【正文】 l 稅前利潤： 16510萬元l 稅前利潤率： 34％l 稅后凈利潤： 11062萬元l 稅后利潤率： ％2/8/2024 99第 99 頁投資經(jīng)濟(jì)效益分析 —— 盈虧平衡點(diǎn)為銷售面積 盈虧平衡分析主要是通過確定項(xiàng)目的銷售盈虧平衡點(diǎn)，分析、預(yù)測住宅銷售率對項(xiàng)目盈虧的影響。具體計(jì)劃進(jìn)度見下表：2/8/2024 104第 104 頁項(xiàng)目投資現(xiàn)金量量分析 —— 投資峰值近 2億元，　 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 13月 14月 15月 16月 17月 18月現(xiàn)金流入 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　銷售收入 　 　 　 　 　 　 5417 5417 5417 5417 5417 5417 5417 5417 5417 5417 5417 5417 現(xiàn)金流出 10707 2026 2026 2026 1603 1603 2151 2151 2151 2151 2151 2151 2151 2151 2151 3107 3107 3107 工程投資 10565 1883 1883 1883 1461 1461 1461 1461 1461 1461 1461 1461 1461 1461 1461 2417 2417 2417 土地成本 8000 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　前期費(fèi)用 681 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　地下建筑費(fèi)用 1800 1800 1800 1800 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　地上建筑費(fèi)用 　 　 　 　 1377 1377 1377 1377 1377 1377 1377 1377 1377 1377 1377 　 　 　安裝工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 2167 2167 2167 小市政工程 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 景觀綠化 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 167 167 167 建設(shè)工程其他費(fèi)用 143 143 143 143 143 143 393 393 393 393 393 393 393 393 393 393 393 393 管理費(fèi) 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 不可預(yù)見費(fèi) 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 銷售費(fèi)用 　 　 　 　 　 　 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 財(cái)務(wù)費(fèi)用 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 銷售稅金及附加 　 　 　 　 　 　 298 298 298 298 298 298 298 298 298 298 298 298 現(xiàn)金凈流量 10707 2026 2026 2026 1603 1603 3265 3265 3265 3265 3265 3265 3265 3265 3265 2309 2309 2309 累計(jì)現(xiàn)金凈流量 10707 12733 14759 16785 18389 19992 16726 13461 10195 6930 3664 399 2867 6132 9398 11707 14016 16326 2/8/2024 105第 105 頁項(xiàng)目動態(tài)經(jīng)濟(jì)分析 —— 投資回收期 1213個月單位：萬元 l 投資回收期： 1213個月l 投資峰值： 。2/8/2024 108第 108 頁目 錄一、市場研究 ——30006000 平米以上獨(dú)棟辦公存在需求，但供給較少二、本案定位價(jià)值點(diǎn)與地塊限制條件 —— 在限制條件下確保獨(dú)棟辦公三、本案市場定位 ——30006000 平米及以上獨(dú)棟辦公四、以價(jià)值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)五、以競爭力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) —— 本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析六、本案的前景與展望 —— 以突破性產(chǎn)品升級實(shí)現(xiàn) A+B模式七、本案產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議2/8/2024 109第 109 頁B地塊現(xiàn)有產(chǎn)品的市場形象 —— 中小企業(yè)獨(dú)棟或部門獨(dú)棟白領(lǐng)部門 02白領(lǐng)部門 03白領(lǐng)部門 01資生堂研發(fā)部門 貿(mào)易企業(yè) 研發(fā)企業(yè)中小企業(yè)獨(dú)棟或部門獨(dú)棟中小企業(yè)獨(dú)棟或部門獨(dú)棟2/8/2024 110第 110 頁本案定位成功的關(guān)鍵 —— 在限制條件下實(shí)現(xiàn)獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的突破性升級15002024平米內(nèi)部功能一般中小型企業(yè)或企業(yè)部門中小企業(yè)或部門獨(dú)棟30006000平米以上內(nèi)部功能完善真正實(shí)現(xiàn)實(shí)力型企業(yè)獨(dú)棟大中型實(shí)力型企業(yè)B地塊A地塊升級產(chǎn)品 升級客群 升級價(jià)值2/8/2024 111第 111 頁真正實(shí)力型企業(yè)獨(dú)棟 —— 一個企業(yè)、一個獨(dú)棟、一個夢想企業(yè)展示空間行政辦公層研發(fā)辦公層財(cái)務(wù)管理層運(yùn)營管理層高級管理層獨(dú)棟辦公內(nèi)部功能解剖2/8/2024 112第 112 頁本案定位的驗(yàn)證 ——SWOT 優(yōu)化2/8/2024 113第 113 頁通過本案定位 SWOT如何優(yōu)化升級版獨(dú)棟辦公產(chǎn)品延續(xù)企業(yè)獨(dú)棟定位34w 距離城區(qū)較遠(yuǎn)，辦公交通成本較高w 容積率 ，較難實(shí)現(xiàn)生態(tài)化獨(dú)棟辦公概念 ；w 亦莊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌錾形闯墒?；w 周邊工業(yè)廠房等項(xiàng)目可能形成潛在競爭； 利用公建用地性質(zhì)提升產(chǎn)品生態(tài)化與商務(wù)感， “A+B 模式 ” 規(guī)避廠房競爭轉(zhuǎn)化劣勢規(guī)避威脅規(guī)避威脅升級后的企業(yè)客群一般設(shè)置班車 轉(zhuǎn)化劣勢122/8/2024 114第 114 頁本案 SWOT分析Sn 在交通組織上，要考慮車流、人流的分離與不同企業(yè)員工交通動線的相對分隔。因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)中照顧到整個園區(qū)的融合。2/8/2024 124第 124 頁規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 —— 生態(tài)性n 通過室內(nèi)外生態(tài)的結(jié)合、鄰里組團(tuán)的構(gòu)建、半室外空間的過度與銜接，全方位塑造風(fēng)景中的辦公空間。n 各企業(yè)具備私有獨(dú)立生態(tài)辦公空間的同時，園區(qū)內(nèi)有公共的綠植、水系打造園區(qū)整體生態(tài)化。n n 商業(yè)、會所與辦公空間的有效隔離n 強(qiáng)調(diào)辦公區(qū)域與其他配套區(qū)域的獨(dú)立，要求商業(yè)、會所等配套與企業(yè)辦公空間有效隔離。w 處于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商務(wù)區(qū)和工業(yè)區(qū)的銜接地w 距離城區(qū)較遠(yuǎn)，辦公交通成本較高w 容積率 ，較難實(shí)現(xiàn)生態(tài)化獨(dú)棟辦公概念；O機(jī)會 T威脅w 市區(qū)大體量辦公企業(yè)，由于辦公成本較高，越來越青睞郊區(qū)化產(chǎn)品，w 地塊毗鄰 B區(qū)國際企業(yè)大道項(xiàng)目，其開發(fā)提高了本項(xiàng)目的市場形象和開發(fā)價(jià)值；w 本案地塊周邊未來將開發(fā)辦公物業(yè)，形成規(guī)模效應(yīng)；w 亦莊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌錾形闯墒?；w 周邊工業(yè)廠房等項(xiàng)目可能形成潛在競爭；2/8/2024 115第 115 頁本案的突破性產(chǎn)品升級定位實(shí)現(xiàn) A+B模式的價(jià)值最大化n 真正企業(yè)獨(dú)棟 —— 實(shí)現(xiàn) “ 一棟建筑，一個企業(yè)，一種理想 ” 的理念n 避開與 B區(qū)產(chǎn)品直接競爭 —— 真正實(shí)現(xiàn) “A+B” 模式n 以自身實(shí)力解決潛在問題 —— 潛在問題如交通成本、溝通成本問題可以隨著客群升級弱化（升級后的企業(yè)客群一般都可通過自購車輛解決交通及溝通等）內(nèi)部功能升級 客群升級30006000平米以上企業(yè)獨(dú)棟辦公產(chǎn)品升級價(jià) 值 最 大 化2/8/2024 116第 116 頁目 錄一、市場研究 ——30006000 平米以上獨(dú)棟辦公存在需求，但供給較少二、本案定位價(jià)值點(diǎn)與地塊限制條件 —— 在限制條件下確保獨(dú)棟辦公三、本案市場定位 ——30006000 平米及以上獨(dú)棟辦公四、以價(jià)值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)五、以競爭力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) —— 本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析六、本案的前景與展望 —— 以突破性產(chǎn)品升級實(shí)現(xiàn) A+B模式七、本案產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議2/8/2024 117第 117 頁本案產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議n 本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)原則n 本案產(chǎn)品規(guī)劃布局建議n 打造特色化辦公空間n 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)n 配套設(shè)施建議2/8/2024 118第 118 頁總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的六大原則標(biāo)志性獨(dú)立性展示性融合性靈活性生態(tài)性 2/8/2024 119第 119 頁規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 —— 標(biāo)志性n 利用本案具有較大范圍的沿街展示面、且作為低密度辦公物業(yè)的優(yōu)勢，在設(shè)計(jì)中應(yīng)體現(xiàn)本案建筑整體和單體的標(biāo)志性，強(qiáng)調(diào)其昭示功能。從動態(tài)投資現(xiàn)金流量表可以看出，本項(xiàng)目累計(jì)投資在第 6個月達(dá)到最大值，為 元，以后隨著項(xiàng)目銷售資金回籠現(xiàn)金累計(jì)投入逐漸降低。其中項(xiàng)目一期開發(fā) 10萬平米，則在一期后期即可收回成本。產(chǎn)品體量上的靈活拆分體現(xiàn)在：n 50006000平米 /棟、 80009000平米 /棟、 1000012024平米 /棟的產(chǎn)品均可看作是基本單元的有機(jī)組合，設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮到整棟銷售和分割銷售的不同形式和解決方案。l 總價(jià)優(yōu)勢， 即使 3000－ 4000平米的獨(dú)棟產(chǎn)品，也能比市區(qū)寫字樓節(jié)約 2024萬。30006000平米市區(qū)購置客群 —— 同樣面積、更低總價(jià)2/8/2024 79第 79 頁6000平米以上的辦公客群 —— 同樣面積、更低總價(jià)以 8000平米計(jì)算購置市區(qū)寫字樓 購買本案產(chǎn)品購置成本 平均 12024元 /平米 *8000平米 =9600萬均價(jià) 6000元 /平米 *8000平米=4800萬物業(yè)費(fèi) 平均 4美元 /平米 *月 較少物業(yè)費(fèi)額外成本 —— 交通成本（可通過企業(yè)班車、地鐵等較易解決，）合計(jì) 花費(fèi) 9600萬 花費(fèi) 4800萬辦公形象 集約辦公 獨(dú)棟辦公、獨(dú)立大堂、企業(yè) LOGO、獨(dú)立觀景電梯等辦公環(huán)境 高密度、低綠化 生態(tài)化： 生態(tài)化大堂、中庭、退臺、空中花園等2/8/2024 80第 80 頁6000平米以上的辦公客群 —— 同樣面積、更低總價(jià)本案產(chǎn)品均價(jià)：6000元 /平米 8000平米 ＝ 4800萬 市區(qū)寫字樓均價(jià)：12024元 /平米 8000平米 ＝ 9600萬 節(jié)約成本5000萬元252。 以獨(dú)棟寫字樓承載公司深厚實(shí)力和品牌。亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)域大型生產(chǎn)型企業(yè)購買工廠用地，自主辦公：諾基亞、德國 Bayer、同仁堂、美國 GE等現(xiàn)在廠房用地已被大面積征用，且自主購地需要企業(yè)具有相當(dāng)規(guī)模和大型投資，因此一般需求 300010000平米獨(dú)立辦公的企業(yè)在亦莊獨(dú)立拿地變得幾乎不可能。這些客戶十分看重公司的商務(wù)綜合成本，因此其需要聚集在城市中商務(wù) /業(yè)區(qū)以降低其商務(wù)綜合成本。寫字樓是公司個體形象的載體。避免與同行業(yè)公司擠在一個辦公樓252。 2/8/2024 48第 48 頁鳳凰城三期n 華潤在置地星座取得成功的基礎(chǔ)上，計(jì)劃將鳳凰城三期 26萬平方米定位于企業(yè)總部寫字樓，由 11棟單體面積在 500018000平方米的樓組成，并且在符合項(xiàng)目總體規(guī)劃的前提下可以按照客戶需求 “定制 ”。特色屋頂觀景每棟建筑屋頂露臺設(shè)計(jì)了一到兩個觀景辦公室，可滿足接待、會議、休息多重需求。 首府景觀n A座與其它四座分離， A座設(shè)有空中花園n B， C， D， E共享 20米高的玻璃中庭n 中庭配備 9部通透的觀光電梯，通過電梯可充分欣賞中庭。2/8/2024 29第 29 頁置地星座 —— 基本概況及優(yōu)劣勢分析占地面積： １４３００平方米項(xiàng)目建筑面積： ７１３９９平方米容積率約： ３．３８停車位： ４８９個物業(yè)管理費(fèi)： １６元／平方米／月類　　別： 住宅立項(xiàng)的寫字樓 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯價(jià)　　格： 18000－ 19000元 /平方米 入住時間： 202412 開 發(fā) 商： 華潤置地（北京）股份有限公司優(yōu)勢：地處金融街商圈，商務(wù)環(huán)境極佳；交通直達(dá)性好，對企業(yè)有吸引力；商住立項(xiàng)，產(chǎn)權(quán)期長；劣勢：總價(jià)較高；容積率高，企業(yè)獨(dú)棟綠化環(huán)境不能和郊區(qū)產(chǎn)品競爭。 2/8/2024 23第 23 頁總部基地 —— 配套設(shè)施n 交通 ：附近有 10多條公交線路， 2024年之前地鐵在附近建成，有的公司設(shè)有班車。2/8/2024 19第 19 頁總部基地 ——B 型樓（ 28603445平米）結(jié)構(gòu)： 10－ 12層商務(wù)樓，二樓座或三樓座組合電梯： 2臺 /樓座，計(jì) 4臺或 6臺層高：首層 ，標(biāo)準(zhǔn)層高 ，頂層高 ，建筑高度 。全市上千家目標(biāo)客戶僅朝陽區(qū)成為本案潛力客戶的數(shù)量就達(dá) 200多家。圖圖本案市場定位本案的前景與展望市場研究 地塊限制條件市場定位可行性論證以價(jià)值創(chuàng)造市場 以競爭力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)獨(dú)棟辦公價(jià)值點(diǎn)各類需求研究 各類供給研究2/8/2024 2第 2 頁目 錄一、市場研究 ——30006000 平米以上獨(dú)棟辦公存在需求，但供給較少二、本案定位價(jià)值點(diǎn)與地塊限制條件 —— 在限制條件下確保獨(dú)棟辦公三、本案市場定位 ——30006000 平米及以上獨(dú)棟辦公四、以價(jià)值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)五、以競爭力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) —— 本案