【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。因此，法院一審判定：蔡先生與某市第一房地產(chǎn)交易中心有限公司簽訂的《認(rèn)購書》無效。交易中心應(yīng)返還蔡先生3萬元定金。
　　交易中心不服一審判決提出上訴。其上訴理由有三：第一，蔡先生認(rèn)購該別墅時，是對該房產(chǎn)做了充分了解才同意認(rèn)購的。第二，《認(rèn)購書》上所有條款約定的都是”。房產(chǎn)”。，要求簽訂的也是”。房屋”。買賣合同，從未包括地產(chǎn)。第三，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)是兩個不同的產(chǎn)權(quán)，我國沒有實(shí)行房、地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則，而一審將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)混為一談，是錯誤的。就第三個理由，交易中心做了進(jìn)一步說明：首先，土地與建筑物各為獨(dú)立的不動產(chǎn)，因而房產(chǎn)與地產(chǎn)是兩個不同的產(chǎn)權(quán)，曹某依法領(lǐng)取了房產(chǎn)證，當(dāng)然有百分之百的權(quán)利處分該別墅，將之轉(zhuǎn)讓他人。其次，土地與房屋既然各為獨(dú)立的不動產(chǎn)，難免會出現(xiàn)土地與房屋產(chǎn)權(quán)人不一致的情況。曹某只有房產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然只能處分房產(chǎn)權(quán)，而不能處分地產(chǎn)權(quán)。再次，我國《城市房地產(chǎn)管理法》在制定過程中，該法草案中曾規(guī)定：國家實(shí)行城市國有土地使用權(quán)和土地上的房屋等建筑物及其附著物所有權(quán)的主體一致，即房地產(chǎn)權(quán)利主體一致。但因?qū)徸h中有委員反對，這條規(guī)定后被刪除。所以，我國沒有實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則。交易中心同時指出，由于房地產(chǎn)交易操作中的不規(guī)范，歷史上不僅遺留了許多諸如有房產(chǎn)證沒有土地證的問題，就是現(xiàn)在全市90%的商品房也都沒有辦理土地分割證，實(shí)踐中普遍存在房地產(chǎn)權(quán)利主體分離的現(xiàn)象，難道這些有房產(chǎn)證而沒有土地分割證的商品房，都不能轉(zhuǎn)讓嗎?
　　對此，蔡先生則認(rèn)為，我國《城市房地產(chǎn)管理法》起草過程中，未形成正式法律文件的觀點(diǎn)，不能成為定案的依據(jù)。對方還稱”。全市90%的商品房也都沒有辦理土地分割證，難道這些有房產(chǎn)證而沒有土地分割證的商品房都不能轉(zhuǎn)讓嗎?”。而事實(shí)上，本案中交易中心代銷的房產(chǎn)，連”。大證”。都沒有，根本談不上土地分割證的問題。
　　中級法院二審認(rèn)為，我國《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》也規(guī)定，房屋權(quán)屬登記應(yīng)遵循”。房屋所有權(quán)和該房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，權(quán)利主體一致”。的原則。所以，交易中心的抗辯理由，不符合法律規(guī)定。而該中心與蔡某簽訂《認(rèn)購書》，代理銷售的和平大道回龍小區(qū)b5幢別墅，未依法取得土地使用權(quán)并領(lǐng)取土地證，違反了上述法律法規(guī)的規(guī)定，因此代銷房產(chǎn)存在權(quán)利瑕疵，蔡先生有權(quán)拒簽買賣合同，并要求退還定金。終審判決：駁回上訴，維持原判。
　　本案中合同雙方對房屋和土地權(quán)利主體是否必須一致的爭議，與我國房地產(chǎn)登記管理的歷史淵源有關(guān)。目前我國不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散，土地管理部門和房產(chǎn)管理部門分別主管土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記，而且其所依據(jù)的法律也不同，房產(chǎn)權(quán)屬登記是按照建設(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》來執(zhí)行，土地權(quán)屬管理則按照國土資源部頒布的《土地登記規(guī)劃》執(zhí)行。但是，房屋和房屋附著的土地作為不動產(chǎn)的兩個范疇，有著先天的緊密聯(lián)系，在形態(tài)上這兩者也是密不可分的。人為將其剝離并由兩個部門管理，既不符合國際慣例，又給不動產(chǎn)權(quán)利人登記機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)帶來了很多麻煩，特別是在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和抵押時，分開操作除了導(dǎo)致法律上的問題以外，還可能導(dǎo)致法律的漏洞，客觀上也造成了社會實(shí)踐與司法實(shí)踐中的矛盾和爭議。
　　目前，在法院的司法審判實(shí)踐中，基本上適用”。房地一體的原則”。本案的判決也是根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》：”。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓”。由于上訴人并未依法取得土地使用權(quán)證書，所以其代理銷售的房產(chǎn)存在權(quán)利瑕疵，最終導(dǎo)致了銷售方的敗訴。
　　此外，還需注意的一點(diǎn)是，我國《物權(quán)法(草案)》確定了我國不動產(chǎn)登記將實(shí)行統(tǒng)一登記制度，”。即當(dāng)事人可以向房屋或土地登記機(jī)構(gòu)申請一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記”。，相信隨著我國立法工作的不斷進(jìn)步和發(fā)展，類似的法律問題和法律爭議將會越來越少。
　　二、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。
　　出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。但在實(shí)踐中要具體問題具體分析。
　　如姜某與錢某是夫妻關(guān)系，1998年8月購買了某小區(qū)某幢406室房屋，產(chǎn)權(quán)登記在丈夫錢某名下。因夫妻矛盾姜某于1999年7月搬出406室住回娘家。XX年6月錢某背著姜某與蔡某簽訂了房屋買賣合同，將406室以76000元出售給蔡某。商談過程中，錢某出示了房屋所有權(quán)證，帶蔡某實(shí)地察看了房屋，并謊稱其妻姜某同意出賣房屋。在房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時，錢某提交了房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、偽造姜某簽名的出售房屋委托書和托人取得的關(guān)于委托書屬姜某出具的證明。XX年8月蔡某付清了房款，領(lǐng)取了406室產(chǎn)權(quán)證后搬入406室居住，對房屋還進(jìn)行了裝璜。嗣后，姜某發(fā)現(xiàn)406室被賣，遂以錢某、蔡某侵犯其房屋所有權(quán)為由向法院提起訴訟，要求確認(rèn)房屋買賣無效。
　　對該案的法律適用存在三種意見：第一種意見認(rèn)為，406室是姜某、錢某的夫妻共有財產(chǎn)，共同享有所有權(quán)，錢某處分夫妻共有財產(chǎn)未經(jīng)姜某同意，侵犯了姜某的房屋所有權(quán)，錢某與蔡某的房屋買賣無效。第二種意見認(rèn)為，406室房屋產(chǎn)權(quán)登記在錢某名下，在房屋買賣合同簽訂過程中蔡某有充分的理由相信406室房屋產(chǎn)權(quán)屬錢某所有，交易過程中也盡了適當(dāng)?shù)淖⒁?，依?jù)物權(quán)公示原則確認(rèn)房屋買賣關(guān)系有效。第三種意見認(rèn)為，雖然錢某作為共有人之一處分了共有財產(chǎn)，但蔡某作為第三人不知道姜某不同意出售406室，是善意的，而且支付了相應(yīng)的房價，已辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，姜某的損失可向錢某另行主張。第一種觀點(diǎn)從無權(quán)處分的角度著力保護(hù)共有人的權(quán)利，第二種觀點(diǎn)根據(jù)物權(quán)公示原則側(cè)重維護(hù)財產(chǎn)交易安全，均有一定的法律落腳點(diǎn)和適用上的合理性。第三種觀點(diǎn)蘊(yùn)含著保護(hù)善意第三人合法權(quán)益的原則，針對房產(chǎn)部分共有人擅自出賣共有財產(chǎn)的復(fù)雜情況，區(qū)別不同情況作出不同處理，本案中蔡某符合善意取得要件，確認(rèn)買賣關(guān)系有效。筆者贊同第三種觀點(diǎn)。
　　第一，有明確的法律根據(jù)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行amp。lt。中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)》第89條規(guī)定”。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的一般認(rèn)定無效，但第三人善意、有償取得財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益”。，該司法解釋從某一角度規(guī)定了善意取得制度的適用，針對的是共同共有財產(chǎn)，其內(nèi)容的外延應(yīng)理解為包含共同共有的房產(chǎn)，案例符合司法解釋規(guī)定的情形，蔡某的合法權(quán)益應(yīng)予保護(hù)。第二，兼顧了其他共有人的利益。根據(jù)民法上的過錯原則，蔡某在房屋買賣過程中已盡有相應(yīng)的注意義務(wù)，按普通人的常識和能力，無從進(jìn)一步審查共有人姜某對出賣的意思表示，主觀上沒有過錯，錢某故意對蔡某和姜某隱瞞實(shí)情，完成了法律上