【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 100平米共17400㎡34層：220400元/平米物管費(fèi)包含在租金內(nèi)。各層布局顯凌亂，但商品多為中檔，人氣較旺保百購物廣場(chǎng)（朝陽北大街和金迪路交叉口西北角）一層為超市；二層主營黃金珠寶、鐘表工藝、化妝用品、男女皮鞋、文體用品、家用電器等；三層主營服裝、針紡織品，中高檔休閑精品服飾，兒童服裝和床上用品。自營三層，營業(yè)面積３萬余平米成熟的商圈和極其旺盛的人氣成就了此地商業(yè)的繁榮，經(jīng)營狀況較好。廣場(chǎng)南北兩側(cè)均設(shè)停車場(chǎng)，可同時(shí)容納400輛轎車和2000輛自行車，為遼寧之最，廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)各類餐飲、休閑區(qū)1500余平方米，為消費(fèi)者購物，休閑，餐飲提供服務(wù)。茗暢園底商美容、健身、餐飲等已售完僅余三套，面積分別是10300和310平方米基本售完恒信手機(jī)超市（朝陽路和天鵝路交叉口西南角）手機(jī)通訊自營500平方米超市在移動(dòng)公司大廈的二層，無形中增強(qiáng)了其產(chǎn)品的信譽(yù)度天潤通信（朝陽路和天鵝路交叉口西南角）手機(jī)通訊自營500平方米超市在移動(dòng)公司大廈的二層，占有地利，并且無形中增強(qiáng)了其產(chǎn)品的信譽(yù)度結(jié)合上表，我們得出如下結(jié)論：l 金迪路 金迪路沿街門臉面積均較大，面積一般都在100平方米以上，大部分門臉為一層底商，部分為上下聯(lián)體；主要經(jīng)營品牌餐飲、特色餐飲、家具裝飾、影樓、美容、洗浴、網(wǎng)吧、汽修及汽車美容、茶藝等，商鋪?zhàn)饨鹌骄鶅r(jià)格在25—50元/平米/月之間，由于面積較大，目前金迪路兩旁門臉空置率較高。l 七一路 七一路沿街門臉主要經(jīng)營茶藝館、卡拉ok、廣告制作、特色小吃、網(wǎng)吧、便利店、汽車裝飾、數(shù)碼攝影專賣店等，平均租金價(jià)格在40元/平米/月左右，l 五四路五四路臨街門臉主要業(yè)態(tài)為：鐘表、鎖具、床上用品、便利店、勞保用品、眼鏡店、茶莊、服裝鞋帽、美容美發(fā)、特色餐飲、娛樂等。五四中路門臉的租金在45100元/平米/月。目前在售的商業(yè)門臉上下聯(lián)體售價(jià)為5300元/平米左右。 l 盛興路 盛興路臨街門臉的面積在8平米——100平米之間，以30平米為主，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為：美容美發(fā)、餐飲、小商店、藥店、玻璃裝藝、五金、服裝、音像出租、網(wǎng)吧等。商鋪?zhàn)罡咦饨馂?3元/平米/月，最低租金為15元/平米/月，該區(qū)域出租狀況不佳。l 陽光大街 陽光大街沿街門臉主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為：小吃店、藥店、軟件專賣店、汽車陪練、寶潔用品、花店、熟肉店、醬菜館、美容、話吧、超市、保健品、針織品、土產(chǎn)五金、音像店、發(fā)藝、醫(yī)院等。門臉面積一般在40平米左右，平均租金價(jià)格在50元/月/平米，最高達(dá)100元/月/平米；該區(qū)商業(yè)氛圍較濃，出租率較高，出租價(jià)格也相對(duì)較高。l 東風(fēng)中路該路段大多是企事業(yè)單位和單位宿舍，除了在臨朝陽路口有燕趙大酒店和僑匯電器商店，臨陽光北大街口有冀澳賓館和冀澳小吃外，只在臨陽光大街路北有少量商業(yè)門臉。項(xiàng)目周邊商業(yè)門臉的主要特征l 面積較大，從100—500平米不等，以開間4米，進(jìn)深15米為主；l 獨(dú)立門臉經(jīng)營方便、靈活、自由；l 市場(chǎng)空置率較高，投資回報(bào)率相對(duì)較低，回報(bào)期較長(zhǎng)第三節(jié) 遼東主要超市物業(yè)分析超市調(diào)查表名稱地理位置配套設(shè)施營業(yè)面積主營項(xiàng)目經(jīng)營位置劃分銷售政策評(píng)價(jià)保百購物廣場(chǎng)位于高開區(qū)，朝陽路與復(fù)興路交口西南角方向。交通條件優(yōu)越。南門有廣場(chǎng)，汽車位充足，摩托車有車棚，全部免費(fèi)，自行車位充足，分收費(fèi)區(qū)和免費(fèi)區(qū)地上三層，約35000平米左右。一層為超市，主營食品、百貨、日化等；二層主營男女品牌皮鞋、家電、工藝品、床上用品、兒童服飾、首飾和化妝品等；三層主營品牌服裝、毛衫、內(nèi)衣等。一層約有1000平米的自營區(qū)，經(jīng)營圖書、冷飲、小吃、小工藝品、飾品、兒童娛樂，其余為超市部分。一層對(duì)外還有天府小吃快餐；二層主要是廠家直接進(jìn)駐；三層大部分為自營區(qū)。租金按位置確定，二層在5—7元/㎡/天，三層在4—5元/㎡/天。超市大部分為保百自己經(jīng)營，一小部分自營戶實(shí)行入場(chǎng)費(fèi)制度。除自營區(qū)外全部統(tǒng)一收款，無扣點(diǎn)，實(shí)行月租金制。一層超市外圍對(duì)外出租部分根據(jù)位置不同租金為610元/㎡/天。二三層以經(jīng)營中高檔商品為主。商場(chǎng)內(nèi)部道路寬敞，路網(wǎng)多。該購物廣場(chǎng)規(guī)模在遼東是較大的一個(gè)，整體建筑恢宏、大氣，在其中購物給人一種豁亮的感覺，二層和三層之間有400多平米的天井。經(jīng)營范圍涵蓋較廣，整體布局合理，商品擺放整齊，經(jīng)營品種以中高檔為主，周邊和自身配套較好，交通條件優(yōu)越。服務(wù)人員素質(zhì)較高，紀(jì)律嚴(yán)明。萬家福超市位于高開區(qū)，朝陽路與七一路交口東北角方向。交通條件優(yōu)越，附近有幾個(gè)成熟社區(qū)。停車位不多，自行車位充足，均不收費(fèi)。約2000平米左右。以食品為主還有百貨、日化等90%的主營區(qū)全部為超市自主經(jīng)營，約占，自營區(qū)約占10%，自營區(qū)經(jīng)營范圍主要是超市的補(bǔ)充，該部分經(jīng)營冷熱飲、高檔煙酒、茶葉、音像產(chǎn)品、飾品、小家電等。入場(chǎng)費(fèi)為8000元/種，每種產(chǎn)品可帶8個(gè)單品自營區(qū)租金為100元/㎡/月。某種產(chǎn)品連續(xù)兩個(gè)月銷量排名倒數(shù)第一則被淘汰出局。超市經(jīng)營部分不對(duì)外出租。每月結(jié)款一次，月銷售額不足一萬則兩個(gè)月結(jié)款一次。該超市主要以經(jīng)營食品為主，約占其全部經(jīng)營品種的三分之二。整體布局較合理，商品擺放較亂，經(jīng)營品種較少，檔次以中低檔為主，經(jīng)營面積小，使人有種局促感。人氣不旺，周邊配套較好，交通條件優(yōu)越。經(jīng)營方式上無新意，自營區(qū)規(guī)模較小，無特色。服務(wù)人員素質(zhì)不高，紀(jì)律不嚴(yán)。結(jié)合上表，我們得出以下結(jié)論l 遼東市較大規(guī)模的超市集中的分布在本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)，目前該區(qū)域正逐漸形成一個(gè)以超市購物為特征的商圈，且此商圈在遼東市民心中已形成一定口碑。l 密集的空間分布，勢(shì)必導(dǎo)致消費(fèi)人群的分流，加劇了各個(gè)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)。l 超市租金水平較高，超市整體經(jīng)營狀況尚可。第四節(jié) 遼東主要寫字樓物業(yè)分析遼東市目前部分在售寫字樓項(xiàng)目調(diào)查一覽表項(xiàng)目名稱百世開利發(fā)展大廈僑升大廈鑫龍灣花園街廣場(chǎng)建基大廈華僑大廈發(fā)展商遼東新天地房地產(chǎn)開發(fā)公司康遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司僑升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司遼寧鑫田房地產(chǎn)公司中興房地產(chǎn)開發(fā)公司建基集團(tuán)僑興房地產(chǎn)開發(fā)公司位置朝陽中路，燕趙大酒店南高開區(qū)朝陽北路路西裕華路路北建華北路百花路新華路七一路路北付款形式按揭（6成10年）按揭（6成10年）按揭（余款兩年還清）按揭（7成15年）按揭（7成20年）按揭（5成10年）按揭（5成10年）銷售面積，、，190，250，320188，195，264，381，45050，66，78，9030，6072，87，113，122，146，147，174，303銷售價(jià)格最高3460元/㎡3480元/㎡2000元/㎡1980元/㎡1650元/㎡4500元/㎡2828元/㎡最低2880元/㎡3280元/㎡2000元/㎡1660元/㎡1420元/㎡3200元/㎡2828元/㎡均價(jià)3170元/㎡3380元/㎡2000元/㎡1820元/㎡1530元/㎡3850元/㎡2828元/㎡總建筑面積25600平方米17600平方米17700平方米26000平方米28000平方米（含酒店）40000平方米11963平方米樓高18層13層7層4層 、7層11層21層6層公攤面積33．3%30%30% 20%19%35%戶數(shù)一層13戶 一層4戶一層8戶一梯十五戶一梯兩戶 一梯兩戶 綜合評(píng)述寫字樓設(shè)計(jì)不合理，整棟寫字樓無法體現(xiàn)檔次品位，銷售狀況不佳。地處朝陽北路高開區(qū)范圍內(nèi)，目前6層裙樓已被銀行保險(xiǎn)公司買走，無電梯，高層寫字樓大堂比較豪華，能體現(xiàn)檔次。地處裕華路與北唐胡同交叉口，外裝修通透玻璃幕墻。地處建華北路，2層為商業(yè)門臉，4層為商住公寓地處百花路與建華路交叉口，現(xiàn)建三星級(jí)酒店一座，自營。2層為商業(yè)門臉，36層為寫字樓。36層定價(jià)為2828元/㎡結(jié)合上表，我們得出以下結(jié)論：l 遼東的寫字樓普遍銷售狀況不佳，供大于求。以百世開利大廈為例：作為以產(chǎn)權(quán)形式對(duì)外銷售單位，在2001年8月份開始入市以來，銷售總量不超過20%。其產(chǎn)品滯銷的主要原因：一是營銷手段落后，二是投資者對(duì)投資寫字樓比較理性，三是百世開利其大樓入口、大堂設(shè)置、商務(wù)中心均不符合人們的購買需求，四是配套設(shè)施不健全，五是戶型結(jié)構(gòu)不合理，分割面積較大。l 目前遼東市主要商務(wù)酒店經(jīng)營狀況良好，燕趙大酒店作為最早入市的三星級(jí)大酒店，目前客房入住率在60%，標(biāo)準(zhǔn)間出租價(jià)格每天200260元，長(zhǎng)期包租，租金最低在170元/天，中銀大廈作為遼東市的唯一的四星級(jí)酒店，標(biāo)準(zhǔn)間為438元，總高28層。l 我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還有正在建設(shè)中的世紀(jì)大廈、康德大廈、金昌大廈等，這些項(xiàng)目目前的銷售情況都不好。第五節(jié) 項(xiàng)目周邊主要住宅物業(yè)分析周邊在售住宅項(xiàng)目調(diào)查一覽表項(xiàng)目名稱樓盤位置主力面積付款方式及優(yōu)惠策略環(huán)境分析樓盤自身分析其它價(jià)格備注新一代小區(qū)朝陽路以東，陽光大街以西，金迪路以北100—120平方米，最大近250平方米（6—7躍層）一次付清優(yōu)惠3%,銀行按揭7成30年項(xiàng)目周圍環(huán)境良好，配套齊全 樓盤位置較好，價(jià)格適中，配套齊全，規(guī)劃合理，因此銷售狀況良好地下室500元/平米，物業(yè)費(fèi)：最低價(jià)為818元/平米，最高價(jià)為1768元/平米樓盤位置較好，價(jià)格適中，配套齊全，規(guī)劃合理，因此銷售狀況良好長(zhǎng)城公寓陽光大街與七一路交叉口，西北角以中大戶型為主一次性付清可優(yōu)惠5%緊鄰陽光大街與七一路，交通便利環(huán)境良好樓盤為公寓式小高層住宅，物業(yè)完善，配套齊全物業(yè)費(fèi)：均價(jià)2000元/平米；租金每月450元（108平方米）西北角底商為鐘樓商廈家電廣場(chǎng)，經(jīng)營家電，而層經(jīng)營廚衛(wèi)器具，每層約2000平米居民生活區(qū)調(diào)查一覽表 名稱位置規(guī)模居住群體構(gòu)成消費(fèi)水平市管委會(huì)生活區(qū)（在建小高層）風(fēng)帆路以東新一代小區(qū)以北共四棟管委會(huì)家屬，公務(wù)員收入高，穩(wěn)定，消費(fèi)力強(qiáng)法院干警住宅樓（在建，高層）西鄰市法院，金迪路以北1棟公務(wù)員，法院工作人員收入高，穩(wěn)定，消費(fèi)力強(qiáng)市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局宿舍西鄰朝陽路，秀園街以北共兩棟樓，每棟三個(gè)單元，一梯兩戶公務(wù)員，屬遼東市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局收入水平較高，因此有較強(qiáng)的購買力，市審計(jì)局家屬樓鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局宿舍以東，秀園街以北一棟樓，每棟三個(gè)單元，一梯兩戶審計(jì)局公務(wù)員及其家屬收入穩(wěn)定且豐厚，有較高的消費(fèi)力時(shí)代商廈職工宿舍審計(jì)局以東，秀園街以北共四棟樓，每棟三個(gè)單元，一梯兩戶時(shí)代商廈職工收入不高但穩(wěn)定，購買力一般城市管理局宿舍金迪路以南，電站路以東兩棟公務(wù)員工作穩(wěn)定收入較高，購買力強(qiáng)田野集團(tuán)宿舍天鵝東路以南，陽光大街以東，盛興路以北田野集團(tuán)職工收入穩(wěn)定，有一定程度的購買力郵電小區(qū)田野宿舍以東，緊鄰天鵝東路郵電局干部職工消費(fèi)力較強(qiáng)寶碩小區(qū)郵電小區(qū)以南寶碩集團(tuán)職工有較強(qiáng)購買力法院小區(qū)寶碩小區(qū)以南法院工作人員購買力很強(qiáng)某生活區(qū)盛興路以南，陽光大街以東，七一路以北職工、公務(wù)員、個(gè)體戶、商人等各行業(yè)從業(yè)人員有一定的購買力燕趙小區(qū)七一路以北，朝陽路東，電站路以西共四棟樓普通居民有一定的購買力翠園小區(qū)燕趙小區(qū)以東共四棟樓普通居民有一定的購買力欣園小區(qū)電站路以西朝陽路以東，七一路以北十幾棟各行業(yè)人員人群集中，購買力旺盛東廉良小區(qū)電站路以西，盛興路以北兩棟城中村居民有較強(qiáng)的購買力水平農(nóng)墾小區(qū)電站路東，長(zhǎng)城公寓以西，七一路上農(nóng)墾局工作人員消費(fèi)水平較高鋁廠宿舍城管局宿舍以南3棟鋁廠職工有一定的購買力環(huán)保局家屬樓鋁廠宿舍以西1棟環(huán)保局工作人員有較高的消費(fèi)水平地毯廠宿舍陽光大街與盛興路交叉口西南角地毯廠職工有一定的購買力水平市直機(jī)關(guān)5號(hào)區(qū)宿舍盛興路以北，電站路以東，旺角西市直機(jī)關(guān)公務(wù)員收入穩(wěn)定豐厚，有很強(qiáng)的購買力地委家屬院七一路與朝陽路交叉口東南角6棟政府工作人員收入穩(wěn)定豐厚，有很強(qiáng)的購買力老干部家屬院地委家屬院以南3棟政府離退休老干部消費(fèi)水平穩(wěn)定愛民社區(qū)七一中路以南中段9棟星光小區(qū)電站路路東，七一路以北各行業(yè)人員有較強(qiáng)的購買力旺角住宅樓（待售）盛興路與陽光大街交叉口4棟供電局宿舍陽光大街與五四西路交叉口西南角17棟（在建）供電局職工購買力旺盛空軍四十五廠宿舍四十五廠職工有一定的購買力購買力遼東日?qǐng)?bào)社職工宿舍東風(fēng)西路以北4棟報(bào)社工作人員工作穩(wěn)定收入豐厚有較強(qiáng)購買力鐵路社區(qū)東風(fēng)路以南，陽光大街以西鐵路系統(tǒng)職工有較強(qiáng)的購買力宏盛苑住宅新市區(qū)稅務(wù)局宿舍七一路與向陽路交叉口共15棟，每棟24戶，臨街一棟一層為底商稅務(wù)局家屬樓居民為公務(wù)員及其家屬，消費(fèi)水平在中等偏上報(bào)社竟秀生活區(qū)，七一路與朝陽路交叉口西北角約192戶臨街一棟建有底商報(bào)社單位內(nèi)部人員家屬樓居民是單位工作人員和家屬，消費(fèi)水平中等偏上，市直機(jī)關(guān)宿舍一號(hào)區(qū)五