【文章內(nèi)容簡介】 注：本媒體打算是基于開拓商二期預(yù)售容許證2003年5月31日前操持終了的根底上制訂。F、單頁投放打算：單頁印刷量：投放日期：2003年月日，月日，月日，月日掩蓋范疇：鄭汴路市場(chǎng)、帆海路市場(chǎng)、火車站市場(chǎng)。投放用度，總計(jì)6000元。G、直郵DM：應(yīng)用能源公司現(xiàn)有的數(shù)據(jù)庫資本，展開數(shù)據(jù)庫營銷。每月郵寄一次，每次郵寄4000份。總計(jì)7200元H、廣揭宣布商、印刷商、制造商的選定。甲方認(rèn)定，或能源公司推舉甲確認(rèn)。十一、促銷策略為使報(bào)紙告白出現(xiàn)連續(xù)性攻勢(shì)，短時(shí)間內(nèi)進(jìn)步鳳凰城在鄭汴路的著名度，哄托販賣氣氛，進(jìn)步在進(jìn)入期展開集報(bào)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品為電動(dòng)車跟自行車，同時(shí)以播送現(xiàn)場(chǎng)報(bào)到的方法廣泛告訴?；顒?dòng)內(nèi)容：月日至月日的8期告白中，參預(yù)者集齊此中恣意差異內(nèi)容三期告白，到售樓部注銷支付抽獎(jiǎng)卡，在注銷日確當(dāng)期禮拜六到售樓廣場(chǎng)參預(yù)抽獎(jiǎng)，抽獎(jiǎng)日為月日、月日、月日跟月日。每次抽獎(jiǎng)抽出5輛自行車跟2輛電動(dòng)車。獎(jiǎng)品用度為：電動(dòng)車8輛約16500元，自行車20輛約2200元。別的用度另計(jì)。十二、販賣現(xiàn)場(chǎng)包裝策略A、 明白工程視覺零碎的核心部分：稱號(hào)、標(biāo)記、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色B、 售樓部廣場(chǎng)、售樓通道、工地圍墻包裝：〔詳見售樓現(xiàn)場(chǎng)包裝打算〕十三、要緊販賣道具制造及二期販賣材料的彌補(bǔ)：A、 樓書6月6日前樓書創(chuàng)作打算終了，6月10日定稿印刷。可能每本樓書3元，每次印刷5000本。用度約為15000元。B、 二期年夜戶型主力戶型單體模子。甲方擔(dān)任制造，應(yīng)在6月9前實(shí)現(xiàn)。C、二期販賣后期預(yù)備材料：1） 商品房預(yù)售容許證，甲方擔(dān)任操持，可能5月31日前獲得。2） 二期樓宇說明書：一致說辭、種種戶型圖、交房標(biāo)準(zhǔn)、物管內(nèi)容。售樓部協(xié)同甲方在6月10日前實(shí)現(xiàn)。3） 實(shí)現(xiàn)二期販賣手冊(cè)4） 實(shí)現(xiàn)二期房源販賣價(jià)錢、最年夜優(yōu)惠比例。售樓部協(xié)同甲方在6月10日前實(shí)現(xiàn)。5） 實(shí)現(xiàn)二期房源販賣操縱及制訂降價(jià)日期。售樓部協(xié)同甲方在6月10日前實(shí)現(xiàn)。6） 實(shí)現(xiàn)二期房源條約標(biāo)準(zhǔn)文本〔包含外部認(rèn)購書〕。售樓部協(xié)同甲方在6月10日前實(shí)現(xiàn)。十四、二期工程進(jìn)入期任務(wù)構(gòu)造及驗(yàn)收依照本營銷籌劃書各任務(wù)環(huán)節(jié)的任務(wù)內(nèi)容及日程，各部分制訂本部分的任務(wù)過程。逐日下戰(zhàn)書6時(shí)售樓部協(xié)同甲方和諧驗(yàn)收當(dāng)期任務(wù)。尤其要留意的要緊環(huán)節(jié)有：販賣手續(xù)驗(yàn)收；販賣道具驗(yàn)收；告白打算樣稿驗(yàn)收〔〕；告白媒體置辦驗(yàn)收〔媒體、時(shí)間、版面、該版面周邊內(nèi)容情況及懇求〕；氣象、主要社會(huì)活動(dòng)〔尤其留意非典的走向〕。崗?fù)ぢ殕T任務(wù)預(yù)備驗(yàn)收：主要環(huán)節(jié)練習(xí)訓(xùn)練。十五、營銷總結(jié)依照來電量、來訪量、來訪客戶質(zhì)量、成交量推斷當(dāng)期告白后果。依照進(jìn)入期品牌塑造后果、販賣成交量推斷營銷策略。依照來訪成交比例及販賣總量推斷售樓部現(xiàn)場(chǎng)販賣才能。附件2：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研講演調(diào)查目的：理解鄭汴路市場(chǎng)的全體支出水平跟花費(fèi)者對(duì)年夜戶型的認(rèn)知跟承受水平〔鳳凰城購房花費(fèi)支持力度〕調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣〔差異年紀(jì)層〕跟分塊隨機(jī)抽樣調(diào)查范疇：鄭汴路東建材市場(chǎng)、燈飾市場(chǎng)、管材市場(chǎng)、名優(yōu)建材市場(chǎng)、商品年夜天下在鄭州，銀基零售市場(chǎng)跟鄭汴路建材市場(chǎng)是貿(mào)易比較麋集的兩年夜板塊，這里聚攏了數(shù)以萬計(jì)的巨細(xì)商販，他們支出不菲，他們絕年夜部分是本地人，他們是鄭州房地產(chǎn)花費(fèi)的主力軍。理解這一人群的支出水平、花費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有必定的指點(diǎn)意思。，能源公司市場(chǎng)部訪咨詢了鄭汴路建材市場(chǎng)，對(duì)年夜戶型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查，而這些建材市場(chǎng)的小老總們對(duì)此漠不關(guān)心，或拒不作答，僅憑這一點(diǎn)，就說明花費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不敷。對(duì)此不只慨嘆，假設(shè)螞蟻不餓或東西肉不感興味的時(shí)分，一群螞蟻還能啃逝世一頭年夜象嗎？花費(fèi)疲軟，市場(chǎng)敏感度不高，年夜戶型在鄭汴路這塊市場(chǎng)遠(yuǎn)景嚴(yán)格。對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查的幾多點(diǎn)覺察：1 年夜部分員工租房住，埋伏客戶存在；市場(chǎng)潛量比較年夜，但需要推行的本鈔票較高1 年夜部分員工來自本地或郊縣，支出水平偏低，花費(fèi)力缺少1 年夜戶型需要彈性特不年夜，對(duì)價(jià)錢特不敏感1 市場(chǎng)上有特別年夜不波動(dòng)要素，89月份建材市場(chǎng)要拆遷到莆田，固有的建材市場(chǎng)要做晉級(jí)換代 本地人居多，他們辛勞拼搏，假設(shè)要買屋子的話，更喜歡一步到位2 商店為高低兩層，一般下面做門面，下面做堆棧跟員工宿舍2 左近都會(huì)村落較多，租務(wù)市場(chǎng)一般80—150元/月2 作為初次置辦者，最主要的仍然價(jià)錢2 他們厭惡鄭汴路現(xiàn)在的任務(wù)跟寓居情況，他們尋求便利、閑適、喧擾2 相稱一部分是河南總代辦，毋庸過多的現(xiàn)場(chǎng)販賣2 同類產(chǎn)物多，競爭劇烈，緊縮販賣本鈔票是公司展開最主要的征詢題，故一般員工無福利分房的可以2 一般員工不會(huì)由于任務(wù)而就近選擇寓居地，她們每每由于寓居而改換換任務(wù)，一般員工流淌性比較年夜2 對(duì)60—80平米的兩室較感興味，這部分需要將轉(zhuǎn)化為無力的市場(chǎng)能源2 鳳凰城著名度不高，口碑不行 本地販子對(duì)鄭州的展開較無望，但鄭汴路的升值充溢決心鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較年夜的市場(chǎng)潛力，跟著鄭東新區(qū)的開拓跟鄭汴路年夜賣場(chǎng)的構(gòu)成，鄭汴路升值的遠(yuǎn)景就會(huì)愈加陰暗化，故后期不雅點(diǎn)的炒作成功與否直截了當(dāng)決議了工程的運(yùn)作的優(yōu)劣，“留意力經(jīng)濟(jì)〞的時(shí)代，捉住了花費(fèi)者的眼球，進(jìn)犯了客戶的意念，就意味著成功！附件2：周邊競爭樓盤建業(yè)都會(huì)花圃位置：107與鄭汴路穿插口面積：占地246420平方米，修建面積27萬平方米，二期34棟，修建面積7．18萬平方米；三期37棟，修建面積11萬平方米。工期：二期99．11－2000．三期2001年4月開工。價(jià)錢：2800元／平方米。2002年4月最廉價(jià)2215，最廉價(jià)3800戶型：三期101－263平方米的二室到五室、復(fù)式 二期143－309平方米的三室到五室、復(fù)式 車庫＋車位：二期71＋99 三期174＋157戶型：4+2房號(hào)：91號(hào)樓X單位9層?xùn)|戶房款：修建面積：，總款618103元 按揭優(yōu)惠1％，存款額48萬， 20年每月還本付息3178元/月。戶型：3+2房號(hào)：92號(hào)樓1單位10層?xùn)|戶房款：修建面積：，總款524510元 按揭優(yōu)惠1％，存款總額：40萬 20年每月還款本息2648元2003年2月22日三期：交房日期；20021231占空中積：85畝總建面積；11萬平戶型面積：13150、157〔3+2〕；199復(fù)式；170—230平方4+2均價(jià)：3000元總價(jià)范疇；2600—3500元/平方2003年3月24日百合花苑位置：商城東路與鳳臺(tái)路穿插口向南50米開拓工程：一期六棟多層早已入住，〔入住率高達(dá)80%〕，二期4棟小高層準(zhǔn)現(xiàn)房總修建面積：9萬平方米綠化率：48％，一樓有私人花圃，年夜約十幾多平米樓層施工水平：多層現(xiàn)房，即買即?。恍「邔釉诮?—172m2；小高層不年夜戶型，最小140平米。價(jià)錢：多層，均價(jià)2100元/平米，三樓2350元/平米；均價(jià)2600元/平米。售樓部比較壓制，售樓員語速太快、咄咄逼人，立場(chǎng)惡略，自11：10——2003年2月9日〔年夜雨夾雪〕東方明珠位置：鄭汴路跟商貿(mào)路穿插口向北200米交通：35路、208路、85路、60路等，下車步行200米即到開拓工程及販賣進(jìn)度：一期4棟多層，四樓以上已全體售完，〔，別的戶型無房〕；二期4棟小高層，此中3棟已交房，一梯三戶，面積會(huì)合在60平米〔一室兩廳〕、70平米〔兩室兩廳〕、80平米〔兩室兩廳〕，2003年8月份交房，要緊以販賣現(xiàn)房為主。構(gòu)造：多層為磚混構(gòu)造，小高層為鋼筋混凝土框架剪力墻構(gòu)造配套設(shè)備：地下室〔600元/m2〕寬帶網(wǎng)壁掛爐采暖現(xiàn)在的售樓部即為以后的業(yè)主會(huì)所％物業(yè)治理：西方物業(yè)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：多層，小高層。主力戶型戶型：6+3+4〔7層復(fù)式〕：、價(jià)錢定位多層均價(jià)2100元/平方米，三樓價(jià)錢為2349元/平米，起價(jià)1760元/平米；小高層〔九層半〕均價(jià)2400元/平方米，起價(jià)2255元/平米。贈(zèng)予：自然氣集資費(fèi)、裝置費(fèi)：4000元/戶分戶計(jì)量水表、電表：600元/戶單戶式獨(dú)破采暖零碎：14000元/戶單位式對(duì)講門鈴零碎：300元/戶計(jì)19058元附：10號(hào)樓431房，單價(jià)2349元，總價(jià)265789元；一次性付款優(yōu)惠7%，按揭優(yōu)惠4%。售樓部現(xiàn)場(chǎng)的氣氛，掌握的特別好，不管有無客戶，總感遭到售樓部里的熱列、親近、調(diào)跟，但售樓員比較松散，年夜部分是老手，水平特別一般。從10：00——上風(fēng)：與英協(xié)相鄰，價(jià)錢比英協(xié)低，有價(jià)錢上風(fēng)位于鄭汴路東段，處于銜接鄭東新區(qū)跟市內(nèi)的紐帶地段，是鄭州今后的展開偏向。與東建材隔路相望，有充分的客戶群與省查察黌舍相鄰上風(fēng)：臥房進(jìn)深長，根本上6米簡直不綠化工程質(zhì)量特別一般與英協(xié)、建業(yè)、虹景特別近，競爭比較劇烈第一，地段不錯(cuò)，南距鄭汴路只要200米，北與商城路隔河〔熊耳河〕相望。出有交通要道〔鄭汴路、世紀(jì)小道〕，東進(jìn)鄭東新區(qū)，西進(jìn)老郊區(qū)，使新老郊區(qū)的交代處，繁榮又可獨(dú)享安靜。全體上是一個(gè)較成熟的生涯室廬區(qū)。第二，這里是鄭州今后展開的偏向，東擴(kuò)北移，熊耳河的改革曾經(jīng)開始開工，跟著鄭東新區(qū)的開拓、建破，必將給這里帶來無量的升值空間。第三，周邊樓市云集，競爭劇烈，但西方明珠的價(jià)錢上風(fēng)是其閃亮的賣點(diǎn)?，F(xiàn)在，均價(jià)履行的是2100元，另有優(yōu)惠〔一次性7％，按揭4％〕、促銷〔〕。第四，開始動(dòng)手開拓年夜戶型，來朋分房地產(chǎn)中僅省的奶酪。２００3年4月9日〔雨〕金色年華位置：金旱路與107國道穿插口西北角，建業(yè)三期劈面面積：占地115畝，修建面積：11萬平方米，；一期12棟樓，7棟是多層，5棟是4層純復(fù)式工期：純現(xiàn)房價(jià)錢：六樓頂層1700元／平方米，二樓2055元／平方米；自然氣：4000元，智能化：2000元按揭優(yōu)惠3%，一次性付款優(yōu)惠6%戶型：101平米兩室兩廳－－220平方米復(fù)式販賣進(jìn)度：100平米閣下的曾經(jīng)根本售完，130平米的六樓另有；據(jù)販賣員說已販賣80%，可以性不年夜，估量在50%閣下；入住率極低，8%閣下交通：101050215〔金水破交橋修通后〕，現(xiàn)在交通特別不便利，從鄭汴路步行到金色光陰至多要用20分鐘配套：網(wǎng)球場(chǎng)、足球場(chǎng)、籃球場(chǎng)近期打算：在復(fù)式東邊又征得30畝地，建4棟多層，有2棟是年夜戶型，90套，占開拓比例的40%強(qiáng)，是主力戶型，配有120平方的三室跟150平方的四室，頂層全為復(fù)式；2003年3月初開始進(jìn)展外部認(rèn)購，2004年4月份交房；打算從北邊又要征200畝地售樓部氣氛：放有輕音樂，寬松、溫馨，售樓員肉體、立場(chǎng)都不錯(cuò)；自10:40——上風(fēng)：地處鄭東新區(qū)，跟著鄭東新區(qū)的開拓，應(yīng)當(dāng)是最直截了當(dāng)跟最年夜的受害者；打算比較公正，超年夜樓間距23米；借用萬科物業(yè)，作品牌氣概上風(fēng)：處107國道邊，喧嘩、凈化嚴(yán)格；交通不便利，不公交車中轉(zhuǎn)；劈面是建業(yè)都會(huì)花圃，面對(duì)直截了當(dāng)競爭2003年2月11日〔剛下過一場(chǎng)雪，路比較滑，地上有特別多積雪〕附2：鄭州市年夜戶型的調(diào)查講演一、 調(diào)查提要 調(diào)查目的：通過對(duì)鄭州全部年夜戶型市場(chǎng)的產(chǎn)物品類、價(jià)錢水平、營銷情況的調(diào)查，真正理解年夜戶型的產(chǎn)物形狀，覺察年夜戶型市場(chǎng)的法則跟機(jī)遇點(diǎn)。 調(diào)查方法： 調(diào)查樓盤：多層：青年居易、芳華PARTY、七彩光陰、戀日人家、格林沐日高層：錦江國際公寓上海光陰、寶隆華庭、時(shí)髦PARTY、藍(lán)朝都會(huì)e時(shí)代 ——二、 年夜戶型的不雅點(diǎn)“年夜戶型〞是一個(gè)由市場(chǎng)構(gòu)成的不雅點(diǎn)，不一致規(guī)則多小才算年夜戶型。年夜戶型的不雅點(diǎn)已從最后的15平米擴(kuò)展到60平米。“年夜戶型〞已成為樓市中最搶眼的一個(gè)不雅點(diǎn)。廣義的年夜