20xx年土地承包經(jīng)營權(quán)入股作價(jià)法律制度分析(編輯修改稿)
2025-01-26 00:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 級(jí)會(huì)對(duì)土地經(jīng)營者產(chǎn)生不同的經(jīng)營收益，這是決定土地適度規(guī)模經(jīng)營的基礎(chǔ)條件，土地等級(jí)只有便于土地集中才能實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)機(jī)械化。地理因素反映了特定區(qū)域土地的自然條件及其他環(huán)境狀況，也影響地塊投資后的用途，因此在土地定價(jià)中對(duì)土地價(jià)格影響的權(quán)重較大。土地入股價(jià)格還會(huì)受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的普及率，當(dāng)?shù)厝丝跇?gòu)成情況等因素的影響。城市郊區(qū)的土地與山區(qū)的土地價(jià)值截然不同，不同的區(qū)域因?yàn)榈赜虿町愅恋毓煞萁M織出現(xiàn)的先后順序和發(fā)展規(guī)模也不相同，因此包括地方政府政策的供給，土地開發(fā)市場的發(fā)達(dá)程度等等都會(huì)直接影響土地的價(jià)格。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的普及率體現(xiàn)了地塊從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的機(jī)械化程度與地價(jià)呈正相關(guān)關(guān)系。人口構(gòu)成情況包括土地所屬區(qū)域人口數(shù)量總數(shù)、人口密集程度甚至包括人口的素質(zhì)。應(yīng)為土地價(jià)格受到供求關(guān)系的影響，則人口數(shù)量越大對(duì)土地的需求也會(huì)相應(yīng)的增加，土地可能會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，所以一般來講，兩者呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。而人口密度也體現(xiàn)了人口數(shù)量，合理范圍內(nèi)的人口密度也會(huì)增加土地價(jià)格。其他關(guān)于人口的因素如土地所有地人口文化程度、素質(zhì)等等對(duì)地價(jià)的影響雖然沒有前兩者大，但也會(huì)間接影響特定土地價(jià)格的高低。土地流轉(zhuǎn)后的用途和供需狀況的影響。土地用途直接決定了土地的收益，因此對(duì)土地的價(jià)格具有非常重要的影響。不同的土地，經(jīng)營者投入的資本量就不同，對(duì)土地的預(yù)期收益也不同，因此商業(yè)用地流轉(zhuǎn)后的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于荒地流轉(zhuǎn)的收益。同時(shí)鑒于農(nóng)作物投入高但受自然環(huán)境影響不確定風(fēng)險(xiǎn)高，因此土地流轉(zhuǎn)后若經(jīng)營農(nóng)作物則收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于統(tǒng)一規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。此外，土地市場供求決定土地價(jià)格。在我國城鄉(xiāng)一體化的趨勢下，要實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)在資金、資源等要素的共享發(fā)展機(jī)制，就必須提高對(duì)土地的供應(yīng)水平，便于城市擴(kuò)大后對(duì)土地重新規(guī)劃，因此城市郊區(qū)的土地因?yàn)槭艿揭?guī)劃的影響而地價(jià)猛漲，反過來這種供求嚴(yán)重失衡的現(xiàn)狀又使得農(nóng)民對(duì)土地流轉(zhuǎn)更加謹(jǐn)慎，加劇土地配置的失衡。
三、土地承包經(jīng)營權(quán)股份的評(píng)估方法和評(píng)估主體
成本法、市場法和收益法這三種方法是土地流轉(zhuǎn)實(shí)踐中作為資產(chǎn)評(píng)估作價(jià)最常用的方法。對(duì)三種評(píng)估方法進(jìn)行初步的比較后可以得出，當(dāng)前土地入股的評(píng)估實(shí)踐中應(yīng)盡量使用收益法。成本法在評(píng)估方法中很難利用。因?yàn)橥恋爻邪?jīng)營權(quán)主體獲得權(quán)利是基于出生獲得的成員權(quán)，并未付出相應(yīng)的成本或?qū)r(jià)，所以成本并無具體的衡量標(biāo)準(zhǔn)，也無法與其他可以量化的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行比較，況且土地本身源于自然的饋贈(zèng)，土地使用權(quán)人并不是土地終極所有權(quán)人，受到土地承包合同的限制，這些都會(huì)增加土地的開發(fā)成本和取得費(fèi)用，使得土地評(píng)估中使用成本法評(píng)估無參照標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)不出土地的市場價(jià)值。同時(shí)，成本法未動(dòng)態(tài)考量市場供求對(duì)土地價(jià)格的影響，因此成本法不具有科學(xué)性。[3]此外，市場法也不可取。這里是指土地使用者希望支付的地價(jià)是土地交易的最低價(jià)格，因此市場法的核心是確定土地交易的最低價(jià)格，尋找參照物，這一參照物所反映的土地使用權(quán)的價(jià)格，必須是能夠充分反映
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