【正文】 包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。計(jì)以 100%的銷售率。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總銷售金額可達(dá) 萬(wàn)元。 E 做好工程決算。 2. 物資準(zhǔn)備 3. 現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備，現(xiàn)場(chǎng)踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗(yàn)。 本項(xiàng)目工程計(jì)劃自 20xx年 7月開工，至 20xx年 7月竣工，總工期 1年。大小高度適宜，便以觀看。 環(huán)境質(zhì)量 綜合保障 (一 )綠化生態(tài)技術(shù) 綠化是小區(qū)環(huán)境建設(shè)的核心，本項(xiàng)目采取的主要措施有： 小區(qū)地面種植耐候、耐踐踏性草種，無(wú)露明土； 山墻培植爬墻虎類植物進(jìn)行垂直綠化，加強(qiáng)墻面隔熱性能，提高小區(qū)綠化率。小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置公用電視接收系統(tǒng)，每戶設(shè)置一個(gè)電視終端，市場(chǎng)內(nèi)設(shè)廣播系統(tǒng)。 場(chǎng)地大部分地基土質(zhì)情況較好，地基處理較為簡(jiǎn)單，局部暗河處，須視勘探情況進(jìn)行特殊處理。 按照人車基本分流的原則進(jìn)行小區(qū)路網(wǎng)、 停車設(shè)施的規(guī)劃。 景觀設(shè)計(jì)改變以前小區(qū)的設(shè)計(jì)集中，地塊大規(guī)模綠地的模式，在保證集中綠地指標(biāo)的前提下，設(shè)計(jì)宅前宅后綠地，使每戶均有較好的景觀。 D、 在經(jīng)營(yíng) 業(yè)態(tài) 上創(chuàng)新，比如 規(guī)劃豆制品攤位 、 加工攤位 等其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒有的新形勢(shì)，以滿足消費(fèi)者求新、求變的心理。 （ 4） 可選擇的商業(yè)形態(tài) 近代商業(yè)的歷史 也是其 不斷開發(fā)新業(yè)態(tài) 、不斷 拓展 新 市場(chǎng)的歷史。 （ 4） 現(xiàn)有商業(yè)氛圍： 商業(yè)設(shè)施對(duì)人氣的吸引，必須依賴于一定的商業(yè)規(guī)模和商業(yè)氛圍，只 有當(dāng)“商點(diǎn)”形成“商圈”，其人氣集聚才會(huì)經(jīng)久不息。 ▲ 從商業(yè)潛力角度研究： 商業(yè)項(xiàng)目，特別是 中小 型商業(yè)項(xiàng)目的選址有其行業(yè)特殊性。 存在的問題 網(wǎng)點(diǎn)布局不盡合理 商業(yè)點(diǎn)扎堆于該商圈內(nèi)，其它區(qū)域則明顯偏少。 ▲ 從商圈角度進(jìn)行研究 ： 商圈概述 從蓬安商業(yè)分布的現(xiàn)狀來(lái)看，建設(shè)路商業(yè)可作為蓬安商業(yè)的概括。 相如廣場(chǎng)附近分析 相如廣場(chǎng)為進(jìn)幾年新建的休閑、文化、行政廣場(chǎng)，廣場(chǎng)上方建有蓬安的三星級(jí)酒店，相如飯店，廣場(chǎng)周圍匯集大量的大型餐飲、茶樓、水吧，交通便利，路面干凈，街道整潔，是蓬安縣城休閑、娛樂的集中地，無(wú)論任何時(shí)候，這里的人車流量相當(dāng)大，距離城中市場(chǎng) 300 米左右，與東風(fēng)路、建設(shè)路形成縣城內(nèi)的人口密集地。北面出市場(chǎng)有面寬 6米的民安巷通道，是市場(chǎng)上小攤販的積聚的、地，一片污濁景象。 客源客層分析 目前樓市消費(fèi)群最主要由以下四種： ■首先是日益增多的 進(jìn)城 人員成為住房消費(fèi)的 主 力軍 .他們都有住房需求。主要是這種房型比較適合核心家庭居住，但供應(yīng)量過大，市場(chǎng)空間逐漸變小。 個(gè)性 蓬安農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 主要分布于 縣城的東、西、南、北、中 。大力培植稅源，拓寬生財(cái)渠道，以招商引財(cái)，以基建生財(cái)，以產(chǎn)業(yè)取財(cái)；強(qiáng)化財(cái)稅征管，做 好聚財(cái)文章；繼續(xù)深化改革，優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，改革財(cái)政審批制度，完善部門預(yù)算，堅(jiān)持政府采購(gòu)制度，規(guī)范會(huì)度核算中心運(yùn)作，加強(qiáng)財(cái)務(wù)審計(jì)和監(jiān)察。按照市場(chǎng)規(guī)律，積極引導(dǎo)農(nóng)民群眾大力發(fā)展以水果業(yè)為支柱的特色農(nóng)業(yè)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，建成中國(guó)錦橙第一縣，力爭(zhēng) 十五 末全縣錦橙 100號(hào)產(chǎn)量達(dá)成 1 億公斤，產(chǎn)值 2 億元；建成中國(guó)南方制種大縣，力爭(zhēng) 十五 末全縣制種面積達(dá)到 10 萬(wàn)畝，產(chǎn)量達(dá)到 1800萬(wàn)公斤，種業(yè)收入過億元；建成無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品基地縣。植被種類繁多，主要有楠木、香樟、泡桐、槐樹、柏樹、馬尾松、慈竹、銀杏、紅豆等 18 種珍希樹種。工商經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。 住宅 住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的中堅(jiān)，無(wú)論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場(chǎng)的焦點(diǎn)， 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，是市場(chǎng)內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn)； 2．高層住宅，走勢(shì)平平，產(chǎn)銷基本持平，有反彈的跡象，是市場(chǎng)的議論點(diǎn)。 4．從價(jià)格上看， 1000 元 /平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購(gòu) 買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，對(duì)高價(jià)位、高品質(zhì)樓盤接受還有待灌輸。 3．金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。 （ 2）房地產(chǎn)銷售價(jià)格進(jìn)步緩慢，與周邊其他臨近縣市還存在一定的價(jià)格差距，去年全縣的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。 四川房地產(chǎn)景氣指數(shù) 近年來(lái) ,隨著住房制度改革的深化和舊城改造步伐的加快 ,四川房地產(chǎn)開發(fā)保持了快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì) .據(jù)省統(tǒng)計(jì)局測(cè)算 ,從去年以來(lái) 川房景氣指數(shù) 運(yùn)行良好 ,8 個(gè)分類指數(shù)連續(xù)四個(gè)月全部在景氣區(qū)間運(yùn)行 .今年一季度四川房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)為 1 ,比上季度上升 。我省房地產(chǎn)開發(fā)投資 增速與全國(guó)平均水平比較，由去年上半年低 個(gè)百分點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榻衲晟习肽旮叱?22 個(gè)百分點(diǎn)。 20xx年我國(guó)出臺(tái)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響也將逐漸顯現(xiàn)，同時(shí)還會(huì)受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的滯后影響，他們將共同決定一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的走勢(shì)。總居住戶數(shù) 60戶，規(guī)劃總居住人口 200人，容積率 ，綠化率 45%?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（住宅經(jīng)濟(jì)與商業(yè)經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。 城中 市場(chǎng)地位于蓬安縣城中心地段，肩負(fù)著直徑 1000米內(nèi)的居住戶日常生活采購(gòu)，是縣城中心經(jīng)濟(jì)之一。 供水、 雨水、污水排放、供熱、供電、 供氣、電信等配套設(shè)施已成熟。根據(jù)上圖的消費(fèi) 景氣先行指數(shù)，先行指數(shù)領(lǐng)先消費(fèi)品零售額等一致指標(biāo)約一年左右，由于 20xx年前三季度先行指數(shù)呈現(xiàn)上升走勢(shì)，這預(yù)示著 20xx 上半年消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)一季度消費(fèi)品零售額增長(zhǎng) %，比上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的 ％。 以上資料表明，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行房地產(chǎn)投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。自 1998年 12月 31日延續(xù)了近 50 多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺(tái)，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來(lái)。 5． 2 微觀市場(chǎng)特點(diǎn) 1．從地理位置來(lái)看，縣城新區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。地貌以丘陵低山為主，淺丘帶壩為輔。商貿(mào)企業(yè)銷售總額 ，實(shí)現(xiàn)稅金 1105萬(wàn)元。礦藏有砂金、鋯石、氯化鉀、井鹽、芒硝、石膏、石油、鈦鐵、天然氣等有待開發(fā)。 四是以招商引資為手段，建設(shè)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)新縣。肉類攤位每天交納 10 元 /攤的攤位費(fèi)，菜攤每年 350025001500 的 租賃費(fèi)不等，水產(chǎn)攤位 1500 元 /年，自銷區(qū)每位交管理費(fèi) 元 /天。 （ 3） 配套不完善、自銷占多數(shù)。 戶型面積配比分析 面積分組 套型數(shù)量 比例 7089m2 84 4% 101110m2 16 111130m2 1496 % 二 房 二廳 二衛(wèi) 三 房 二廳 二衛(wèi) 400 72.% 650 % 240 % 98 100% 108 75% 1496 ① 四 房 二廳 二衛(wèi) 118 % 216 % 112 % 36 25% 482 ② 合計(jì) 554 914 352 98 144 2062 131140m2 482 % 合 計(jì) 2062 100% 從上面的面積分 組統(tǒng)計(jì)資料可以看出： ■市場(chǎng)上供應(yīng)最多的面積在 111130m2之間，市場(chǎng)占有率為 %，總套數(shù)在 1496 套，市場(chǎng)供應(yīng)趨于飽和，未來(lái)需求較小，目標(biāo)客源面已經(jīng)非常窄。 100130 平米的房源供應(yīng)相 對(duì)消費(fèi)能力明顯過 強(qiáng) ，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 小，需求強(qiáng)勁 。沿街商業(yè)基本是一些小吃點(diǎn)，小商品門店，距相如廣場(chǎng) 500米。 地塊周圍半徑 1000 米內(nèi)的居民人口與大型的飲食機(jī)構(gòu)消費(fèi)采購(gòu)，有服務(wù)半徑內(nèi)的需求。 建設(shè)路主力級(jí)商圈分析： 商圈特點(diǎn) 商業(yè)功能較齊全 商業(yè)點(diǎn)多而密集，功能較齊全；經(jīng)營(yíng)商品品種多，消費(fèi)者選購(gòu)空間大。 行業(yè)管理未得到重視 網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)缺乏引導(dǎo)機(jī)制，處于自然發(fā)展和市場(chǎng)調(diào)節(jié)的狀態(tài)，商業(yè)設(shè)施布局凌亂，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃、開發(fā)，行業(yè)管理沒得到重視。要說(shuō)明一點(diǎn)的是，這是每個(gè) 中小 型商業(yè)設(shè)施的共同條件。 總?cè)丝诘牟蛔?，?蓬安 本地要做 大規(guī)模 的商業(yè)設(shè)施有一定的難度。 （ 6） 按照銷售形式和國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類： 零售業(yè) 食品、飲料、煙草零售；日 常生活資料 零售；紡織品和服裝零售；日用雜貨零售；五金化工零售；藥品和醫(yī)療器械零售；圖書報(bào)刊零售；家具等其他零售 批發(fā)業(yè) 除以上行業(yè)外，還包括能源、建材、金屬材料、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、礦產(chǎn)品等等及其他無(wú)法零售的大型工業(yè)產(chǎn)品的批發(fā) 據(jù) 統(tǒng)計(jì)顯示： 蓬安 商品批發(fā)行業(yè) 還沒有怎么啟動(dòng)， ，但批發(fā)行業(yè)的“集中”要求也要比零售要高，市場(chǎng)規(guī)模以平方公里計(jì)，大規(guī)模市場(chǎng)一方面可以打響知名度，二來(lái)更便于采購(gòu)商多樣化采購(gòu)和價(jià)格比選，單一網(wǎng)點(diǎn)的批發(fā)市場(chǎng)很難做大作強(qiáng)，況且 城中市場(chǎng)就處于中心區(qū) ，所以做零售比做批發(fā)的條 件要成熟些。 周邊配套齊全，辦事、購(gòu)物、上班都十分方便。 市場(chǎng)的定位及規(guī)劃：該市場(chǎng)定位為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是商品交易市場(chǎng)的其中一類，是零售食用農(nóng)產(chǎn)品的商品交易市場(chǎng)。 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)從人的行為科學(xué)出發(fā)，適應(yīng)不同家庭構(gòu)成需要，套型避 免復(fù)雜化，廣泛利用新材料、新技術(shù)改善居住功能。保證小區(qū) 24小 時(shí)供電，電量考慮每戶2～ 3KW，電流表應(yīng)在 5～ 10A。 采用市場(chǎng)與住宅分流系統(tǒng)，住宅各種車輛（包括機(jī)動(dòng)車）進(jìn)入專用停車場(chǎng)，保證環(huán)境的安靜和整潔有序。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗； 積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 一 .工程前期準(zhǔn)備 1. 技術(shù)準(zhǔn)備： 1)審核施工圖紙。 C 組織設(shè)計(jì)交底。 項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 4000 總建筑面積 平方米 12952 居住建筑面積 平方米 8000 商業(yè)市場(chǎng)建筑面積 平方米 4952 居住居數(shù) 戶 60 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根 據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價(jià) 根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的工程量可得： 總投資估算匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（萬(wàn)元） 1 土地開發(fā)費(fèi) 360 2 建筑工程費(fèi) 3 安裝工程費(fèi) 100 4 其他投資費(fèi) 80 5 項(xiàng)目管理費(fèi) 40 6 不可遇見費(fèi) 20 7 建設(shè)期利息 30 8 總投資 建筑工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 建、構(gòu)筑物名稱 單位 工程量 單價(jià)（萬(wàn)元） 費(fèi)用合計(jì)（萬(wàn)元） 1 住宅樓 ㎡ 8000 按 350元 /㎡計(jì) 280 5 臨街門面與二樓 ㎡ 1000 按 500元 /㎡計(jì) 50 6 集貿(mào)市場(chǎng) ㎡ 3952 按 500元 /㎡計(jì) 7 總計(jì) 十二、項(xiàng)目資金籌措 一、資金的渠道與方式 常規(guī)從以下幾個(gè)方面去籌措資金： 1. 因建設(shè)單位已取得地快產(chǎn)權(quán)，籌措和利用自有資金 200萬(wàn)元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，同時(shí)可根據(jù)收入資金的回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題： ：主要包括以下幾個(gè)方面 a．由于資金的時(shí)間價(jià)值形成的利息。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn) 項(xiàng) 目 保 本 開 發(fā) 經(jīng) 營(yíng) 成 本 = 萬(wàn) 元 ， 保 本 點(diǎn)=(+)=% 即項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本達(dá)到預(yù)測(cè)成本的 %，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場(chǎng)信息越多，作出的預(yù)測(cè)就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。 3）項(xiàng)目具有突出優(yōu)勢(shì) * 在附近區(qū)域與城中市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少 * 城中市場(chǎng)的改造定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替 代物業(yè)，且需求量較大 * 公司的資金具有優(yōu)勢(shì) * 項(xiàng)目擁有較好的周邊配套（包括自然、地理、政府等配套） * 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好 4）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小 本項(xiàng)目屬于小面積、小規(guī)模開發(fā)，投資風(fēng)險(xiǎn)小，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 從環(huán)境效益來(lái)說(shuō)：該改造過后的城中市場(chǎng)，最大程度的改善了蓬安農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的環(huán)境與提升城市形象，該工程完成后，從前市場(chǎng)的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型