【正文】 的購買決策會起到很重要的作用。招商引資 248 個，資金 ，海峽絲綢、齊祥食品、金華紡織、金壇電化等一大批企業(yè)落戶蓬安，使私營企業(yè)達(dá) 136戶，從業(yè)人員 ，年交稅金 3560萬 元，促進(jìn)了縣域經(jīng)濟發(fā)展。 五是以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點，建設(shè)綠色生態(tài)靚縣。 市場 相關(guān) 情況 一覽表 情況 案名 經(jīng)營面積（平米） 物管 公廁 廣播 位置 消防 系統(tǒng) 城南市場 10000（含住宅） 有 有 有 馬電對面，建設(shè)路 有 人民市場 10000（含二三樓超市） 有 有 無 嘉陵中路 有 城東市場 4000 有 有 無 周口中學(xué)旁 有 城西市場 3000 無 有 無 嘉陵西路與磨子街交匯處 有 城北市場 1700 無 有 無 磨子街中段 有 城中市場 3000 有 有 無 悅慶街 有 小結(jié) （ 1） 總體上講， 蓬安現(xiàn)行的市場 租售情況 不太好， 。 六、項目地塊分析及商業(yè)價值可行性研究 （一）、地快分析 該地快為商業(yè)用地，位于東風(fēng)路與建設(shè)路結(jié)合的扇形中心，縣城核心 地段，呈矩形，南北線長 60 米，東西長 64米，四圍主要老居民樓，地勢較平整，北面地下有一條貫穿縣城的暗河 清溪河。 社會經(jīng)濟是商品交易的產(chǎn)物，只有一個好的市場才能促進(jìn)更多更好的商品流通，有蓬安社會經(jīng)濟促進(jìn)的需求。 （ 2）、以相如廣場為中心的次級商圈 （ A）商圈定位 在現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施基礎(chǔ)上調(diào)整、提升，增加餐飲、文化娛樂、休閑設(shè)施，使該功能區(qū)形成以休閑消費為主，檔次適中，功能較為完善，滿足相如廣場大眾化消費需求的次級商 業(yè)功能區(qū)。 （ 2） 收入狀況： 從縣城區(qū)域消費來看 ， 地塊半徑 1000 米內(nèi)的居住，經(jīng)商人群 收入相對偏低， 消費能 力相對 充 足 。 八、建設(shè)方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作 為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。 頂層為屋頂花園； 樓梯入口要有特色，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。市場等人流量集中的公共建筑室內(nèi)設(shè)消防栓，并配備一定數(shù)量的泡沫滅火器；住宅按樓梯間設(shè)置泡沫滅火器；市場內(nèi)設(shè)置固定或手持式二氧化碳滅火器。 地基處理采用 CFG樁復(fù)合地基；地 下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用 UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；屋面防水全部采用 SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；樓道照明采用聲控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機硅廚廁防水技術(shù)。 二 .現(xiàn)場工程管理 1. 前期階段的部分工作： A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。 c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實際價值。 經(jīng)濟風(fēng)險因國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。 良好的項目管理是重要的保證。將成為蓬安縣農(nóng)貿(mào)市場又一個亮點，為蓬安的人民提高了優(yōu)越的住宅及市場購物環(huán)境，使蓬安人 民能夠更好的生活和工作，同時在微觀上體現(xiàn)了三個代表，使蓬安人民能夠更好的感受到經(jīng)濟發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。針對該項目，我們采取提高開發(fā)的速度、銷售速度以保證資金的充分供應(yīng)，這樣極可能避免不必要因素的 影響。 政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交 換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。 二．編制資金現(xiàn)金流動 計劃，確定資金的需求額 單位：萬元 序號 項目 20xx 小計 1 投資 分年計劃 60% 40% 100% 建設(shè)投資 建設(shè)期利 18 12 30 息 小計 2 資金籌措 自有資金 200 200 貸款 100 100 銷售款收入（現(xiàn)金 )流入 609（住宅與門市的 30%流入下期） （上期 30%流入，市場停留30%滾如下期） （現(xiàn)金扣稅）實際流入量 三．資金的任用和管理 隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗收。 4. 其它準(zhǔn)備： A 辦理開工報告。 垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。 （二）道路 小區(qū)道路分三級。小區(qū)在布局上淡化組團(tuán)，突出院落，通過中心綠地、綠色走廊整個小區(qū)各部分。 結(jié)論 在對 以上的分析中可以看出城中市場的地塊價值定位： 市場的消費需要確定了地塊的功能定位 位于主力經(jīng)濟與次經(jīng)濟圈的黃金交割點，確定其商業(yè)價值 依據(jù)消費潛力，確定了地塊的開發(fā)定位 地塊開發(fā)定位： 地塊的商業(yè)價值 +地塊的自身條件及政府城市規(guī)劃條件+地塊的經(jīng)濟收益價值最大化，對于該地塊的開發(fā)思路是 綜合農(nóng)貿(mào)市場 +居住樓。對本項目來說， 東風(fēng)路、建設(shè)路、相如廣場這三大與城中市場相臨的商點，從上面的分析中 說明在 該地塊 做商業(yè)是樂觀的。 商業(yè)形態(tài)單一 商業(yè)點多，街區(qū)式商業(yè)。 （二）地塊商業(yè)價值可行 性研究 ▲ 從市場消費需求的角度研究： 城市內(nèi)沒有功能齊全的市場，采購物品極為不方便，有購物的需求性。 ■城市建設(shè)力度的加大，加大了購房隊伍，大大增加了市場有效需求。 （ 1）趨于 低檔 ，主要因為 市場 的 規(guī)模小 。 三是以發(fā)展三產(chǎn)業(yè)為依托，建設(shè)商貿(mào)旅游旺縣。馬電、嘉寶等一批擴張型企業(yè)加速技改，不斷發(fā)展壯大。 5．從樓盤設(shè)計上看，去年開盤銷售的樓盤設(shè)計風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，去年整個市場中有江南風(fēng)格，現(xiàn)代風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點，可謂百花齊放。 價格指數(shù) 一季度 800 二季度 850 三季度 950 四季度 1200 第 1 到第 3 季度價格繼續(xù)上浮緩慢，第 4 季度在 3 季度價格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持較大的增幅，這主要是由于世紀(jì)廣場電梯公寓的帶動，總的趨勢是價格保持攀升。據(jù)分析，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快的主要原因，一是民營企業(yè)和港澳臺商企業(yè)投資活躍。一、二樓為集貿(mào)市場、38層為住宅。我們公司為了響應(yīng)蓬安縣的城市整體建設(shè)，決定規(guī)劃、開發(fā)、改造城中市場。 1996 年 1季度 — 20xx年 3季度消費景氣先行指數(shù)與一致指數(shù)走勢圖 從國內(nèi)外需求的變化來看， 20xx 年上半年我國消費品市場將繼續(xù)保持活躍局面，主要是 20xx年各地提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)、增加社會保障支出、下半年國家落實公務(wù)員提高工資水平等項措施，直接起到提高居民收入的作用，對于推動居民消費具有正面影響；房地產(chǎn)銷售繼續(xù)保持較快增長，將拉動與之相關(guān)的建材工業(yè)品銷售；數(shù)字電視的播放將促進(jìn)城市居民家電更新?lián)Q代的步伐；加上 20xx年元旦與春節(jié)之間間隔時間較長，節(jié)假日效應(yīng)將比 20xx年更為明顯。 從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設(shè)計合理，功能齊全的中套型住房（ 100平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。公積金方面：公積金貸款購房也得到大數(shù)人的首 選。 四、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析 蓬安慨況： 蓬安縣位于四川省東北部，地處嘉陵江中游，東與營山、渠縣接壤，南與岳池、廣安相依，西與高坪、南部相鄰，北與儀隴相連，東西寬約 公里，南北長約 61 公里，幅員面積 1332 平方公里，耕地面積 萬畝，轄 46 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 598 個村，總?cè)丝?68 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 68287人，占 %。我 縣享有“中國錦橙第一縣”、“南方制種大縣”美譽，先后被國家、省列為商品糧大縣以及柑桔、蠶繭、生豬、水產(chǎn)開發(fā)基地縣，“石孔貢米”香飄華夏，“天府花生”暢銷全國，“錦橙 100 號”風(fēng)流曼谷，優(yōu)質(zhì)蠶絲留洋美日，江河養(yǎng)殖獨領(lǐng)風(fēng)騷。 攤位的經(jīng)營數(shù)量一半左右，相反自銷的場地到是熱火嘲天。 ★★★★★ 二房二廳二衛(wèi)（包括二房二廳 一 衛(wèi)）以下的房型供應(yīng)量僅占總供應(yīng)量的 4%，且這些房型的面積一般在 100平方米以下， 雖然 總價低， 但不適合主力群體的消費 ，市場需求空間 小 ，去化速度很 慢。人事局、老工商局、老干局招待所、縣政府散步在周圍。 （ B）商圈概況 地域范圍 以建設(shè)路為中心，南至悅慶街，東到相如大道到，西到 老花園， 人流結(jié)構(gòu) 中偏高檔消費者 商業(yè)區(qū)域 由建設(shè)路、悅慶街、老花園及老廣場商業(yè)街組成 區(qū)域價值 蓬安最繁華的商業(yè)中心，唯一的市主力級商圈 商業(yè)特點 由大型商業(yè)門店組成 經(jīng)營 業(yè)態(tài) 以百貨、服裝經(jīng)營為主，其次有餐飲、電器、家居等 購物環(huán)境 由于蓬安商業(yè)大部分都是在自然發(fā)展與市場調(diào)節(jié)中形成的，購物環(huán)境較差 商業(yè)氛圍 商業(yè)集中，人氣旺盛 商圈描述 該商圈以建設(shè)路為中心，為蓬安唯一的主力級商圈，形成時間較久，商業(yè)氛圍濃厚； 商圈內(nèi)大中型商業(yè)網(wǎng)點集中，輻射范圍廣泛； 商業(yè)功能較齊全，可滿足多層次人群的商業(yè)消費需求； 商業(yè)形態(tài)較為單一，僅街區(qū)商業(yè)而已。從本項目看來，其地處 蓬安二大經(jīng)濟點 的“樞紐”位置， 建設(shè)路 和 相如廣場 在本項目附近，購物便利性比較強，滿足 中小 型商業(yè)設(shè)施的基本需要。 B、 做社區(qū)型購物中心，其流行模式是 GMS 購物中心，雖然 蓬安 的居民總量也基本可以支撐 GMS 購物中心，但在競爭 和項目的地塊面積 上不相符合 ：一是 縣城市場面積達(dá)到 30000 平米， 服務(wù)半徑基本飽和；二是 該地塊面積不允許 。此入口設(shè)市場管理辦公室，公廁原有，現(xiàn)不考慮增加。 公用工程 （一）供配電及強弱電等 小區(qū)供用地埋式雙回路供電。 6．產(chǎn)品方案 （ 1） . 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃 36樓為多層住宅， 12樓架空為市場。施工期 間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計， 同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊 周圍樹立高于 3米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。 （ 2） 土地批租費： 主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，（現(xiàn)估計值）共計 350萬人民幣。 2）項目投資利潤率 銷售利潤率 投資回收期 總投 資（萬元） 總銷售收入（萬元） 總利潤 （萬元） 凈利潤率（％） 479 項目總投資額為 ，總銷售收入為 （市場以兩年的使用權(quán)出售） 萬元，總銷售利潤額為 479萬 元 投資利潤率＝平均利潤總額 /總投資額 100％ ＝ ％ 銷售利潤率＝平均利潤總額 /銷售收入 100％＝ ％ 投資回收期＝ 二．敏感性分析 編制敏感性分析表、繪制敏感性分析圖（下圖） 0%10%20%30%40%50%60%30%25%20%15%10%5%0% 5% 10%15%20%25%30%35%40%45%50%不確定因素變化率（% ）評價指標(biāo)（I R R 等）銷售價格（ L 1 ）建設(shè)投資（ L 3 ）基本方案內(nèi)部收益率基準(zhǔn)收益率敏感性分析圖2 7 . 5 %8 敏感性分析表 序號 不確定因素 變化率（ %） 內(nèi)部收益率（ %） 變化幅度（ %） 敏感系數(shù) 基本方案 產(chǎn)品價格 10% 10% 建設(shè)投資 10% 10% 三．盈虧平衡分析 項目經(jīng)營成本 =(+)/（ 1+%） =（萬元），保本點 = 即銷售收入達(dá)預(yù)測收入的 %時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。 2）項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性 * 項目總建筑面積 : 12952平方米 * 項目總投資 : * 項目財務(wù)凈現(xiàn)值 : * 項目財務(wù)內(nèi)部收益率 :% 上述經(jīng)濟指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。 1）項目獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。 三．投資風(fēng)險的控制