【文章內(nèi)容簡介】 賓館業(yè)競爭激烈 裝修更新速度快 大廈獲現(xiàn)能力差 42 加油站與乍浦油庫是銷售公司的主要收入來源，市場環(huán)境的變化迫使加油站業(yè)務逐步萎縮 加油站 乍浦油庫 石化銷售公司 ? 1992年投資 1000萬元組建，為油田計劃外成品油在上海及華東地區(qū)的銷售而建 ? 主要從事成品油的批發(fā)、零售業(yè)務和石化產(chǎn)品、液化汽的銷售 ? 有多個加油站與一個油庫，其中與上海交運集團聯(lián)營加油站 16座 ? 2020年銷售成品油 ，實現(xiàn)收入 17117萬元，利潤 169萬元 ? 利潤主要來自聯(lián)營加油站 ?投資所建加油站正在收縮 ?目前油品零售主要依靠與上海交運聯(lián)營的 16座加油站（對方出資，借我方專營權(quán)） 油品貨源問題 加油站并購影響 聯(lián)營優(yōu)勢不再 運作困難 43 乍浦油庫雖然地理位置較好，但因投資問題成為企業(yè)大的包袱，必須盡快處理 倉儲最高收入： 800900萬元 碼頭費用： 400萬元（收入 1/2） 總運營費用： 1350萬元 人工成本： 150萬元 其它費用： 200萬元 資產(chǎn)折舊： 600萬元 最高利潤： 450萬元 最高凈現(xiàn)金流： 150萬元 油庫最高效益測算 油庫存在先天性不足，建議通過債務轉(zhuǎn)換方式轉(zhuǎn)移給油公司 ?乍浦油庫建于 1992年， 1997年再次擴建，總計投資 ，主要從事成品油中轉(zhuǎn)，倉儲容量 ?乍浦油庫依托乍浦港，地理位置較好，水陸交通便利，但是由于寧波、上海大油庫的存在，其所儲油品主要輻射于浙江杭州、嘉興、平湖地區(qū) ?乍浦油庫原為局內(nèi)油品銷售服務，由于客觀環(huán)境的變化轉(zhuǎn)向油品中轉(zhuǎn) ?乍浦油庫二期投資 7150萬元目前屬于油公司，當前運營中折舊僅提一期 ?油庫員工 43人，其中正式職工 25人 加油站 乍浦油庫 44 0204060801001201401601995 1996 1997 1998 1999 2020 2020長江石化經(jīng)過幾年努力，業(yè)務呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢 基本情況 ?長江石化成立 1992年，中外合資企業(yè)，主要從事散裝液體石油化工產(chǎn)品倉儲及碼頭通過服務， 總資產(chǎn) 25158萬元， 2020年收入 2757萬元，利潤 1201萬元 ?公司位于江蘇太倉港，占地 40萬 M2，擁有長江岸線 613米，建有 30000噸級石油化工專用碼頭、 3000噸級雙泊位碼頭各 1座， 300噸級分流碼頭 2座，年吞吐能力為 160萬噸；陸域建有 50010000M3大小儲罐 40座，儲庫總?cè)萘? M3 ，可倉儲成品油、苯類、醇類、脂類、甲醛、二氯乙烷、丙酮等近二十個石化品種 ?總股本 3000萬元美元，其中上海辦持股%，新加坡泰山太倉油碼頭公司%，太倉石化、上海海運、上海煤氣各 8%，香港巴拉歌發(fā)展公司 %，榆樹林油田 4%。 1500100050005001000150020202500300035001995 1996 1997 1998 1999 2020 2020收入 利潤1995－ 2020年收入與利潤 1995－ 2020年碼頭吞吐量 萬元 萬噸 45 雖然市場競爭激烈，但是其已經(jīng)形成了一定的競爭優(yōu)勢，是集團的一塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn) 優(yōu)勢 ?地理位置優(yōu)越，交通便利 ?管理體制、機制靈活 ?形成了穩(wěn)定客源 ?樹立了良好的企業(yè)商譽 ?外部收費低，運營成本相對低 輻射區(qū)域 ?200公里以內(nèi)的上海、以蘇州、無錫、常州為核心的江南工業(yè)區(qū)、以及成品油消費市場 主要競爭對手 ?上海東方儲罐：位于上海外高橋，庫容 M3，其中化工 5萬 M3 ?中油興能儲運銷售公司油庫：位于江陰，庫容 M3 ?中化南通匯豐石化公司油庫：庫容 萬 M3，大部分為成品油 ?南通江海石油化工油庫、嘉珉油庫等 倉儲業(yè)務特點 ?投資大、收益低，投資回收速度慢 ?業(yè)務運轉(zhuǎn)正常時收入較為穩(wěn)定 ?資產(chǎn)的專用性很強 倉儲產(chǎn)品 ?主要為成品油、甲醇、二甲苯、乙二醇，其中汽油與柴油占 30%，甲醇 50% 倉儲屬于穩(wěn)定的現(xiàn)金流業(yè)務，不能成為解決集團發(fā)展的業(yè)務，集團在開展新業(yè)務時可考慮借用此資源 46 ，該部分未來著重以土地為中心作文章，最終將資產(chǎn)變現(xiàn) 基本情況 ?位于普陀區(qū)真北路，建于 1986年，占地 ，建筑面積 6143M2，客房 96間；總資產(chǎn) ，員工 45人，其中 6人 ?原以 務為主，目前面向社會經(jīng)營 ?2020年，客戶入住率 %，房屋出租率 96%；實現(xiàn)收入 298萬元，其中客房 ，物業(yè)（房屋出租） 87萬元，利潤 262304 2980501001502002503003501999 2020 2020收入利潤近三年經(jīng)營業(yè)績 建議發(fā)展集團不進行資金投入，通過合作方式建設商品住宅或從事面向周邊社區(qū)服務的相關業(yè)務，從而將增值資產(chǎn)盤活變現(xiàn) 核心資產(chǎn) 飯店所占 周邊環(huán)境 居民住宅區(qū) 社會群體 動遷職工等中低消費群體 整體判斷 目前尚可維持運營 初步建議 47 物貿(mào)公司與裝飾公司盡管盈利，但是難以做大，該業(yè)務繼續(xù)由辦事處自主運作，重點加強監(jiān)控 物貿(mào)公司 裝飾公司 基本情況 基本情況 ? 主要為油田在上海及華東地區(qū)采購供應物資 ? 2020年實現(xiàn)銷售收入 1931萬元，利潤 ? 1995年成立，主要從事建筑裝飾、燈箱標牌設計制作，具備三級資質(zhì) ? 2020年工程結(jié)算收入 265萬元，利潤 初步判斷 初步判斷 ? 物貿(mào)公司依托于油田求生存，缺乏獨立面向市場進行相關運作的能力與人才，具有很強的寄生性，因此相關業(yè)務很難取得大的發(fā)展 ? 裝飾公司主要為本系統(tǒng)服務，市場化業(yè)務很少 ? 裝飾公司在市場營銷、設計、工程質(zhì)量管理、施工隊伍管理等方面基礎很弱，做大不易 48 綜上所述，長江石化、石油大廈是上海業(yè)務運作的重點，乍浦油庫、 出 長江石化 優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流業(yè)務，穩(wěn)步發(fā)展 具體業(yè)務 運作方向 石油大廈 現(xiàn)金流業(yè)務，需要加強經(jīng)營管理 加油站 萎縮業(yè)務，逐步收縮經(jīng)營 乍浦油庫 劣質(zhì)業(yè)務，盡快退出 大飯店 不良業(yè)務，伺機退出 物貿(mào)公司 小業(yè)務，注意加強監(jiān)控 裝飾公司 小業(yè)務，注意加強監(jiān)控 49 與其他辦事處相比，上海辦管理較為規(guī)范，分配制度與用工制度改革比較超前 整體評價 經(jīng)營管理建議 ?管理較為規(guī)范 ?分配制度、用工制度改革在辦事處中較為超前 ?經(jīng)營目標比較明確，經(jīng)營責任清晰，考核比較到位 ?經(jīng)營分析比較細致 ?財務管理較強 ?人員結(jié)構(gòu)不合理（年齡偏大，知識陳舊） ?計劃經(jīng)濟下的思想仍在正式職工中影響較深 ?引進專業(yè)經(jīng)營管理人才，逐步調(diào)整管理人員結(jié)構(gòu) ?加強應收帳款的管理 50 威海辦事處籌建較晚，主要業(yè)務是房地產(chǎn)開發(fā)與賓館 西安 成都 桂林 海南 上海 威海 北戴河 北京 南京 ?辦事處： 1998年籌建，下設皇冠房地產(chǎn)開發(fā)公司、慶威大廈與慶威貿(mào)易公司三個經(jīng)濟實體，總資產(chǎn) ，正式職工 42人； 2020年實現(xiàn)收入 ?房地產(chǎn)公司： 成立于 2020年，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理， 2020年完成房屋開發(fā)面積 6500M2,p實現(xiàn)銷售收入 ，稅前利潤 ?慶威大廈： 成立于 2020年，三星級賓館，總資產(chǎn) 6200萬元， 2020年實現(xiàn)收入 ?貿(mào)易公司： 2020年成立，主要從事建材、油氣、農(nóng)副產(chǎn)品的貿(mào)易， 2020年實現(xiàn)收入 73萬元 51 威海房地產(chǎn)公司目前有五個項目正處于開發(fā)銷售之中 皇冠別墅 ? 占地 58000M2，建成別墅 72戶，其中一期 41戶，二期 31戶，建筑面積 42020M2 慶威商住樓 ? 占地 ，三棟商住樓建筑面積 10255M2，目前進行主體施工，預計 10月底竣工 皇冠綜合樓 ? 與威海國廈房地產(chǎn)合作開發(fā)，我方以土地與現(xiàn)有基礎設施出資，對投資建設資金，樓房 4:6分成，總建筑面積 13908M2, ? 占地 120畝，總建筑面積 M2,其中標準廠房 10棟，建筑面積 M2 ，綜合配套樓 4棟，建筑面積 M2 ? 該項目進行滾動開發(fā)，今年開發(fā) 3層標準廠房 2棟，建筑面積12540 M2 ，預計 10月底竣工 ? 占地 ，計劃建筑面積 萬 M2 ， 11棟 399戶住宅樓 ? 項目完成設計，正在報建并做開工前的準備工作 52 從市場來看，威海房地產(chǎn)市場與其它地區(qū)存在很大的差異，其消費群體主要面向外地 威海商品住宅的購買者主要是外地消費者 ?新興城市，本地人口較少 ?當?shù)鼐用褡》肯鄬捤? ?經(jīng)濟基礎薄弱，居民的消費能力有限 ?地理人文環(huán)境適合居住，“最適合人類居住的城市之一” ?地方政策支持外來人居住與投資 商品住宅 ?威海調(diào)整產(chǎn)業(yè)定位，從以旅游業(yè)為主調(diào)整到旅游、工業(yè)并重 ?當?shù)毓I(yè)基礎極為薄弱 ?威海建立高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)與出口加工區(qū) ?地方政府將招商引資作為中心工作，并制定了一系列招商引資優(yōu)惠政策 工業(yè)園 工業(yè)園主要面向外地企業(yè) 53 綜合分析，我們的皇冠二期別墅、 村住宅、 皇冠二期別墅 ?皇冠小區(qū)位置臨海，海濱公園的建成明顯改善了周邊環(huán)境，提高了該地段的價值 ?皇冠小區(qū)成為威海小區(qū)的代表，“慶威皇冠”在當?shù)貥淞⒘似放菩蜗? ?別墅結(jié)構(gòu)相對合理，小區(qū)內(nèi)部布局較好 ?目前芙蓉、海上明珠、長青等高檔住宅區(qū)正在建設，將會給皇冠別墅銷售帶來沖擊 ?建議通過強化銷售先行收回投資，以降低風險 ?龍灣，與海上公園相連，毗鄰規(guī)劃中的 500畝天然林，該地段較皇冠小區(qū)更為優(yōu)越 ?該地段價值可能會逐步升值 ?由于與當?shù)睾献鏖_發(fā)，相對降低了投資風險 ?威海房地市場前景并不明朗，建議期滾動進行 ?位于威海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，面對集裝箱碼頭，毗鄰留學生創(chuàng)業(yè)園，臨近火車站，交通便利 ?與藍星工業(yè)園、三角工業(yè)園并稱三大工業(yè)園，比位置較為優(yōu)越 ?工業(yè)園進行滾動開發(fā)，較好地降低了運作風險 ?建議重點做好招商引企業(yè)工作 54 慶威商住樓、皇冠綜合樓相對風險較大，營銷需要盡快跟上，皇冠一期別墅屬于劣質(zhì)資產(chǎn)，需要另謀出路 ?位于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，距離國際海濱浴場較近，但與周邊住宅區(qū)相比位置稍偏 ?其住宅樓銷售與威海房地產(chǎn)大環(huán)境緊密相連，商服辦公樓前景不是很明朗 慶威商住樓 皇冠綜合樓 皇冠一期別墅 ?原擬建培訓中心，地塊較小，前期已完成打樁 ?以土地及前期基礎建設與威海國廈房地產(chǎn)合作開發(fā)，減少了投資風險 ?皇冠一期別墅由于歷史原因結(jié)構(gòu)很不合理，銷售十分困難 ?一期別墅已成劣質(zhì)資產(chǎn)，未來需要依托土地資源來盤活資產(chǎn) 55 需要指出的是，威海房地產(chǎn)去年以來升溫很快，做好市場調(diào)研提前防范風險尤其重要 房地產(chǎn)快速升溫 房地產(chǎn)建設速度加快 新建商品房消費群體來自于外地 外來消費群體是否能夠支撐起當前房地產(chǎn)的發(fā)展？ 加強市場調(diào)研預測，做好市場營銷 56 威海房地產(chǎn)公司通過一年多的運作奠定了一定的經(jīng)營基礎，但是仍需增強業(yè)務運作能力 優(yōu)勢 ?擁有良好的社會關系 ?樹立了良好的品牌形象 ?內(nèi)部管理比較到位，員工責任心強 劣勢 ?市場調(diào)研分析、營銷策劃能力較弱 ?人員整體素質(zhì)與結(jié)構(gòu)不適應業(yè)務的需要 ?房地產(chǎn)運作經(jīng)驗不夠豐富 ?營銷激勵機制需要改革 業(yè)務流程 ⑴ 市場調(diào)研策劃 ⑵土地獲取 ⑶規(guī)劃設計 ⑷工程建設 ⑸產(chǎn)品銷售 ⑹售后服務 ?市場營銷能力 ?土地獲取能力 ?工程管理能力 ?融資能力 業(yè)務運作必備能力 市場營銷與工程成本控制是威海房地產(chǎn)現(xiàn)有業(yè)務運作的重點 57 慶威大廈經(jīng)營業(yè)績呈上升之勢，但由于客觀條件所限難以摘去虧損的帽子 2124005013040030020010001002003004005002020 2020 2020收入帳面利潤實