【文章內(nèi)容簡介】 理方法① 記錄巡視發(fā)現(xiàn)問題，搜集業(yè)主意見；② 對問題分類進行處理；③ 填寫有關(guān)表格及工作聯(lián)系單,轉(zhuǎn)呈意見；④ 發(fā)現(xiàn)維修問題，填寫《維修單》/《工作單》；⑤ 即行關(guān)閉輕微不合格，對嚴重不合格發(fā)出糾正或預(yù)防措施要求；⑥ 按規(guī)定處理違章。周檢項目全面檢查轄區(qū)各項工作，處置不合格項。周檢處理方法管理處主管組織對不合格項整改?？己刷?平時日檢、周檢、月檢及其檢查標準按有關(guān)規(guī)程執(zhí)行。② 年終公司內(nèi)部按《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標準》進行考核。 機電設(shè)備運行與保養(yǎng)標準主要內(nèi)容運行① 巡視：每天1次以上巡視設(shè)備房和設(shè)備運行情況，做好巡視記錄；② 秩序：搞好設(shè)備房的物品管理，加強安全防范。維修① 負責(zé)按有關(guān)規(guī)程規(guī)定周期做好機電設(shè)施、設(shè)備的各項維修和保養(yǎng)工作，做好記錄；② 設(shè)備和設(shè)備房每周清潔一次；③ 對設(shè)備設(shè)施進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。檢查項目及處理方法檢查項目（1）機房 （2）給排水設(shè)備（3）電梯設(shè)備（4）消防栓/箱（5）智能化設(shè)備（6）供配電系統(tǒng)設(shè)備處理方法按有關(guān)標準，對不合格項進行整改?？己刷?平時日檢、周檢、月檢及其檢查標準有關(guān)文件執(zhí)行；② 年終公司內(nèi)部按《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標準》進行考核。機電設(shè)備管理標準序號設(shè)施設(shè)備名稱周期作業(yè)內(nèi)容質(zhì)量標準1供水設(shè)備設(shè)施（水泵、管道系統(tǒng)）日檢日常保養(yǎng)、安全操作、運行正常、控制良好閥門開閉靈活；系統(tǒng)密封良好，管道無滴漏；電機保護齊全，運行良好；水表計量準確；無異常聲響振動，軸承溫度正常；檢查、維修、保養(yǎng)記錄齊全。周檢維修保養(yǎng)閘閥、逆流閥、水表、聯(lián)軸器、水泵軸承加油，備用泵運行試驗。季檢泵體檢查、更換磨損件管道系統(tǒng)保養(yǎng)年檢半年進行一次水池清洗，電機軸承加油。2供電設(shè)施設(shè)備（變壓器、配電柜）◆此項大部分屬于供電部門日檢運行狀況檢查，螺絲是否緊固，是否缺相，記錄運行各連接處螺絲不松動；無發(fā)熱、打火音響異常等現(xiàn)象；指示燈、信號燈齊全完好；計量儀器準確；配電房溫度不高于40度；維修保養(yǎng)記錄完整。周檢變壓器檢查；配電柜、接線端、開關(guān)等的檢查；開關(guān)標識，安全標識的檢查；季檢變壓器停電檢查；高低壓線路檢查；年檢變壓器油化驗；高壓開關(guān)柜及計量柜檢修、調(diào)試。3電梯◆配合電梯公司進行日檢周檢月檢年檢日常檢查；安全操作；巡檢記錄；嚴格按國家有關(guān)電梯管理規(guī)定執(zhí)行；通過電梯年審。轎箱內(nèi)警鈴、風(fēng)扇、電話保持工作狀態(tài)，信號燈齊全；電梯運行平穩(wěn)、無振動，停止定位準確，梯門開閉靈活；安全系統(tǒng)正常；設(shè)備技術(shù)檔案齊備、維修檢查記錄齊全。專業(yè)資質(zhì)人員操作、維修，持證上崗。小區(qū)公共設(shè)備巡視檢查周期表序號巡視項目周期完好標準是否完好損壞部位1結(jié)構(gòu)主體每日梁板柱墻平直牢固、無傾斜變形、裂隙、松動2屋面每日屋面不滲漏、防水層完好、積塵少，排水暢通3樓地面每日面層平整完好，無空鼓、破損、裂縫4門窗每日開關(guān)靈活、玻璃、五金齊全，油漆完好5外墻每日無空鼓、剝落、破損、裂縫、不滲漏、清潔6內(nèi)墻每日完整牢固、無破損、變形、裂縫7天花每日完整牢固、無破損、變形、油漆完好8消防設(shè)施每日消防設(shè)備、噴淋系統(tǒng)、煙感器、報警器使用正常，監(jiān)控室報警指示無誤。9供電設(shè)施每日各接線處無跳火、發(fā)熱等異?，F(xiàn)象，指示火、信號燈齊全，計量儀表準確，有檢查、維修保養(yǎng)記錄。10供水設(shè)施每日閘門開閉靈活，系統(tǒng)密封良好，電機保護齊全，運轉(zhuǎn)無異常聲響，有檢查記錄，維修保養(yǎng)記錄。11排水設(shè)施每日管道暢通、無破損、滲漏堵塞12避雷天線每日位置牢固，連結(jié)完好，接地線良好13停車場每日無積水、無漏水、無缺損14公共娛樂設(shè)施每日整潔無缺、性能良好15道路每日平整無積水，缺損、塌陷16巡查簽名 年 月 日房屋及設(shè)施的日常維修養(yǎng)護標準主要內(nèi)容房屋本體室內(nèi)：小修60分鐘，一般故障不超過8小時，較難故障3天。48小時跟蹤驗證。樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復(fù)，每年全面檢查一次，3—4年全面補刷漆一次。天面：每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時修補。公共設(shè)施室內(nèi)污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修補；明暗溝：每周檢查1遍，隨壞隨修；管道、線路：每月細查1遍，零修時，中小型維修通知水電部門。照明燈具：每周檢查1遍，即壞隨修。電梯：每天巡查，每周保養(yǎng)一次，每月檢測一次電梯的應(yīng)急對講系統(tǒng)、三方通話系統(tǒng)、緊急迫降系統(tǒng)，確保正常運行。檢查項目及處理方法檢查項目、17. 其它處理方法按照標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項上報公司并提出糾正措施?？己藰藴盛?日檢、周檢、月檢及其檢查標準按有關(guān)文件執(zhí)行；② 年終管理處內(nèi)部按國家建設(shè)部標準進行考核。外圍崗清潔保潔標準作息時間上午7∶0011∶00 下午13∶0017∶00 晚上保潔：17∶0023∶00清潔工具及清潔劑掃把、垃圾斗、毛巾、扁桶、塵推以及雞毛掃、綠水、洗潔精空氣清新劑等清潔藥劑及工具。清潔項目清潔工作內(nèi)容質(zhì)量標準每日每周每月外圍地面、道路清潔2次保潔：1次/小時徹底沖洗1次無泥沙等明顯垃圾、無積水、無污跡，煙頭紙屑控制在每100平方米1處。崗?fù)で鍧?次門窗玻璃透明，無灰塵、無污跡、無煙頭、無雜物。燈飾擦塵1次清洗1次無積塵、無污跡區(qū)內(nèi)椅、石凳清潔：1次/2小時用手抹無積塵、無污跡雕塑、小品清潔1次目視無污跡電動?xùn)艡谇宄龣趦?nèi)雜物，隨時保潔配合不銹鋼油清抹1次無污跡、光亮綠化帶、綠籬清掃1次，隨時保潔無垃圾、樹葉等雜物消殺垃圾池3次不少于2次少蚊蠅、無鼠，消殺率99%內(nèi)圍崗清潔保潔標準作息時間上午7∶0011∶00 下午13∶0017∶00 晚上保潔：17∶0023∶00清潔工具及清潔劑掃把、垃圾斗、毛巾、扁桶、塵推以及雞毛掃、綠水、洗潔精空氣清新劑等清潔藥劑及工具。清潔項目清潔工作內(nèi)容質(zhì)量標準每日每周每月公廁清潔3次保潔：1次/小時無異臭味，廁坑及尿槽光潔無異味，地面光潔，洗手臺及水槽光潔，門及門框無積塵。噴水池撈浮物2次換水清洗1次目視清澈見底，水面無雜物，池底洗凈后無沉淀物，池邊無污跡。道路、平臺、停車場清潔2次隨時保潔沖洗1次無泥沙、無明顯垃圾、無積水、無污跡，煙頭、紙屑控制在每100平方米1處以下。垃圾筒清運2次， 去污2次無污跡、無廣告紙裝飾物、燈飾雕塑、標識牌、擦塵1次無污跡、無積塵區(qū)內(nèi)椅、凳清潔：2次/天用手抹無積塵、無污跡化糞池1次/年無積物浮于上面，出入口暢通散水坡、排水溝清潔2次空調(diào)滴水地方擦洗一次無污跡、垃圾、青苔、砂石樓層崗清潔保潔標準作息時間上午7∶0011∶00 下午13∶0017∶00晚上保潔：17∶0021∶00清潔工具及清潔劑掃把、垃圾斗、毛巾、扁桶、塵推以及雞毛掃、綠水、洗潔精空氣清新劑等清潔藥劑及工具。清潔項目清潔工作內(nèi)容質(zhì)量標準每日每周每月樓梯地面清拖1次，隨時保潔無積塵、無污跡、無紙屑等雜物樓梯扶手配合清潔劑清抹1次無積塵、無污跡、地角線清抹1次無明顯灰塵公共門窗、樓層標示配合清潔劑清抹1次玻璃門窗清刮2次無灰塵、污漬、手印、線屑，光亮公共設(shè)施（開關(guān)、管道、消防栓等）清抹1次無灰塵、污漬墻面、天花雞毛掃除塵1次目視：積塵、污跡、蜘蛛網(wǎng)等電梯轎箱地面清拖2次無灰塵、污漬轎箱門、四壁用起漬劑干布擦拭，隨時保潔無灰塵、污漬、手印門槽用排刷清掃1次徹底清理1次槽內(nèi)無雜物綠化養(yǎng)護管理標準分類序號項目標　準檢查方法頻 率修剪1喬木無枯枝，樹不阻車和行人通行，主側(cè)枝分布均勻；。目視，抽檢10株2次/年2造型灌木成型，整齊，新長枝不超出30CM。目視，抽檢3處共30米5次以上/年綠籬成型，造型美觀，新長枝不超過30厘米。目視，抽檢5處6—8次/年3草坪路牙、井口、水溝、散水坡邊用手剪修剪，邊緣線條整齊，草坪目視平整；大面積草坪要用剪草機修剪。目視，抽檢6處共90平方米3—4次/年施肥1喬灌木采用穴施或溝施，施肥，澆水及時，覆土平整，肥料不露出土面。目視檢查4次/年2草坪播施和噴施，不傷花草；每次修剪后都要施一次肥，一般施復(fù)合肥為宜。目視檢查4次/年3花卉保證基肥，追施化肥，少量多次，不傷花草。目視檢查視長勢而定防病治蟲無明顯枯枝、死叉，有蟲害的枝條2%以下。目視檢查防治1次/月；發(fā)現(xiàn)病蟲及時噴射抗旱1花苗泥土不染花葉，土不壓苗心，水不沖倒苗。目視，全面檢查2次/月2樹木草坪冬季早晚不澆水，夏季中午不澆水，澆水時不遺漏，同時澆透，澆水透水深度為：樹木3厘米，草地2厘米，無旱死，旱枯的現(xiàn)象。抽查5次2次/周；（雨后泥土濕度除外）保安、消防、車輛管理標準工作安排值勤24小時流動巡查消防設(shè)施：24小時監(jiān)控；轄區(qū)安全：24小時監(jiān)控；違章行為：24小時監(jiān)控；車輛停放：24小時監(jiān)控；突發(fā)事件：3分鐘內(nèi)保安員趕到現(xiàn)場；學(xué)習(xí)訓(xùn)練學(xué)習(xí)法規(guī)：1次/周；訓(xùn)練：2次/周；演示培訓(xùn)：1次/周；檢查項目及處理方法檢查項目１． 查可疑人員、外來閑雜人員；２． 查違章停車；３． 查亂扔垃圾現(xiàn)象；４． 查破壞綠化現(xiàn)象；５． 查漏水、漏電、漏氣現(xiàn)象；６． 查房屋本體設(shè)施和公共設(shè)施情況。處理方法按照有關(guān)標準，對輕微不合格項匯報隊長及管理處主管，嚴重不合格項上報公司并提出處理意見。考核標準Page: 29①平時按嚴格有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行；②年終公司內(nèi)部按國家建設(shè)部規(guī)定的考核標準。物業(yè)移交接管流程圖一、移交接管（發(fā)展商與物業(yè)公司）接管前準備工作甲方（發(fā)展商）對樓宇資料的驗證與移交，并編制資料移交清單。乙方（物業(yè)管理處）按照移交清單，逐項核對樓宇資料，并歸檔。甲方提前7—15天簽發(fā)驗收通知，確定物業(yè)移交驗收時間。甲乙雙方逐項進行移交驗收，填寫接管驗收表，雙方經(jīng)辦人、領(lǐng)導(dǎo)簽字。接管根據(jù)接管驗收表上的登記情況，正式啟動物業(yè)管理運作程序。二、業(yè)主收樓（物業(yè)公司與業(yè)主）業(yè)主持《入伙通知書》、業(yè)主及其家庭成員的身份證復(fù)印件和照片、發(fā)展商注明應(yīng)具備的有關(guān)資料，到管理處辦理入住手續(xù)。領(lǐng)取收樓資料（包括《業(yè)主（住戶）手冊》、《入住登記表》、《住宅使用說明書》、《住宅單元防火責(zé)任書》、《業(yè)主（住戶）手冊簽收單》等），在《業(yè)主收樓資料發(fā)放登記表》上簽字。將填寫完畢的《業(yè)主（住戶）手冊簽收單》、《住宅單元防火責(zé)任書》、《入住登記表》及家庭成員的身份證復(fù)印件和照片交管理處工作人員。憑加蓋“已領(lǐng)資料”章的《入伙通知書》，到財務(wù)人員處交納有關(guān)費用。業(yè)主將已加蓋“已領(lǐng)資料”、“已交費”章的《入伙通知書》交管理處人員，會同管理處人員驗收房屋，在《樓宇交接書》上簽字后，領(lǐng)取鑰匙和IC卡，并簽收。業(yè)主憑《樓宇交接書》向管理處提出裝修申請，填寫《裝修申請表》。保安巡查流程圖保安員接班班開始巡查檢查公共設(shè)施是否正常用對講機通知各管理部門處理判斷是否屬緊急情況將巡查情況記錄于日報表中 異常 是⑤5：00至6：00保安領(lǐng)班巡查外圍公共設(shè)施是否正常④3：30至5：00保安領(lǐng)班巡查樓內(nèi)外公共設(shè)施是否正常③2：00至3：30領(lǐng)班與任意崗位替換巡查樓內(nèi)外公共設(shè)施是否正常②0：00至2：00保安領(lǐng)班巡查樓內(nèi)公共設(shè)施是否正常①23：30至24：00保安領(lǐng)班巡查外圍公共設(shè)施是否正常接班開始巡查夜間保安巡查流程圖 下班前領(lǐng)班將巡查記錄報隊長，由隊長報管理處檢查處理將檢查情況記錄于日檢記錄表中 異常注：保安隊長不定時抽查。 ①⑤項按需要可由隊長將調(diào)整方案報管理處豬倌審核后執(zhí)行。 按崗位配發(fā)警用器械及對講機警用