【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 .......................................95 項(xiàng)目第二期財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) ....................................................................................95 項(xiàng)目第二期評(píng)估依據(jù)......................................................................................95 項(xiàng)目第二期收入預(yù)測(cè)......................................................................................95 項(xiàng)目第二期利潤(rùn)預(yù)測(cè)......................................................................................97 項(xiàng)目第二期財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)..............................................................................97 項(xiàng)目第三期財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) ....................................................................................98 項(xiàng)目第三期評(píng)估依據(jù)......................................................................................98 項(xiàng)目第三期收入預(yù)測(cè)......................................................................................98 項(xiàng)目第三期成本預(yù)測(cè)......................................................................................99 項(xiàng)目第三期利潤(rùn)預(yù)測(cè)......................................................................................99 項(xiàng)目第三期財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)............................................................................100第 九 章 風(fēng) 險(xiǎn) 分 析 .......................................................................................................101 市場(chǎng)方面 ..............................................................................................................101 政策方面 ..............................................................................................................101 資金投入方面 ......................................................................................................102 銷售方面 ..............................................................................................................102第 十 章 分 析 結(jié) 論 和 建 議 ...........................................................................................104 開發(fā)條件及市場(chǎng)分析結(jié)論 ................................................................................104 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 ....................................................................................................104 項(xiàng)目建議 ............................................................................................................105第 一 章 項(xiàng) 目 總 論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目性質(zhì) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目建設(shè)單位 項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)單位 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)工期及進(jìn)度 投資估算和資金籌措 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論及建議 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告主要編制依據(jù)第 二 章 行 業(yè) 與 市 場(chǎng) 分 析 全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析 房地產(chǎn)政策分析2025 年 2 月 20 日，溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議確定了包括公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、嚴(yán)格限購(gòu)、差別化信貸等在內(nèi)的五項(xiàng)政策措施，要求各地政府保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，嚴(yán)格執(zhí)行并完善有關(guān)措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！皣?guó)五條”意在表明中央調(diào)控態(tài)度。本次會(huì)議提出“國(guó)五條”2，時(shí)點(diǎn)稍稍超前于預(yù)期，但相較于在某些地區(qū)收緊公積金貸款政策后的“二套房首付70%，利率 倍”傳言， “國(guó)五條”從力度上看似乎略顯溫和?！皣?guó)五條”中最嚴(yán)厲措施為對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格征收個(gè)人所得稅，這一政策與 05 年 5 月份出臺(tái)的個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅政策異曲同工，其目的都是為了擠出投資需求，達(dá)到控制房?jī)r(jià)的目的。但我們可以看到，當(dāng)年的營(yíng)業(yè)稅政策并沒(méi)有對(duì)成交量和房?jī)r(jià)產(chǎn)生過(guò)多負(fù)面影響，政策出臺(tái)后確實(shí)交易量出現(xiàn)三個(gè)月左右短暫的回落，但由于同期的貨幣政策保持穩(wěn)定，在市場(chǎng)消化了營(yíng)業(yè)稅政策后，成交量和房?jī)r(jià)也再次出現(xiàn)反彈。“國(guó)五條”落地宣告房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步趨緊，對(duì)熱點(diǎn)城市投資投 機(jī)需求的抑制再度升級(jí)，北京、上海等城市配套細(xì)則相對(duì)嚴(yán)格，其他絕大多數(shù)城市基本延續(xù)了國(guó)五條政策方向。受政策影響，多數(shù)城市成交量在 45 月明顯回落，但預(yù)售監(jiān)管力度的驟然加大使得部分城市供求更加趨于緊張，房?jī)r(jià)上漲壓力依然巨大。在短期的限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策收緊的同時(shí)，中央也在加緊完善房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，日趨明晰的保障房政策、逐見雛形的住房信息聯(lián)網(wǎng)及不動(dòng)產(chǎn)登記條例，以及房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍可能擴(kuò)大等都在一定程度上為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期及今后房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展提供了保障。 2025 年下半年， 雖然嚴(yán)格調(diào)控之下全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)增速全面放緩， 房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭得到遏制， 但熱點(diǎn)城市龐大的剛需及持續(xù)升溫的土地市場(chǎng)仍在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。此外，新一屆政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的思路正在逐步轉(zhuǎn)變，保障房、房產(chǎn)稅、土地制度改革等工作齊頭并進(jìn)，長(zhǎng)效機(jī)制的建立將逐步落到實(shí)處 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2025 年前三季度，全國(guó)主要城市新房和二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲，成交量創(chuàng)近四年同期最高，土地市場(chǎng)持續(xù)火熱，企業(yè)拿地金額已超去年全年水平。三季度，隨著“ 國(guó)五條 ”效應(yīng)逐漸淡化，在二季度受到抑制的量?jī)r(jià)企穩(wěn)回升，高地價(jià)地塊明顯增多，北京、廣州等熱點(diǎn)城市表現(xiàn)尤為突出。預(yù)計(jì)四季度，政策仍以穩(wěn)為主，房產(chǎn)稅、土地改革等長(zhǎng)效機(jī)制或?qū)⒙鋵?shí)；市場(chǎng)方面，供應(yīng)高峰和企業(yè)加快推盤將促進(jìn)成交量繼續(xù)增長(zhǎng)，與去年同期的階段性高峰將基本持平，供求矛盾突出的熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上行壓力依舊突出，但全國(guó)整體漲幅將趨于平穩(wěn)。1．價(jià)格：百城均價(jià)絕對(duì)水平創(chuàng)新高百城均價(jià)絕對(duì)水平創(chuàng)新高，環(huán)比連續(xù) 16 個(gè)月上漲，同比連續(xù) 10 個(gè)月上漲，同環(huán)比漲幅在三季度均持續(xù)擴(kuò)大，9 月環(huán)比漲幅再度突破 1%。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì) 100 個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，百城住宅均價(jià)自 2025 年 6 月止跌后連續(xù) 16 個(gè)月環(huán)比上漲?？傮w來(lái)看，今年一季度百城均價(jià)漲幅明顯，累計(jì)上漲 %，二季度漲幅逐漸收窄，累計(jì)上漲%，三季度受北京、廣州等熱點(diǎn)城市帶動(dòng)，漲幅較二季度明顯擴(kuò)大，累計(jì)上漲 %。具體來(lái)看，8 月漲幅分別為 %、%，9 月漲幅擴(kuò)大至 %，自 5 月以來(lái)再次突破 1%，價(jià)格絕對(duì)水平上漲至 10554 元/平方米，為 2025 年 6 月以來(lái)最高水平。同比來(lái)看，百城住宅均價(jià)連續(xù) 10個(gè)月上漲且漲幅持續(xù)擴(kuò)大至 %，僅低于 2025 年 8 月階段性高點(diǎn)。2025年 11 月，全國(guó)商品房和住宅銷售均價(jià)分別為 5837 元/平方米和 5495 元/ 平方米，與 2025 年同期相比分別上漲 %和 %，漲幅比 10 月微降 和 個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，11 月，全國(guó)100 個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲 %，漲幅較上月擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)，其中 60 個(gè)城市環(huán)比上漲，38 個(gè)城市環(huán)比下跌。圖 21 20252025 年百城住宅均價(jià)及環(huán)比變化2．成交量：2025 年前三季度成交量達(dá)近四年同期最高“金九”成交量小幅回升，前三季度累計(jì)成交量達(dá)近四年同期最高。初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025 年三季度，50 個(gè)代表城市月均成交 2531 萬(wàn)平方米，成交量企穩(wěn)回升。具體來(lái)看，7 月成交量延續(xù) 4 月以來(lái)的下行態(tài)勢(shì)但降幅逐步趨緩；8 月成交量止降回升，環(huán)比小幅增長(zhǎng) %，但同比下降%； 9 月成交量繼續(xù)回升，50 個(gè)代表城市成交 2625 萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅擴(kuò)大至 %，同比微增 %，為 6 月以來(lái)首次增長(zhǎng)，與 2025 年同期相比增長(zhǎng)超五成?？傮w來(lái)看，前三季度，代表城市住宅月均成交 2519 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，較 2025 年和 2025 年同期分別增長(zhǎng) %和 %，達(dá)近四年同期最高水平。圖 22 2025 年以來(lái)代表城市月度成交量走勢(shì)3．供應(yīng)：土地成交推動(dòng)新開工繼續(xù)增長(zhǎng)，但多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷售增長(zhǎng)趨緩、貨幣政策穩(wěn)健背景下，全國(guó)新開工和投資增速放緩 土地成交推動(dòng)新開工繼續(xù)增長(zhǎng)，但多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷售增速趨緩導(dǎo)致全國(guó)新開工增幅有限。2025 年四季度以來(lái)土地市場(chǎng)成交回暖，數(shù)據(jù)顯示，2025 年前三個(gè)季度土地成交面積同比增速均超過(guò) 30%，考慮到拿地與新開工的時(shí)間差（一般為 612 個(gè)月） ，預(yù)計(jì) 2025 年新開工將繼續(xù)增長(zhǎng)。由于目前三四線城市供應(yīng)充足（占全國(guó)新開工面積超過(guò) 60%） ，企業(yè)在此類城市開工保持謹(jǐn)慎，與新開工密切相關(guān)的銷售面積增速（歷史數(shù)據(jù)顯示新開工指標(biāo)滯后于銷售指標(biāo)約 36 個(gè)月）在 2025 年也不斷趨緩，預(yù)計(jì)2025 年全國(guó)房屋新開工面積 億平方米，同比增長(zhǎng) %。 2025 年前三季度全國(guó)土地供求量穩(wěn)中有升，均高于去年同期，住宅類用地漲幅較明顯。9 月全國(guó) 300 個(gè)城市共推出土地 3665 宗，推出面積14078 萬(wàn)平方米，環(huán)比增加 8%，同比增加 1%；其中住宅類用地 1232 宗，推出面積 5341 萬(wàn)平方米，環(huán)比增加 8%，同比增加 6%。19 月，全國(guó) 300 個(gè)城市共推出土地 30892 宗，推出面積 118471 萬(wàn)平方米，同比增加 9%；其中住宅類用地 9718 宗，推出面積 42829 萬(wàn)平方米，同比增加 21%。今年土地市場(chǎng)一掃調(diào)控陰霾，交易熱度持續(xù)攀升，全國(guó)土地成交量整體漲幅高于供應(yīng)量，其中住宅類用地月度成交量共有 8 個(gè)月同比增長(zhǎng)。9 月全國(guó) 300 個(gè)城市共成交土地 2554 宗，成交面積 10376 萬(wàn)平方米，環(huán)比減少 10%，同比減少 4%；其中住宅類用地 821 宗，成交面積4153 萬(wàn)平方米，環(huán)比增加 2%，同比增加 9%。三季度以來(lái)， “搶地潮”在一二線城市輪番上演，主流房企向核心城市加速回流，全國(guó)土地成交價(jià)格上升，本月環(huán)比、同比均上漲 35 個(gè)百分點(diǎn)以上。9 月全國(guó) 300 個(gè)城市成交樓面均價(jià)為 1650 元/平方米，環(huán)比上漲38%，同比上漲 63%；其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為 2307 元/ 平方米，環(huán)比上漲 37%，同比上漲 60%。今年以來(lái)，代表城市月均新批上市 1349 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 13%，為近四年同期最高。10 月，主要城市新批上市面積明顯回落（初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)） ，環(huán)比下降 16%，同比增長(zhǎng) 24%，為 1614 萬(wàn)平方米。圖 23 2025 年以來(lái)主要城市新批上市面積走勢(shì)4．資金來(lái)源：累計(jì)同比增速 6 個(gè)月來(lái)首次上升根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的 2025 年 111 月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，111 月國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)同比為 %，較 110 月上升 個(gè)百分點(diǎn)，增幅為 2025 年來(lái)高位，大幅高于去年全年 %的增速。2025 年前三季度，開發(fā)貸余額同比增速為 %，為 2025 年二季度以來(lái)的最高增速，顯示出銀行貸款對(duì)地產(chǎn)的支持仍然處于高位，而本月資金來(lái)源中國(guó)內(nèi)貸款數(shù)據(jù)顯示出貸款對(duì)地產(chǎn)的支持仍在持續(xù)。111 月自籌資金累計(jì)同比上升 %，較 110 月上升 個(gè)百分點(diǎn)，自籌資金累計(jì)同比為 2025 年 4 月以來(lái)的高位。自籌資金和國(guó)內(nèi)貸款同比位于高位顯示出企業(yè)相對(duì)較強(qiáng)的投資意愿。隨著銷售累計(jì)同比的逐步收窄，以預(yù)收款和按揭貸款為主要內(nèi)容的其他資金來(lái)源累計(jì)同比收窄至 %，較 110 月下降 個(gè)百分點(diǎn)，由于去年高基數(shù)的影響，預(yù)計(jì)全年該增速仍會(huì)繼續(xù)收窄。5．20