【文章內(nèi)容簡介】 協(xié)議。所以，中介一定會讓你跟他簽一個中間合同。
　　第二個合同是房屋買賣合同，這個合同上，買房人一定要簽仔細房屋原來的所有權是誰，房屋的面積有多大，房屋的價格是多少，各種費用的結清問題。對于出賣人來講，成本最低的方法就是簽訂一個相對細致的合同，各個條條框框都簽訂好了，也能避免糾紛。
　　如果買二手房時不是一次性付清的，那就得簽銀行貸款抵押合同。這個合同涉及到賣房人，買房人，賣房人的貸款銀行，買房人的貸款銀行，還可以再加三方，賣房人的貸款銀行指定的保險公司，買房人的貸款銀行指定的保險公司，還有中介公司，這個貸款行為可能涉及到七方，因此比較復雜。這種情況下，對于消費者來說，要想簽訂一個細致的合同，可以請個律師。
　　如果在二手房買賣交易中，賣家違約，作為買家是否有權解除合同?應該怎么處理?
　　為了維護市場經(jīng)濟的交易秩序，合同解除權不能任意行使，即使賣方違約，買家要行使解除權仍需要具備合同解除權。解除權分為約定解除權和法定解除權。約定解除權即雙方協(xié)商一致在合同內(nèi)約定的一方可以解除合同的條件，該條件具備時，一方可以通知解除合同。法定解除權即合同法規(guī)定的對方違約情況下的解除權，主要包括對方逾期履行經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不履行、對方違反合同致使乙方不能實現(xiàn)合同目的、對方明示或以自己的行為表明將不履行合同的等等。在以上情況之一的，才可以解除合同。
　　定金在二手房交易中經(jīng)常涉及，我就定金的相關問題簡要補充幾點：定金是指買賣雙方在訂立買賣合同或履行合同之前，為了擔保合同的訂立或履行而由一方向另一方支付一定數(shù)額的金錢作為訂約或履約的保證金?！逗贤ā返诎耸艞l規(guī)定”。當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金。收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金?！?。該條通常也稱為定金罰則條款。
　　1)定金交付越多，是否賠償越多?《合同法》第九十一條”。定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十?！?。以及最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第一百二十一條”。當事人約定的定金數(shù)額超過主合同標的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持?！?。定金數(shù)額最多不能超過房屋價款的百分之二十。如果一方違反訂金合同約定，多交的定金部分，另一方需要退還或不需要雙倍返還。因此，超過法律規(guī)定數(shù)額的”。定金”。，不是法律意義上的”。定金”。，不適用定金罰則。
　　2)買賣合同未能達成一致協(xié)議，定金罰則是否適用?雙方因買賣合同條款沒有達成一致意見，而未能簽訂買賣合同，即使交付了定金，”。定金罰則”。也得不到適用。因此，不一定交付了定金，就一定能夠保證合同的順利簽約，或適用定金罰則。在此，雙方在簽訂定金合同或交付定金時，應先就買賣合同條款達成一致意見，并將買賣合同附于定金合同后?；?qū)①I賣合同主要條款在定金合同中列明。或?qū)⒍ń饤l款寫進買賣合同內(nèi)。以避免日后一方以買賣合同未能達成一致意見為由，不簽訂買賣合同，發(fā)生定金罰則條款不能適用的情形。
　　3)”。定金”。與”。訂金”。的區(qū)別?！?。定金”。與”。訂金”。只有一字之差，”。定金”。是法律上的概念，法律對定金有明確的規(guī)定，具有擔保性，適用定金罰則，但”。訂金”。法律沒有明確的加以規(guī)定，一般視為預付款，且不具有擔保性，不適用定金罰則。根據(jù)最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第一百一十八條的規(guī)定”。當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持?！?。雙方在合同中應當明確所付款項為”。定金”。，并約定付定金的一方違約，無權要求返還定金，另一方違約，應雙倍返還定金。
　　二手房買賣合同糾紛解析三、
　　1 .合同無效應返還全部定金
　　案情簡介： 2020 年 6 月 21 日，朱向陽的父親由陳荊松做為中介方，以朱向陽的名義與王慧海簽訂了一份房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，購買位于沈陽市某區(qū)的商品房一套，朱向陽的父親并按合同約定交付給王慧海定金 20200 元。合同簽訂后，朱向陽發(fā)現(xiàn)該合同上賣方(房主)寫的是邱木真，而在賣方(房主)上面簽名的卻是王慧海，經(jīng)到沈陽市房產(chǎn)局咨詢和核實后，朱向陽找到王慧海，要求退還定金 20200 元。得知該房屋系劉菁珊購買的邱木真的，但尚未辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。朱向陽的父親所交的 20200 元定金實際上在劉菁珊手中，朱向陽的父親找到劉菁珊，經(jīng)交涉，劉菁珊同意退回 17000 元。朱向陽的父親于 2020 年 6 月 29 日 在收到 17000 元后，出具了收條，并在收條上注明 amp。quot。 另外補償叁仟元整房主 amp。quot。 。后朱向陽在向劉菁珊索要 3000 元未果的情況下，于 2020 年 12 月 7 日 訴訟至人民法院，要求劉菁珊返還 3000 元定金，王慧海對劉菁珊的返還義務負連帶責任。
　　法院判決： 法院認為，朱向陽與王慧海、陳荊松簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，因王慧海并非房屋的所有權人，而劉菁珊亦未依法登記領取該房屋的權屬證書，故該房地產(chǎn)經(jīng)紀合同違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)項”。未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。的規(guī)定，系無效合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條”。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還”。的規(guī)定，因此劉菁珊應當返還全部定金 20200 元。被告王慧海與朱向陽簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，并收取了定金，應承擔連帶清償責任。依法判決：”。一、于本判決生效之日起 10 日內(nèi)，劉菁珊應返還朱向陽 3000 元定金款。二、被告王慧海對上述款項承擔連帶清償責任?！?。
　　律師點評： 司法實踐中，法院對賣方未取得房屋所有權證而出售房屋，有關房屋買賣合同效力認定問題上，做法很不一致，有的認定有效，有的認定無效。但