【正文】 ，在土地價(jià)格 110 萬元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)， 該項(xiàng)目均是可行的。 （ 4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。 政府將加大對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn) 大邑 這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到 大邑購房居住。與外界的交通路網(wǎng)四通八達(dá)，與省會(huì)成都有成溫邛高速公路相連，與都江堰市有川西旅游環(huán)線相連，縣內(nèi)通往主要風(fēng)景旅游區(qū)的均為高等級(jí)公路，交通極為便利。項(xiàng)目體量相對(duì)較大，體量均在 10 萬以上，其中多層 3 萬方，小高層高層 25 萬方。 該規(guī)劃距 大邑市中心 較近，為項(xiàng)目實(shí)施提供了得天獨(dú)厚的條件。 三、投資環(huán)境分析 大邑新城區(qū)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量上較多，目前在售待售項(xiàng)目達(dá)到10 余個(gè)。 桃園新城片區(qū)樓盤主要面對(duì)的客戶是桃園新城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的企業(yè)里的員工和大邑縣城區(qū)當(dāng)?shù)鼐用?，因此居家戶型是市?chǎng)主力戶型，所占比例也最大。全縣已實(shí)現(xiàn)移動(dòng)通訊無盲區(qū)覆蓋，解決了通訊題目。 房地產(chǎn)營銷方式的改變 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 9 頁 共 14 頁 房地產(chǎn) 銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。要在激烈的市場(chǎng)競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。 綜上所述，該項(xiàng)目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面，既有可行性，又有可操作性。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。 （二）、目標(biāo)客戶的定位 目標(biāo)客戶群主要分為四類： 一是鐘愛于 大邑 居住環(huán)境、人居品牌的購房群體； 二是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng)； 三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群； 四是致力于 大邑 投資置業(yè)的購房群體。遠(yuǎn)在漢代，境內(nèi)的名山大江就已載進(jìn)史冊(cè)。 分 析： 預(yù)計(jì) 今年下半年到明年上半年整個(gè)大邑市場(chǎng)上推出的總體量將達(dá)到約 83 萬方，其中電梯房將達(dá)到 51 萬方，多層住宅只有 32 萬方，二者的比例為 ： 1。 在期房市場(chǎng)上，目前推出的體量達(dá)到了約 46 萬方之多，其中，小高層約 10 萬方，占 22%；高層 13 萬方，占 30%；多層約有 22 萬方，占48%。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。樓盤均是多層和小高層。 國家、 四川省 、 成都市 有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開發(fā)用地的管理，使得 大邑縣 本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了 大邑 圣菲壹號(hào)住宅 用地的商業(yè)價(jià)值，成為 大邑 房地產(chǎn)商家的必爭之地。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。 （ 3）、通過拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。 經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 %，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率 8%，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 12 頁 共 14 頁 六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析 （一）、投資估算 按每畝 110萬元取得土地使用權(quán)，土地總成本為 1,100萬元（出讓金總額 1,，契稅 ），項(xiàng)目開發(fā)總投資為 6,。 以多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。仙佛同源，萃于二山（鶴叫山、霧中山）。 小結(jié)： 從以上市調(diào)相關(guān)情況可以看出，項(xiàng)目周邊區(qū)域特點(diǎn)為： 1. 區(qū)域內(nèi)房屋總價(jià)低、面積流行較大的大戶型。 大邑老城區(qū)：由于在老城區(qū)內(nèi)無面積較大的地塊用于開發(fā)，因此相比大邑新城區(qū)和桃園新城片區(qū)，項(xiàng)目體量都比較小，大多數(shù)在 5 萬方以 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 4 頁 共 14 頁 內(nèi)。 （二）、規(guī)劃方案 圣菲壹號(hào) 規(guī)劃總用地面積 ， 建設(shè)規(guī)模 ，規(guī)劃以居住為主，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居住環(huán)境、居住類型