【正文】 3）項(xiàng)目具有突出優(yōu)勢(shì) * 在附近區(qū)域與城中市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少 * 城中市場(chǎng)的改造定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替 代物業(yè)，且需求量較大 * 公司的資金具有優(yōu)勢(shì) * 項(xiàng)目擁有較好的周邊配套（包括自然、地理、政府等配套） * 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好 4）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小 本項(xiàng)目屬于小面積、小規(guī)模開發(fā)，投資風(fēng)險(xiǎn)小，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn) 項(xiàng) 目 保 本 開 發(fā) 經(jīng) 營(yíng) 成 本 = 萬(wàn) 元 ， 保 本 點(diǎn)=(+)=% 即項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本達(dá)到預(yù)測(cè)成本的 %，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 4000 總建筑面積 平方米 12952 居住建筑面積 平方米 8000 商業(yè)市場(chǎng)建筑面積 平方米 4952 居住居數(shù) 戶 60 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根 據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價(jià) 根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的工程量可得： 總投資估算匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（萬(wàn)元） 1 土地開發(fā)費(fèi) 360 2 建筑工程費(fèi) 3 安裝工程費(fèi) 100 4 其他投資費(fèi) 80 5 項(xiàng)目管理費(fèi) 40 6 不可遇見費(fèi) 20 7 建設(shè)期利息 30 8 總投資 建筑工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 建、構(gòu)筑物名稱 單位 工程量 單價(jià)（萬(wàn)元） 費(fèi)用合計(jì)（萬(wàn)元） 1 住宅樓 ㎡ 8000 按 350元 /㎡計(jì) 280 5 臨街門面與二樓 ㎡ 1000 按 500元 /㎡計(jì) 50 6 集貿(mào)市場(chǎng) ㎡ 3952 按 500元 /㎡計(jì) 7 總計(jì) 十二、項(xiàng)目資金籌措 一、資金的渠道與方式 常規(guī)從以下幾個(gè)方面去籌措資金： 1. 因建設(shè)單位已取得地快產(chǎn)權(quán)，籌措和利用自有資金 200萬(wàn)元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，同時(shí)可根據(jù)收入資金的回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金。 一 .工程前期準(zhǔn)備 1. 技術(shù)準(zhǔn)備： 1)審核施工圖紙。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。保證小區(qū) 24小 時(shí)供電，電量考慮每戶2～ 3KW，電流表應(yīng)在 5～ 10A。 市場(chǎng)的定位及規(guī)劃：該市場(chǎng)定位為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是商品交易市場(chǎng)的其中一類，是零售食用農(nóng)產(chǎn)品的商品交易市場(chǎng)。 （ 6） 按照銷售形式和國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類： 零售業(yè) 食品、飲料、煙草零售；日 常生活資料 零售；紡織品和服裝零售；日用雜貨零售；五金化工零售；藥品和醫(yī)療器械零售；圖書報(bào)刊零售；家具等其他零售 批發(fā)業(yè) 除以上行業(yè)外，還包括能源、建材、金屬材料、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、礦產(chǎn)品等等及其他無(wú)法零售的大型工業(yè)產(chǎn)品的批發(fā) 據(jù) 統(tǒng)計(jì)顯示： 蓬安 商品批發(fā)行業(yè) 還沒有怎么啟動(dòng)， ，但批發(fā)行業(yè)的“集中”要求也要比零售要高，市場(chǎng)規(guī)模以平方公里計(jì)，大規(guī)模市場(chǎng)一方面可以打響知名度，二來(lái)更便于采購(gòu)商多樣化采購(gòu)和價(jià)格比選，單一網(wǎng)點(diǎn)的批發(fā)市場(chǎng)很難做大作強(qiáng)，況且 城中市場(chǎng)就處于中心區(qū) ，所以做零售比做批發(fā)的條 件要成熟些。要說(shuō)明一點(diǎn)的是，這是每個(gè) 中小 型商業(yè)設(shè)施的共同條件。 建設(shè)路主力級(jí)商圈分析： 商圈特點(diǎn) 商業(yè)功能較齊全 商業(yè)點(diǎn)多而密集，功能較齊全；經(jīng)營(yíng)商品品種多，消費(fèi)者選購(gòu)空間大。沿街商業(yè)基本是一些小吃點(diǎn)，小商品門店，距相如廣場(chǎng) 500米。 戶型面積配比分析 面積分組 套型數(shù)量 比例 7089m2 84 4% 101110m2 16 111130m2 1496 % 二 房 二廳 二衛(wèi) 三 房 二廳 二衛(wèi) 400 72.% 650 % 240 % 98 100% 108 75% 1496 ① 四 房 二廳 二衛(wèi) 118 % 216 % 112 % 36 25% 482 ② 合計(jì) 554 914 352 98 144 2062 131140m2 482 % 合 計(jì) 2062 100% 從上面的面積分 組統(tǒng)計(jì)資料可以看出： ■市場(chǎng)上供應(yīng)最多的面積在 111130m2之間，市場(chǎng)占有率為 %，總套數(shù)在 1496 套，市場(chǎng)供應(yīng)趨于飽和，未來(lái)需求較小，目標(biāo)客源面已經(jīng)非常窄。肉類攤位每天交納 10 元 /攤的攤位費(fèi)，菜攤每年 350025001500 的 租賃費(fèi)不等，水產(chǎn)攤位 1500 元 /年，自銷區(qū)每位交管理費(fèi) 元 /天。礦藏有砂金、鋯石、氯化鉀、井鹽、芒硝、石膏、石油、鈦鐵、天然氣等有待開發(fā)。地貌以丘陵低山為主，淺丘帶壩為輔。 5． 2 微觀市場(chǎng)特點(diǎn) 1．從地理位置來(lái)看，縣城新區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。 以上資料表明，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行房地產(chǎn)投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。根據(jù)上圖的消費(fèi) 景氣先行指數(shù)，先行指數(shù)領(lǐng)先消費(fèi)品零售額等一致指標(biāo)約一年左右，由于 20xx年前三季度先行指數(shù)呈現(xiàn)上升走勢(shì)，這預(yù)示著 20xx 上半年消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)一季度消費(fèi)品零售額增長(zhǎng) %，比上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。 城中 市場(chǎng)地位于蓬安縣城中心地段，肩負(fù)著直徑 1000米內(nèi)的居住戶日常生活采購(gòu)，是縣城中心經(jīng)濟(jì)之一?？偩幼魯?shù) 60戶，規(guī)劃總居住人口 200人，容積率 ，綠化率 45%。我省房地產(chǎn)開發(fā)投資 增速與全國(guó)平均水平比較，由去年上半年低 個(gè)百分點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榻衲晟习肽旮叱?22 個(gè)百分點(diǎn)。 （ 2）房地產(chǎn)銷售價(jià)格進(jìn)步緩慢，與周邊其他臨近縣市還存在一定的價(jià)格差距，去年全縣的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。 4．從價(jià)格上看， 1000 元 /平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購(gòu) 買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，對(duì)高價(jià)位、高品質(zhì)樓盤接受還有待灌輸。工商經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。按照市場(chǎng)規(guī)律，積極引導(dǎo)農(nóng)民群眾大力發(fā)展以水果業(yè)為支柱的特色農(nóng)業(yè)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，建成中國(guó)錦橙第一縣，力爭(zhēng) 十五 末全縣錦橙 100號(hào)產(chǎn)量達(dá)成 1 億公斤，產(chǎn)值 2 億元；建成中國(guó)南方制種大縣，力爭(zhēng) 十五 末全縣制種面積達(dá)到 10 萬(wàn)畝，產(chǎn)量達(dá)到 1800萬(wàn)公斤，種業(yè)收入過(guò)億元；建成無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品基地縣。 個(gè)性 蓬安農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 主要分布于 縣城的東、西、南、北、中 。 客源客層分析 目前樓市消費(fèi)群最主要由以下四種： ■首先是日益增多的 進(jìn)城 人員成為住房消費(fèi)的 主 力軍 .他們都有住房需求。 相如廣場(chǎng)附近分析 相如廣場(chǎng)為進(jìn)幾年新建的休閑、文化、行政廣場(chǎng)，廣場(chǎng)上方建有蓬安的三星級(jí)酒店，相如飯店，廣場(chǎng)周圍匯集大量的大型餐飲、茶樓、水吧，交通便利，路面干凈，街道整潔，是蓬安縣城休閑、娛樂的集中地，無(wú)論任何時(shí)候，這里的人車流量相當(dāng)大，距離城中市場(chǎng) 300 米左右，與東風(fēng)路、建設(shè)路形成縣城內(nèi)的人口密集地。 存在的問(wèn)題 網(wǎng)點(diǎn)布局不盡合理 商業(yè)點(diǎn)扎堆于該商圈內(nèi)，其它區(qū)域則明顯偏少。 （ 4） 現(xiàn)有商業(yè)氛圍： 商業(yè)設(shè)施對(duì)人氣的吸引，必須依賴于一定的商業(yè)規(guī)模和商業(yè)氛圍，只 有當(dāng)“商點(diǎn)”形成“商圈”，其人氣集聚才會(huì)經(jīng)久不息。 D、 在經(jīng)營(yíng) 業(yè)態(tài) 上創(chuàng)新，比如 規(guī)劃豆制品攤位 、 加工攤位 等其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒有的新形勢(shì)，以滿足消費(fèi)者求新、求變的心理。 按照人車基本分流的原則進(jìn)行小區(qū)路網(wǎng)、 停車設(shè)施的規(guī)劃。小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置公用電視接收系統(tǒng)，每戶設(shè)置一個(gè)電視終端，市場(chǎng)內(nèi)設(shè)廣播系統(tǒng)。大小高度適宜，便以觀看。 2. 物資準(zhǔn)備 3. 現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備，現(xiàn)場(chǎng)踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗(yàn)。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總銷售金額可達(dá) 萬(wàn)元。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的辦法快完成開發(fā)項(xiàng)目。 從社會(huì)效益來(lái)說(shuō)：城中市場(chǎng)建成后，可提供住宅 60套，市場(chǎng)面積 4000平方，將集多種功能一體，是蓬安最大的專業(yè)市場(chǎng)。從投資開發(fā)來(lái)看，項(xiàng)目全過(guò)程的投資、進(jìn)度銷售和質(zhì)量是重點(diǎn)。包括 ：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。 d．銀行借款的成本率。 B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理） 2. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。 （ 3） 、綠化景觀用水節(jié)水 綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充。 市場(chǎng)主要道路設(shè)置消防栓，一次消防用水量按 15升 /秒計(jì)。 住宅外立面建筑外形現(xiàn)代化，頂層為花園式的退臺(tái)，選用直型外陽(yáng)臺(tái)以及一些適當(dāng)?shù)那嬖O(shè)計(jì)，以形成多角度的觀景作用和最佳室內(nèi)采光，最大限度地延長(zhǎng)住宅內(nèi)的光照時(shí)間。 1． 總平面布置 本地形狀為較規(guī)則的矩形，占地面積 4000平米。 （ 3） 消費(fèi)習(xí)慣： 消費(fèi)習(xí)慣的了解需要長(zhǎng)期觀察或大范圍的抽樣調(diào)查，由于時(shí)間緊迫，我們只在調(diào)查中對(duì)此做附帶了解。 （ B）商圈概況 地域范 以相如大道和相如廣場(chǎng)為中心，向周邊延伸到東風(fēng)路 圍 人流結(jié)構(gòu) 全縣居民，為縣城特色經(jīng)濟(jì)區(qū) 商業(yè)區(qū)域 由相如大道和相如廣場(chǎng)組成 區(qū)域價(jià)值 滿足相如廣場(chǎng)區(qū)域大眾化消費(fèi)需求的次級(jí)商業(yè)功能區(qū) 商業(yè)特點(diǎn) 以相如廣場(chǎng)周圍商業(yè)價(jià)值最大，且以休閑產(chǎn)業(yè)、餐飲、娛樂商業(yè)支撐，目前已形成次級(jí)商業(yè)中心 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 餐飲、服裝、娛樂、休閑等綜合商業(yè) 購(gòu)物環(huán)境 由于該商圈商業(yè)物業(yè)是近年規(guī)劃建設(shè)，動(dòng)線設(shè)計(jì)合理，購(gòu)物環(huán)境較好 商業(yè)氛圍 區(qū)域商業(yè)較為集中，人流較大 商圈描述 該商圈屬次級(jí)商 圈，為縣城功能明顯的經(jīng)濟(jì)區(qū) 該商圈人流量大，日平均人流量達(dá) 萬(wàn)，與建設(shè)路商業(yè)中心人流量相差無(wú)幾； 形成時(shí)間較短，缺乏街區(qū)商業(yè)； 商圈內(nèi)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)合理，人流導(dǎo)向性較強(qiáng)； 該區(qū)域居民消費(fèi)力強(qiáng)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況良好。 前面談到蓬安商業(yè)經(jīng)濟(jì)只處在發(fā)展階段，商業(yè)發(fā)展的進(jìn) 程必須先要有基礎(chǔ)商業(yè)的繁榮，有蓬安商業(yè)發(fā)展的需求。 自然環(huán)境 該地塊總體來(lái)看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無(wú)大型污染。 （ 2） 經(jīng)營(yíng)狀況不太 樂觀。大力推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)，樹立經(jīng)營(yíng)城市理念，按照 布局合理、功能齊全、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美 、生態(tài)平衡 的山水園林城市定位，管好舊蓄城，建好新城；大力推進(jìn)交通建設(shè)，全力打通全縣主干道和出縣通道，完善三級(jí)路網(wǎng)建設(shè)，推進(jìn)村道公路建設(shè)；大力推進(jìn)水利建設(shè)，堅(jiān)持開源節(jié)流并重，發(fā)展節(jié)水型農(nóng)業(yè)和工業(yè)；大力推進(jìn)綠化建設(shè)，搞好 天然林 保護(hù)和退耕還林工作。 蓬安城市定位： 相如故縣、工業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、特色農(nóng)業(yè)大縣、商貿(mào)旅游旺縣、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)新縣、綠色生態(tài)靚縣和財(cái)稅收入富縣 蓬安資源： 蓬安資源豐富，有大小溪河 104 條，總長(zhǎng) 600多公里。 5． 4 分類物業(yè)特點(diǎn) 從以上數(shù)據(jù)可以看出，去年住宅增長(zhǎng)較快，商業(yè)的增長(zhǎng)較為平緩。 2．空置商品房消化能力加強(qiáng)。 另?yè)?jù)四川省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年上半年四川房地產(chǎn)開發(fā)中商品房新開工面積在去年同期下降的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了恢復(fù)性增長(zhǎng)，其中商品住宅增長(zhǎng)最快，開發(fā)結(jié)構(gòu)區(qū)域合理。 改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。 蓬安縣 “城中市場(chǎng)”改造工程 可行性分析報(bào)告 二零零七年四月 目 錄 一、項(xiàng)目背景 二、項(xiàng)目慨況 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 四、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 五、市場(chǎng)物業(yè)分析 六、項(xiàng)目地塊分析及商業(yè)價(jià)值可行性研究 七、項(xiàng)目 SWOT分析 八、建設(shè)方案 九、節(jié)能措施 十、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 十一、項(xiàng)目投資估算 十二、項(xiàng)目資金籌措 十三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 十四、風(fēng)險(xiǎn)分析 十五、研究結(jié)論與建議 一．項(xiàng)目背景 : 蓬安縣城中市場(chǎng) 四川相如房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每 一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。上半年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資中，土地購(gòu)置費(fèi)達(dá) 元，同比增長(zhǎng) 。住宅這個(gè)人們生活消費(fèi)中占用資金量最大的商品在 20xx年完全納入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道。 8．從樓盤銷售宣傳上看，市場(chǎng)雖處于買方市場(chǎng)，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對(duì)買方