【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 同法》第58條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 　　《合同法》第 113 條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。 　　那么，無(wú)效租賃合同中雙方當(dāng)事人損失包括哪些?有觀(guān)點(diǎn)提出，合同無(wú)效后，有過(guò)錯(cuò)一方應(yīng)當(dāng)按照違約責(zé)任賠償守約方受到的所有損失，包括在合同有效情形下對(duì)方通過(guò)履行合同可以獲得的利益。筆者認(rèn)為這種觀(guān)點(diǎn)有失偏頗。 　　首先，由于合同無(wú)效所引發(fā)的賠償損失的性質(zhì)，一般是締約過(guò)失責(zé)任，而非違約責(zé)任。締約過(guò)失責(zé)任的產(chǎn)生是因?yàn)楫?dāng)事人違反先合同義務(wù)所致，所謂先合同義務(wù)是指當(dāng)事人為締約而磋商時(shí)，基于誠(chéng)實(shí)信用原則而產(chǎn)生的協(xié)力、告知、保護(hù)、照顧、保密等義務(wù)。違反先合同義務(wù)，給對(duì)方造成損害的，則產(chǎn)生締約過(guò)失責(zé)任。違約責(zé)任則是違反了合同約定，不履行合同義務(wù)而產(chǎn)生。合同無(wú)效為自始無(wú)效，即于合同成立時(shí)合同約定內(nèi)容即不對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生約束力，不產(chǎn)生合同義務(wù)，故不產(chǎn)生違約責(zé)任。 　　其次，依據(jù)《合同法》的規(guī)定來(lái)看，合同無(wú)效情形下的損失賠償對(duì)象也不包括合同履行的利益?！逗贤ā返?8條規(guī)定的是合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失。而《合同法》第 113 條規(guī)定的是當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。第 113 條對(duì)違約責(zé)任損失賠償?shù)囊?guī)定比第 58 條的規(guī)定多了合同履行后可以獲得的利益39。因此，《合同法》第58條規(guī)定的合同無(wú)效情形下的損失賠償不應(yīng)包括履行利益。[3] 　　也就是說(shuō)，合同無(wú)效情形下，當(dāng)事人對(duì)合同無(wú)效存在過(guò)錯(cuò)，且對(duì)方當(dāng)事人因此遭受損失的，過(guò)錯(cuò)方應(yīng)基于締約過(guò)失行為向?qū)Ψ疆?dāng)事人承擔(dān)賠償損失的法律責(zé)任。賠償?shù)膿p失應(yīng)限于其簽訂合同和履行合同所產(chǎn)生的直接損失和間接損失，但不包括在合同有效情形下通過(guò)履行可以獲得的利益。 　　具體到房屋租賃合同中，出租人的損失一般是指出租房屋受到損害的損失(恢復(fù)原狀的費(fèi)用)，承租人的損失一般是指裝修及為履行合同添置物品、購(gòu)置貨物產(chǎn)生的損失。如果出租人主張空置期損失、承租人主張預(yù)期利潤(rùn)等合同正常履行可能產(chǎn)生的收益，法院應(yīng)不予支持。 　　在所舉案例中，原告私自改擴(kuò)建房屋，將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告，并按照改擴(kuò)建后的房屋面積收取被告高額租金，故對(duì)于合同無(wú)效的后果負(fù)有主要責(zé)任。而被告在簽訂合同之前，已經(jīng)約定原告向其提供房屋產(chǎn)權(quán)證件，但在簽訂合同時(shí)被告未盡合理審查義務(wù)(抑或存在僥幸的心理)，在房屋產(chǎn)權(quán)證件與房屋明顯不符的情況下，仍與原告簽訂房屋租賃合同，故對(duì)合同無(wú)效產(chǎn)生的實(shí)際損失亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的次要責(zé)任。對(duì)于雙方的損失，原告收回的房屋是被告裝修后的房屋，被告對(duì)房屋進(jìn)行了添附，不存在損壞房屋的損失。被告對(duì)房屋進(jìn)行裝修、添置物品，這是被告為履行合同產(chǎn)生的間接損失，應(yīng)按照雙方的過(guò)錯(cuò)確定各自應(yīng)承擔(dān)的數(shù)額。 　　租賃合同無(wú)效雙方如何主張權(quán)利 　　《合同法》第58條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。合同無(wú)效的雙方當(dāng)事人，如何主張自己的權(quán)利呢? 　　對(duì)于出租人而言，盡管因房屋系違法違章建筑而導(dǎo)致合同無(wú)效，但該自建房屋在被拆除之前還是其占有的財(cái)產(chǎn)。 　　首先，合同無(wú)效后出租人可以要求承租人將房屋返還。對(duì)于承租人在租賃期間損壞房屋及其設(shè)施的，根據(jù)最高法院房屋租賃合同解釋的規(guī)定，出租人有權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。 　　對(duì)于此類(lèi)案件，筆者認(rèn)為，因出租房屋本身即為違法、違章建筑，在處理時(shí)，應(yīng)盡量適用賠償?shù)姆桨?，不宜適用恢復(fù)原狀的處理方式，一則可能造成不必要的社會(huì)財(cái)產(chǎn)損失，二則也不利于昭示國(guó)家司法機(jī)關(guān)對(duì)違法違章建筑的否定態(tài)度。 　　其次，出租人有權(quán)要求承租人支付其占用房屋期間的占用費(fèi)。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。出租人根據(jù)合同獲取的房屋租金、押金等費(fèi)用，因合同無(wú)效應(yīng)當(dāng)返還承租人。但是，依據(jù)公平原則，出租人作為自建房屋的建設(shè)者或控制者，本身面臨著國(guó)家行政機(jī)關(guān)拆除房屋產(chǎn)生損失和遭受行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)，而承租人則利用了涉案房屋進(jìn)行收益，如果因合同無(wú)效導(dǎo)致承租人收回租金而不支付任何費(fèi)用，則存在顯失公平的情形。 　　根據(jù)最高法院《房屋租賃合同解釋》的第5 條規(guī)定 ，房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。也就是說(shuō)，出租人雖然不能取得租金收益，但是有權(quán)向