20xx年1月萬科全國(guó)“降價(jià)”調(diào)查word-地產(chǎn)價(jià)格(編輯修改稿)
2024-09-19 14:57 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 東郡以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期的均價(jià) 7500 元 /平方米開盤，開盤當(dāng)日即告售罄，此舉被認(rèn)為是萬科 “ 降價(jià) ” 行動(dòng)的開始。 “ 低價(jià) ” 并非降價(jià) 與萬科金域東郡開盤時(shí)隔數(shù)月，其后期樓座目前尚未開始銷售，無法與其開盤價(jià)做對(duì)比。不過盡管萬科金域東郡 “ 降價(jià) ” 之事傳遍全國(guó)各地，但當(dāng)記者對(duì)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商進(jìn)行采訪時(shí)，卻很少有人認(rèn)同萬科是在降價(jià)。龍崗區(qū)一位樓盤營(yíng)銷總監(jiān)對(duì)《樓市》記者表示， “ 該區(qū)域原房?jī)r(jià)水平在 4500 元 /平方米左右，萬科金域東郡項(xiàng)目定價(jià)是與其定位、地段相符的。所謂的低價(jià)只是相對(duì)于之前開發(fā)商的預(yù)期價(jià)而言。所以，不能說明萬科降價(jià)，只能說明定價(jià)比以前稍微理性。 ” 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 對(duì)此，深圳業(yè)內(nèi)資深專家余一弘認(rèn)為，萬科金域東郡地處深圳東部新城行政商務(wù)區(qū)中心軸之上，從未來的規(guī)劃來說，借助坪山新城的發(fā)展帶動(dòng)，前景應(yīng)該是向好的。但就目前來說，由于位置比較偏，所以出行成本相對(duì)較高。經(jīng)過該 樓盤的來往公交車輛一般都是直達(dá)龍崗中心城和惠州淡水的，而直達(dá)深圳市中心的則極少。如果在市內(nèi)上班，則只有到中心城（或者龍崗汽車站）轉(zhuǎn)車，坐公交車從該項(xiàng)目到市區(qū)總耗時(shí)大約要兩個(gè)小時(shí)左右，自己開車則需要一個(gè)小時(shí)左右。 目前萬科深圳版圖上有萬科金域東郡、萬科東海岸四期、萬科城三期御小灣別墅、萬科東方尊峪、萬科第五園等樓盤?！稑鞘小酚浾邔?duì)萬科金域東郡以外的其他幾個(gè)主要在售樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各個(gè)樓盤目前都分別有一些優(yōu)惠（詳見表 2），尤其是萬科東方尊峪，目前均價(jià)在 25000 元 /平方米，其中 90 平方米和 140 多平方米兩種戶型送 3400 元 /平方米的精裝修。不過這四個(gè)樓盤房?jī)r(jià)卻相對(duì)高得多，其中萬科城與萬科東海岸目前均價(jià)都達(dá)到 40000 元 /平方米左右。 規(guī)模開發(fā)下的高利潤(rùn) 然而，不論是萬科金域東郡的低價(jià)入市，或其他樓盤的系列優(yōu)惠措施，都不能撼動(dòng)近年來萬科在深圳享受房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)的收益。深圳萬科將 “ 造城 ” 效應(yīng)發(fā)揮得淋漓盡致：在萬科目前所售的主要樓盤中，其中，萬科東方尊峪來自于萬科以 億元競(jìng)得深圳富春東方（集團(tuán)）有限公司股權(quán)包，其他四個(gè)樓盤分別是萬科通過在同區(qū)域接二連三招拍掛競(jìng)得土地而形成的規(guī)模開發(fā)。 2020 年 7 月 30 日，萬科以總價(jià) 億取得龍崗坪山街道辦、大工業(yè)區(qū)行政一路兩幅地塊，加上 2020 年 9 月 15 日，萬科以 億元投得 G112040395宗地，深圳坪山三幅地塊上的建筑就是去年 10 月以 7500 元 /平方米開盤被稱為低價(jià)入市的萬科金域東郡。對(duì)此，深圳地產(chǎn)研究專家半求感慨道 “ 萬科輕取坪山霸盤 ” 。萬科在深圳坂田的規(guī)模開發(fā)也令人驚嘆。萬科四季花城、萬科第五園、萬科城等項(xiàng)目占地達(dá) 1 平方公里，建面超過 120 萬平方米。地產(chǎn)評(píng)論專家半求表示，整個(gè)坂田可開發(fā)土地面積不足 4 平方公里，萬科已經(jīng)占有 25%的份額，呈現(xiàn)準(zhǔn)壟斷的局面。 春節(jié)后的深圳樓市，依然春寒料峭。不過搭上近年房?jī)r(jià)上升的飆車，萬科在深圳規(guī)模開發(fā)中，萬科東海岸從 2020 年開盤時(shí)的 60008000 元 /平方米上揚(yáng)到如今四期均價(jià) 40000 元 /平方米；萬科城從 2020 年的 5500 元 /平方米到現(xiàn)在的均價(jià)40000 元 /平方米；萬科園則實(shí)現(xiàn)了從均價(jià) 5400 元 /平方米到 14000 元 /平方米的跨越。 整體來看，按行規(guī)單方面積土地成本取 35%、建安工程費(fèi)取 25%、前期費(fèi)用取 %、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用取 5%、銷售管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地增值稅及不可預(yù)見費(fèi)用合計(jì)為 %，經(jīng)初步估算，萬科深圳目 前在售樓盤樓面均價(jià)約 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 元 /平方米，而平均銷售利潤(rùn)率達(dá)到 57%，平均成本利潤(rùn)率達(dá)到 %。其中萬科金域東郡 %的銷售利潤(rùn)與其他樓盤相比略低，符合王石曾經(jīng)說過的 “ 萬科不做超過 30%利潤(rùn)樓盤 ” 的承諾。而萬科第五園的銷售利潤(rùn)率與成本利潤(rùn)率分別高達(dá) %與 %（詳見表 3）。 萬科降 價(jià)調(diào)查：廣州 個(gè)案樓盤銷售利潤(rùn)率高達(dá) % 2020 年 12 月，深圳萬科 “ 降價(jià) ” 舉動(dòng)迅速轉(zhuǎn)移到廣州。尤其是萬科金色康苑純新盤以低于預(yù)期或同區(qū)域樓盤的價(jià)格入市，讓萬科廣州樓盤降價(jià)的消息有了事實(shí)的佐證，同時(shí)，繼深圳之后廣州成為珠三角貼上萬科 “ 降價(jià) ” 標(biāo)簽的第二個(gè)城市。 新盤 “ 低 ” 開但利潤(rùn)不低 如今，萬科金色康苑后期何時(shí)推出尚未確定，但曾轟動(dòng)一時(shí)的萬科金色康苑首次開盤 “ 盛況 ” 讓廣州業(yè)內(nèi)人士仍記憶猶新。去年 12 月 9 日，位于廣州康王路的萬科金色康苑正式開盤，均價(jià)在 13000 元 /平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于宣傳階段的20200 元 /平方米均價(jià)，也低于周邊樓盤富力盛悅居 16000 元 /平方米的均價(jià)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最
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