【文章內容簡介】 產管理法》的相關規(guī)定，即房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。因此，法院一審判定：蔡先生與某市第一房地產交易中心有限公司簽訂的《認購書》無效。交易中心應返還蔡先生3萬元定金。
　　交易中心不服一審判決提出上訴。其上訴理由有三：第一，蔡先生認購該別墅時，是對該房產做了充分了解才同意認購的。第二，《認購書》上所有條款約定的都是”。房產”。，要求簽訂的也是”。房屋”。買賣合同，從未包括地產。第三，房屋所有權與土地使用權是兩個不同的產權，我國沒有實行房、地產權利主體一致的原則，而一審將房屋所有權與土地使用權混為一談，是錯誤的。就第三個理由，交易中心做了進一步說明：首先，土地與建筑物各為獨立的不動產，因而房產與地產是兩個不同的產權，曹某依法領取了房產證，當然有百分之百的權利處分該別墅，將之轉讓他人。其次，土地與房屋既然各為獨立的不動產，難免會出現(xiàn)土地與房屋產權人不一致的情況。曹某只有房產權，當然只能處分房產權，而不能處分地產權。再次，我國《城市房地產管理法》在制定過程中，該法草案中曾規(guī)定：國家實行城市國有土地使用權和土地上的房屋等建筑物及其附著物所有權的主體一致，即房地產權利主體一致。但因審議中有委員反對，這條規(guī)定后被刪除。所以，我國沒有實行房地產權利主體一致的原則。交易中心同時指出，由于房地產交易操作中的不規(guī)范，歷史上不僅遺留了許多諸如有房產證沒有土地證的問題，就是現(xiàn)在全市90%的商品房也都沒有辦理土地分割證，實踐中普遍存在房地產權利主體分離的現(xiàn)象，難道這些有房產證而沒有土地分割證的商品房，都不能轉讓嗎?
　　對此，蔡先生則認為，我國《城市房地產管理法》起草過程中，未形成正式法律文件的觀點，不能成為定案的依據(jù)。對方還稱”。全市90%的商品房也都沒有辦理土地分割證，難道這些有房產證而沒有土地分割證的商品房都不能轉讓嗎?”。而事實上，本案中交易中心代銷的房產，連”。大證”。都沒有，根本談不上土地分割證的問題。
　　中級法院二審認為，我國《城市房地產管理法》、《城市房地產轉讓管理規(guī)定》明確：房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓?！冻鞘蟹课輽鄬俚怯浌芾磙k法》也規(guī)定，房屋權屬登記應遵循”。房屋所有權和該房占用范圍內的土地使用權，權利主體一致”。的原則。所以，交易中心的抗辯理由，不符合法律規(guī)定。而該中心與蔡某簽訂《認購書》，代理銷售的和平大道回龍小區(qū)b5幢別墅，未依法取得土地使用權并領取土地證，違反了上述法律法規(guī)的規(guī)定，因此代銷房產存在權利瑕疵，蔡先生有權拒簽買賣合同，并要求退還定金。終審判決：駁回上訴，維持原判。
　　本案中合同雙方對房屋和土地權利主體是否必須一致的爭議，與我國房地產登記管理的歷史淵源有關。目前我國不動產登記機關分散，土地管理部門和房產管理部門分別主管土地權屬登記和房屋權屬登記，而且其所依據(jù)的法律也不同，房產權屬登記是按照建設部頒布的《城市房屋權屬登記管理辦法》來執(zhí)行，土地權屬管理則按照國土資源部頒布的《土地登記規(guī)劃》執(zhí)行。但是，房屋和房屋附著的土地作為不動產的兩個范疇，有著先天的緊密聯(lián)系，在形態(tài)上這兩者也是密不可分的。人為將其剝離并由兩個部門管理，既不符合國際慣例，又給不動產權利人登記機關和司法機關帶來了很多麻煩，特別是在房產產權轉移和抵押時，分開操作除了導致法律上的問題以外，還可能導致法律的漏洞，客觀上也造成了社會實踐與司法實踐中的矛盾和爭議。
　　目前，在法院的司法審判實踐中，基本上適用”。房地一體的原則”。本案的判決也是根據(jù)《城市房地產轉讓管理規(guī)定》：”。房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓”。由于上訴人并未依法取得土地使用權證書，所以其代理銷售的房產存在權利瑕疵，最終導致了銷售方的敗訴。
　　此外，還需注意的一點是，我國《物權法(草案)》確定了我國不動產登記將實行統(tǒng)一登記制度，”。即當事人可以向房屋或土地登記機構申請一并辦理城市房屋所有權和土地使用權登記”。，相信隨著我國立法工作的不斷進步和發(fā)展，類似的法律問題和法律爭議將會越來越少。
　　二、產權主體有問題，合同無效。
　　出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。但在實踐中要具體問題具體分析。
　　如姜某與錢某是夫妻關系，1998年8月購買了某小區(qū)某幢406室房屋，產權登記在丈夫錢某名下。因夫妻矛盾姜某于1999年7月搬出406室住回娘家。XX年6月錢某背著姜某與蔡某簽訂了房屋買賣合同，將406室以76000元出售給蔡某。商談過程中，錢某出示了房屋所有權證，帶蔡某實地察看了房屋，并謊稱其妻姜某同意出賣房屋。在房管部門辦理產權變更登記手續(xù)時，錢某提交了房屋所有權證、結婚證、偽造姜某簽名的出售房屋委托書和托人取得的關于委托書屬姜某出具的證明。XX年8月蔡某付清了房款，領取了406室產權證后搬入406室居住，對房屋還進行了裝璜。嗣后，姜某發(fā)現(xiàn)406室被賣，遂以錢某、蔡某侵犯其房屋所有權為由向法院提起訴訟，要求確認房屋買賣無效。
　　對該案的法律適用存在三種意見：第一種意見認為，406室是姜某、錢某的夫妻共有財產，共同享有所有權，錢某處分夫妻共有財產未經姜某同意，侵犯了姜某的房屋所有權，錢某與蔡某的房屋買賣無效。第二種意見認為，406室房屋產權登記在錢某名下，在房屋買賣合同簽訂過程中蔡某有充分的理由相信406室房屋產權屬錢某所有，交易過程中也盡了適當?shù)淖⒁?，依?jù)物權公示原則確認房屋買賣關系有效。第三種意見認為，雖然錢某作為共有人之一處分了共有財產，但蔡某作為第三人不知道姜某不同意出售406室，是善意的，而且支付了相應的房價，已辦理了產權變更登記手續(xù)，應認定買賣關系有效，姜某的損失可向錢某另行主張。第一種觀點從無權處分的角度著力保護共有人的權利，第二種觀點根據(jù)物權公示原則側重維護財產交易安全，均有一定的法律落腳點和適用上的合理性。第三種觀點蘊含著保護善意第三人合法權益的原則，針對房產部分共有人擅自出賣共有財產的復雜情況，區(qū)別不同情況作出不同處理，本案中蔡某符合善意取得要件，確認買賣關系有效。筆者贊同第三種觀點。
　　第一，有明確的法律根據(jù)。最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行amp。lt。中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)》第89條規(guī)定”。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產的一般認定無效，但第三人善意、有償取得財產的，應當維護第三人的合法權益”。，該司法解釋從某一角度規(guī)定了善意取得制度的適用，針對的是共同共有財產，其內容的外延應理解為包含共同共有的房產，案例符合司法解釋規(guī)定的情形，蔡某的合法權益應予保護。第二，兼顧了其他共有人的利益。根據(jù)民法上的過錯原則，蔡某在房屋買賣過程中已盡有相應的注意義務，按普通人的常識和能力，無從進一步審查共有人姜某對出賣的意思表示，主觀上沒有過錯，錢某故意對蔡某和姜某隱瞞實情，完成了法律上