【正文】 還是比較有代表性的。為什么要這么做呢？大家學過財務管理的朋友們都知道，財務結構、融 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 30 頁 共 44 頁 資結構、資本結構、債務結構等等名詞吧？長期投資、短期投資各需要什么樣的資金來匹配呢？長短期資金的結構應該如何設立呢？如果設置不好會產生什么樣的影響呢？ 舉個例子，還是說德?。ㄒ驗樗麣獯?，知道的人多）。 舉這個例子，就是為了說明長短期資金的匹配問題。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 31 頁 共 44 頁 剛才說了用短期資金來匹配長期投資是風險巨大的，現在來說明長期資金匹配短期投資也具有重大風險。因為他們只會靜態(tài)的思考問題。二是國內資金（排除上海本地資金），同樣也有許多人如剛畢業(yè)在上海就業(yè)的學生，他們是為了長期居住的，需要的是長期資金，而一些投機者（溫州炒房團？）就是短期資金了，比例也應該是 1：2 吧（無依據）。 問題 6:抄書的部分基本正確，對于走勢的判斷不敢恭維。對房價的走勢，根據歷史房價走勢做個回歸分析就好了，然后根據那個結果作決策，還有的更簡單，看看周邊樓盤賣多少錢，然后估計自己開盤的時候漲多少錢，就行了。 當然一個帖子，不可能把所有的問題都講清楚，后面對大家就只是“ 師傅領進門，修行在個人 ” 得失了。國家宏觀政策的出臺會對整個市場有反應的，但個股（城市）的表現也不會全然相同，大盤的下跌會對所有的股票有影響（主要是心理上的）。你說這有泡沫嗎？ 5年長了 50%，中間還伴隨著建造成本和土地成本的上漲，我個人覺得泡沫是不大的。 好了我們再繼續(xù)。（ 昨天有朋友警告我，我有些言語過激了，要自己小心，所有后面涉及敏感的東西只列提綱，不具體說了） 經濟增長： 基礎建設： 投資環(huán)境： 金融環(huán)境： 購房政策： 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 36 頁 共 44 頁 還有就是房市的技術面：大家自己看上海房價的走勢，不再說了。 所以在分析投資前面，我們一定要搞清楚自己買房產的目的是什么？因為不同的目的決定的不同的評價體系。資產為隨著環(huán)境的變化而固化或流動，固化是非?？膳碌模ㄈ绲慢?的股票），當你不能以預期的價格出售時，說明你的風險來臨了。做上海這個個股的基本面分析和技術面分析，最主要的要知道這個城市房地產的發(fā)展周期，并判斷目前處于這個周期的什么階段，在這個周期的輪回中，拐點是否即將來臨。繁榮和衰落的生命周期并不難預測，西方房地產的發(fā)展是有很好的借鑒作用，根據經濟學理論和產業(yè)發(fā)展理論也很容易得出結論。以此為目的的朋友，主要有兩類，一種是買房自住的，還一種是買房出租的。資本收益率就是：租金收益現值 /自有資金（貸款的朋友就是自己的首付款）。 這類朋友要牢記什么呢？一定要記住，你是房東，你是以獲得資本收益為目的的，資本的固化在你簽訂預售合同的時候就形成了。 考。 A=50000/（ P/A,2%,70） =50000/= 就是說，你每月的租金收入不低于 111 元就可投資。 35 平米的小戶型， 1400 元 /平，各種稅費保險， 1000，總價 50000， 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 39 頁 共 44 頁 使用年限：未知（設 70 年，即可使用 70 年，因無法確定 70 年后是否須交納土地使用費用和房子是否仍能使用）， 70 年后房屋無殘值（注意這句話，無殘值），真了不起，大家知道為什么使用年限是 70 年，而不是 60年、 50 年或者 80 年呢？ 假設一：一次性付款 那位朋友好像是用來出租的吧？ 靜態(tài)分析：自有資金，資金成本 為銀行存款利息 2%。我們研究上海的基本面和技術面的目的就是為了尋找它的價值中樞。所以你的收益是基本鎖定的，除非你 去租房，等低位再買入。資本收益是什么呢？就是通過目前的一次性投資支出，以獲得長期的收益權（租金）。但有一點是可以肯定的，經濟規(guī)律是不可阻擋的，你可以延長它，但不能阻止它。 ” —— 索羅斯。 “ 順勢而為 ” 是你唯一的生存之道。以此為目的的朋友，一定要牢記自己這個目的，不要炒房炒成房東。 前面我們說過，商品房因為有流通權所以有投機的價值（類似于非流通股，因為其不具有二級市場流通權，所以目前只具有投資價值而不具有投機價值），也擁有收益權（即租金），所以有投資價值。主要目的是什么呢？主要回答這個市場資金的合理性，因為將來，一旦基本面或環(huán)境發(fā)生變化，對房價產生重大影響的首先就是這些短期資金，一旦房價松動和拐點來臨，這些資金會快速抽離，加速房價下跌。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 35 頁 共 44 頁 廣州的房地產市場是最好的，非常平穩(wěn)，這跟廣東人良好的理財和理性投資觀念分不開，少量上漲和下跌是好現象，對老百姓來說非常合適，說明價格和價值非常貼近。 北京和深圳我去的次數比較多，我覺得這兩地的泡沫是比較少的。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 34 頁 共 44 頁 問題 7：在頂一下 ,我想問問如果上海樓市崩盤 ,對北京、深圳等地的樓市有影響嗎？其實 05 年開始廣州的樓市已經開始少量下跌了。 還有一點，這個帖子的題目雖然是房產投資掃盲，但同樣適用于大部分的投資行為，包括項目投資、證券投資、企業(yè)購并等等。這個帖子的標題就是房產投資掃盲，其實就是為了普及 一下投資知識而已，是幫助大家建立能獨立思考問題的能力，因為現在外面的文章、消息評論（特別是股市評論和方式文章），不管看多還是看空 ,都具有極大的功利性和誤導性。 再根據資金來源區(qū)分：由于中國本土老百姓的購買力有限，除了存款外能保證首付外，大部分的要依靠銀行貸款，我個人把存款看作為長期資金，貸款 看作為短期資金（因為只要貸款必須要每月款還款，跟自己的收入密切相關，而且還受工作波動、收入波動和貸款利率波動等因素的影響），這部分由于貸款引起的短期資金是相當巨大的（上海的具體數字我忘了），知道的朋友請補上。那就接著說吧。他們都是來投機的，他們的資金都是自有資金（替別人代客理財或替親戚朋友炒股 的除外），是長期資金，但由于他們的目標是投機，是來賺小菜錢，進進出出忙得很哪，這種心態(tài)能賺錢嗎？還是舉前面的例子，一個股票從 1 元漲到 100 元， 1 元買進 2元賣出，再 10 元買進 20 元賣出，再 30 元買進 40 元賣出，反反復復，結果到了 90 元買進， 100 元反倒不賣出了， 80 元就更不賣了，結果一直跌倒 10元，這個過程，學過點數學的朋友都該知道是賺錢還是虧錢的吧？ 為什么要說明這些呢？就是給大家普及一下資金性質的重要性。 所以大家在分析這個 “ 個股 ” 的同時，一定要區(qū)分清除支撐這個市場的資金那些長期的，哪些是短期的。他的資金來源是什么呢？說白了都是短期資金，學過財務的朋友都知道，用短期資金來支撐長期投資的風險是巨大的，必須借東家還西家，拆東墻補西墻，維持股價的成本是巨大的，因為資金成本在那兒明擺著的。 整體而言，上海這 個個股的基本面是不錯的，所以引來各路資本爭相追逐也不以為奇。因為一般人只可能買一個股票，只關注你那個股票就行了（你不是溫州人吧？）。比方說，股市有泡沫，股市的泡沫是有什么組成呢？是股市中所有股票的綜合體現，股市有泡沫不等于說所有的股票都有泡沫，有的 股票泡沫大些，有些小些。如果不知道成本（資金成本、機會成本、沉沒成本等概念）和風險（風險的衡量）的話，那很多問題就很難說清楚了。我這人就是事不關己高高掛起。 至于謝國忠，我只是說他能把自己真實的想法說出來，是個誠實和高水平能人。前面我引用了索洛斯的一句名言 “ 繁榮早已耗盡了自身的力量，可是為了避免一次大蕭條，它的生命周期被人為地延長了。至于拐點什么時候到來，是不確定的，選擇資助的朋友面對的是時間的損失（比如說準備買房結婚的朋友，為了獲取時間，在財務上損失一點也可能是在所不惜的），因此每個人要根據自己實際情況來選在買房的時機和方式。如果政府加息，而且是大幅加息，那么拐點的到來將是指日可待的（如當初海南房地產的破滅）。失去了就沒必要再去強求了。因此從投資證券的角度來說，就是要等待一個好的買入機會。 除非你有足夠的力量來控制市場，但好像這樣做不到 ，所以德隆失敗了。其實要做到這一點完全是不可能的，因為你也是這個市場的一分子，你也會對這個市場產生作用，這就要講一個合力和趨勢的概念了。 下面要說的是預測的價值和目標。） 這一兩年的政策還有很多，大家慢慢去解讀吧。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 24 頁 共 44 頁 在匯率問題上，我是這樣判斷的，匯率問題已經不僅僅是經濟問題了，已經是政治問題了，美國故意讓美元貶值，就是擠壓人民幣升值，升值后再打壓人民幣，迫使人民幣大幅貶值，摧垮中國經濟，這一招他在東南亞、南美、拉美國家屢試不 爽，這次根我國搞上了，所以我們一定要挺住，我也鼓勵大家儲備外匯，我們難受，美國放任美元貶值也難受著呢，看誰熬得過誰。（昨天到一個朋友家里去玩，他在浦東剛裝修好一套別墅，正好說起房子的事，他告訴我，任志強向他報委屈，他的意思根媒體上登的完全是兩回事，是媒體斷章取義歪曲了他的意思，我想任志強的真實想法大概就是我剛才說的意思）。還有一點，就是可以通過住房貸款 的增加，來稀釋銀行以前的不良貸款， 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 23 頁 共 44 頁 降低不良貸款率，這就是領導的政績。住房貸款的盈利性多高啊？利差 3%。水電煤死活不漲，也是這個原因啊。就比如說，兩個人下棋，我在走下一步棋之前，把我所有的判斷都 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 44 頁 告訴對手聽，對方還會照原來的思 路下嗎？ 因此政府作出各種決策都也不是空穴來風的，也要希望獲得某種效果。 下面我們來預測房價走勢。等等因素，他們影響資金面的力量隨時隨地在發(fā)生變化，所以就增加了預測的難度。 前面我們講了這么多因素，但真正對房價上漲和決定房價最直接的東西是什么呢？是韓市長講話還是其