【正文】 開(kāi)發(fā)商只管賣(mài)門(mén)面，由個(gè)體業(yè)主自行決定經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類(lèi)別，這是大部分臨街門(mén)面的運(yùn)作模式 買(mǎi)斷 買(mǎi)斷后租賃 其他形式 餐飲娛樂(lè) 中式餐飲一般設(shè)在在辦公場(chǎng)所集中位置，西式快餐一般設(shè)在人流較多的商場(chǎng)內(nèi)或附近 特色和便利 租賃為主 辦公場(chǎng)所 高檔辦公場(chǎng)所一般設(shè)在交通便利、餐飲娛樂(lè)設(shè)施健全、環(huán)境優(yōu)美的地方 現(xiàn)代和便利 買(mǎi)斷或租賃 金融超市 多家銀行門(mén)市集中辦公，為市民提供更全面的服務(wù) 全能和便利 租賃或買(mǎi)斷 其他概念店 IT 行業(yè)帶來(lái)的新概念，網(wǎng)上購(gòu)物，正在發(fā)展中 專(zhuān)業(yè)化、虛擬化 租賃 根據(jù)以上商業(yè)形態(tài)的分析，我們認(rèn)為：在 蓬安 做商業(yè)，應(yīng)該在商業(yè)形態(tài)上做到如下幾點(diǎn)： A、依據(jù)地塊的條件 ，在經(jīng)營(yíng)形態(tài)上走 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 的道路。 （ 2） 收入狀況： 從縣城區(qū)域消費(fèi)來(lái)看 ， 地塊半徑 1000 米內(nèi)的居住，經(jīng)商人群 收入相對(duì)偏低， 消費(fèi)能 力相對(duì) 充 足 。本項(xiàng)目 單 面臨街， 臨街面 有一定的空間設(shè)計(jì)門(mén) 面 ，便于開(kāi)展商業(yè)活動(dòng)（產(chǎn)品展示、 經(jīng)營(yíng) 等等），但土地總面積只有 4000 平米 ，將來(lái)的停車(chē)位有可能不足。 （ 2）、以相如廣場(chǎng)為中心的次級(jí)商圈 （ A）商圈定位 在現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施基礎(chǔ)上調(diào)整、提升，增加餐飲、文化娛樂(lè)、休閑設(shè)施，使該功能區(qū)形成以休閑消費(fèi)為主，檔次適中，功能較為完善，滿(mǎn)足相如廣場(chǎng)大眾化消費(fèi)需求的次級(jí)商 業(yè)功能區(qū)。 交通便利 該商圈處于蓬安中心區(qū)域，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利，多 條線路公交車(chē)抵達(dá)。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)是商品交易的產(chǎn)物，只有一個(gè)好的市場(chǎng)才能促進(jìn)更多更好的商品流通，有蓬安社會(huì)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)的需求。 建設(shè)路路段分析 建設(shè)路為蓬安的交通主干道、也是出城的唯一通道，城內(nèi)公交 2路均穿過(guò)，出街東可到營(yíng)山、南部，西可到南充、成都，蓬安縣新車(chē)站建設(shè)在此路段中間位置，建設(shè)路由來(lái)已久，是蓬安縣的經(jīng)濟(jì)中心，路面開(kāi)闊，人民醫(yī)院等多家醫(yī)療機(jī)構(gòu)及其他一些事業(yè)單位軍設(shè)在此路段上，兩邊裝修精致的品牌服裝店面、購(gòu)物場(chǎng)所讓街道人流不息，熱鬧非凡。 六、項(xiàng)目地塊分析及商業(yè)價(jià)值可行性研究 （一）、地快分析 該地快為商業(yè)用地，位于東風(fēng)路與建設(shè)路結(jié)合的扇形中心，縣城核心 地段，呈矩形，南北線長(zhǎng) 60 米，東西長(zhǎng) 64米，四圍主要老居民樓，地勢(shì)較平整，北面地下有一條貫穿縣城的暗河 清溪河。 ■ 100m2以 下 的房源供應(yīng)市場(chǎng)占有率為 4%，供應(yīng)比例明顯過(guò)大，從所調(diào)查的在售樓盤(pán)來(lái)看，銷(xiāo)售完或者預(yù)定的房型面積 90%都在111130平方米。 市場(chǎng) 相關(guān) 情況 一覽表 情況 案名 經(jīng)營(yíng)面積（平米） 物管 公廁 廣播 位置 消防 系統(tǒng) 城南市場(chǎng) 10000（含住宅） 有 有 有 馬電對(duì)面，建設(shè)路 有 人民市場(chǎng) 10000（含二三樓超市） 有 有 無(wú) 嘉陵中路 有 城東市場(chǎng) 4000 有 有 無(wú) 周口中學(xué)旁 有 城西市場(chǎng) 3000 無(wú) 有 無(wú) 嘉陵西路與磨子街交匯處 有 城北市場(chǎng) 1700 無(wú) 有 無(wú) 磨子街中段 有 城中市場(chǎng) 3000 有 有 無(wú) 悅慶街 有 小結(jié) （ 1） 總體上講， 蓬安現(xiàn)行的市場(chǎng) 租售情況 不太好， 。 區(qū)域物業(yè)情況： 蓬安農(nóng)貿(mào) 市場(chǎng)調(diào)查 蓬安農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 地理分布特征 蓬安 的 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)共有 6個(gè) ： 共性 （ 1） 經(jīng)營(yíng)面積不大 ， 功能不齊，無(wú)專(zhuān)業(yè)性?xún)r(jià)值， 氛圍 弱 。 五是以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，建設(shè)綠色生態(tài)靚縣。做大做強(qiáng)能源工業(yè)，積極推進(jìn)馬電技改和管理升級(jí)。招商引資 248 個(gè)，資金 ，海峽絲綢、齊祥食品、金華紡織、金壇電化等一大批企業(yè)落戶(hù)蓬安，使私營(yíng)企業(yè)達(dá) 136戶(hù)，從業(yè)人員 ，年交稅金 3560萬(wàn) 元，促進(jìn)了縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 蓬安經(jīng)濟(jì)： 近年來(lái)，蓬安國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。 8．從樓盤(pán)銷(xiāo)售宣傳上看，市場(chǎng)雖處于買(mǎi)方市場(chǎng)，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣(mài)方的有效引導(dǎo)對(duì)買(mǎi)方的購(gòu)買(mǎi)決策會(huì)起到很重要的作用。戶(hù)型設(shè)計(jì)方面，三室兩廳兩衛(wèi)的戶(hù)型成為市場(chǎng)主力地位，受市場(chǎng)的青睞。住宅這個(gè)人們生活消費(fèi)中占用資金量最大的商品在 20xx年完全納入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道。全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較前些年增多，房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開(kāi)始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入了成長(zhǎng)期，正朝著新的方向轉(zhuǎn)變。上半年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，土地購(gòu)置費(fèi)達(dá) 元，同比增長(zhǎng) 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的局面。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每 一個(gè)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。 城中市場(chǎng)的重新規(guī)劃、開(kāi)發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施，將有利于改善蓬安中心城區(qū)建設(shè)的面貌。 蓬安縣 “城中市場(chǎng)”改造工程 可行性分析報(bào)告 二零零七年四月 目 錄 一、項(xiàng)目背景 二、項(xiàng)目慨況 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 四、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 五、市場(chǎng)物業(yè)分析 六、項(xiàng)目地塊分析及商業(yè)價(jià)值可行性研究 七、項(xiàng)目 SWOT分析 八、建設(shè)方案 九、節(jié)能措施 十、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 十一、項(xiàng)目投資估算 十二、項(xiàng)目資金籌措 十三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 十四、風(fēng)險(xiǎn)分析 十五、研究結(jié)論與建議 一．項(xiàng)目背景 : 蓬安縣城中市場(chǎng) 四川相如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。 二．項(xiàng)目概況 東臨東風(fēng)路，南處悅慶街、與縣政府、人事局相對(duì)望，西連建設(shè)路、縣商業(yè)街，北接市場(chǎng)出入口通道民安巷，三方靠老居民樓，一方臨街。 改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。 2．四川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資量持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。 另?yè)?jù)四川省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年上半年四川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中商品房新開(kāi)工面積在去年同期下降的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了恢復(fù)性增長(zhǎng)，其中商品住宅增長(zhǎng)最快，開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)區(qū)域合理。 （ 1）個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率舒緩。 2．空置商品房消化能力加強(qiáng)。而面積大都在 100130 平方米之間。 5． 4 分類(lèi)物業(yè)特點(diǎn) 從以上數(shù)據(jù)可以看出，去年住宅增長(zhǎng)較快，商業(yè)的增長(zhǎng)較為平緩。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例分別為 : : 。 蓬安城市定位： 相如故縣、工業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、特色農(nóng)業(yè)大縣、商貿(mào)旅游旺縣、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)新縣、綠色生態(tài)靚縣和財(cái)稅收入富縣 蓬安資源： 蓬安資源豐富，有大小溪河 104 條，總長(zhǎng) 600多公里。發(fā)展壯大機(jī)械工業(yè)；改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；引進(jìn)培育新興企業(yè)。大力推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)，樹(shù)立經(jīng)營(yíng)城市理念，按照 布局合理、功能齊全、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美 、生態(tài)平衡 的山水園林城市定位，管好舊蓄城，建好新城；大力推進(jìn)交通建設(shè)，全力打通全縣主干道和出縣通道，完善三級(jí)路網(wǎng)建設(shè)，推進(jìn)村道公路建設(shè)；大力推進(jìn)水利建設(shè)，堅(jiān)持開(kāi)源節(jié)流并重，發(fā)展節(jié)水型農(nóng)業(yè)和工業(yè)；大力推進(jìn)綠化建設(shè)，搞好 天然林 保護(hù)和退耕還林工作。 （ 2）交通條件 一般 。 （ 2） 經(jīng)營(yíng)狀況不太 樂(lè)觀。 價(jià)格分析 案 名 價(jià)格范圍 （元 /m2） 均 價(jià) （元/m2） 主力面積 （ m2） 主力總價(jià) (萬(wàn)元 ) 樓層差價(jià) （元/m2） 物業(yè)收費(fèi) （元 /m2 月） 都市水鄉(xiāng) 800970 900 125 12 2050 陽(yáng)光麗都 9001128 1050 120 碧水芳洲 750980 900 120 城南市場(chǎng) 800998 900 120 世紀(jì)廣場(chǎng) 12001700 1450 110 30 分析： ★ 各樓盤(pán)均價(jià)都在 900元 /m2以上 ■樓層差價(jià)在 2050 元 /m2 ★ 主力總價(jià)在 12萬(wàn)元 /套，市場(chǎng)承接能力 大 ，銷(xiāo)售去化 快 。 自然環(huán)境 該地塊總體來(lái)看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無(wú)大型污染。城中市場(chǎng)與此街接壤，步行不到 200 米，人口居住量相當(dāng)密集。 前面談到蓬安商業(yè)經(jīng)濟(jì)只處在發(fā)展階段，商業(yè)發(fā)展的進(jìn) 程必須先要有基礎(chǔ)商業(yè)的繁榮，有蓬安商業(yè)發(fā)展的需求。 商業(yè)氛圍發(fā)展均衡 該商圈內(nèi)幾條主要商業(yè)街道的商業(yè)氛圍較均衡，商鋪投資回報(bào)率在 7%8%之間。 （ B）商圈概況 地域范 以相如大道和相如廣場(chǎng)為中心，向周邊延伸到東風(fēng)路 圍 人流結(jié)構(gòu) 全縣居民，為縣城特色經(jīng)濟(jì)區(qū) 商業(yè)區(qū)域 由相如大道和相如廣場(chǎng)組成 區(qū)域價(jià)值 滿(mǎn)足相如廣場(chǎng)區(qū)域大眾化消費(fèi)需求的次級(jí)商業(yè)功能區(qū) 商業(yè)特點(diǎn) 以相如廣場(chǎng)周?chē)虡I(yè)價(jià)值最大，且以休閑產(chǎn)業(yè)、餐飲、娛樂(lè)商業(yè)支撐，目前已形成次級(jí)商業(yè)中心 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 餐飲、服裝、娛樂(lè)、休閑等綜合商業(yè) 購(gòu)物環(huán)境 由于該商圈商業(yè)物業(yè)是近年規(guī)劃建設(shè)，動(dòng)線設(shè)計(jì)合理，購(gòu)物環(huán)境較好 商業(yè)氛圍 區(qū)域商業(yè)較為集中，人流較大 商圈描述 該商圈屬次級(jí)商 圈，為縣城功能明顯的經(jīng)濟(jì)區(qū) 該商圈人流量大，日平均人流量達(dá) 萬(wàn)，與建設(shè)路商業(yè)中心人流量相差無(wú)幾； 形成時(shí)間較短，缺乏街區(qū)商業(yè)； 商圈內(nèi)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)合理，人流導(dǎo)向性較強(qiáng)； 該區(qū)域居民消費(fèi)力強(qiáng)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況良好。 （ 3） 人氣狀況： 作為商業(yè)項(xiàng)目特別是零售商業(yè)項(xiàng)目，其銷(xiāo)售收入來(lái)自大量消費(fèi)者的參與和購(gòu)買(mǎi)，有人氣才有商氣。 （ 3） 消費(fèi)習(xí)慣： 消費(fèi)習(xí)慣的了解需要長(zhǎng)期觀察或大范圍的抽樣調(diào)查，由于時(shí)間緊迫，我們只在調(diào)查中對(duì)此做附帶了解。 B、 必須主題鮮明，以特色吸引消費(fèi)者。 1． 總平面布置 本地形狀為較規(guī)則的矩形，占地面積 4000平米。 土建 （一）建筑 居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重處理好路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、建筑布局及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，在協(xié)調(diào)中求變化，注重小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建筑設(shè)計(jì)。 住宅外立面建筑外形現(xiàn)代化，頂層為花園式的退臺(tái)，選用直型外陽(yáng)臺(tái)以及一些適當(dāng)?shù)那嬖O(shè)計(jì)，以形成多角度的觀景作用和最佳室內(nèi)采光，最大限度地延長(zhǎng)住宅內(nèi)的光照時(shí)間。 通訊系統(tǒng)為每戶(hù)預(yù)留 IDD直線電話二門(mén)。 市場(chǎng)主要道路設(shè)置消防栓，一次消防用水量按 15升 /秒計(jì)。 根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶(hù)型，見(jiàn)下表： 戶(hù) 型 分 配 表 樓型 戶(hù)型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 128 36 B 3室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 110 12 C 4室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 140 12 （ 2） . 其他建筑 區(qū)內(nèi)設(shè)綜合物管辦公室。 （ 3） 、綠化景觀用水節(jié)水 綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充。 4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計(jì)計(jì)劃。 B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理） 2. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。 3. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來(lái)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷(xiāo)售過(guò)程中有兩種銷(xiāo)售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱(chēng)“賣(mài)樓花”，指房屋在還未建成的時(shí)候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金不足，由于蓬安當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)可以提前預(yù)售，又較好的地段優(yōu)勢(shì)和良哈的商業(yè)氛圍，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售情況會(huì)較好。 d．銀行借款的成本率。 十四、風(fēng)險(xiǎn)分析 為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)城中市場(chǎng)改造工程投 資過(guò)程中可 能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅?lái)減少風(fēng)險(xiǎn)損失。包括 ：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施： 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。從投資開(kāi)發(fā)來(lái)看，項(xiàng)目全過(guò)程的投資、進(jìn)度銷(xiāo)售和質(zhì)量是重點(diǎn)。 三．結(jié)論與建議 從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)說(shuō)： 由于公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、前期的 市場(chǎng)調(diào)研，了解客戶(hù)的需求，已有部分客戶(hù)關(guān)注，銷(xiāo)售前景看好。 從社會(huì)效益來(lái)說(shuō)：城中市場(chǎng)建成后，可提供住宅 60套，市場(chǎng)面積 4000平方，將集多種功能一體，是蓬安最大的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 十五、研究結(jié)論與建議 一．推薦方案的總體描述 城中市場(chǎng)的改造通過(guò)研究本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) , 調(diào)查市場(chǎng)行情，研究周邊地段樓盤(pán)銷(xiāo)售形式，經(jīng)過(guò)深入研究論證，該項(xiàng)目盈利可能性較大，投資機(jī)構(gòu)決定實(shí)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的投資方式。所以回避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的辦法快完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。