【文章內(nèi)容簡介】 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 16 頁 共 44 頁 步了。 看完這些，大家是不是會問我，你說了這么多，到底是看漲還是看跌??？ 問題 :4 精彩，學到很多東西。通貨膨脹對房地產(chǎn)的影響呢？翻開歷史，由于貨幣對內(nèi)變相貶值，且由于房地產(chǎn)具有使用價值和投資價值的雙重屬性，于是房地產(chǎn)就成為閑散貨幣避險的歸 宿，但這歸宿是否有效呢？歷史證明，這是無效的。 可不可以說明為什么是無效的呢？ 說不回答問題，一方面原本想全部說完了在回答問題的，另一方面由于朋友們的水平參差不同，很難用教科書上的東西來說明，怕一下子回答不清楚，反而誤導了各位，誤人子弟?，F(xiàn)在還是先回答一下 sexjh的問題吧。 那通貨膨脹對房地產(chǎn)的影響呢？翻開歷史，由于貨幣對內(nèi)變相貶值，且由于房地產(chǎn)具有使用價值和投資價值的雙重屬性，于是房地產(chǎn)就成為閑散貨幣避險的歸宿，但這歸宿是否有效呢？歷史證明，這是無效的。 可不可以說明為 什么是無效的呢？ 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 17 頁 共 44 頁 其實如果拋開經(jīng)濟危機，就股價和通貨膨脹而言，股票在短期內(nèi)是具有一定避險功能的，看看 04 年許多上市公司的收益大家也許會明白這個問題，因為成本上升的同時，商品的價格上漲幅度更快，產(chǎn)能會迅速滿足，價格也迅速提高，利潤也會快速增長。但這種增長會持久嗎？答案顯然是否定的，因為經(jīng)濟發(fā)展是周期性的，消費是有價格彈性（價格彈性請看微觀經(jīng)濟學）的，但價格上漲到一定程度，會出現(xiàn)拐點，需求（實際消費量）會大幅下跌，商品的價值就無法實現(xiàn)（看資本論，生產(chǎn)過程是創(chuàng)造價值，消費過程是價值實現(xiàn)），由于生產(chǎn)具有計 劃性很難迅速減少，就會出現(xiàn)供過于求，價格就會迅速下挫，生產(chǎn)企業(yè)的利潤也會迅速減少。股票價格也會下跌。（看看中國轎車市場和上海汽車的走勢）。 房子呢？其實也是一回事，當然要比股票復雜許多。 我想還是用一個相似的實際案例來說明吧。炒股的同志大家都知道德隆吧？知道他的三駕馬車吧。翻開湘火炬的股價走勢，堅挺啊，湘火炬的基本面也好啊。但為什么為崩盤呢？德隆為什么會破產(chǎn)的？當然原因很多，說白了就是價格與價值的長期背離，就像按著的彈 簧，一旦外部作用力發(fā)生變化，他就會反彈。當大量的資金進入房產(chǎn)尋求庇護的同時，也在慢慢失去庇護，環(huán)境在變，而且變得很快，等你發(fā)覺的時候，按在彈簧上的那只手已經(jīng)沒了。 由于下班時間到了，回答了一半?，F(xiàn)在繼續(xù)回答這個問題。有些問 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 44 頁 題必須講清楚，心中有疑惑必然導致決策和判斷偏差。 剛才舉了德隆三駕馬車的例子。為什么要舉這個例子呢？其實就是為了說明資產(chǎn)流動性這個概念。德隆手上的股票在崩盤前，以新疆屯河為例，還權(quán)價格最高是 187 元左右，目前還權(quán)價格為 15 元。下跌幅度在90%以上。為什么會崩盤呢？由于其 高度持倉，其實也就是其資產(chǎn)失去了流動性，為了重新獲得流動性，它必須因此付出成本，進行降價，因為他手中的股票不可能全部按當時的市價變現(xiàn)。目前很多僅僅也面臨這種問題，這也進一步說明了為什么許多資金喜歡在上海投資炒作，其實也就因為上海是大盤股，還收率比較好，變現(xiàn)能力較強。 那我們手中的房子呢？變現(xiàn)能力有多強呢？政策環(huán)境發(fā)生突變，大家都想變現(xiàn)的時候，變現(xiàn)是極為困難的。一套房子變現(xiàn)需要幾個月吧？ 現(xiàn)在再來說明，為什么通貨膨脹時，房地產(chǎn)不能成為避險的工具。大家經(jīng)過去年都應該知道，現(xiàn)在政府考慮是否加息 是討論得最多的是什么呢？是 CPI（物價指數(shù)）。 有了前邊對利率和通貨膨脹率學習的基礎(chǔ)，我們就不難明白這個道理了。利率上漲一個百分點，我們每月的還款數(shù)要增加 10%，物價指數(shù)增長 5%（去年經(jīng)濟學家和政府官員討論是否加息，就是 CPI 是否高于 5%借判斷的一個標準，注意：我們研究 CPI 的時候一定要清楚的知道構(gòu)成這 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 19 頁 共 44 頁 個指標的組成部分是那些），我們每個月因為柴米油鹽醬醋茶、水電煤（維持基本的正常生活）的費用將增加 5%。你知道我們每個季度的 CPI 用的是同比還是環(huán)比嗎？所以你會發(fā)現(xiàn)利率和通貨膨脹率竟然是同步上漲的。它 不停的在擠縮你的收入，你每個月的現(xiàn)金流出在不知不覺中不停的增大，我不知道大家的收入有多高，是不是還有存款，收入是否穩(wěn)定，但我知道，一旦每個月的現(xiàn)金流為負，大家賬面上可能有幾百萬，但卻無法還款。對于企業(yè)這就叫做破產(chǎn)（企業(yè)破產(chǎn)有兩種，一種是資不抵債，還有一種就是資金無以為繼）。德隆的破產(chǎn)就是例子。到時候，由于房地產(chǎn)具有資產(chǎn)不可分割性，你能賣掉一平方米、拆下幾塊磚去換大米嗎？你唯一可做的就是賣房，為了能快速脫手，你必須折價。當很多人開始拋售的時候，折價必須很高才能脫手了，房價也就開始下跌，下跌過程和原理與股票一樣 ，就不再多說了。 現(xiàn)在大家應該知道為什么謝國忠說利率上漲對房地產(chǎn)具有致命打擊了吧。大家也應該理解政府遲遲不肯加息的原因了吧？去年的小幅加息只是一個信號，是象征性的，告訴大家，要注意風險，不要執(zhí)迷不悟，也給了大家一段時間緩沖，一個機會。是否珍惜，那別人就沒法管了。 同時，由于物價的上漲，居民收入必須花更多的錢來維持生活，同時也漸漸降低了有購房需求居民的購買力（經(jīng)濟學上稱有效需求降低）。維持房價的支撐力也會下降，同時由于預期發(fā)生改變（跟股票一樣，買漲不買跌），到時候很難控制。房價下跌太快，會 產(chǎn)生社會動蕩，這也是 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 44 頁 中央政府十分謹慎的原因。但地方政府為了自身政績，好像并不領(lǐng)會。 今天晚上先把這個問題回答掉。 目前也就單個因素對房地產(chǎn)的影響也說得差不多了。 明天將就多種因素綜合在一起對房地產(chǎn)的影響作一分析，并作出最終判斷，和提出理財建議。 一起床就能看到朋友會的評論深感欣慰。 其實短短幾幅帖子要把很多東西講清楚十分困難。我回顧了前面發(fā)的帖子，感覺東一塊西一塊，不成體系，還有很多錯別字。沒辦法了，只能將就了。 前面我們講了這么多因素，但真正對房價上漲和決定房價最直接的東西是什么呢？是韓市長講話還是其它？其實和股市一樣，是資金決定了價格。是資金的對比力量決定了價格，前面已開始我們就講了價格是一個時點數(shù)（是一個靜態(tài)值），而時間具有一維性（即不可逆轉(zhuǎn)），在股市場由于交易信息充分，而且同一上市公司的流通股都具有同質(zhì)性，因此，決定某一時點股票價格的根本原因就是當時買入賣出資金力量對比的結(jié)果。說白了，就是資金力量的戰(zhàn)斗結(jié)果決定價格，前面說的各種因素都是通過影響資金面進而影響房產(chǎn)價格的。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 21 頁 共 44 頁 比 如說，升息對用于購房的資金免得影響是負的，物價上漲對購房資金的影響也是負的，由于游資對政府升值人民幣的預期開始減弱，開始流出，對資金面的影響也是負的，新商品房的上市（類似于上市公司的增發(fā)和配股）對資金面的影響也是負的（要看到，在牛市，新股上市大家都看作利好，在熊市，發(fā)新股都看作利空，大家可以想想為什么？想不通可以提問），收入的增加對購房資金面是正的，制度層面就有點復雜，要具體條款具體分析。等等因素，他們影響資金面的力量隨時隨地在發(fā)生變化，所以就增加了預測的難度。但股票高手，他們就有這種能力，能在最短的時間內(nèi) 感受的這些資金力量的變化。并隨時作出投資決策。 作者： woodwind (轉(zhuǎn)載于天涯） 這種能力不僅需要理論指導，也需要實戰(zhàn)經(jīng)驗，大家可以通過炒股獲得（我是通過這種方法鍛煉的），具體就不說了。 下面我們來預測房價走勢。 在預測之錢，我們極有必要來解讀一下政策面。 大家都知道謝國忠是一個大空頭，感覺他的預言也好像不準。其實他對中國的情況的確也缺乏足夠的了解，但這不等于他做出了錯誤的判斷。就比如說，兩個人下棋，我在走下一步棋之前，把我所有的判斷都 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 44 頁 告訴對手聽，對方還會照原來的思 路下嗎？ 因此政府作出各種決策都也不是空穴來風的，也要希望獲得某種效果。 政策 1：升息，說白了就是從根本卡住資金面，外面說得也太多了，我也就不說了。 政策 2：堅決不升值，說白了就是不給游資人民幣升值的預期，打擊他們投機的信心。 政策 3：控制物價，包括三農(nóng)問題，其目標是為了什么啊？擴大農(nóng)產(chǎn)品供應量，抑制農(nóng)產(chǎn)品價格，就是防止老百姓基本生活支出增加啊。水電煤死活不漲，也是這個原因啊。大家可不要辜負了中央的美意，我們黨了不起啊，我們的溫總理和胡主席也了不起啊 ,換了國民黨，才沒人管老百姓的死活呢。 政策 4：銀行控制住房貸款，注意這個政策是來自于央行的要求，而不是地方上的。地方上銀行要的是什么？銀行領(lǐng)導要的是政績，要的是腐敗的溫床。住房貸款的盈利性多高??？利差 3%。暴利?。?！大家還記得銀行為什么要到處拉存款嗎？要發(fā)放貸款必須要有足夠的儲蓄存款。為什么要到處把開發(fā)商的銷售時的房貸要放在自己的銀行辦嗎？因為暴力啊。就憑兩張單據(jù)（儲戶存折、住房貸款合同），就能賺取兩者的利差，一百萬貸款，一年就是 3 萬，有十萬戶，一年就是 30 億，這就是業(yè)績。還有一點，就是可以通過住房貸款 的增加，來稀釋銀行以前的不良貸款， 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 23 頁 共 44 頁 降低不良貸款率，這就是領(lǐng)導的政績。至于問題，那是國家的事和中央政府的事，與地方無關(guān)。說遠了，繼續(xù)解讀這一政策，大家都說，住房貸款這么好，銀行和老百姓雙得利，中央為什么要控制?。空f白了，就是風險，中央政府看到了風險，以前可以把盈利放在第一位，現(xiàn)在必須把風險控制放在第一位了。大家認為中央政府是看多還是看空呢？ 政策 5：加強土地管理，控制土地投放量，為什么??？難道僅僅是因為保護耕地、減少腐??？還有一點，就是政府必須控制供應量，使供應量和 “ 有效需求 ” 匹配起來，說白一點，就是政府 認為房價高了，高出老百姓承受范圍了，房子只有那些少數(shù)的既有需求又有錢人買得起了，房子是為那部分人造的。（昨天到一個朋友家里去玩，他在浦東剛裝修好一套別墅，正好說起房子的事，他告訴我，任志強向他報委屈，他的意思根媒體上登的完全是兩回事，是媒體斷章取義歪曲了他的意思，我想任志強的真實想法大概就是我剛才說的意思）。最優(yōu)有一點，就是政府也想通過控制度地供應量來控制房價，防止房價快速下滑。如果政府不看空，他有必要這么狠嗎？ 政策 6：高院的司法解釋，高院的司法解釋早不出晚不出，為什么這時候出呢？難道 5 年前就沒有商品 房嗎？說白了，就是高院預測拖欠銀行住房貸款的案例會越來越多，這樣解釋主要是為了保障來百姓的基本生活權(quán)益，防止因住房問題引起社會動蕩。高院難道不知道房地產(chǎn)市場是