【正文】 9棟）置地星座 8棟 45006500（已售 6棟）600010000平米 華遠首府 4棟（已售 1棟）2/8/2024 52第 52 頁3000平米以上獨棟產品客戶情況小結n 大型企業(yè)，特別是國字頭企業(yè)n 大型企業(yè)部門或下屬公司項目名稱 單體面積（平米） 3000－ 6000平米獨棟數(shù)量 價格（元 /平米） 客戶情況總部基地 6000 12 7500中國誠通控股公司、中國質量認證中心、中華通信系統(tǒng)有限公司等置地星座 4000－ 6500 8 18000國字頭企業(yè)，如中鐵物資、國家儲備局、中鋁集團、棉花總公司2/8/2024 53第 53 頁30006000平米以上獨棟辦公存在需求，但供給較少市場研究 —— 小結2/8/2024 54第 54 頁目 錄一、市場研究 ——30006000 平米以上獨棟辦公存在需求，但供給較少二、本案定位價值點與地塊限制條件 —— 在限制條件下確保獨棟辦公三、本案市場定位 ——30006000 平米及以上獨棟辦公四、以價值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價值點五、以競爭力規(guī)避風險 —— 本案的抗風險力與盈利能力分析六、本案的前景與展望 —— 以突破性產品升級實現(xiàn) A+B模式七、本案產品 規(guī)劃設計建議2/8/2024 55第 55 頁價值提升本案的價值提升關鍵點 —— 獨棟辦公獨棟辦公集約式廠房產品價值集約式辦公3000元 /平米4800元 /平米5800元 /平米B地塊獨立辦公產品價值集約式辦公5000元 /平米6000元 /平米A地塊價值提升獨棟辦公5800元 /平米2/8/2024 56第 56 頁獨棟辦公是本案產品定位的原則和基本出發(fā)點2/8/2024 57第 57 頁在現(xiàn)有 35米限低條件下34層15003000平米610層30006000平米34層15003000平米34層15003000平米容積率及限低條件難以滿足 獨棟辦公難以滿足較好滿足限制條件及獨棟辦公2/8/2024 58第 58 頁如何進一步滿足 ？ —— 適當拆分容積率 68層35004000平米810層50006000平米1012層80009000平米 1012棟 68棟 2棟+ +綜合容積率達到 1000012024平米 +1棟2/8/2024 59第 59 頁目 錄一、市場研究 ——30006000 平米以上獨棟辦公存在需求，但供給較少二、本案定位價值點與地塊限制條件 —— 在限制條件下確保獨棟辦公三、本案市場定位 ——30006000 平米及以上獨棟辦公四、以價值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價值點五、以競爭力規(guī)避風險 —— 本案的抗風險力與盈利能力分析六、本案的前景與展望 —— 以突破性產品升級實現(xiàn) A+B模式七、本案產品 規(guī)劃設計建議2/8/2024 60第 60 頁本案產品組合化定位 ——30006000 平米及以上獨棟辦公產品 建筑面積（ m2) 數(shù)量(棟）01（ 3000~6000）021 8000~9000 2022 1000012024 12/8/2024 61第 61 頁本案產品組合化定位 ——30006000 平米及以上獨棟辦公68層35004000平米810層50006000平米1015層80009000平米 + +保證可有效拆分為產品 011產品 011產品 012產品 0211012棟 68棟 2棟1015層1000012024平米 產品 0221棟保證可有效拆分為產品 012/8/2024 62第 62 頁本案客群定位產品 011：35004000平米獨棟需求量在30006000平米的中型企業(yè)客戶市區(qū)集約寫字樓1500－ 3000平米的中型企業(yè)客戶產品 012：50006000平米獨棟產品 021：80009000平米獨棟大中型企業(yè)的企業(yè)總部產品 022：1000012024平米獨棟大型企業(yè)、跨國企業(yè)區(qū)域總部客群 1： 客群 2： 客群 3： 客群 4：2/8/2024 63第 63 頁目 錄一、市場研究 ——30006000 平米以上獨棟辦公存在需求，但供給較少二、本案定位價值點與地塊限制條件 —— 在限制條件下確保獨棟辦公三、本案市場定位 ——30006000 平米及以上獨棟辦公四、以價值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價值點五、以競爭力規(guī)避風險 —— 本案的抗風險力與盈利能力分析六、本案的前景與展望 —— 以突破性產品升級實現(xiàn) A+B模式七、本案產品 規(guī)劃設計建議2/8/2024 64第 64 頁以價值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價值點企業(yè)具備郊區(qū)化獨棟辦公趨勢企業(yè)自建郊區(qū)化獨棟的拿地途徑受到政策制約本案為客戶帶來的價值分析n 30006000平米市區(qū)租賃客群n 30006000平米市區(qū)購置客群n 15002024平米市區(qū)租售客群n 6000平米以上的獨棟辦公客群2/8/2024 65第 65 頁郊區(qū)化辦公產品形成的重要因素產業(yè)結構的變化，是催生郊區(qū)化辦公產品的重要因素辦公需求的多元化，決定了郊區(qū)化辦公產品的生存空間經濟結構的變化，是促進 郊區(qū)化辦公產品 規(guī)模發(fā)展的重要因素郊區(qū)化辦公產品2/8/2024 66第 66 頁產業(yè)結構的變化 —— 催生郊區(qū)化辦公產品的重要因素高科技產業(yè)在產業(yè)結構中的地位日趨顯著，這些企業(yè)依賴員工腦力n 保證工作人員的工作效率n 激發(fā)員工創(chuàng)作靈感252。n 2024年，北京市人均 GDP已經突破3000美元，大公司郊區(qū)化辦公趨勢也將到來美國人均 GDP3000－ 10000美元過程中，大公司郊區(qū)辦公比例增多2/8/2024 68第 68 頁辦公需求多元化 —— 推動北京郊區(qū)化辦公發(fā)展n 在一個城市中，僅有 CBD的辦公物業(yè)并不能滿足所有企業(yè)的辦公需求，多元化的企業(yè)需要多元化的辦公物業(yè)。2/8/2024 69第 69 頁郊區(qū)化辦公產品與城市中心高層傳統(tǒng)寫字樓的區(qū)別　項目 郊區(qū)化辦公產品 城市中心 CBD高層寫字樓位置分布 城市邊緣區(qū)域，郊區(qū)城市化（城市郊區(qū)化）較為完善的區(qū)域 城市內部、市中心，多與城市中心商業(yè)區(qū)功能復合用地緊張度較低 土地資源相對緊缺，用地緊張度高產品形態(tài) 低容積率，高綠化率 高容積率，低綠化率建筑密度低 建筑密度高小體量，低層 大體量，高層獨立性：獨門獨院，占天占地，具有獨立冠名權 標準化、統(tǒng)一個性化，滿足公司自身個性的特別需要。需要濃厚的商業(yè)氛圍以嗇商業(yè)機會的服務產業(yè)：如貿易、廣告、律師、會計、咨詢等公司或部門?！】蛻粜枨笮睦硗ㄟ^良好的辦公環(huán)境，激發(fā)研究工作人員的創(chuàng)造力，提高工作效率。2/8/2024 70第 70 頁以價值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價值點企業(yè)具備郊區(qū)化獨棟辦公趨勢企業(yè)自建郊區(qū)化獨棟的拿地途徑受到政策制約本案為客戶帶來的價值分析n 30006000平米市區(qū)租賃客群n 30006000平米市區(qū)購置客群n 15002024平米市區(qū)租售客群n 6000平米以上的獨棟辦公客群2/8/2024 71第 71 頁企業(yè)自建郊區(qū)化獨棟的拿地途徑受到政策制約2/8/2024 74第 74 頁本案產品均價：6000元 /平米市區(qū)寫字樓均價：12024元 /平米同樣 1800萬252。 生態(tài)化的辦公環(huán)境15002024平米市區(qū)租售客群 —— 同樣總價、更大面積，預留發(fā)展空間多擁有 1500平米辦公空間2/8/2024 75第 75 頁30006000平米市區(qū)租賃客群 ——34 年租金可購置獨棟辦公租賃市區(qū) 30006000平米寫字樓辦公 購買本案產品成本（ 3年半時間計算）平均租金 5元 /天 .平米 *360天 *4000平米*=2520萬均價 6000元 /平米 *4000平米=2400萬額外成本 物業(yè)費 較高（ 45美金 /月 /平米） 較低（物業(yè)費 56人民幣 /月 /平米）交通成本 較低（交通擁擠，時間成本未節(jié)?。?較高（可通過企業(yè)班車較易解決）3年半后 花費 2520萬，以后依然需要繼續(xù)租賃辦公空間 花費 2400萬，擁有企業(yè)資產獨棟辦公物業(yè)辦公形象 集約辦公 獨棟辦公、獨立大堂、企業(yè) LOGO、獨立觀景電梯等辦公環(huán)境 高密度、低綠化 生態(tài)化： 生態(tài)化大堂、中庭、退臺、空中花園等2/8/2024 76第 76 頁本案產品均價：6000元 /平米租賃市區(qū)寫字樓5元 /天 .平米34年租金30006000平米市區(qū)租賃客群 ——34 年租金可購置獨棟辦公4000平米獨棟辦公252。 生態(tài)化的辦公環(huán)境2/8/2024 77第 77 頁30006000平米市區(qū)購置客群 —— 同樣面積、更低總價以 4000平米計算購置市區(qū)寫字樓 購買本案產品購置成本 平均 12024元 /平米 *4000平米=4800萬均價 6000元 /平米 *4000平米=2400萬物業(yè)費 平均 4美元 /平米 *月 較少物業(yè)費額外成本 —— 交通成本（可通過企業(yè)班車、地鐵等較易解決，）合計 花費 4800萬 花費 2400萬辦公形象 集約辦公 獨棟辦公、獨立大堂、企業(yè) LOGO、獨立觀景電梯等辦公環(huán)境 高密度、低綠化 生態(tài)化： 中庭、退臺、空中花園等2/8/2024 78第 78 頁本案產品均價：6000元 /平米 4000平米 ＝ 2400萬 市區(qū)寫字樓均價：12024元 /平米 4000平米 ＝ 4800萬 節(jié)約成本2400萬元252。 生態(tài)化的辦公環(huán)境， 激發(fā)研究工作人員的創(chuàng)造力，提高工作效率。 預留投資升值空間， 成為企業(yè)資產保值增值的有效途徑252。l 可擴展的辦公空間， 如在市區(qū)寫字樓 1500－ 2024平米辦公面積可以在本案擴展到 3000－ 4000平米，為企業(yè)的發(fā)展預留更大的辦公空間。l 更強的商務感形象， 如觀光電梯、樓座高度、現(xiàn)代感建筑風格、外立面等。l “A ＋ B” 模式2/8/2024 87第 87 頁本案規(guī)避風險的途徑之二 —— 產品設計的靈活組合與拆分68層35004000平米810層50006000平米1015層80009000平米 + +保證可有效拆分為產品 011產品 011產品 012產品 0211012棟 68棟 2棟1015層1000012024平米 產品 0221棟保證可有效拆分為產品 012/8/2024 88第 88 頁35004000平米 /單元作為基本設計單元n 產品體量上要可靈活組合及拆分，以滿足企業(yè)的擴展性需求或規(guī)避市場對大體量營銷的風險。小面積的多個企業(yè)辦公場所為企業(yè)內部溝通帶來不便 大體量獨棟辦公產品設計的必要性2/8/2024 90第 90 頁產品靈活拆分的意義 —— 規(guī)避大體量營銷風險n 大體量企業(yè)獨棟比小體量企業(yè)獨棟具有一定的市場風險n 市場風險很大程度來自于不可控因素，如政府行為影響的企業(yè)決策815層500012024平米傳統(tǒng)獨棟形態(tài) —— 體量上不可拆分 創(chuàng)新獨棟設計 —— 體量上可拆分形式2/8/2024 91第 91 頁本案的盈利能力論證：綜合經濟分析 綜合經濟分析 —— 對項目的盈利能力與抗風險能力的數(shù)量論證 項目靜態(tài)經濟測算 ——本案稅后利潤率 %；盈虧平衡點 ，盈利能力可觀 項目動態(tài)經濟測算 —— 投資峰值不超過 2億元的預算下能夠保證項目正常開發(fā)運行2/8/2024 92第 92 頁靜態(tài)經濟分析假設前提假定條件一：216。以規(guī)劃指標表示的盈虧平衡點（ BEP）為：BEP＝ [總成本 /平均銷售單價 (1－ 銷售稅金及附加） ]本項目的銷售面積盈虧平衡點為 ，占計劃銷售總面積的 85％。假定條件二： 土地成本－ 800元 /建筑平米（容積率為 2，用地面積 1600元 /平米）假定條件三：對 63C1地塊一期工程進行經濟測算，一期建筑面積 100000平米假設條件四：工程工期為 18個月。216。n 開發(fā)商的成功經驗和前期項目強大銷售推廣，使本項目面世初就具有一定的知名度，銷售風險相應減少。優(yōu)勢 W劣勢w 四面沿街，交通便利，昭示性良好 。在園區(qū)規(guī)劃設計中保持生態(tài)化的同時，要側重于其可識別性。 n 各單體內部的展示空間n 內部展示空間是本案產品區(qū)別于 B地塊現(xiàn)有產品的重點之一。 2/8/2024 123第 123 頁規(guī)劃設計原則 —— 靈活性n 產品布局上要可靈活組合及拆分，以滿足企業(yè)的擴展性需求。