【文章內(nèi)容簡介】 999年增長52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，比1999年增長128%，說明個人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明:xx市20xx年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟指標開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。
　　(1)個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標，20xx年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為91億元，個人購買率為843%。從圖中可以看出:20xx年xx市商品房個人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達到843%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費已經(jīng)啟動并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。
　　(2)房地產(chǎn)投資進一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。20xx年第四季度房地產(chǎn)投資總額為379億元，在上季度的基礎(chǔ)上進一步增長，從左圖看出:20xx年各季度xx市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強有力的拉動作用。
　　價格指數(shù)
　　一季度19481000
　　二季度1963109
　　三季度20xx、931039
　　四季度20xx、6610403
　　(3)截止20xx年11月份，全市完成住宅投資87億元，占房地產(chǎn)總投資的533%，20xx年xx市住宅累計總投資782億元，占房地產(chǎn)總投資的858%。其中住宅類物業(yè)價格指數(shù)具體見下表:
　　各季度xx市住宅加權(quán)平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示:
　　通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低，導致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。
　　市場特點分析
　　1宏觀市場特點:
　　住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了動力。20xx年，xx市正式步入住宅的商品時代。自1998年12月31日延續(xù)了近50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。經(jīng)過1999年的過度轉(zhuǎn)換，從20xx年開始，實物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。20xx年6月30日以前，凡購買公房一次性付款的，可享受20%的折扣優(yōu)惠。20xx年歲末，購買現(xiàn)住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開始則實行“零折扣”。住宅這個人們生活消費中占用資金量的商品在20xx年完全納入了市場經(jīng)濟軌道。
　　空置商品房消化能力加強。20xx年xx房地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年xx市空置商品房為150萬平方米，20xx年新增9萬平方米，到20xx年底還剩115萬平方米，因此在20xx年共消化了44萬平方米。
　　經(jīng)濟適用房建設取得較好成效。20xx年xx市不斷推進和完善經(jīng)濟適用住房建設。全年經(jīng)濟適用房施工面積為195萬平方米，竣工面積為65萬平方米，占全市住宅總竣工面積的123%，全年銷(預)售1114萬平方米，其中預售396萬平方米，銷售率超過100%，解決了1萬余戶居民的住房問題，先后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個規(guī)模大、環(huán)境好的重點經(jīng)濟適用房小區(qū)。
　　房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應初步顯現(xiàn)。20xx年xx市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而xx市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。20xx年xx市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起，建筑面積為4762萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了xx房地產(chǎn)市場的梯級消費需求。
　　住房一級市場(增量房)住房二級市場(存量房)住宅總量
　　起數(shù)30010起27130起57140起
　　建筑面積244平方米4762萬平方米7262萬平方米
　　金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅實后盾。銀行方面:已經(jīng)把個人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務的主體，部分銀行將個人貸款的上限提至“8成30年”的期限。20xx年全市各銀行發(fā)放個人住房貸款共計217億元，比投資到建設環(huán)節(jié)的貸款總額179億元多出一倍多。公積金方面:公積金貸款購房面積占全年總銷(預)售面積的1/4強。20xx年新增歸集住房公積金38億元，比1999年增長394%。共批準發(fā)放個人住房貸款9019戶，共計41億元，同比增長98%。支持個人購房建筑面積達976萬平方米，房屋總價值達156億元。(上圖)
　　住房抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。20xx年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，比1999年增長128%，說明抵押的戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了xx市住房擔保公司，20xx年全年辦理擔保業(yè)務300起，發(fā)放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。
　　房地產(chǎn)中介服務為房地產(chǎn)二、三級市場的啟動發(fā)揮了積極作用。20xx年xx市圍繞加快啟動住房二級市場開展的各項住房消費服務十分活躍，住房消費的中介服務領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場的繁榮起到了重要推動作用。截止20xx年，共有218家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務的有形網(wǎng)絡。與此同時20xx年8月底舉辦了“百家房地產(chǎn)中介機構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動”，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了xx市中介市場的服務行為，而且?guī)恿苏麄€行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍xx市二、三級市場起到了十分重要的作用。
　　房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。20xx年xx市各區(qū)聯(lián)動舉辦“房交會”，進一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同時各城區(qū)不失時機地舉辦了區(qū)級房交會，既促進了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計，20xx年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積831萬平方米，成交金額13億元。二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額3億元。辦理權(quán)證1876起。辦理抵押、按揭245起。
　　2微觀市場特點
　　從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，20xx年在徐東路上縱橫不下10個樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟的影響下已成為武昌生氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。同樣光谷也是20xx年的亮點，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且20xx年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經(jīng)濟捷報頻傳，其購買力的強勁推動都