【文章內(nèi)容簡介】 ，化妝鏡就大顯身手了。把鏡子平放在門扇底下，底下的情況就可用這“第三只眼”看得清清楚楚了：有沒刷油漆，有沒貼飾面板，質(zhì)量如何，是否平整？全部遁形。 其實門扇的底板也很重要，特別是廁所、廚房、陽臺這些潮濕的地方，門扇底板沒 封好則容易滲水，門易發(fā)黑、變形。 插頁式文件夾 收樓時，發(fā)展商要移交的票據(jù)、證書、資料一大摞：房產(chǎn)證、納稅單據(jù)、各種收樓費用的憑證、各種產(chǎn)品的保修卡、入住手冊、物管合同、押金收據(jù)??這些資料一定要妥善放好，遺失了其中一份也很麻煩。 買個 40 頁以上的插頁式文件夾則很妥當。收一份文件放好一份，簽收單正好當資料目錄。收完樓，所有資料都齊了，自家房子的“檔案”也建立起來了，要拿什么，在文件夾里翻翻就找到，整齊清楚，一目了然。 礦泉水 收樓時帶著的礦泉水喝完后，瓶子千萬不要扔，它也是一樣重要的驗樓工 具呢。檢查廁所、廚房、陽臺的地面有無坑坑洼洼，去水是否順暢，潑上大量的水便知道，礦泉水瓶子的用處就在這了。這道“工序”可放到最后進行，待其他各項都驗完了，用礦泉水瓶接水，潑灑到地上，稍等片刻，哪里積水就表明哪里的地磚鋪得不平、或去水坡度做得不夠。 備忘貼紙 驗樓時，業(yè)主多多少少會發(fā)現(xiàn)需要修繕的地方，除了認真填寫維修單外，業(yè)主還應(yīng)在出現(xiàn)問題的地方貼上備忘貼紙，具體說明問題所在，方便發(fā)展商的維修工人現(xiàn)場檢修。業(yè)主做得細致一些，與發(fā)展商反復(fù)爭論的機會可能會少一些，矛盾和摩擦自然也就更少。因此，要做精明、通 氣的好業(yè)主，收樓時別忘了帶貼紙。 小錘 主要用于檢查空鼓，如天花、地板、窗臺、陽臺、瓷片，等等。用小錘仔細敲擊需檢查處，不過應(yīng)拿捏好力度，否則驗樓可能變成拆樓了。 一套房子里的插座通常有幾十個，事前帶支電筆逐個檢測電路是否暢通，總比入住以后發(fā)現(xiàn)某個插座不通電，再鑿墻挖孔的省心。 下雨后 79 天為最佳收房時間 買房本是件高興的事兒，但現(xiàn)在許多人購房后就發(fā)現(xiàn)了諸多隱患，這主要是因為在收房時沒用心。秦律師指出，收房實際上是業(yè)主和開發(fā)商雙方合同履行重要部分。雖然在簽訂合同里有一系列事宜，如交付、辦理所 有權(quán)證、保證房屋維修、物業(yè)管理等問題，但收房在其中是非常重要的環(huán)節(jié)。 3 月 26 日下午在本報 8 層的會議室里，知名房產(chǎn)律師秦兵做客“華夏周末講堂”，就許多讀者關(guān)心的收房問題為 50 多位學員傳授收房經(jīng)。自此，“華夏周末講堂”系列活動也正式展開。招數(shù)主動簽訂質(zhì)量協(xié)定由于從 2020 年以后政府對建筑樓盤實施備案制度，在樓盤建成后，只需要通過設(shè)計、勘察、設(shè)計、施工和監(jiān)理單位這 5 方認可，然后交由北京市工程質(zhì)量監(jiān)督站準許備案。但僅此 5項，并不意味著真正符合建設(shè)部頒布的強制性規(guī)范。也就是說，竣工驗收并不等于整個建筑工程合格。 用戶 不能等到手續(xù)都辦完后再去看房子，而是在此之前看房，這是至關(guān)重要的。秦律師強調(diào)，業(yè)主最好與開發(fā)商簽訂一個有關(guān)房屋質(zhì)量的協(xié)定。 如果業(yè)主辦完手續(xù)再看房，開發(fā)商則要求業(yè)主簽訂房屋交接單，雙方簽字后開發(fā)商就認定“你已經(jīng)認為房屋沒有質(zhì)量問題了”，一旦此后房屋真的出現(xiàn)問題，在法院訴訟當中這也成為了對開發(fā)商有利的憑證。 招數(shù)大雨過后再收房目前，房屋存在“裂”跡的現(xiàn)象十分普遍。在講課中，秦律師給業(yè)主們出了一招，收房的最佳時間應(yīng)該是下過大雨之后的 7－ 9 天，因為下雨后房屋如果出現(xiàn)漏水情況，將在一個星期左右滲透樓層。這樣業(yè)主容 易發(fā)現(xiàn)。 招數(shù)親自盯牢面積測量一般的，業(yè)主買房時開發(fā)商會提供一個實測表，注明了樓層建設(shè)面積、公攤面積、陽臺面積多少等，但它卻是不符合法律規(guī)定的。什么才是真正的實測面積表呢？它必須標明樓盤的具體位置，整個樓層的功能分布，以及每個角落的長、寬尺寸要詳細標明，這樣的實測表才能讓業(yè)主隨時核對房屋大小。 秦律師說，如果你感覺房屋尺寸不正確，可以在市場上買到《房產(chǎn)測量規(guī)范》，并依據(jù)規(guī)范讓有關(guān)部門進行檢測。在所有的測量有了結(jié)果后，業(yè)主才算得到了一份真正的房屋實測技術(shù)報告。 招數(shù)集體收房好處多秦兵強調(diào)，收房過程中第一 位的就是質(zhì)量問題，如果質(zhì)量不好，那可能持續(xù)相當長的時間，如果一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主自身無法入住外，甚至想轉(zhuǎn)賣也很困難。吳先生花了 260 萬在位于小西天臨街買了一套外觀頗美的房子，可一搬進去就發(fā)現(xiàn)內(nèi)在存在諸多質(zhì)量問題，業(yè)主想以 180 萬轉(zhuǎn)賣出去，至今無人問津。 當你發(fā)現(xiàn)自己掉進了一個購房陷阱，不愿入住，這時候你可要小心了，因為開發(fā)商可能反過來向業(yè)主追究責任，所以千萬別一個人與開發(fā)商較勁，吃虧的只能是自己。秦律師在這里又給業(yè)主支了妙招，他認為，個人進行訴訟的維護成本很高，很少有成功的個人案例。最好的途徑是業(yè)主們組 織起來，進行集體收房。 集體收房比個人訴訟的成功率要高得多。秦律師解釋說，首先大家先成立代表小組，共同簽訂集體收房協(xié)議，由代表與開發(fā)商進行協(xié)商，爭取先查看認為最容易發(fā)生質(zhì)量問題的房屋。如果業(yè)主們認為每套房屋都需要查看，那再由代表與開發(fā)商協(xié)商集體看房，一般的，只有業(yè)主集體組織才可能看到房。 招數(shù)滯留二三小時秦律師還提醒業(yè)主，收房時盡量在自己的房屋里滯留二三個小時，仔細檢查，否則極容易造成日后的問題。有的業(yè)主在入住后才發(fā)現(xiàn)問題，找到開發(fā)商后，開發(fā)商僅進行了簡單的處理，問題無法得到根本的解決，３年之內(nèi)都沒辦法 裝修。 秦兵律師答讀者問 問：如果開發(fā)商不向稅務(wù)局轉(zhuǎn)交業(yè)主的公共維修基金和契稅，怎么辦？ 答：將公共維修基金和契稅交給開發(fā)商，是業(yè)主的一種委托行為，根據(jù)合同法的規(guī)定，業(yè)主對開發(fā)商的委托行為是可以隨時撤銷的。 但有的開發(fā)商卻熱衷于收這部分錢，因為有的小項目公司會直接拿了錢走人，而不轉(zhuǎn)交給稅務(wù)局。因此一旦出現(xiàn)問題，業(yè)主可以找稅務(wù)局進行處理，因為開發(fā)商的行為已經(jīng)涉及到代行稅務(wù)局職責的情況，可按照《稅收征收管理法》進行處罰。 問：開發(fā)商沒有按期交房，并以市政府行政干預(yù)、政府政策影響為借口，該怎么辦？ 答 ：開發(fā)商所說的借口不屬于合同中所指的免責范圍，他必須承擔責任。 問：目前大都是房產(chǎn)局下屬的實測大隊出具實測報告，給業(yè)主一個簡單的報告，僅有如總面積、分攤系數(shù)等內(nèi)容，如果業(yè)主需要更詳細地了解情況，大隊是否有義務(wù)提供材料？ 答：沒錯。這是由國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定的，如果業(yè)主需要，實測大隊必須有責任提供情況。 收樓日應(yīng)帶裝備 帶有日期顯示功能的相機一部，以便拍下有問題之處作為憑證。 紙筆，即時記下發(fā)現(xiàn)的問題。 易貼便條一疊，寫下問題所在及維修意見，貼在出現(xiàn)問題的地方，以便維修人員查找。 扁型三插頭小電器一個（如電吹風、電須創(chuàng)等），插入屋內(nèi)各個電源插座檢查電源是否已全部接通。 售樓說明書，邊看邊對照著廚房、浴室等附送的設(shè)備是否合符發(fā)展商當初的承諾。 請有收樓經(jīng)驗的朋友同行，幫助提供意見，發(fā)現(xiàn)問題。 收房十五招 1 招：看“備案”留“兩書” 新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項目有關(guān)備案文書的復(fù)印件，以便確認該項目是合法建筑；同時，應(yīng)得到開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書》和《住宅使用說明書》。 2 招：衛(wèi)生間不滲不存 檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi) 生間蓄一些水， 24 小時后，到對應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。 檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因為安裝地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。 4 招：輕敲各面聽空裂 墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層 與墻 (地 )面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。 5 招：頂層住戶查滲雨 如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求，所交工的房屋要么經(jīng)過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進行過雨淋實驗。 6 招：陽臺裂縫危險大 一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。 7 招：保溫不好墻滴水 冬天，房間里的 墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象 (類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴 )，這個墻面的保溫層肯定有問題。 8 招：大開龍頭查漏堵 上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。 9 招：暖氣支管有坡度 暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差 1%。 10 招：供暖管道要套管 供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管 (在管道與墻面或樓板交 接處，給管道再套上一小截管子 )，地面的套管應(yīng)高出地面 23 厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面 5 厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。 11 招：拉閘斷電不可少 電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。 12 招：保險插座護幼童 為防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面 30 厘米高的插座都必須帶保險裝置。 13 招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多 間的照明燈座 14 招：廚衛(wèi)緊鄰?fù)L道 廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。 15 招：開關(guān)接口拉一拉 檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。 關(guān)于收房程序的注意事項 檢查所有插座 沒有電筆的朋友可以拿個充電器和一個三相接頭的排插。充電器可以檢查兩相插座，三相接頭的排插可以檢查三相插座。 檢查所有窗戶 檢查玻璃 :玻璃不能有疤痕，我們所買的每一件 都是商品，要仔細檢查，否則吃虧的是自己。不要以為那么大的一塊玻璃上有個小小的疤痕無所謂，想想如果你是在買一面鏡子，有疤痕的鏡子你肯定不要。 檢查窗紗好多紗窗上的窗紗都是破的，或者上面有很大的劃痕。 檢查窗戶開啟時是否碰墻墻面很容易毀壞 檢查電話線，寬帶接口天倫的電話線和寬帶面板質(zhì)量不好，而且要看是否固定牢靠！ 檢查暖氣片、陽臺護欄是否牢固 檢查每一個燈和開關(guān) 檢查每一個水龍頭 收房要查驗《竣工備案驗收表》的原件和《房屋面積實測表》，否則一旦接鑰匙，再提面積問題就晚了，在司法 實踐中，以收房時未提異議，視同購房人事實接房放棄對面積爭議的權(quán)利 收房注意窗戶合頁和 水管，毛病不少 快樂收房正當維權(quán) 編者按：承諾縮水、工程有瑕疵、收費不合理??近年來，福州樓市因維權(quán)而產(chǎn)生的糾紛并不少見。其中，又以收房時的糾紛最讓購房者頭疼。因此，每到交房，開發(fā)商總是如臨大敵，購房者也是小心翼翼?！啊蕖囊簿o張，‘娶’的也緊張，喜事搞成了煩勞事?！边@已成了樓市的一個怪現(xiàn)象。 正由于此，購房者的維權(quán)意識日見加強，許多人經(jīng)常求助于網(wǎng)絡(luò)上的“收房寶典”。但記者發(fā)現(xiàn)，其實由于存在地區(qū)差異，一些網(wǎng)絡(luò)的信 息并非通用，甚至還有不少內(nèi)容是錯誤的。盡信網(wǎng)絡(luò)，反而可能導(dǎo)致一些不必要的糾紛。而個別業(yè)主維權(quán)不當導(dǎo)致的糾紛甚至也損害了業(yè)主群體的利益。 為此，本周，記者專程請教了福州的有關(guān)專家，對一些容易出現(xiàn)分歧的注意事項進行了采訪，以期為消費者在收房時有理有力有度地正當維權(quán)提供一些參考。我們的口號是 快樂收房，正當維權(quán) 收房要看四份文件 .一般來講，在交房時，首先必須水通、電通、路通、電梯正常運行。同時按照福建省建設(shè)廳的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商在交房時要向業(yè)主提交《福建省房屋建筑工程竣工驗收報告》、《建筑工程消防驗收意見書》 、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》四份文件。 “合格證書”并不存在 誤區(qū)：交房時，開發(fā)商要提供《建筑工程竣工驗收合格證書》和《消防驗收合格證書》。 正解：《建筑工程竣工驗收合格證書》和《消防驗收合格證書》并不存在。 說明：《福建省房屋建筑工程竣工驗收報告》包括工程的基本情況，勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位意見并加蓋這些單位的公章。報告內(nèi)不提供政府有關(guān)部門加蓋的公章，這是因為政府部門職能發(fā)生轉(zhuǎn)變，質(zhì)檢站對監(jiān)理、施工單位進行資質(zhì)審定，確保施工、監(jiān)理到位。 《建筑工程消防驗收意見書》則必須加蓋福州市公 安消防支隊公章，樓盤消防驗收若不合格消防支隊不會為其簽發(fā)意見書。雖然意見書內(nèi)一般還會提到樓盤消防仍可完善的環(huán)節(jié)，但“仍