【正文】 分析的附加說明l總體而言， 2億元以內(nèi)的投入能夠保證本項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)（投資峰值 ）l同時(shí)考慮到工程墊資、分階段的 長(zhǎng)期 付款、銀行貸款等因素，保持本項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)的資金不會(huì)超過 2億元。n 標(biāo)志性建筑的打造n 面向環(huán)島部分打造標(biāo)志性的城市景觀；要求不局限于體量和高度上的突破，而應(yīng)開發(fā)思路形成特色化建筑。n 不排除企業(yè)獨(dú)棟中安排商業(yè)配套作為企業(yè)附屬經(jīng)營(yíng)物業(yè)，但在動(dòng)線、布局、外觀等設(shè)計(jì)中均應(yīng)強(qiáng)化企業(yè)辦公的獨(dú)立感覺。A地塊建筑排布應(yīng)錯(cuò)落有致，不可過分單一。 n 平面的靈活劃分：是否采用了新的方式來重新組織空間平面；n 剖面的靈活劃分：對(duì)剖面的劃分是否采用了靈活的措施；n 預(yù)留部分的處理：預(yù)留部分在空間的處理上有什么特殊之處，在未來的改造上是否具有靈活分割的特點(diǎn)。2/8/2024 122第 122 頁規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 —— 融合性n 本案坐落于 BDA國(guó)際企業(yè)大道的西北部，將為 BDA國(guó)際企業(yè)大道營(yíng)造高品位的半圍合效果。n 在產(chǎn)品層面上，獨(dú)立性表現(xiàn)在獨(dú)立出入口、獨(dú)立大堂、獨(dú)立冠名權(quán)。n 靈活可分可合的產(chǎn)品，能最大程度上滿足了客戶需求，加快銷售速度，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。假設(shè)條件五：建設(shè)期間費(fèi)用（不可預(yù)見費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等）按 18個(gè)月分?jǐn)偧僭O(shè)條件六：土地成本、前期費(fèi)用在工程開工前全部投入2/8/2024 103第 103 頁工程進(jìn)度施工計(jì)劃表工程項(xiàng)目工程前期工程施工期　 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 13月 14月 15月 16月 17月 18月土地手續(xù) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　前期工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　地下建筑工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　地上建筑工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　安裝工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　景觀綠化 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　小市政工程銷售周期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　BDA一期工程工期計(jì)劃為 18個(gè)月，第 7個(gè)月進(jìn)入銷售周期。 土地成本為 800元 /建筑平米（容積率為 2，用地面積 1600元 /平米）假定條件三：216。2/8/2024 86第 86 頁本案定位對(duì)比 30006000平米及以上的郊區(qū)化獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 本案定位競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)郊區(qū) 3000－ 6000平米及以上的獨(dú)棟產(chǎn)品l 市場(chǎng)供應(yīng)少，存在空白點(diǎn)， 說明本身這種產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)就比較小。2/8/2024 81第 81 頁目 錄一、市場(chǎng)研究 ——30006000 平米以上獨(dú)棟辦公存在需求，但供給較少二、本案定位價(jià)值點(diǎn)與地塊限制條件 —— 在限制條件下確保獨(dú)棟辦公三、本案市場(chǎng)定位 ——30006000 平米及以上獨(dú)棟辦公四、以價(jià)值創(chuàng)造市場(chǎng) —— 本案針對(duì)各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)五、以競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) —— 本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析六、本案的前景與展望 —— 以突破性產(chǎn)品升級(jí)實(shí)現(xiàn) A+B模式七、本案產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議2/8/2024 82第 82 頁以競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) —— 本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑之一：打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑之二：產(chǎn)品設(shè)計(jì)的靈活組合與拆分本案盈利能力論證：綜合經(jīng)濟(jì)分析2/8/2024 83第 83 頁本案規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑之一 —— 打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力n 生態(tài)化獨(dú)棟辦公形象n 低總價(jià)獲取舒適空間針對(duì)市區(qū)集約化寫字樓產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力針對(duì) 10002024平米郊區(qū)化獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力針對(duì) 30006000平米及以上郊區(qū)化獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力2/8/2024 84第 84 頁本案定位對(duì)比市區(qū)集約化寫字樓產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 本案定位競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)市區(qū)集約化寫字樓l 獨(dú)棟辦公概念l 更好的形象展示， 如企業(yè) LOGO，獨(dú)立大堂等。252。252。某些公司總部：著重企業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)籌，其工作性質(zhì)決定了其不需要聚集在商務(wù)花園成本很高的城市中心區(qū)。n 市區(qū)大體量辦公企業(yè)，由于辦公成本較高，越來越青睞郊區(qū)化產(chǎn)品；摩托羅拉，北方電訊、索愛、西門子紛紛將公司總部從城中心區(qū)遷出。）011 3500~4000 10~12012 5000~6000 6802（ 60002/8/2024 45第 45 頁玉泉慧谷 —— 項(xiàng)目概況及優(yōu)劣勢(shì)分析n 項(xiàng)目規(guī)模： 33單體辦公樓（目前開發(fā)）n 占地面積： 140968平方米n 總建筑面積： 94505平方米（地上 82844 平米 ，地下 11661平米）n 停車場(chǎng)面積： 5205平米n 建筑高度： 7－ 9米（地下 1層，地上 2－ 3層）n 建筑密度： %，綠化率： 46%n 容積率： n 位置：西四環(huán)、五環(huán)之間，閔莊路旁n 開發(fā)商：玉泉農(nóng)工商公司n 入住企業(yè)：以國(guó)內(nèi)外高新技術(shù)企業(yè)和跨國(guó)公司入駐商務(wù)辦公、發(fā)展產(chǎn)業(yè)和設(shè)立研發(fā)中心、采購(gòu)中心、結(jié)算中心為主 優(yōu)勢(shì)：位于四環(huán)、五環(huán)之間，緊鄰閔莊路，交通便利 。劣勢(shì)：占地太小，密度高，獨(dú)棟感覺不易表現(xiàn)；城市交通擁堵，通達(dá)性差；整體成本很高；2/8/2024 39第 39 頁德勝尚城 —— 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例單體面積 3000平米 5000平米 6000平米 7000平米 8000平米 9000平米數(shù)量 1 2 1 1 1 1比例 14％ 28% 14％ 14％ 14％ 14％銷售情況 已售 待售 已售 待售 待售 已售2/8/2024 40第 40 頁德勝尚城 —— 項(xiàng)目特色庭院式獨(dú)棟辦公群本項(xiàng)目由七棟獨(dú)立的五層寫字樓組成。 首府 —— 項(xiàng)目概況及優(yōu)劣勢(shì)分析n 位置：東城區(qū)安定門西濱河路護(hù)城河北岸 n 五棟 3000—10000 平米的獨(dú)立辦公樓。n 目前已經(jīng)簽訂了 80多家企業(yè)，所涉行業(yè)包括物資、建材、機(jī)電、通訊電子、醫(yī)療等高新技術(shù)領(lǐng)域。單體面積： 1190平米或 1250平米。劣勢(shì)：距離城區(qū)較遠(yuǎn)，辦公交通成本較高豐臺(tái)區(qū)商務(wù)氛圍不強(qiáng)2/8/2024 17第 17 頁總部基地 —— 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例單體面積（平米）1187125316201658190019182176220828352880314431473426345059435993層數(shù) 6 6 7 8 10 11 12 12數(shù)量 30 41 25 54 18 2 5 12比例 16％ 22％ 13％ 29％ 10％ 1％ 3％ 6％2/8/2024 18第 18 頁總部基地 ——A 型樓（ 5960平米）結(jié)構(gòu)： 12層商務(wù)樓，二樓座組合電梯： 2臺(tái) /樓座，計(jì) 4臺(tái)。 ① 即使除開億元企業(yè)后企業(yè)戶均資本 *13766戶 *（ 144%） /（ 13766392）戶=4800萬② 規(guī)模企業(yè)中億元以下企業(yè) 4009392=3617，假設(shè)戶均 8000萬資本，則非規(guī)模企業(yè)均資本（ **3617） /（ 133743617）=3600萬可知納入該統(tǒng)計(jì)年報(bào)中的企業(yè)資產(chǎn)均較高基本均達(dá)到購(gòu)買力條件2/8/2024 12第 12 頁30006000平米以上辦公需求的企業(yè) （見注釋） 行業(yè)分布 —— 以朝陽區(qū)為例朝陽區(qū)規(guī)模以上企業(yè) 4009其中 高技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè) 260現(xiàn)代制造業(yè)企業(yè) 254現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè) 803其他 2692從 BDA項(xiàng)目條件和 B區(qū)銷售成交來看，最有可能進(jìn)入 BDA項(xiàng)目的客戶分布在高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)中。位位流流朝陽區(qū)本案潛力客戶：（購(gòu)買力符合本案要求，產(chǎn)業(yè)性質(zhì)決定容易受 BDA項(xiàng)目吸引）規(guī)模企業(yè) 260+254=514家企業(yè) + 年報(bào)范圍非規(guī)模企業(yè)類似企業(yè)結(jié)合企業(yè)動(dòng)遷比例等因素保守估計(jì)合計(jì)約 200家注釋 1：規(guī)模以上企業(yè)指全部國(guó)有及年產(chǎn)品銷售收入 500萬元以上的非國(guó)有企業(yè)，其基本達(dá)到 30006000平米體量的購(gòu)買力條件。層高：首層 ，標(biāo)準(zhǔn)層高 ，頂層高 ，建筑高度 。 2/8/2024 22第 22 頁總部基地 ——E 型樓（ 16252210平米）結(jié)構(gòu)： 6－ 8層商務(wù)樓，四樓座組合電梯： 1臺(tái) /樓座，計(jì) 4臺(tái)層高：首層 ，標(biāo)準(zhǔn)層高 ，頂層高 ，建筑高度 26米。中國(guó)誠(chéng)通集團(tuán)及其 6家直屬大型集團(tuán)公司，聯(lián)通的大股東 —— 中華通信系統(tǒng)有限責(zé)任公司也準(zhǔn)備將總部從 CBD遷過來 。n 占地面積： 10135平米n 總建筑面積： 38700平米n 5層， 7層， 8層的樓體n 容積率： n 綠地率： 30%n 開發(fā)商：北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司優(yōu)勢(shì)：位于北二環(huán)，地段較佳，商務(wù)環(huán)境成熟；庭院式獨(dú)棟辦公群，產(chǎn)品有一定稀缺性。七棟寫字樓均擁有自己的私屬庭院，地上五層均為大空間辦公圍繞庭院布局，通過斜街、廣場(chǎng)、胡同、庭院等室外公共空間，使建筑群擁有具備自己特征的小環(huán)境。處于中關(guān)村高科技園區(qū)輻射地帶；海淀區(qū)生態(tài)辦公區(qū)（ EOD）概念，容積率低，綠化較好，生態(tài)化辦公；劣勢(shì)：開發(fā)商實(shí)力不強(qiáng)；項(xiàng)目知名度不足；2/8/2024 46第 46 頁玉泉慧谷 —— 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例單體面積 1715平米 3315平米 3476平米數(shù)量 12 11 10比例 37％ 33％ 30％未出租數(shù)量 9 1 12/8/2024 47第 47 頁玉泉慧谷 —— 規(guī)劃布局特色科技園區(qū) 商務(wù)園區(qū) 文化園區(qū) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)l辦公樓 10棟l業(yè)務(wù)樓 15棟l研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓 11棟l國(guó)際高科技展覽中心 1棟l配套生活輔助設(shè)施l15棟商務(wù)辦公樓 l下沉式綠意廣場(chǎng)l健身設(shè)施l各種形式的會(huì)所l系列生活建筑l車間及配樓 1棟l辦公樓 2棟l業(yè)務(wù)樓 6棟l研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓 7棟l綠樹圍合的怡然磁場(chǎng)和音樂廣場(chǎng)的 2個(gè)主題建筑。m2以上 n 因?yàn)?CBD昂貴的樓價(jià)、擁擠的交通已經(jīng)越來越使這些大公司感到無法忍受，而北京四環(huán)以外地區(qū)日益發(fā)達(dá)和完善的交通和市政條件也使辦公郊區(qū)化變得越來越現(xiàn)實(shí)。對(duì)企業(yè)自身形象展示的需求很高。 更多企業(yè)發(fā)展彈性空間252。 預(yù)留投資升值空間， 成為企業(yè)資產(chǎn)保值增值的有效途徑252。l 生態(tài)化的辦公空間， 如中庭、退臺(tái)、空中花園等。l 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)， 本項(xiàng)目所在的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃及園區(qū)軟硬件配套，相對(duì)其他項(xiàng)目所在區(qū)域有一定競(jìng)爭(zhēng)力。 對(duì) 63C1地塊一期（除 8字樓售樓處外）工程進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，一期建筑面積 100000平米2/8/2024 93第 93 頁總投資估算 ——48490 萬元項(xiàng)目 單方成本 成本總額（萬元） 計(jì)算依據(jù)（一）工程投資 3962　 39622土地成本 800+24 8240 按用地面積 1600元 /平米，容積率 2，土地契稅 3％前期工程費(fèi) 68 682 見前期工程費(fèi)表建安工程費(fèi) 2870 28700 見建安工程費(fèi)表基礎(chǔ)設(shè)施 200 2024 見基礎(chǔ)設(shè)施表（二）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 887　 8868不可預(yù)見費(fèi) 126 1255 （前期 +建安 +基礎(chǔ)設(shè)施） *4％管理費(fèi)用 63 628 （前期 +建安 +基礎(chǔ)設(shè)施） *2％財(cái)務(wù)費(fèi)用 68 685 前面各項(xiàng)加總 *％ *銷售費(fèi)用 300 3000 銷售收入的 5％銷售稅金及附加 330 3300 銷售收入的 ％總成本合計(jì) 4849 484902/8/2024 94第 94 頁前期工程費(fèi) ——682 萬元項(xiàng)目名稱 單方成本 成本合計(jì)（萬元） 　計(jì)算依據(jù) 307 按建按費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的 1％計(jì)算 80 8元 /平米 按建按費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的 ％計(jì)算 123 按建按費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的 ％計(jì)算 30 　 30 　 30 　合計(jì) 68 6822/8/2024 95第 95 頁建安工程費(fèi) ——28700 萬元項(xiàng)目名稱 單方成本 成本合計(jì)（萬元） 　計(jì)算依據(jù) 1500 15150 一期建筑面積 100000平米 1800 7200 按每萬平米 100個(gè)車位標(biāo)準(zhǔn)配備，每個(gè)車位建筑面積 40平米（含設(shè)備） 650 6500 包括配套工程用房和中央空調(diào)、電梯、消防、通風(fēng)、通訊設(shè)備等等設(shè)備費(fèi)用合計(jì) 2870 287002/8/2024 96第 96 頁基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 ——2024 萬元項(xiàng)目名稱 單方成本 成本合計(jì)（萬元） 　計(jì)算依據(jù) 150 1500 用地面積： 300/平米計(jì)算（包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費(fèi)用） 50 500 綠化率 50％，用地面積 200元 /平米計(jì)算合計(jì) 200 20242/8/2024 97第 97 頁本案銷售收入測(cè)算 ——65000 萬元物業(yè)類別 建筑面積 均價(jià) 銷售收入（萬元）獨(dú)棟辦公樓 100000 6000元 /平方米 60000車位 40000（合 1000個(gè)車位） 5萬 /個(gè) 5000合計(jì) 650002/8/2024 98第 98 頁投資經(jīng)濟(jì)效益分析 —— 稅后利潤(rùn)率 ％，盈利能力可觀l 總投資： 48490萬元l 銷售總收入： 65000萬元