20xx年買賣不破租賃問題初探(編輯修改稿)
2025-01-25 05:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 履行其與某甲剩余2年的租賃合同。某丙不同意，引起訴訟，對某乙的要求是否應該支持?
筆者認為，機械地看，某乙的要求似乎符合買賣不破租賃的原則，但買賣不破租賃的立法本意限于保護租賃物的實際占有和利用人，如果把租賃物的利用形式擴大理解，在所有權發(fā)生變動的情況下，對二房東這樣的租賃關系也予保護，必然造成租賃物所有權人的合法利益遭受損害，同時也損害了新的所有權人的合法利益。
買賣不破租賃與優(yōu)先購買權 與買賣不破租賃關系非常密切的是優(yōu)先購買權。我國《合同法》在買賣不破租賃的立法之后用第二百三十條規(guī)定了租賃物的優(yōu)先購問題”。出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！?。
從我國《合同法》第二百二十九條和第二百三十條這二個法律條文的規(guī)定來看，二者只在租賃物是房屋的前提條件下，才存在優(yōu)先購買權的問題，租賃物是其他標的物的，則不存在這個問題。而且，只有對那些直接占有利用的租賃物的，才存在買賣不破租賃和優(yōu)先購買權問題。
綜上，筆者認為，我國的買賣不破租賃的租賃物包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)，不僅僅限于房屋、土地等不動產(chǎn)，其前提體條件是適用對租賃財產(chǎn)的實際占有人，在租賃財產(chǎn)是房屋這一特定標的物的情況下，承租人在同等的條件下，擁有優(yōu)先購買權。
二、法律規(guī)定的買賣破租賃的情況
在民商事司法實踐中，我們在適用買賣不破租賃問題時，常常會出現(xiàn)一些例外情況，就是買賣破租賃，這種例外情況以法律規(guī)定的形式出現(xiàn)，表現(xiàn)在以下情況：
已經(jīng)登記的抵押財產(chǎn)出租的，不適用買賣不破租賃的原則。我國《物權法》第一百九十條規(guī)定：”。訂立抵押前抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租的，原租賃關系不受抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已經(jīng)登記的抵押權。”。這里有兩層含義，第一，財產(chǎn)先出租后抵押的，以及財產(chǎn)先抵押但未登記后出租的，均適用買賣不破租賃的原則。第二，財產(chǎn)先抵押并登記后出租的，不適用買賣不破租賃的原則。作出這樣的規(guī)定是因為：租賃權雖然在立法上有物權化的傾向，但租賃權從根本上講是一種債權，不是物權，而抵押權是物權。從保護權利在先的角度看，抵押權的存在于租賃權之先，因為租賃權的存在(包括租期過長的情況)，可能造成抵押權實現(xiàn)時不能全額清償債權，因此，應當保護在先的權利抵押權。從抵押權的實現(xiàn)來看，由于已經(jīng)登記的抵押權具有公示性質(zhì)，承租人應當知道抵押權的存在，從而自愿接受因抵押權的實現(xiàn)而使租賃關系解除的風險。
執(zhí)行中存在的買賣破租賃的情況 民商事訴訟的基本目的之一就是受償，受償?shù)幕痉绞骄褪菑娭茍?zhí)行，在民事強制執(zhí)行中，我國司法解釋也規(guī)定了買賣破租賃的情形?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條第二款規(guī)定：”。拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權及其他用益物權，不
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