【文章內(nèi)容簡介】 讓房屋權(quán)利人依據(jù)生效法律文件、人民政府征收決定、繼承或遺贈取得房屋所有權(quán)，尚未辦理宣示登記即轉(zhuǎn)讓該房屋的，合同有效。但權(quán)利人應(yīng)當(dāng)將房屋登記到自己名下后，再為買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。八、共同居住房屋的轉(zhuǎn)讓出賣人單獨(dú)享有所有權(quán)的房屋，配偶、其他親屬因婚姻或親屬關(guān)系形成共同居住的事實(shí)，出賣人歲有義務(wù)保障其居住權(quán)益，但該權(quán)益不屬于物權(quán)，不構(gòu)成對出賣人處分房屋的限制。出賣人依據(jù)拆遷取得的房屋，依據(jù)拆遷政策拆遷被安置人有權(quán)繼續(xù)居住該房屋，但不構(gòu)成對房屋的共有，不影響出賣人處置房屋。九、屬于違章建筑房屋的轉(zhuǎn)讓買賣合同無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前已補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。十、設(shè)定抵押權(quán)房屋的轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)人同意房屋轉(zhuǎn)讓的，如果同意的同時提交了抵押權(quán)注銷申請，房屋登記機(jī)關(guān)在辦理房屋所有權(quán)過戶登記時同時注銷了抵押權(quán)登記，則抵押權(quán)消滅，否則，抵押權(quán)繼續(xù)存在，抵押權(quán)人可以就房屋行使抵押權(quán)。買受人簽訂房屋買賣合同時不知道房屋設(shè)定抵押權(quán)的，房屋買賣合同有效。出賣人轉(zhuǎn)讓房屋，尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記前又在房屋上設(shè)定抵押權(quán)的，不影響之前簽訂的房屋買賣合同的效力。抵押權(quán)人要求行使抵押權(quán)的：（1）買受人已經(jīng)辦理了預(yù)告登記的，抵押權(quán)人主張對房屋行使抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)模荒軐官I受人。（2）買受人未辦理預(yù)告登記的，抵押權(quán)人有權(quán)行使抵押權(quán)，買受人有權(quán)解除房屋買賣合同并要求出賣人承擔(dān)違約或賠償責(zé)任。第二章二手房買賣合同的履行與違約責(zé)任一、陰陽合同通常以后訂立的合同為準(zhǔn)，但若一方當(dāng)事人有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等原因而在后簽訂的合同中約定虛假價(jià)格的，則應(yīng)以此前簽訂的合同為準(zhǔn)。當(dāng)事人以規(guī)避稅收征管為由請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。二、一房數(shù)賣已辦理過戶登記手續(xù)的買受人優(yōu)先。均未辦理過戶登記手續(xù)的，已辦理預(yù)告登記的買受人優(yōu)先。均未辦理過戶登記和預(yù)告登記手續(xù)的，已經(jīng)實(shí)際合法占有使用房屋的買受人優(yōu)先。均未辦理過戶登記和預(yù)告登記手續(xù)，又未合法占有使用房屋的，已先行支付購房款的買受人優(yōu)先。合同均未履行的，成立在先的合同買受人優(yōu)先。三、借名登記借名人主張房屋所有權(quán)應(yīng)證明：（1）其對房屋存在出資關(guān)系；（2）存在保留所有權(quán)的意思表示。借名人不具備購買經(jīng)濟(jì)適用房資格，而以登記人名義購買的并以保留所有權(quán)的意思表示將房屋登記在登記人名下的，雙方行為屬于“損害社會公共利益”的合同無效情形，借名人主張確權(quán)或要求登記人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)的，不予支持，但借名人有權(quán)主張出資債權(quán)。登記人的債權(quán)人請求對登記在登記人名下的房屋查封、強(qiáng)制執(zhí)行用于償債，借名人以其對房屋享有實(shí)際權(quán)利為由提出異議的，一般不予支持。登記人擅自處分房屋的，適用善意取得制度。四、定金、違約金、賠償損失定金性質(zhì)約定不明的，不得視為解約定金。同時約定定金和違約金的，如果定金性質(zhì)為違約定金的，則定金和違約金不可并用；但如果定金和違約金分別指向不同違約行為的，則在約定條件成就時可以并用。如果定金性質(zhì)為解約定金，當(dāng)事人已構(gòu)成違約的，在條件成就時解約定金和違約金可以并用。定金數(shù)額不足以彌補(bǔ)守約方實(shí)際損失，守約方請求賠償不足部分的，應(yīng)予支持。五、出賣人死亡 房屋買賣合同簽訂后，買受人已經(jīng)部分或全部履行了支付房屋價(jià)款的義務(wù)，出賣人死亡，買受人要求出賣人的繼承人繼續(xù)履行繼承債務(wù)的，應(yīng)予支持。繼承人應(yīng)當(dāng)在辦理房屋繼續(xù)登記后，為出賣人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。六、履行利益和信賴?yán)鎿p害賠償合同簽訂后，因一方當(dāng)事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方要求解除合同并要求違約方賠償直接損失和房屋差價(jià)損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失的，應(yīng)酌情予以支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。違約方以守約方主張的房屋差價(jià)損失系其訂立合同時不可預(yù)見的損失為由提出抗辯的，不予支持。七、陰陽合同的處理差價(jià)以裝修名義且金額較小的，一般認(rèn)定陰合同有效；差價(jià)太大的，一般認(rèn)定陰合同無效。對于賣方不想賣，主張中介與買方惡意串通以低價(jià)過戶損害其利益的，一般認(rèn)定合同有效，但過戶價(jià)款條款無效。對于買方不想買而主張賣方避稅，或者簽署后只想以現(xiàn)售合同上的低價(jià)買，一般認(rèn)定合同有效，但過戶借個條款無效。對于雙方仍想交易但過戶時一方主張以真實(shí)價(jià)格過戶，另一方拒絕的，可調(diào)解，調(diào)解不成則認(rèn)定合同不成立。未簽過戶確認(rèn)書，現(xiàn)售價(jià)變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。八、戶口遷移合同約定出賣人應(yīng)將戶口遷出的，如果出賣人拒不遷出，該類糾紛不屬于民事案件的受案范圍。九、公有住房轉(zhuǎn)讓公有住房在限制交易期間轉(zhuǎn)讓，在超過限制交易期間訴至法院的，只要當(dāng)事人在訂立轉(zhuǎn)讓協(xié)議時的意思表示是真實(shí)的，可以確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同有效。轉(zhuǎn)讓合同中約定交易期限期滿后辦理有關(guān)手續(xù)的，屬于附期限的條件，合法有效。（未完待續(xù)）本文主要參考《房屋買賣案件裁判思路與操作》（左峰、陳旻著）第二篇：二手房買賣合同糾紛二手房買賣合同糾紛。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與二手房買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是在實(shí)踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往與二手房買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為二手房買賣委托合同或房地產(chǎn)買賣契約補(bǔ)充協(xié)議，將二手房買賣合同與二手房買賣委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清。1)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在深圳市房產(chǎn)交易市場辦理產(chǎn)權(quán)證時不在《深圳市房地產(chǎn)買賣契約》（現(xiàn)變更為《深圳市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實(shí)將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在合同上，逃避居間義務(wù)。2)這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方經(jīng)常會就二手房買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭議。，選擇正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，以免權(quán)利被非法侵害。1)二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的名稱或姓名住所、標(biāo)的、價(jià)款、履行期限、地點(diǎn)、方式、違約責(zé)任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項(xiàng)內(nèi)容。2)二手房買賣合同中應(yīng)明確二手房的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；二手房的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和二手房相關(guān)文書資料的移交。3)價(jià)款是合同中最重要的條款，合同中應(yīng)主要寫明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。4)雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi)；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。5)合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付二手房的期限等。交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。6)支付價(jià)款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。1)在二手房買賣過程中，經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。2)買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認(rèn)定。3)二手房中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是二手房中介人員很難保持中立的狀態(tài)，而且是否愿意作證也存在疑問。4)二手房買賣雙方應(yīng)當(dāng)在二手房買賣合同中對補(bǔ)充協(xié)議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補(bǔ)充協(xié)議，才具有法律效力，從而減少爭議的發(fā)生。深圳律師：黃華(12年律師經(jīng)驗(yàn))律師咨詢：132，4296，6417(免費(fèi))執(zhí)業(yè)律所：廣東蛇口律師事務(wù)所(中國首家律所)律所地址：深圳市南山區(qū)創(chuàng)業(yè)路海王大廈A座14層第三篇：商品房買賣合同糾紛商品房買賣合同糾紛？一、什么是商品房買賣合同？商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。商品房買賣合同又可分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。商品房現(xiàn)售合同是指房地產(chǎn)開商將已經(jīng)竣工的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)購房者，購房者支付房款的買賣合同。二、什么是商品房買賣合同糾紛？商品房買賣合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中最常見的一種糾紛，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規(guī)定的內(nèi)容履行義務(wù)所產(chǎn)生的民事糾紛。商品房買賣中，由于商品房屬于不動產(chǎn)交易，除符合賣方交房、買方付款這一交付形式外，還必須辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（房產(chǎn)證），這是商品房買賣的關(guān)鍵之處。三、如何解決商品房買賣合同糾紛？房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，專門進(jìn)行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會進(jìn)行仲裁，仲裁是一種準(zhǔn)司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。如仲裁結(jié)果雙方不服可再 向人民法院提起訴訟，如果選擇用訴訟的途徑解決房產(chǎn)糾紛，當(dāng)事人就需要找專業(yè)的律師代理。四、如何解決商品房買賣合同糾紛？房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國在基層群眾