【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 設(shè)計(jì)方案； 住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查； 落實(shí)環(huán)保 “ 三廢 ” 治理方案； 委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批； 建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)； 1委托地質(zhì)勘探； 1委托初步設(shè)計(jì)； 1申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市政配套相關(guān)程序： 征求主管部門(mén)審查意見(jiàn)； 落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案； 報(bào)審市政配套方案； 市政各管理部門(mén)提出市 政配套意見(jiàn)； 市政管線綜合。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程大全 同新投資 12 第五項(xiàng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套的相關(guān)稅費(fèi) 工程勘察（測(cè)量）費(fèi)； 工程設(shè)計(jì)費(fèi)； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)； 竣工檔案保證金； 臨時(shí)用地費(fèi)； 臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)； 建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)； 勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)； 古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)。 第五章 項(xiàng)目建設(shè)階段 第六步 項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段流程 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備工作 ： 領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè) ； 項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃 ； 交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi) ； 交納自來(lái) 水廠建設(shè)費(fèi) ； 交納污水處理廠建設(shè)費(fèi) ； 交納供熱廠建設(shè)費(fèi) ； 交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi) ； 土地有償出讓項(xiàng)目辦理 “四源 ”接用手續(xù) ； 設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖 ； 出施工圖 ； 1編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金 ； 1辦理消防審核意見(jiàn)表 ； 1審批人防工程、辦理人防許可證 ； 1核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程大全 同新投資 13 1領(lǐng)取開(kāi)工審批表，辦理開(kāi)工登記 。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)流程： 辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng) ； 招標(biāo)準(zhǔn)備 ； 招標(biāo)通告 ； 編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)； 編 制招標(biāo)工程標(biāo)底 ； 標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn) ； 標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)； 投標(biāo)單位資格審批； 編制投標(biāo)書(shū)并送達(dá)； 召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)； 1召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)； 1評(píng)標(biāo)、決標(biāo)； 1發(fā)中標(biāo)通知書(shū)； 1簽訂工程承包合同； 1工程承包合同的審查。 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)的辦理程序： 辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)； 建設(shè)工程監(jiān)理； 辦理開(kāi)工統(tǒng)計(jì)登記； 交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)； 辦理開(kāi)工前審計(jì)； 交納投資方向調(diào)節(jié)稅； 領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證； 報(bào)裝施工用水、電、路； 協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門(mén)； 協(xié)調(diào)交通管理部門(mén)； 1交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程大全 同新投資 14 1領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)工證。 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工程序： 施工場(chǎng)地的 “三通一平 ”； 施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)； 工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝； 施工過(guò)程中的工程質(zhì)量監(jiān)督。 五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收程序： 辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)； 辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)》； 商品住宅性能 認(rèn)定； 竣工統(tǒng)計(jì)登記； 辦理竣工房屋測(cè)繪； 辦理產(chǎn)權(quán)登記 。 第六項(xiàng) 項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi) 三通一平費(fèi)； 自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)； 污水處理廠建設(shè)費(fèi)； 供熱廠建設(shè)費(fèi)； 煤氣廠建設(shè)費(fèi)； 地下水資源養(yǎng)蓄基金； 地下熱水資源費(fèi)； 市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）； 開(kāi)發(fā)管理費(fèi)； 城建綜合開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目管理費(fèi) ； 1建筑行業(yè)管理費(fèi)； 1綠化建設(shè)費(fèi)； 1公園建設(shè)費(fèi)； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程大全 同新投資 15 1綠化補(bǔ)償費(fèi)； 1路燈維護(hù)費(fèi)； 1環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)； 1生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）； 1電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）； 1外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）； 建安工程費(fèi) ； 2建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)； 2合同預(yù)算審查工本費(fèi)； 2質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)； 2竣工圖費(fèi)； 2建材發(fā)展補(bǔ)充基金； 2實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)； 2工程監(jiān)理費(fèi)； 2工程標(biāo)底編制管理費(fèi) ； 2機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)； 超計(jì)劃用水加價(jià)； 3夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)； 3占道費(fèi)； 3固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。 第六章 銷售經(jīng)營(yíng)階段 商品房預(yù)售須符合 的 條件 ： （ 1） 交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； （ 2） 有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （ 3） 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； （ 4） 向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售 許可證明。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程大全 同新投資 16 第七步 銷售 經(jīng)營(yíng)階段的法律程序 提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明 ； 簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議 ； 辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》 ； 銷售項(xiàng)目備案 ； 委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售 ； 與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū) ； 與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)契約 ； 辦理預(yù)售登記 ； 辦理轉(zhuǎn)讓登記 ； 辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù) ； 1樓宇交付入住 ； 1質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū) ； 1辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶手續(xù) 。 第七項(xiàng) 銷售 經(jīng)營(yíng)階段的相關(guān)稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅 ； 城市維護(hù)建設(shè)稅 ； 教育費(fèi)附加 ； 印花稅 ； 契稅 ； 土地增值稅 ； 企業(yè)所得稅 ； 個(gè)人所得稅 ； 房產(chǎn)稅 ； 城市房地產(chǎn)稅 ； 1房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) ； 1房屋所有權(quán)證工本費(fèi) ； 1房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi) ； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程大全 同新投資 17 1房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi) ； 1房屋買(mǎi)賣(mài)登記費(fèi) ； 1房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi) ； 1房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi) ； 1 房屋租賃登記費(fèi) ； 1 房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi) ； 房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi) ； 2 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi) ； 2 房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi) 。 第七章 物業(yè)管理 第八步 物業(yè)管理階段的法律 程序 物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批 ； 簽署物業(yè)管理委托合同 ； 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收 ； 物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn) ； 安排簽訂管理公約 ； 制定、提供質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū) ； 物業(yè)管理服務(wù)基本要求 ； 物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立 。 第八項(xiàng) 物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi) 居住小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi) ； 共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金 ； 普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi) ； 高檔住宅物業(yè)管理費(fèi) ； 經(jīng)濟(jì)適用住房 小區(qū)物業(yè)管理費(fèi) ； 供暖費(fèi) 。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程大全 同新投資 18 附錄： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)術(shù)語(yǔ) 第一節(jié) 面積類 建筑面積 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 使用面積 住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買(mǎi)賣(mài)中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。 計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住 宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。 公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。 實(shí)用面積 是 指 建筑面積 扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。 居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積 之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程大全 同新投資 19 套內(nèi)面積 俗稱 地磚面積 。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。 動(dòng)既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場(chǎng)。 公攤面積 商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻 （包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。 輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟 建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積 1 容積率 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程大全 同新投資 20 容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。 1 得房率 得房率是指套內(nèi)建筑面積與套