臺(tái)州市房地產(chǎn)-某房地產(chǎn)項(xiàng)目戶型開發(fā)建議書-20xx年(doc)-地產(chǎn)綜合(編輯修改稿)
2024-09-18 19:45 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 前臺(tái)州樓市高層的總體價(jià)格拉升了幾個(gè)檔位。相形之下，云頂佳苑小高層因?yàn)殚_盤早，在同等層數(shù)上價(jià)格則明顯低于前兩者。 在走訪中卻發(fā)現(xiàn)一個(gè)不爭的事實(shí)，三個(gè)樓盤平均月銷量以個(gè)位數(shù)計(jì)，儼然一個(gè)“曲高和寡”，高價(jià)格只是在市場賺了一聲吆喝，但真正出彩的景觀、品質(zhì)卻有所缺乏，更為重要的是，開發(fā)區(qū)生活配套的使用性不足，還需要時(shí)日來完成高價(jià)的支撐。對比臺(tái)州消費(fèi)者購買行為調(diào)查所接受的 40005000 的承受力上限，仍說明價(jià)格定位與市場的偏離，不無值得我們參考 ，高檔區(qū)仍然需要的是高性價(jià)比。 3．具備規(guī)模的項(xiàng)目不多 綜觀臺(tái)州在售項(xiàng)目中，項(xiàng)目規(guī)模呈兩極分化，主要以 100 畝以下的小項(xiàng)目為主；另一個(gè)極端則是 500 畝以上的超大項(xiàng)目，但此類項(xiàng)目不多。據(jù)了解，臺(tái)州人對大社區(qū)、配套齊全的社區(qū)的鐘愛程度是很高的。 4．可類比項(xiàng)目戶型分析 本次調(diào)查的項(xiàng)目包括有萬家華庭、香格里拉、東京灣、匯景名苑等在售項(xiàng)目，其 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 14 頁 開發(fā)規(guī)模、所處地段、銷售價(jià)格等方面都對本項(xiàng)目的開發(fā)具有一定的參考價(jià)值和競爭影響。從以上調(diào)查對象開發(fā)的產(chǎn)品方面看，其戶型面積范圍的特點(diǎn)表現(xiàn)在以下方面： 130— 140m2三房二廳 二衛(wèi)戶型占主力，四房戶型 180m2是上限，喜歡大廳小房型，在售住宅項(xiàng)目中，多為兩個(gè)房間朝南。 三、客戶購買行為淺析 1．購房意圖：改善居住環(huán)境和解決住房問題成主流 雖然市場高空置率和供大于需的表象，但更大的影響是投資客的心態(tài)，而對于真正需求自住型買家，改善居住環(huán)境和解決住房問題仍然成為最大購房者的心聲。 2．家庭結(jié)構(gòu)：三口之家引導(dǎo)后續(xù)戶型面積的設(shè)計(jì) 由于外來人口少，本地人口基數(shù)不足 20 萬，形成二手房市場的不活躍，形成臺(tái)州一個(gè)典型的購房習(xí)慣特征：當(dāng)?shù)厝速彿繒r(shí)喜歡一步到位，即便是未婚還是新婚，都想買三房的房子 ，免得以后換房麻煩。這種特征無疑給戶型設(shè)計(jì)配比提供了方向。 3．價(jià)格承受力： 4060萬房屋總價(jià)最具關(guān)注度， 5000 元 /㎡ 的單價(jià)是上限 調(diào)查中，購房者總價(jià)承受力明顯分成兩個(gè)檔位，第一檔控制在： 40 萬 60 萬元 /套（毛坯）；第二檔控制在 80 萬以上，即中間檔位 60 萬 75 萬 /套房價(jià)是真空地帶，此位位高不成低不就，接受度最低；其次，單價(jià)制在 40006000 元 /㎡ （毛坯）為最好。 4．單套平層建筑面積： 120140 ㎡ 的“中三房”最暢銷， 100120 ㎡ 的小三房也走銷 戶型應(yīng)以三房兩廳兩衛(wèi)， 120140 ㎡ /套的 “中三房”為主，向下兼顧 90㎡ 以下的兩房兩廳兩衛(wèi)，向上兼顧 100120 ㎡ 的“小三房”； 5．影響購房的因素：房產(chǎn)價(jià)格、生活配套和景觀，對教育配套關(guān)注度明顯高于其它城市 有 61%的被訪者以價(jià)格作為購房首要考慮的先決條件，此觀念雖顯滯后，但欣喜地發(fā)現(xiàn)，隨著購房理念的日益成熟和房產(chǎn)市場的發(fā)展，購房者對于園林景觀、生活配套的要求正變得日益突出，而不是一昧單純強(qiáng)調(diào)地段和價(jià)格，可以肯定的是，日后影響臺(tái)州購房的因系將表現(xiàn)在一個(gè)小區(qū)的綜合性價(jià)比。 對于地段的看法，由于城市規(guī)模較小，居民生活半徑不大，所以地段要素相應(yīng)變 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 14 頁 得較 弱，但當(dāng)?shù)卮嬖谀钆f城情結(jié)，認(rèn)為舊城的生活配套滿足日常生活所需，相對較為方便。此外，對于教育的重視程度遠(yuǎn)高于其它城市。而對于開發(fā)商品牌背景不是想象中那樣重視。 6．購買決策周期將拉長 經(jīng)歷了臺(tái)州樓市的種種變化，目前的購房者較之以前變得非常理性，具體表現(xiàn)即是購房周期普遍拉長，大部分購房者從半年前開始看房，但是其預(yù)計(jì)下單時(shí)間為 1年內(nèi)，直接表現(xiàn)在同區(qū)域各個(gè)樓盤平均銷售月低于 10 套。 總之，在目前的樓市有喜有憂，在此狀況下，購房者心態(tài)的變化對開發(fā)商的營銷及產(chǎn)品提出了更高的要求。而購房者對于未來總體房價(jià)走勢及板塊走勢的 分歧為開發(fā)商及政府提供了非常大的引導(dǎo)空間。 ◇ 東一觀點(diǎn)： 通過本次對臺(tái)州及椒江區(qū)的房地產(chǎn)市場初步調(diào)查，根據(jù)過往的經(jīng)驗(yàn)與理解，我司對椒江區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)情況歸結(jié)如下： 1． 由于椒江區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供大于求的狀況，實(shí)際上在投資型買家大部分撤離本地房產(chǎn)市場后，其性質(zhì)開始從投資型向自住型實(shí)現(xiàn)逐步過渡； 2． 總價(jià)承受力明顯分成兩個(gè)檔位，第一檔控制在： 40 萬 60 萬元 /套（毛坯）；第二檔控制在 80 萬以上，即中間檔位 60 萬 75 萬 /套房價(jià)是真空地帶，高不成低不就，接受度最低； 3． 單價(jià)承受力控制在 40006000 元 /㎡ （毛坯）； 4． 戶型需求以三房兩廳兩衛(wèi)， 120140 ㎡ /套的“中三房”為主， 100120 ㎡ 的“小三房”為第二主
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