【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 999年增長(zhǎng)52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，比1999年增長(zhǎng)128%，說(shuō)明個(gè)人購(gòu)房貸款正迅速地增長(zhǎng)。以上情況表明:xx市20xx年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開(kāi)始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入了成長(zhǎng)期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。
　　(1)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率進(jìn)一步增加。商品房個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力水平的重要指標(biāo)，20xx年第四季度商品房銷(xiāo)售額為8億元，其中個(gè)人購(gòu)買(mǎi)為91億元，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率為843%。從圖中可以看出:20xx年xx市商品房個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到843%的水平，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。
　　(2)房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。20xx年第四季度房地產(chǎn)投資總額為379億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長(zhǎng)，從左圖看出:20xx年各季度xx市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)周期已經(jīng)到來(lái)，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。
　　價(jià)格指數(shù)
　　一季度19481000
　　二季度1963109
　　三季度20xx、931039
　　四季度20xx、6610403
　　(3)截止20xx年11月份，全市完成住宅投資87億元，占房地產(chǎn)總投資的533%，20xx年xx市住宅累計(jì)總投資782億元，占房地產(chǎn)總投資的858%。其中住宅類物業(yè)價(jià)格指數(shù)具體見(jiàn)下表:
　　各季度xx市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示:
　　通過(guò)下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢(shì)是住宅價(jià)格保持攀升。
　　市場(chǎng)特點(diǎn)分析
　　1宏觀市場(chǎng)特點(diǎn):
　　住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了動(dòng)力。20xx年，xx市正式步入住宅的商品時(shí)代。自1998年12月31日延續(xù)了近50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺(tái)，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來(lái)。經(jīng)過(guò)1999年的過(guò)度轉(zhuǎn)換，從20xx年開(kāi)始，實(shí)物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變。20xx年6月30日以前，凡購(gòu)買(mǎi)公房一次性付款的，可享受20%的折扣優(yōu)惠。20xx年歲末，購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開(kāi)始則實(shí)行“零折扣”。住宅這個(gè)人們生活消費(fèi)中占用資金量的商品在20xx年完全納入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道。
　　空置商品房消化能力加強(qiáng)。20xx年xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況趨暖，市場(chǎng)容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年xx市空置商品房為150萬(wàn)平方米，20xx年新增9萬(wàn)平方米，到20xx年底還剩115萬(wàn)平方米，因此在20xx年共消化了44萬(wàn)平方米。
　　經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)取得較好成效。20xx年xx市不斷推進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。全年經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為195萬(wàn)平方米，竣工面積為65萬(wàn)平方米，占全市住宅總竣工面積的123%，全年銷(xiāo)(預(yù))售1114萬(wàn)平方米，其中預(yù)售396萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售率超過(guò)100%，解決了1萬(wàn)余戶居民的住房問(wèn)題，先后開(kāi)發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個(gè)規(guī)模大、環(huán)境好的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。
　　房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。20xx年xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場(chǎng)活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，二手房市場(chǎng)的活躍會(huì)直接刺激住宅一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，存量房買(mǎi)賣(mài)的增加并不意味著增量房市場(chǎng)的萎縮，而是帶動(dòng)增量房市場(chǎng)的增長(zhǎng)。廣州、深圳存量房交易大大超過(guò)了增量房的交易，而xx市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級(jí)市場(chǎng)的操作空間很大。20xx年xx市增量房市場(chǎng)交易30010起，交易的建筑面積達(dá)244萬(wàn)平方米，而存量房市場(chǎng)交易達(dá)到27130起，建筑面積為4762萬(wàn)平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的梯級(jí)消費(fèi)需求。
　　住房一級(jí)市場(chǎng)(增量房)住房二級(jí)市場(chǎng)(存量房)住宅總量
　　起數(shù)30010起27130起57140起
　　建筑面積244平方米4762萬(wàn)平方米7262萬(wàn)平方米
　　金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。銀行方面:已經(jīng)把個(gè)人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個(gè)人貸款的上限提至“8成30年”的期限。20xx年全市各銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì)217億元，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額179億元多出一倍多。公積金方面:公積金貸款購(gòu)房面積占全年總銷(xiāo)(預(yù))售面積的1/4強(qiáng)。20xx年新增歸集住房公積金38億元，比1999年增長(zhǎng)394%。共批準(zhǔn)發(fā)放個(gè)人住房貸款9019戶，共計(jì)41億元，同比增長(zhǎng)98%。支持個(gè)人購(gòu)房建筑面積達(dá)976萬(wàn)平方米，房屋總價(jià)值達(dá)156億元。(上圖)
　　住房抵押對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到舉足輕重的作用。20xx年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，比1999年增長(zhǎng)128%，說(shuō)明抵押的戶數(shù)增多，個(gè)人購(gòu)房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場(chǎng)資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了xx市住房擔(dān)保公司，20xx年全年辦理?yè)?dān)保業(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬(wàn)元，其中50%為購(gòu)買(mǎi)新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。
　　房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)發(fā)揮了積極作用。20xx年xx市圍繞加快啟動(dòng)住房二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)展的各項(xiàng)住房消費(fèi)服務(wù)十分活躍，住房消費(fèi)的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮起到了重要推動(dòng)作用。截止20xx年，共有218家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。與此同時(shí)20xx年8月底舉辦了“百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動(dòng)”，年底又開(kāi)展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了xx市中介市場(chǎng)的服務(wù)行為，而且?guī)?dòng)了整個(gè)行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍xx市二、三級(jí)市場(chǎng)起到了十分重要的作用。
　　房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了重要的舞臺(tái)。20xx年xx市各區(qū)聯(lián)動(dòng)舉辦“房交會(huì)”，進(jìn)一步了活躍住房市場(chǎng)。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會(huì)，同時(shí)各城區(qū)不失時(shí)機(jī)地舉辦了區(qū)級(jí)房交會(huì)，既促進(jìn)了增量房市場(chǎng)的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計(jì)，20xx年全市的房交會(huì)，共銷(xiāo)售商品房5662套，成交面積831萬(wàn)平方米，成交金額13億元。二手房成交1681起，成交面積15萬(wàn)平方米，成交金額3億元。辦理權(quán)證1876起。辦理抵押、按揭245起。
　　2微觀市場(chǎng)特點(diǎn)
　　從地理位置來(lái)看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷(xiāo)售量均高于中心地區(qū)。從銷(xiāo)售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，20xx年在徐東路上縱橫不下10個(gè)樓盤(pán)發(fā)售，十分旺銷(xiāo)，形成了扎堆效應(yīng)。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟(jì)的影響下已成為武昌生氣的區(qū)域，成為武昌居民購(gòu)房的首選。同樣光谷也是20xx年的亮點(diǎn)，不僅匯集了大量樓盤(pán)，人文環(huán)境一流，而且20xx年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經(jīng)濟(jì)捷報(bào)頻傳，其購(gòu)買(mǎi)力的強(qiáng)勁推動(dòng)都