【文章內容簡介】 ，最大為安居苑城改辦部分，達到 61%（按規(guī)劃圖數(shù)據(jù)）；樓層層高 — 米，多為磚混結構。整個房地產市場競爭不激烈，在國家取消福利分房、 2020 年以前竣工的樓盤，基本不存在銷售壓力，甚至在半年內就可以銷出 80%以上。 戶型設計 住宅分為康居和安居兩種，都以 2/2/1 和 3/2/2（ 3/2/1）為主力戶型。安居房照國家規(guī)定，一般面積不大， 2/2/1 在 66— 75 平方米， 3/2/2 多在 80平方米左右。商品房以康居為標準，面積偏大，按合肥當?shù)匾痪浒胝姘爰俚脑捊小霸酱笤胶觅u”。市場平面房中， 2/2/1 面積介于 74— 98 平方米，主要集中 在 87— 93平方米； 3/2/2 介于 90— 153 平方米，普遍集中于 118— 132 平方米。 早年設計的平面房面積無論大小，都只有一個衛(wèi)生間，且廳的面積偏小， 70多平方米兩房廳的面積只有 7— 8 個平米，使用中多有不便 —— 現(xiàn)在情況有所改變，講究“三大三明”，一般兩功能廳相加能達到 20 平米以上，主臥房 12 平米以上，洗手間 5— 9 個平米。有一種兩房半的戶型，實際可歸三房中，那半間比較小，在 8平方米左右，功用為書房或小孩房。 近來頗流行的復式房，其購銷呈兩旺趨勢，由于建筑時多安排在頂層，受坡屋頂?shù)南拗?，第二層往往是一個閣 樓，其低矮部分不夠直立，常做貯藏用或做小孩游樂室。追求崇高生活檔次和生活品位的人選擇住別墅。別墅最大面積為 360泰峰地產 ? 太湖東路地產項目 KSOS PROPERTY 2020 12 平方米，主要介于 190— 280 平方米之間，位于市中心，位置極好、配套齊全的別墅，盡管售價高昂，遠遠超出了當?shù)刈≌钠骄?，仍顯得十分搶手。 住宅幾乎全為坐北朝南安排，并盡可能地加大進深，這是結合當?shù)貧夂蛭稂c，通風、節(jié)能等因素來考慮的。 小區(qū)規(guī)劃設計 （ 1） 便捷、自然、明快的道路系統(tǒng) （ 2） 公建布局合理，配套完善 （ 3） 園林綠化豐富多彩 （ 4） 充分利用地形，組織外部空間 單體建筑設計特點 早期住宅區(qū)以 琥珀山莊為代表，為典型的皖南民居派，以質樸典雅著稱，重視過渡地區(qū)氣候特征、朝向、通風、節(jié)能和傳統(tǒng)文脈，大部分坐北朝南排列。單體設計上檐口采用“道士帽”造型，并從徽式建筑中提煉出“馬頭墻”符號用于建筑物山墻。窗戶做窗楣，屋面挑出檐口處做藝術處理。色彩力求和諧，以淺色調為主，并發(fā)色彩區(qū)分不同組團。 近年來歐風東漸的結果，使新建小區(qū)熱衷于把風格定于歐陸風情，以夢園小區(qū)和銀杏苑為典型，醒目的尖屋頂和寬闊的羅馬廊柱使立面顯得非常清爽和氣派，顯示出另外一種審美觀。 用材方面，新建住宅逐漸屏棄了低檔的馬賽克和水磨 石外墻，普遍的采用不易褪色和防潮的優(yōu)質涂料，另用深色釉面磚或石料勒腳；木質門窗被塑鋼門窗所代替。 裝修 先前住宅幾乎清一色為毛坯房，水泥抹平墻地面，管線暗埋，所有細部設施都需要住戶自行裝配。現(xiàn)一些中檔以上樓盤的開發(fā)商已經意識到此間的費時費力，開始對室內進行簡單裝修或精裝修，重點在廚衛(wèi)，廚房搭料理臺，瓷磚鋪面，有整套廚柜和采暖供熱兩用爐，衛(wèi)生間鋪防滑地磚，配齊衛(wèi)浴三件，或廳房鋪地泰峰地產 ? 太湖東路地產項目 KSOS PROPERTY 2020 13 磚（木地板很少），或裝對講門鈴，電子防盜門，別墅則裝好樓梯扶手，一般價錢在 100 元每平方米，高不過 200 元 /平方米，購房者可根據(jù)個 人需要進行比較選擇，典型的例子是琥珀山莊新盤和安居苑。從銷售形勢看，合肥市民很喜歡這種方式。 配套設施 配套是合肥人選擇中高檔住宅小區(qū)時的重要條件。小區(qū)的配套分內外兩種。本身地理位置好，或有政府支持的小區(qū)在外部配套的齊備上是令人驚訝的。以號稱合肥市的門面工程琥珀山莊為例，政府的關懷是全面而具體的，附近有著名中小學、三座以上幼兒園，有醫(yī)院、農貿市場、專線中巴、郵局、銀行、配電站、液化氣站，還專門設了派出所以加強治安。最令人羨慕的是山莊門前即包河環(huán)城公園，那流動的水面，漂亮的亭臺樓榭，寬廣的旱冰場，精 心培植的花草樹木和潔凈的石階石凳是住戶們隨步可至的游玩勝地。由于小區(qū)定位較高，住戶充足，在物業(yè)公司的嚴格挑選下，包括中西餐廳、面包屋、超市、日雜店、建材店、書店等等的商業(yè)網(wǎng)點也在短期內迅速的健全起來；同時小區(qū)自已也建有青少年活動中心、中老年活動中心，有籃球場、乒乓球室、舞廳和閱覽室，生活非常方便。 普遍地講，并非每個小區(qū)都有琥珀山莊的先天條件，一般住宅區(qū)能做到配齊包括農貿菜場、幼兒園、公廁、日雜店、超市、餐廳，再留出休閑活動綠地等就算很不錯了。 隨著住戶需求項的逐漸增加，一些意識超前的公司開始注意學 習鄰近上海和國內其它城市的先進之處，盡量靠近和利用大市政配套，注重了解住戶的實際需要，加強會所和公共活動中心的建設，特別是地段相對遠離市區(qū)一些的小區(qū)，更日益重視內功修煉，如夢園小區(qū)完備的配套就著重增加了業(yè)主活動中心，建有籃球場、足球場、網(wǎng)球場、游泳池，娛樂方面則有影視廳、歌舞廳，商務服務有會議室、商務中心，文化教育方面提供閱覽室，小區(qū)外圍聯(lián)系設立郵政所、銀行、社區(qū)醫(yī)療中心等。完善這些設施在滿足小區(qū)人日常生活需要的同時，也為自已的后續(xù)開發(fā)創(chuàng)造了良好的名聲。 物業(yè)管理 泰峰地產 ? 太湖東路地產項目 KSOS PROPERTY 2020 14 合肥市專業(yè)輸出物業(yè)管理服務的公司 有兩家，鄰近安居苑的名君花園還請來了上海萬科城市花園物業(yè)公司做顧問，但總體看來，各個小區(qū)仍基本屬于誰開發(fā)誰管理的自管模式?，F(xiàn)階段深圳等南方城市已引入的如幼兒托管、代訂機票和住宿、代租代售房屋、代請家教和保姆、聯(lián)系搬家公司等體貼入微的內容在合肥物管項目中比較難見。他們管理的內容比較單一，僅包括一般的治安維護，日常維修，衛(wèi)生保潔和水電氣費代繳等，尚未上升到高級的服務層次。另外有別墅的小區(qū)不嚴格區(qū)分與平面房的界限，不強調“私家住宅神圣不可入侵”，能進入小區(qū)的人也能去參觀別墅。 另外，綠化方面普遍管理較疏。 雖然所調查小區(qū)的綠化率普遍超過 30%，最高到 46%，但明顯都沒有得到專業(yè)而仔細的養(yǎng)護，草木枯敗。沒有悅目的綠色，幾年下來小區(qū)的檔次就會低了許多。 房價 （ 具體樓盤價格參見上表 ） 從商品房價看，平面房一環(huán)內能達到 2300 元 /平方米，二環(huán)附近 17002020元 /平方米不等，郊區(qū)地段的往往在 1300 元 /平方主以下（偏僻的桃花私營企業(yè)區(qū)內由于積壓日久，純住宅售價只要 780 元，還可有 20%的優(yōu)惠）。復式房的閣樓部分有兩種標價方式，一為降低單價，閣樓為平面的 40%左右，一為只以一半面積計入總額，別墅市場總體來 講比較淡靜，象高新區(qū)內的別墅項目即使做到風格難得的地道，然而周圍大環(huán)境的嘈雜和配套上的缺陷，也導致其不可避免地陷入低谷。 不過名牌自有名牌的價錢。 12 層帶電梯小高層，琥珀山莊把它定在 3200 元 /平方米，新造的 16 棟別墅更均價為 6600 元 /平方米，大超出了目前的市場水平，不過出人意料的是，兩種房的銷售率卻都相當好。 付款方式 付款方式主要分為三種：一次性，銀行按揭和建筑分期，而且一次性付款與銀行按揭所獲得的折扣幾乎是相同的，一般在下式價上便宜 3040 元 /平方米，從目前來看，兩者被選擇的比例也基本相當， 共同占到 80%左右。對建筑分期付泰峰地產 ? 太湖東路地產項目 KSOS PROPERTY 2020 15 款時間有不同規(guī)定，大部分是 532，即預售首期 50%，三個月后再交 30%，入伙交房時付完余下的 20%。 銀行按揭早在兩年前還是新鮮名詞，人們寧愿找親戚朋友借錢一次付清樓款，也不愿找銀行；而且銀行提供的按揭條件也比較苛刻，早幾年多為五成五年或五成十年，購房者首期要交總樓款的一半，置業(yè)壓力較大。如今年輕一代由于收入和消費觀念的影響，對每月供款的理解已大大超過上一代人，從調查結果看，單位效益發(fā)收入較穩(wěn)定的雙職工一般能承受 600700 元 /月的供樓款，他們選擇最多的是 7成 15 年的按 揭。 營銷策略 考察合肥市房地產，給人印象最深刻的是，這里的房地產開發(fā)商的“產品與概念平行營銷”做得非常不到位，即使設立漂亮的售樓處，在營銷手法上也極為落后，也不設內部認購期，更沒有軟性硬性的公關活動助陣。 廣告市民的手段主要有兩個，一是報紙，一是利用電視，上合肥經濟臺晚上8 點的“樓市專訪”。最常見的則是在現(xiàn)場樹大展板，和周末率人馬到熱鬧街頭擺模型、向路人發(fā)傳單。除了以上的措施外，有的樓盤還在市中心做路牌廣告。 但總的說來銷售氣氛遠比不上南方激烈。所去的幾個新盤現(xiàn)場，現(xiàn)場氣氛都顯得 比較淡靜，客房需要了解的所有相關資料包括價格和面積全部列表掛在墻上，并不單獨或成冊交到個人手里，客戶如需詳細了解，只能自行抄錄。 價格的確定一般采用對比法，參照周圍同質樓盤，然后審視自已的成本和 利潤條件作多多少少的增刪。只是人們普遍只信賴現(xiàn)樓，即使知名公司也面臨前期資金回收壓力，直到中后期大家才蜂擁而上。由于大部分樓盤的主要客戶是集團，或是定向開發(fā)，或是集團購買，雙方確定下戶型折扣，兩三個回合即可以成交大頭。據(jù)開發(fā)辦的資料，一環(huán)以內的住房平均 10 個月能售出 90%，二環(huán)內條件較好的，一年下來也能銷 80%以 上。 泰峰地產 ? 太湖東路地產項目 KSOS PROPERTY 2020 16 第二部分 項目基本情況 一、 項目概況 項目地塊位于合肥市太湖路片區(qū)，位于合肥自然生活區(qū)的核心 —— 合肥的東南區(qū)上風口，北接王大郢，西臨江淮汽車，東靠市政溝渠，南與二環(huán)路相聯(lián)，距 2020 年 5月開通的馬鞍山南路約 700 米。具有與全市各區(qū)快速便捷的交通條件。 項目計劃用地 400 畝，一期 120 畝；容積率 （發(fā)展商預期 ）；限高 12 米。 二、 項目自然環(huán)境狀況 地塊朝向 地塊內部現(xiàn)狀及 周邊現(xiàn)狀 自然條件評價 綜合評價 東南 東南向有少量村莊、民居，其他為綠地，東 南部標高高于太湖東路 條件最好，處于真正的合肥東南上風口，并且有機會在東南向做社區(qū)公園 景觀資源充足，可拓展空間大 東西 東西向面對太湖東路與銅陵南路，污水處理廠有一定影響 條件較好，交通更為便利，稍感不足的是面對污水處理廠的不良心理感受 項目的門面，沿太湖東路與銅陵南路需慎重處理 東北及西南 東北向受王大郢村莊雜亂的影響，西南向受江淮汽車廠房的影響，標高低于太湖東路 條件一般，可選擇做第二、三期開發(fā) 地塊內部景觀創(chuàng)建，將有效的均衡各朝向的價值差 三、 項目地塊區(qū)域交通條件及配套設施 項目區(qū)域交 通條件 項目片區(qū)設有 133 路公交底站，途經安大交通分校、送變電、科技大學、安醫(yī)附院、稻香樓、三孝口、城隍廟，至雙崗。 項目片區(qū)西側安大交通分校設有 13 137 路公交底站。其中 134 路途經美菱大道、蕪湖路、 馬鞍山路、勝利路，直達新火車站； 137 路途經銅陵南路、蕪湖路、馬鞍山路、逍遙津、百花井、白水壩、刨花板廠。 泰峰地產 ? 太湖東路地產項目 KSOS PROPERTY 2020