【文章內(nèi)容簡介】 組團(tuán) 構(gòu)成的強(qiáng)有力的中心區(qū)功能核心。 （ 2）永寧片區(qū)，以對臺貿(mào)易、商務(wù)、濱海旅游為主的城市新區(qū)。 4． 六 組團(tuán) 六 個(gè) 組團(tuán) 分別是：中心 區(qū) 的行政中心 組團(tuán) 、商貿(mào)中心 組團(tuán) 、科教中心 組團(tuán) 、居住綜合 組團(tuán) ，永寧 片區(qū) 的對臺貿(mào)易中心 組團(tuán) 、濱海商務(wù)中心 組團(tuán) 。 （ 1）行政中心 組團(tuán)，以市政府和各行政管理部門為主的城市組團(tuán)。 （ 2） 商貿(mào)中心組團(tuán) ： 以商業(yè)、金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)為主的城市組團(tuán)（ 以九二路為軸的購物、休閑、娛樂、餐飲等商業(yè)金融中心，以南洋路為軸的服裝城、輔料、面料專業(yè)市場，形成匯集全國乃至國際 名牌產(chǎn)品的批發(fā)、購物市場體系 ） 。 （ 3）高教科技研發(fā) 組團(tuán) ：以紡織服裝學(xué)院、光電信息學(xué)院、寶蓋科技園為基礎(chǔ)的高等教育園區(qū)和科技研發(fā)中心 。 （ 4） 居住綜合組團(tuán)：以生活居住為主的城市組團(tuán)。 石獅市僑中 片區(qū)改造工程（一期）可行性研究報(bào)告 （ 5） 對臺貿(mào)易中心 組團(tuán)：以永寧碼頭為依托主要發(fā)展對臺貿(mào)易。 （ 6） 濱海商務(wù)中心 組團(tuán)：借助黃金海岸和紅塔灣的風(fēng)景優(yōu)勢，發(fā)展高檔次的商務(wù)中心。 第 四 節(jié) 舊區(qū)改造 舊區(qū)是石獅“二次創(chuàng)業(yè)”，塑造 21世紀(jì)城市形象的主要載體。老城區(qū)是經(jīng)過一千多年的歷史發(fā)展形成的商業(yè)中心。改造舊區(qū)，振興老城區(qū)作為商業(yè)中心的歷史地位。對石獅各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展 具有重要地位。 ：根據(jù)總體規(guī)劃確定的發(fā)展側(cè)重點(diǎn)不同將舊區(qū)劃分為不同片區(qū)，以保護(hù)、整治、改造為主，街坊的成片更新改造、集中成片漸進(jìn)式改造等不同的改造模式進(jìn)行改造。 2. 調(diào)整用地結(jié)構(gòu)：取消“三合一”廠房，分散的工業(yè)企業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中，優(yōu)化功能布局。建設(shè)用地優(yōu)先滿足道路、綠化、各類公共配套設(shè)施、市政設(shè)施的用地需求。 ，建設(shè)更具吸引力的居住區(qū)，帶動舊區(qū)居民向新區(qū)轉(zhuǎn)移。 ：加快舊區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，突出商業(yè)特色和氛圍。增設(shè)休閑、旅游設(shè)施和停車場，構(gòu)筑“主題 商業(yè)區(qū)”。將老城核心區(qū)九二路和周邊商業(yè)街區(qū)改造成集購物、文化、娛樂、休閑、觀賞于一體的多功能綜合性商業(yè)步行街區(qū)，打造“中國著名商業(yè)街”。 5. 進(jìn)一步完善石獅服裝城的建設(shè)，加強(qiáng)服裝城的商貿(mào)功能，服務(wù)面向國內(nèi)與國際。 石獅市僑中 片區(qū)改造工程（一期）可行性研究報(bào)告 6. 城市風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)以成片改造為主，注意保護(hù)鳳里庵、城隍廟、園通庵、新華路、永寧衛(wèi)等歷史文化遺產(chǎn)。保留部分有價(jià)值的歷史建筑，劃定保護(hù)地段。注重協(xié)調(diào)原有建筑風(fēng)格與色彩，保持沿街界面的連續(xù)性。 7. 道路交通對策：改造舊區(qū)現(xiàn)有道路。中心區(qū)結(jié)合舊區(qū)改造，打通東西向和南北向主、次干路，疏解舊區(qū)交通。在商 業(yè)中心區(qū)、交通中心樞紐布置社會公共停車場。 8. 引導(dǎo)“回批地”按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行建設(shè)。 9.“城中村”的改造以政府為主導(dǎo)，在政策調(diào)控下，發(fā)展商與社區(qū)（村）股份公司共同組成舊區(qū)（或城中村）改造公司等多種創(chuàng)新機(jī)制，負(fù)責(zé)拆遷安置、土地平整、商品房建設(shè)，加快舊區(qū)和“城中村”的改造，建設(shè)現(xiàn)代化的人居環(huán)境。 石獅市僑中 片區(qū)改造工程（一期）可行性研究報(bào)告 第四章 建設(shè)條件 第一節(jié) 基礎(chǔ)設(shè)施條件 一、交通條件 擬 建項(xiàng)目 位于 石獅市中心城區(qū) ，用地交通北臨九二路，南接八七路，西側(cè)為群英中路。石獅市汽車站、客運(yùn)站、 交通車站、 長福汽車站分布 項(xiàng)目周圍 ，對外交 通十分便利 。 二、供水條件 石獅市現(xiàn)有日供水能力 35 萬噸 ， 可滿足項(xiàng)目區(qū)施工、生活用水需要。 三、供電條件 項(xiàng)目用電可由城市電網(wǎng)接入 ， 電力供應(yīng)充足，可 滿足本項(xiàng)目的用電需求。 四 、建筑材料來源 本工程所需的鋼材、水泥、石料、砂等建筑材料可在當(dāng)?shù)厥袌錾喜少?，直接汽運(yùn)到工地。 第二節(jié) 自然條件 一、地質(zhì)地貌 石獅市處于華南褶皺系閩東火山斷坳帶，在東南沿海動力變質(zhì)帶的中段，北部屬泉州平原，地勢平坦，西、中、東部丘陵起伏。在全國區(qū)劃位置上，屬閩粵沿海花崗巖丘陵亞區(qū)的一部分，地貌形態(tài)不一，石獅市僑中 片區(qū)改造工程（一期）可行性研究報(bào)告 以臺地、沖積海積平 原為主，地勢南高北低。 本域地勢為中南高四周低，由低丘陵 臺地 平原呈階梯狀逐級遞變，以臺地為主，約占總面積 70%，高丘陵分布在中南部的寶蓋山、雙髻山，低丘陵分布于西部、中部的靈秀山、五虎山等；臺地分布于丘陵與濱海平原之間，為紅土臺地。丘陵、臺地為侵蝕剝蝕地貌。河流沖洪積階地分布于靈秀鎮(zhèn)塘園、錦尚鎮(zhèn)厝上；沿海地帶為海積平原和風(fēng)積砂堤。 二、氣候氣象 石獅域臨北回歸線，三面環(huán)海，受大氣環(huán)流和下墊面綜合影響，具有南亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候特征，盛行風(fēng)向季節(jié)更替，季風(fēng)氣候顯著，冬季刮大陸南下強(qiáng)勁的偏北風(fēng)，夏季為來自海 洋的偏南風(fēng)。熱量資源豐富，光照充足，氣溫差異小，氣候暖熱。夏長無酷暑，冬短不嚴(yán)寒，秋溫高于春溫。降水較多，但時(shí)空分布不均，春夏多雨，秋冬少雨。年平均氣溫 2021℃，一月份平均溫度 ℃ ,七月份平均溫度 ℃。年降水量平均在 9001200mm，年平均絕對濕度（水氣壓）為 20g/m3左右，年平均相對濕度為 78%。年平均風(fēng)速 7m/s，一年中主要風(fēng)向有 NEE、 SS 風(fēng)，占全年風(fēng)向頻率分別為 %和 %，靜風(fēng)頻率為 %，常年主導(dǎo)風(fēng)為東北風(fēng)，頻率為 %，臺風(fēng)主要發(fā)生在 79 月份之間，年 平均 35次。 三、地表水 石獅市境內(nèi)有梧桉溪、厝上溪、塘園溪、龜湖流域、下宅溪、大廈溪、洋厝溪、蓮塘溪、西岑溪和蓮坑坂溪等 10 條溪流，流域面積石獅市僑中 片區(qū)改造工程（一期）可行性研究報(bào)告 約 ，年平均徑流量 6777 萬 m3。溪多為單獨(dú)入海的間歇性溪流，溪不流短，蒸發(fā)滲透量大，徑流量少。 石獅境內(nèi)屬貧水區(qū)，多年平均降雨量僅為 1021mm，境內(nèi)地表水資源量年平均為 8800 萬 m3，人口平均水量與畝均水量的指標(biāo)均屬 D級。地表水利用率約占地表水資源的 15%。 四、地下水 地下水資源缺，但水質(zhì)較好，大部分屬礦化度小于 1g/L 的中性水，境內(nèi)地下水可分 為富孔隙潛水區(qū)、中等孔隙潛水區(qū)、弱孔隙潛水區(qū)和弱裂隙潛水區(qū)四類。地下水已利用率約占可開采的 40%，工農(nóng)業(yè)及生活用水 80%靠晉江金雞南渠水源。 五、植被情況 根據(jù)“福建植被區(qū)劃”，泉州市植被區(qū)系屬粵沿海丘陵平原亞熱帶季雨林，由于長期受到人為活動的影響，原生亞熱帶雨林多在被利用后，更新不及時(shí)，常常呈次生萌芽林或稀疏陽性林，或過渡類型，森林覆蓋率低，群落結(jié)構(gòu)簡單，林份質(zhì)量低劣，防風(fēng)固沙作用弱。栽培、植被主要有甘薯、花生、蔬菜類等農(nóng)作種類，播種面積小，復(fù)種指數(shù)僅為 150%200%左右，產(chǎn)量低。 六、地 震 根據(jù) 國家地震局、建設(shè)部震發(fā)辦 [1992]160 號關(guān)于發(fā)布《中國地震烈度區(qū)劃圖（ 1990）》和《中國地震烈度區(qū)劃圖（ 1990）使用規(guī)劃》的通知，按照《中國地震烈度區(qū)劃圖（ 1990）》福建省區(qū)劃一覽表，石獅市區(qū)地震基本烈度為 。 石獅市僑中 片區(qū)改造工程（一期）可行性研究報(bào)告 第三節(jié) 軟環(huán)境條件 僑中片區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目是 市委市政府確定的重點(diǎn)項(xiàng)目 、 為民辦實(shí)事項(xiàng)目。市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)高度重視，相關(guān)政府部門對本項(xiàng)目給予政策傾斜和大力扶持，為項(xiàng)目的建設(shè)奠定了良好基礎(chǔ)。 本項(xiàng)目由石獅市政府成立石獅市僑中片區(qū)（一期）改造工程領(lǐng)導(dǎo)小組，由市人大 黃 主任任總指揮， 湖濱街道 辦事處也迅速抽調(diào)骨干人員，成立了以莊國陽書記為組長的工作組， 確保項(xiàng)目順利進(jìn)行。 由于本項(xiàng)目的建設(shè)將優(yōu)化市區(qū)環(huán)境，完善市區(qū)功能，提升城市品位，還可大大 完 善區(qū)域 路網(wǎng)結(jié)構(gòu) ，同時(shí)對繁榮區(qū)域經(jīng)濟(jì)有著十分重大的意義。因此得到當(dāng)?shù)貜V大干部群眾的理解和擁護(hù)，積極支持本項(xiàng)目的實(shí)施。這些均對項(xiàng)目建設(shè)十分有利，因此對本項(xiàng)目來說有十分優(yōu)越的軟環(huán)境條件。 石獅市僑中 片區(qū)改造工程（一期）可行性研究報(bào)告 第五章 拆遷安置 方案 第一節(jié) 拆遷工程量 僑中片區(qū)舊城改造工程 （一期）需拆遷私有房屋 188 棟，商品房174套，拆遷面積 151625m2，拆遷土地 48154 m2，涉及仙 跡、林邊社區(qū)居民約 592戶；拆遷企事業(yè)單位九家，房屋 44 棟，房改房 51 套，拆遷面積 66859m2，拆遷土地 40790m2。拆遷范圍內(nèi)現(xiàn)有的容積率 ，密度 90%。 第二節(jié) 拆遷安置補(bǔ)償方案 石獅市僑中片區(qū)舊城改造工程 是石獅市委、市政府為加快推進(jìn)我市城市化進(jìn)程、改善群眾居住環(huán)境而確定的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。為維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，確保拆遷安置補(bǔ)償工作順利進(jìn)行，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《福建省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)及配套政策規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，制定 了本項(xiàng)目拆遷安置補(bǔ)償方案。 按照市委、市政府多次主題會議精神，讓群眾做拆遷主人，經(jīng)過從上到下、從下至上，反復(fù)多次的征求意見，并召開 16 場座談會探討補(bǔ)償安置方式，同時(shí)結(jié)合周邊九二路東段、步行街、鎮(zhèn)中路的補(bǔ)償安置方式，共同確認(rèn)“就地安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換”，每棟房屋至少安置一個(gè)店面，建筑至少等面積安置的補(bǔ)償安置原則。 石獅市僑中 片區(qū)改造工程（一期）可行性研究報(bào)告 九二路、八七路沿街店面基本上一間換一間； 煤氣路（ 15米）沿街房屋以用地面積 200m2調(diào)換一間店面； 其他房屋參照步行街方案以用地面積 333m2調(diào)換一間店面，不足間數(shù)的用資金互 補(bǔ)。 只有一層按 1： ； 只有二層按 1： ； 三層及以上按 1： 1 調(diào)換，實(shí)行差價(jià)互補(bǔ)，舊建筑視建筑結(jié)構(gòu)、裝修、成新等情況每平方米補(bǔ)償 200元至 700元。 ，不安置店面。 A、 B、 C三區(qū)地塊用于地稅、海關(guān)、建行、靈秀鎮(zhèn)、新華書店、僑中、石獅賓館、石獅五交等單位的拆遷安置補(bǔ)償。 該地塊用地面積 24282m2，商業(yè)面積 34192m2，住宅面積 65207m2。 ： ①原則上實(shí)行貨幣補(bǔ)償，部分有辦公經(jīng)營需要的單位 由市僑中片區(qū)舊城改造一期工程行政事業(yè)及國有企事業(yè)單位拆遷安置補(bǔ)償協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組協(xié)調(diào)安置在該片區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的 A、 B、 C 三個(gè)區(qū)。 ②房改房按“按建筑面積拆一安一，差價(jià)互補(bǔ)，限量擴(kuò)夠”的辦法安置補(bǔ)償。 ③被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償以被拆遷房屋評估價(jià)格為依據(jù)。在拆遷改造之前，有拆遷人委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)采用同一評估方法根石獅市僑中 片區(qū)改造工程（一期）可行性研究報(bào)告 據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、權(quán)屬、用途、結(jié)構(gòu)、成新、收益、面積以及裝修等因素進(jìn)行評估，評出被拆遷房屋的現(xiàn)值，并出具評估報(bào)告。拆遷人依據(jù)評估價(jià)格對被拆遷單位進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。 ④有安置商業(yè)店面、商品住房等安置房的 單位或個(gè)人，由拆遷人委托同一評估機(jī)構(gòu)評估出安置房的市場價(jià)，再與被拆遷房屋的評估價(jià)格進(jìn)行互補(bǔ)。 具體補(bǔ)償安置由市僑中片區(qū)舊城改造一期工程行政事業(yè)及國有企事業(yè)單位拆遷安置補(bǔ)償協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行實(shí)施，補(bǔ)償安置遵循《僑中片區(qū)舊城改造拆遷補(bǔ)償實(shí)施辦法》。 F區(qū)地塊由中旅進(jìn)行改建。該地塊用地面積 10354m2，可建設(shè)用地面積 6241m2。補(bǔ)償方式為對現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行評估，同時(shí)對安置 F 區(qū)地塊進(jìn)行評估，二者進(jìn)行互補(bǔ)。 二、各類房屋結(jié)構(gòu)平均拆遷補(bǔ)償單價(jià) 石獅市僑中 片區(qū)改造工程（一期）可行性研究報(bào)告 第 六 章 建設(shè)方案 《石獅市僑中片區(qū)舊城改造工程 （一期）方案設(shè)計(jì)說明》 由 廈門市仁德振華建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所 設(shè)編制，并于 2020年 1月 14 日通過了專家評審。 本項(xiàng)目位于石獅市中心城區(qū)，九二路商業(yè)步行街以南，八七路以北，由規(guī)劃新建道路圍合的區(qū)域內(nèi)，地塊方正，分一二期進(jìn)行拆遷安置，一期總占地面積 ，不含中旅規(guī)劃用地 平方米，規(guī)劃地總建筑面積 363471 平方米。 根據(jù)石獅市城市總體規(guī)劃、中心城區(qū)規(guī)劃及舊區(qū)改造 規(guī)劃，擬對區(qū)內(nèi)現(xiàn)有建筑、交通體系、市政管線及公共設(shè)施 等 進(jìn)行改造建設(shè)，總體形成“一心、三橫軸、三縱軸”之脈絡(luò)清晰的規(guī)劃組織架構(gòu)。 成 為未來展示石獅市城市新貌 的重要窗口。 項(xiàng)目區(qū)的總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表： 石獅市僑中 片區(qū)改造工程（一期）可行性研究報(bào)告 表 51 項(xiàng)目區(qū)的總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng) 目 單位 數(shù) 量 備注 用地面積 m2 不 含 F 區(qū) 酒 店 用 地 面 積 總占地面積 m2 地上總建筑面積 m2 其中 住宅建筑面積 m2 商業(yè)建筑面積 m2 地下建筑面積 m2 住宅套房數(shù)數(shù) 套 1922 一層店鋪數(shù) 間 380 停車位 個(gè) 1271 其中 地面 個(gè) 154 地下 個(gè) 1117 容積率 建筑密度 42％ 綠地率 19％ 酒店用地面積 m2 第一節(jié) 設(shè)計(jì) 依據(jù) 一、《中華人民共和國城市規(guī)劃》 二、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5018093（ 2020 年版） 三、《福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 四、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)