20xx年325房產(chǎn)新政出臺(tái)及注意實(shí)事項(xiàng)(編輯修改稿)
2025-01-25 06:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 不支持解除買賣合同為基本原則，當(dāng)然例外的情形為確實(shí)因貸款政策嚴(yán)重影響履約能力且買方本身無過錯(cuò)的，則可以(而非應(yīng)當(dāng))支持解除合同。該觀點(diǎn)與合同法“情勢變更原則”的司法解釋并無矛盾。
同時(shí)，買賣合同簽訂時(shí)在補(bǔ)充條款或付款協(xié)議中買賣雙方一般會(huì)約定“如買方貸款不足的，應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)補(bǔ)足相應(yīng)款項(xiàng)”的條款，根據(jù)“約定優(yōu)先，法定補(bǔ)充”的原則，買方亦應(yīng)此需自行補(bǔ)足貸款不足金額，而不享有合同解除權(quán)。
房產(chǎn)政策出臺(tái)后因銀行貸款成數(shù)減少，買方主張解除合同的，原則上無法得到法院支持，當(dāng)然結(jié)合具體的買賣合同成交價(jià)格、約定貸款成數(shù)與實(shí)際因政策調(diào)整而減少的貸款成數(shù)等因素，如確實(shí)減少成數(shù)較高、涉及金額較大的(如千萬級(jí)成交價(jià)格貸款7成調(diào)整為貸款3成)，法院有可能支持解除合同的訴請。然支持與否顯屬法院自由裁量權(quán)范疇。
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已簽訂買賣合同的賣方因限購無法置換購房的，能否以此為由解除買賣合同?
“高院解答”對(duì)此并無相應(yīng)觀點(diǎn)或可參照觀點(diǎn)適用。
首先，合同具有相對(duì)性，在買賣雙方締結(jié)的合同中并未因政策調(diào)整而產(chǎn)生限購、貸款等限制交易的障礙，因此不存在情勢變更原則在該買賣合同中的適用。
其次，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條之規(guī)定，“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同”。因此合同解除權(quán)依當(dāng)事人雙方約定或法律規(guī)定在條件成就時(shí)享有。
賣方因政策調(diào)整導(dǎo)致限購而無法購置房屋，與已簽訂之房產(chǎn)買賣合同并無直接關(guān)聯(lián)性，因此賣方不享有本合同項(xiàng)下法律規(guī)定的合同解除權(quán)，若無當(dāng)事人雙方合
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