【文章內(nèi)容簡介】 設計方案； 住宅設計方案的專家組審查； 落實環(huán)保 “ 三廢 ” 治理方案； 委托環(huán)境影響評價并報批； 建設工程勘察招、投標； 1委托地質勘探； 1委托初步設計； 1申報、審定初步設計。 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套相關程序： 征求主管部門審查意見； 落實市政公用設施配套方案； 報審市政配套方案； 市政各管理部門提出市 政配套意見； 市政管線綜合。 房地產(chǎn)開發(fā)流程大全 同新投資 12 第五項 規(guī)劃設計和市政配套的相關稅費 工程勘察（測量）費； 工程設計費； 建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費； 竣工檔案保證金； 臨時用地費； 臨時建設工程費； 建設工程勘察招標管理費； 勘察設計監(jiān)督管理費； 古建園林工程設計費。 第五章 項目建設階段 第六步 項目開工、建設、竣工階段流程 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作 ： 領取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊 ； 項目轉入正式計劃 ； 交納煤氣（天然氣）廠建設費 ； 交納自來 水廠建設費 ； 交納污水處理廠建設費 ； 交納供熱廠建設費 ； 交納供電貼費及電源建設集資費 ； 土地有償出讓項目辦理 “四源 ”接用手續(xù) ； 設計單位出報批圖 ； 出施工圖 ； 1編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金 ； 1辦理消防審核意見表 ； 1審批人防工程、辦理人防許可證 ； 1核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證 ； 房地產(chǎn)開發(fā)流程大全 同新投資 13 1領取開工審批表，辦理開工登記 。 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設招投標流程： 辦理招標登記、招標申請 ； 招標準備 ； 招標通告 ； 編制招標文件并核準； 編 制招標工程標底 ； 標底送審合同預算審查處確認 ； 標底送市招標辦核準，正式申請招標； 投標單位資格審批； 編制投標書并送達； 召開招標會，勘察現(xiàn)場； 1召開開標會議，進行開標； 1評標、決標； 1發(fā)中標通知書； 1簽訂工程承包合同； 1工程承包合同的審查。 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理程序： 辦理質量監(jiān)督注冊登記手續(xù)； 建設工程監(jiān)理； 辦理開工統(tǒng)計登記； 交納實心黏土磚限制使用費； 辦理開工前審計； 交納投資方向調節(jié)稅； 領取固定資產(chǎn)投資許可證； 報裝施工用水、電、路； 協(xié)調街道環(huán)衛(wèi)部門； 協(xié)調交通管理部門； 1交納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議； 房地產(chǎn)開發(fā)流程大全 同新投資 14 1領取建設工程開工證。 四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工程序： 施工場地的 “三通一平 ”； 施工單位進場和施工暫設； 工程的基礎、結構施工與設備安裝； 施工過程中的工程質量監(jiān)督。 五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收程序： 辦理單項工程驗收手續(xù)； 辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》； 商品住宅性能 認定； 竣工統(tǒng)計登記； 辦理竣工房屋測繪； 辦理產(chǎn)權登記 。 第六項 項目開工、建設、竣工階段的相關稅費 三通一平費； 自來水廠建設費； 污水處理廠建設費； 供熱廠建設費； 煤氣廠建設費； 地下水資源養(yǎng)蓄基金； 地下熱水資源費； 市政、公用設施建設費（大市政費）； 開發(fā)管理費； 城建綜合開發(fā) 項目管理費 ； 1建筑行業(yè)管理費； 1綠化建設費； 1公園建設費； 房地產(chǎn)開發(fā)流程大全 同新投資 15 1綠化補償費； 1路燈維護費； 1環(huán)衛(wèi)設施費； 1生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費）； 1電源建設集資費（用電權費）； 1外部供電工程貼費（電貼費）； 建安工程費 ； 2建設工程招投標管理費； 2合同預算審查工本費； 2質量管理監(jiān)督費； 2竣工圖費； 2建材發(fā)展補充基金； 2實心黏土磚限制使用費； 2工程監(jiān)理費； 2工程標底編制管理費 ； 2機電設備委托招標服務費； 超計劃用水加價； 3夜間施工噪聲擾民補償費； 3占道費； 3固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅。 第六章 銷售經(jīng)營階段 商品房預售須符合 的 條件 ： （ 1） 交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （ 2） 有建設工程規(guī)劃許可證； （ 3） 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設資金達到工程建設總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期； （ 4） 向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售 許可證明。 房地產(chǎn)開發(fā)流程大全 同新投資 16 第七步 銷售 經(jīng)營階段的法律程序 提交完成建設項目投資證明 ； 簽署預售內(nèi)銷商品房預售款監(jiān)管協(xié)議 ； 辦理《商品房預（銷）售許可證》 ； 銷售項目備案 ； 委托中介代理機構進行銷售 ； 與購房者簽訂認購書 ； 與購房者簽訂買賣契約 ； 辦理預售登記 ； 辦理轉讓登記 ； 辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù) ； 1樓宇交付入住 ； 1質量保證書和使用說明書 ； 1辦理產(chǎn)權立契過戶手續(xù) 。 第七項 銷售 經(jīng)營階段的相關稅費 營業(yè)稅 ； 城市維護建設稅 ； 教育費附加 ； 印花稅 ； 契稅 ； 土地增值稅 ； 企業(yè)所得稅 ； 個人所得稅 ； 房產(chǎn)稅 ； 城市房地產(chǎn)稅 ； 1房屋產(chǎn)權登記費 ； 1房屋所有權證工本費 ； 1房產(chǎn)共有權執(zhí)照費 ； 房地產(chǎn)開發(fā)流程大全 同新投資 17 1房屋他項權利執(zhí)照費 ； 1房屋買賣登記費 ； 1房屋買賣手續(xù)費 ； 1房屋租賃審核備案手續(xù)費 ； 1 房屋租賃登記費 ； 1 房屋估價手續(xù)費 ； 房屋公證估價手續(xù)費 ； 2 房地產(chǎn)價格評估費 ； 2 房地產(chǎn)中介服務費 。 第七章 物業(yè)管理 第八步 物業(yè)管理階段的法律 程序 物業(yè)管理單位經(jīng)營資質審批 ； 簽署物業(yè)管理委托合同 ； 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收 ； 物業(yè)使用、管理、維修公約的核準 ； 安排簽訂管理公約 ； 制定、提供質量保證書和使用說明書 ； 物業(yè)管理服務基本要求 ； 物業(yè)管理委員會的設立 。 第八項 物業(yè)管理階段的相關稅費 居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費 ； 共用部位共用設施設備維修基金 ； 普通居住小區(qū)物業(yè)管理費 ； 高檔住宅物業(yè)管理費 ； 經(jīng)濟適用住房 小區(qū)物業(yè)管理費 ； 供暖費 。 房地產(chǎn)開發(fā)流程大全 同新投資 18 附錄： 房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)術語 第一節(jié) 面積類 建筑面積 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 使用面積 住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住 宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。 公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。 實用面積 是 指 建筑面積 扣除公共分攤面積后的余額。 居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積 之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。 房地產(chǎn)開發(fā)流程大全 同新投資 19 套內(nèi)面積 俗稱 地磚面積 。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。 動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構投資住房租賃市場。 公攤面積 商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻 （包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。 輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 公用建筑面積分攤系數(shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。即公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟 建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積 1 容積率 房地產(chǎn)開發(fā)流程大全 同新投資 20 容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。 1 得房率 得房率是指套內(nèi)建筑面積與套