng)項(xiàng)目的操作運(yùn)行。 6． 1 皇冠購(gòu)物廣場(chǎng)名義上是由市房管局統(tǒng)一開發(fā)的，但實(shí)際是由多家開發(fā)公司多 中國(guó)最大管理資源中心 第 25 頁(yè) 共 54 頁(yè) 頭開發(fā)，導(dǎo) 致各自為政，缺乏有效的統(tǒng)一與協(xié)調(diào)機(jī)制。 6． 2 施工進(jìn)度不統(tǒng)一，皇冠購(gòu)物廣場(chǎng)主體建筑 —— 中信時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目基本處于停工狀態(tài)，至今腳手架林立，外立面遲遲出不來(lái)，致使整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)效果較差，無(wú)法讓人想象幾個(gè)月后這里將是一個(gè)現(xiàn)代化的商業(yè)區(qū)。 6． 3 廣場(chǎng)南路原定于 04 年 10 月份全線貫通，但由于種種原因至今未能修建完工，同時(shí)市中心廣場(chǎng)與皇冠購(gòu)物廣場(chǎng)之間沿廣場(chǎng)南路兩側(cè)的地塊尚未開發(fā)，造成了商業(yè)輻射與對(duì)接上的斷層，在很大程度上將影響公眾對(duì)皇冠購(gòu)物廣場(chǎng)的信心。 6． 4 皇冠購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域中的廣場(chǎng)南路、通江路還沒(méi)有開通公交車 ，交通十分不便，使人感覺這一地塊仍然是比較偏僻的地方。 6． 5 聯(lián)盛廣場(chǎng) 7樓后面