【正文】 2 16726 13461 10195 6930 3664 399 2867 6132 9398 11707 14016 16326 2/8/2024 105第 105 頁項目動態(tài)經(jīng)濟分析 —— 投資回收期 1213個月單位：萬元 l 投資回收期： 1213個月l 投資峰值： 。l 經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢， 本項目所在的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃及園區(qū)軟硬件配套，相對其他項目所在區(qū)域有一定競爭力。 預留投資升值空間， 成為企業(yè)資產(chǎn)保值增值的有效途徑252。n 因為 CBD昂貴的樓價、擁擠的交通已經(jīng)越來越使這些大公司感到無法忍受，而北京四環(huán)以外地區(qū)日益發(fā)達和完善的交通和市政條件也使辦公郊區(qū)化變得越來越現(xiàn)實。處于中關村高科技園區(qū)輻射地帶；海淀區(qū)生態(tài)辦公區(qū)（ EOD）概念，容積率低，綠化較好，生態(tài)化辦公；劣勢：開發(fā)商實力不強；項目知名度不足；2/8/2024 46第 46 頁玉泉慧谷 —— 產(chǎn)品結構及比例單體面積 1715平米 3315平米 3476平米數(shù)量 12 11 10比例 37％ 33％ 30％未出租數(shù)量 9 1 12/8/2024 47第 47 頁玉泉慧谷 —— 規(guī)劃布局特色科技園區(qū) 商務園區(qū) 文化園區(qū) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)l辦公樓 10棟l業(yè)務樓 15棟l研發(fā)實驗樓 11棟l國際高科技展覽中心 1棟l配套生活輔助設施l15棟商務辦公樓 l下沉式綠意廣場l健身設施l各種形式的會所l系列生活建筑l車間及配樓 1棟l辦公樓 2棟l業(yè)務樓 6棟l研發(fā)實驗樓 7棟l綠樹圍合的怡然磁場和音樂廣場的 2個主題建筑。n 占地面積： 10135平米n 總建筑面積： 38700平米n 5層， 7層， 8層的樓體n 容積率： n 綠地率： 30%n 開發(fā)商：北京華遠房地產(chǎn)開發(fā)公司優(yōu)勢：位于北二環(huán)，地段較佳，商務環(huán)境成熟；庭院式獨棟辦公群，產(chǎn)品有一定稀缺性。 2/8/2024 22第 22 頁總部基地 ——E 型樓（ 16252210平米）結構： 6－ 8層商務樓，四樓座組合電梯： 1臺 /樓座，計 4臺層高：首層 ，標準層高 ，頂層高 ，建筑高度 26米。朝陽區(qū)本案潛力客戶：（購買力符合本案要求，產(chǎn)業(yè)性質決定容易受 BDA項目吸引）規(guī)模企業(yè) 260+254=514家企業(yè) + 年報范圍非規(guī)模企業(yè)類似企業(yè)結合企業(yè)動遷比例等因素保守估計合計約 200家注釋 1：規(guī)模以上企業(yè)指全部國有及年產(chǎn)品銷售收入 500萬元以上的非國有企業(yè)，其基本達到 30006000平米體量的購買力條件。位位劣勢：距離城區(qū)較遠，辦公交通成本較高豐臺區(qū)商務氛圍不強2/8/2024 17第 17 頁總部基地 —— 產(chǎn)品結構及比例單體面積（平米）1187125316201658190019182176220828352880314431473426345059435993層數(shù) 6 6 7 8 10 11 12 12數(shù)量 30 41 25 54 18 2 5 12比例 16％ 22％ 13％ 29％ 10％ 1％ 3％ 6％2/8/2024 18第 18 頁總部基地 ——A 型樓（ 5960平米）結構： 12層商務樓，二樓座組合電梯： 2臺 /樓座，計 4臺。n 目前已經(jīng)簽訂了 80多家企業(yè)，所涉行業(yè)包括物資、建材、機電、通訊電子、醫(yī)療等高新技術領域。劣勢：占地太小，密度高，獨棟感覺不易表現(xiàn)；城市交通擁堵，通達性差；整體成本很高；2/8/2024 39第 39 頁德勝尚城 —— 產(chǎn)品結構及比例單體面積 3000平米 5000平米 6000平米 7000平米 8000平米 9000平米數(shù)量 1 2 1 1 1 1比例 14％ 28% 14％ 14％ 14％ 14％銷售情況 已售 待售 已售 待售 待售 已售2/8/2024 40第 40 頁德勝尚城 —— 項目特色庭院式獨棟辦公群本項目由七棟獨立的五層寫字樓組成。）011 3500~4000 10~12012 5000~6000 6802（ 6000某些公司總部：著重企業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)籌，其工作性質決定了其不需要聚集在商務花園成本很高的城市中心區(qū)。252。2/8/2024 81第 81 頁目 錄一、市場研究 ——30006000 平米以上獨棟辦公存在需求，但供給較少二、本案定位價值點與地塊限制條件 —— 在限制條件下確保獨棟辦公三、本案市場定位 ——30006000 平米及以上獨棟辦公四、以價值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價值點五、以競爭力規(guī)避風險 —— 本案的抗風險力與盈利能力分析六、本案的前景與展望 —— 以突破性產(chǎn)品升級實現(xiàn) A+B模式七、本案產(chǎn)品 規(guī)劃設計建議2/8/2024 82第 82 頁以競爭力規(guī)避風險 —— 本案的抗風險力與盈利能力分析規(guī)避風險的途徑之一：打造項目核心競爭力規(guī)避風險的途徑之二：產(chǎn)品設計的靈活組合與拆分本案盈利能力論證：綜合經(jīng)濟分析2/8/2024 83第 83 頁本案規(guī)避風險的途徑之一 —— 打造項目核心競爭力n 生態(tài)化獨棟辦公形象n 低總價獲取舒適空間針對市區(qū)集約化寫字樓產(chǎn)品的競爭力針對 10002024平米郊區(qū)化獨棟辦公產(chǎn)品的競爭力針對 30006000平米及以上郊區(qū)化獨棟辦公產(chǎn)品的競爭力2/8/2024 84第 84 頁本案定位對比市區(qū)集約化寫字樓產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢競爭項目 本案定位競爭優(yōu)勢市區(qū)集約化寫字樓l 獨棟辦公概念l 更好的形象展示， 如企業(yè) LOGO，獨立大堂等。 土地成本為 800元 /建筑平米（容積率為 2，用地面積 1600元 /平米）假定條件三：216。n 靈活可分可合的產(chǎn)品，能最大程度上滿足了客戶需求，加快銷售速度，降低市場風險。2/8/2024 122第 122 頁規(guī)劃設計原則 —— 融合性n 本案坐落于 BDA國際企業(yè)大道的西北部，將為 BDA國際企業(yè)大道營造高品位的半圍合效果。 n 不排除企業(yè)獨棟中安排商業(yè)配套作為企業(yè)附屬經(jīng)營物業(yè)，但在動線、布局、外觀等設計中均應強化企業(yè)辦公的獨立感覺。項目累計現(xiàn)金流量圖表投資峰值 投資回收期 1213個月2/8/2024 106第 106 頁動態(tài)經(jīng)濟分析的附加說明l總體而言， 2億元以內(nèi)的投入能夠保證本項目的正常運轉（投資峰值 ）l同時考慮到工程墊資、分階段的 長期 付款、銀行貸款等因素，保持本項目正常運轉的資金不會超過 2億元。n 尤其對于體量越大的產(chǎn)品要求的靈活拆分性能更強。 真正的企業(yè)獨棟辦公， 以獨棟寫字樓承載公司深厚實力和品牌。初期滿足企業(yè)獨棟辦公需求 ——BDA 國際企業(yè)大道的價值2/8/2024 72第 72 頁以價值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價值點企業(yè)具備郊區(qū)化獨棟辦公趨勢企業(yè)自建郊區(qū)化獨棟的拿地途徑受到政策制約本案為客戶帶來的價值分析n 15002024平米市區(qū)租售客群n 30006000平米市區(qū)租賃客群n 30006000平米市區(qū)購置客群n 6000平米以上的獨棟辦公客群2/8/2024 73第 73 頁15002024平米市區(qū)租售客群 —— 同樣總價、更大面積，預留發(fā)展空間市內(nèi)寫字樓 BDA項目辦公面積500平米以下公司一般規(guī)模不大采取租賃市內(nèi)寫字樓為主 一般不考慮需要購買 1500平米以上辦公面積1500平米 *12024元 /平米 =1800萬（市區(qū)寫字樓均價 12024元 /平米）1800萬 /6000元 *平米 =3000平米企業(yè)形象 1500平米集約寫字樓混合辦公 3000平米企業(yè)獨棟辦公可擴展空間 困難 靈活擴展 ， 為企業(yè)發(fā)展預留了辦公擴展空間說明在購買力一定的情況下，由于 價格差異影響購買決策 ，需求彈性變大， 最終實際購買需求可能被放大。強調(diào)寫字樓整體的形象，寫字樓是某一群 /檔次公司群體形象的載體。n 2024年 6月計劃落成，現(xiàn)在還沒有太多相關信息 2/8/2024 36第 36 頁華遠 n 餐飲 ：每個區(qū)域都有一個會所，提供餐飲服務，由于園區(qū)內(nèi)不準生明火，都是外部送餐服務。2/8/2024 14第 14 頁市場研究 —— 大體量獨棟辦公存在需求，但供給較少 30006000平米以上辦公面積需求充分 30006000平米以上辦公需求絕對數(shù)量估算 30006000平米以上企業(yè)獨棟供給較少2/8/2024 15第 15 頁對潛在競爭項目和可類比項目的深入分析n 總部基地n 置地星座n 華遠首府n 德勝尚城n 非中心n 硅谷亮城n 玉泉慧谷n 鳳凰城 3期2/8/2024 16第 16 頁總部基地 —— 基本概況及優(yōu)劣勢分析n 總建筑面積： 120萬平方米n 容積率： n 單棟體量： 1200－ 6000平米n 標準層面積 ： 200－ 500平米n 層高： ，挑空部分 n 銷售情況： 一期銷售 90％，二期銷售 80％，三期今年年底開盤。BDA國際企業(yè)大道 63C1地塊市場定位報告本本 2024平米左右的獨棟戶型銷售情況最好。n 會所 ：每個庭院中心均設置有面積約為 200500平米的會所，滿足企業(yè)總部的工作用餐、休息會客需求 n 酒店 ：總部基地入口處將來建成一標志性建筑 —— 五星級酒店n 公寓： 五星級酒店后面配有上千套面積約 3050平方米的小公寓 n 物業(yè)： 園區(qū)內(nèi)部統(tǒng)一物業(yè)管理，樓內(nèi)由企業(yè)自己管理。 首府 內(nèi)部空間n 首層層高 ，其它層層高n A， B， C， D座單層面積約625平米n E座單層面積約 1200平米A座標準層設置2/8/2024 37第 37 頁華遠 2/8/2024 49第 49 頁競爭項目產(chǎn)品結構及比例統(tǒng)計面積區(qū)間 3000平米以下 3000－ 6000平米 6000－ 10000平米 10000平米以上總部基地 168 19 N/A N/A置地星座 N/A 6 2 N/A華遠首府 N/A 4 N/A 1德勝尚城 N/A 4 3 N/A硅谷亮城 1 5 6 3玉泉慧谷 12 21 N/A N/A合計 181 59 11 4比例 71％ 23％ 4％ 2%2/8/2024 50第 50 頁潛在競爭項目和可類比項目供應小結n 據(jù)以上項目合計，在未來 23年內(nèi)入市獨棟產(chǎn)品總量達到 200萬平方米。客戶群 需要良好的辦公環(huán)境以提高工作質量的智力型公司或部門：如軟件、研發(fā)等。 因此市內(nèi)成交面積在 15002024平米 /戶的中型客戶可能選擇本案 3000平米以上的戶型。252。2/8/2024 89第 89 頁產(chǎn)品靈活組合的意義 —— 滿足企業(yè)擴展需求n 獨棟辦公企業(yè)的業(yè)務拓展要求靈活的可擴展的辦公空間：n 本案低總價優(yōu)勢使該類企業(yè)在同樣總價下可預留更大發(fā)展空間。2/8/2024 107第 107 頁本案抗風險力小結n 本案總體市場供應量較小，受市場大趨勢影響不大，市場風險相對較小。2/8/2024 121第 121 頁規(guī)劃設計原則 —— 展示性n 各單體外部的展示面n 最大限度地發(fā)揮沿街展示面，通過內(nèi)外溝通、錯位等手段多方面、多角度規(guī)劃設計前后建筑單體的獨立展示性。2/8/2024 125第 125 頁產(chǎn)品布局建議總體容積率 單體10000m2以上單體6000m2～10000m2單體3000m2～6000m2產(chǎn)品 建筑面積（ m2) 數(shù)量(棟）01 011 3500~4000 10~12012 5000~6000 6802 021 8000~9000 2022 10000~12024 12/8/2024 。內(nèi)部功能設計需預留展示空間的功能區(qū)，并照顧到多方面的利用途徑和功能轉換的要求。n 多元化的產(chǎn)品組合，分散了市場風險。 銷售均價為 6000元 /建筑平米假定條件二：216。 生態(tài)化的辦公環(huán)境， 激發(fā)研究工作人員的創(chuàng)造力，提高工作效率。 以獨棟寫字樓承載公司深厚實力和品牌。需要獨立辦公環(huán)境進行統(tǒng)一人力資源管理的公司 金融企業(yè)總部：需要在城市中心區(qū)的核心地段置業(yè)，以顯示公司的實力，增強投資人的信心，促進自身商務事業(yè)發(fā)展。m2 n 開發(fā)商：北京金融街房地產(chǎn)開發(fā)公司優(yōu)勢：位于北二環(huán)德勝門，地段較佳，配套好；屬于中關村 — 德勝門科技園項目，整體推廣有比較好的市場基礎；庭院式獨棟辦公群，產(chǎn)品有一定稀缺性?？偛炕馗鳂切弯N售圖表39%42%57% 75%2/8/2024 27第 27 頁總部基地 —— 客戶構成n 總部基地對客戶群的定位是高新技術企業(yè)、跨國企業(yè)、國資委下屬的中字頭的企業(yè)（他們在改制的過程中也需要企業(yè)總部）、外地進京的高新技術企業(yè)等 。處于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，對企業(yè)有吸引力。定定2/8/2024 13第 13 頁30006000平米以上辦公需求 絕對數(shù)量有充足保障10003000平米辦公用戶30006000平米辦公用戶市場上需要 30006000平米辦公面積的企業(yè)雖然不占多數(shù)比例，但絕對量仍然較大。單體面積： 6層 1625平