【正文】 題及實(shí)施過程中出現(xiàn)的新情況及時(shí)改進(jìn)糾偏，控制工作按計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施；大閉環(huán)是公司質(zhì)量管理部，技術(shù)管理部門對(duì)管理處階段性工現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 早期介入 前期培訓(xùn) 交樓驗(yàn)收 組建機(jī)構(gòu) 正式入住 作的宏觀控制，工作計(jì)劃與績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)按公司發(fā)展戰(zhàn)略制定，同時(shí)充分考慮業(yè)主要求，行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)，新技術(shù)新工藝和新的管理模式，對(duì)管理處每一環(huán)節(jié)都進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和考核，重點(diǎn)是對(duì)工作結(jié)果進(jìn)行檢查，分析和評(píng)價(jià)，提出改進(jìn)措施，融入下一步工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)的訂立中，形成一個(gè)嚴(yán)密的閉環(huán)。 3． 各專業(yè)工程師及園區(qū)物管員按工作內(nèi)容全日制現(xiàn)場(chǎng)工作，副 組長(zhǎng)每日組織會(huì)議對(duì)當(dāng)日工作作全面檢討。 保安員 高中以上 退伍軍人或保安專業(yè)學(xué)校畢業(yè)，身高 以上，品貌端正，身體健康，品行良好，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞。 聘請(qǐng)專家擔(dān)任我們的兼職指導(dǎo)教師，使員工能不斷地學(xué)習(xí)到最新知識(shí)，擴(kuò)大 知識(shí)面、提高綜合素質(zhì)。 針對(duì)不同的 建筑材料，采取有針對(duì)性的管理、維護(hù)、維修、清潔、保養(yǎng)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。 培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)充分考慮用戶意見調(diào)查的反饋意見。 （二）擬任物業(yè)管理處經(jīng)理簡(jiǎn)歷 姓名（此處暫不明寫），男， 35 歲以下，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師職稱，持《全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理》上崗證， 5 年以上的物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。針對(duì)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)代化、智能型、設(shè)施設(shè)備多規(guī)模大的物業(yè)特點(diǎn)，本公司如果接管，將成立早期物業(yè)管理介入工作組，以國(guó)際國(guó)內(nèi)先進(jìn)的物業(yè)管理理 念，專業(yè)化、科學(xué)化的管理方式，介入徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的前期物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。 對(duì)員工服務(wù)意識(shí)、服務(wù)技能的崗前培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后方可上崗。 B. 植物、植被病蟲 害的防治工作。 設(shè)備維修 A、設(shè)備運(yùn)行，檢測(cè)與維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施。 學(xué)習(xí)先進(jìn)的科學(xué)管理理論，造就科學(xué)管理人才，不斷創(chuàng)新，勇攀物業(yè)管理新高峰。 會(huì)議、商務(wù)服務(wù) ： 本公司成立了專業(yè)的商務(wù)服務(wù)中心，在會(huì)議服務(wù)、商務(wù)服務(wù)接待方面具有豐富經(jīng)驗(yàn)及較高專業(yè)化程度，我們將在 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 提供具備酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)議服務(wù)與商務(wù)服務(wù)，同時(shí)，提供打字、復(fù)印、傳真，代訂飛機(jī)票、車船票，代訂酒店， 代訂旅游線路，代辦特快專遞等服務(wù)內(nèi)容，使政府不再為事務(wù)性工作投入大量人力物力財(cái)力，并為各界人士到 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 辦理公務(wù)所需處理的諸多事務(wù)提供便利條件，為企事業(yè)單位工作的高效率與現(xiàn)代管理形象提供堅(jiān)實(shí)保證。 提高設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理保障能力 量化考核和末尾淘汰制。 做為一個(gè)有效的手段和方法，該標(biāo)準(zhǔn)在組織原有管理機(jī)制的基礎(chǔ)上建立一個(gè)系統(tǒng)的管理機(jī) 制，這個(gè)新的管理機(jī)制不但提高環(huán)境管理水平，而且還可以促進(jìn)組織整體管理水平。本公司在現(xiàn)場(chǎng)勘察、實(shí)地訪問的基礎(chǔ)上，根據(jù)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 的安防條件，結(jié)合本公司長(zhǎng)期管理各類不同性質(zhì)物業(yè)的安防經(jīng)驗(yàn)，依托本公司常年堅(jiān)持半軍事化管理的高素質(zhì)護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍，從實(shí)際情況出發(fā)，確立了 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè) 園 使用初期“人防為主、技防為輔”，常規(guī)期“雙管齊下，全面防范”的整體治安思路，采用三重五層防范系統(tǒng)，并將實(shí)行 24 小時(shí)保安全方位巡邏制、 24 小時(shí)監(jiān)控中心值守制。都是今后裝飾工程維護(hù)的重要內(nèi)容。 六、工作重點(diǎn) 嘉利物業(yè)公司組織各類專業(yè)技術(shù)骨干，經(jīng)過全面深入的調(diào)研，了解了徐州清 潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園這一極具時(shí)代意義的高新技術(shù)綜合性物業(yè)，并從業(yè)主（用戶）的角度出發(fā)，分析了徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理的重點(diǎn)，經(jīng)歸納整理 ，徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)重點(diǎn)體現(xiàn)在以下五個(gè)方面?！澳阆氲降奈覀兌家炎龅剑銢]有想到的我們超前做到”，從而提供更 適合客戶需要的服務(wù)，滿足甚至超越客戶的需求。 因此，本公司打破分工理論的桎梏，在公司提出“合工理論”，即借助信息技術(shù)，以重整企業(yè)業(yè)務(wù)流程為突破口， 將原先被分割得支離破碎的業(yè)務(wù)流程再合理地“組裝”回去，將幾道工序合并，歸一人完成，并將分別負(fù)責(zé)不同工序的人員組合成工作小組或團(tuán)隊(duì)，以利于共享信息、簡(jiǎn)化交接手續(xù)、縮短時(shí)間。針對(duì)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)特質(zhì)，我們將以詳盡的客戶關(guān)系管理、合工理論、目標(biāo)計(jì)劃管理、時(shí)間管理等一系列理論體系作為物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作的理論 保障。組織對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的抽驗(yàn)、檢查 、審查管理效果。 成為徐州市工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的樣板 客戶關(guān)系管理 ：“以客戶為中心”，絕不是一句空洞的口號(hào)，而是富有哲理的經(jīng)營(yíng)理念。另外，減少管理層次，提高管理幅度，建立扁平化的組織結(jié)構(gòu)，從而打破官僚體制，減少了審核與監(jiān)督程序，降低了管理成本，減少了內(nèi)部沖突，增加了組織的凝聚力，大大調(diào)動(dòng)了員工的積極性，促進(jìn)了員工的個(gè)人發(fā)展。 整體形象 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園是建設(shè)在徐州市徐州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的一顆璀璨明珠，它不僅僅是社會(huì)公開建筑物，也是集 生活居住區(qū)，休閑觀光區(qū) ，商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生區(qū)，行政辦公區(qū)，科技研發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)區(qū)于一體的綜合型物業(yè) ，更是黨和政府形象的外化和延伸。與此同時(shí)，建筑物的外觀又是徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的形象。我們有理由相信，經(jīng)過本公司的管理，可以確保徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園因物業(yè)管理原因造成的治安事件發(fā)生率為零。 嘉利物業(yè)公司將在 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 力爭(zhēng)引進(jìn) ISO14001 環(huán)境認(rèn)證并采用其標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)生產(chǎn)過程進(jìn)行有效控制，體現(xiàn)清潔生產(chǎn)的思想，從最初的物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)計(jì)到最終服務(wù)產(chǎn)品的提供等都考慮了減少污染物的產(chǎn)生、排放和對(duì)環(huán)境的影響因素，（比如垃圾分類的處理程序及受控。人員錄用入職政審。 考核包括轉(zhuǎn)正考核、月考核、年終考核、不定期考核和內(nèi)部上崗證考核等，專業(yè)技術(shù)人員和保安人員每半年進(jìn)行一次考核，名次最后者淘汰；各部門負(fù)責(zé)人，工程技術(shù)人員、管理人員每年進(jìn)行一次考核，名列最后者降級(jí)或淘汰。消防重點(diǎn)部位重點(diǎn)防范，制定實(shí)施 生活居住區(qū)，休閑觀光區(qū)，商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生區(qū)，行政辦公區(qū)，科技研發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)區(qū) 等重點(diǎn)部位的消防管理措施。正式進(jìn)駐后，立即完成機(jī)電設(shè)備檔案及可操作性強(qiáng)的管理方案，制度，確保電梯、中央空調(diào)、供水供電、消 防控制及通訊等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行良好。擬構(gòu)建集知識(shí)、服務(wù)、管理于一體的信息化網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng) —— 數(shù)字化園區(qū)網(wǎng)站，并以此網(wǎng)站為平臺(tái)，構(gòu)建用戶頻道，內(nèi)部管理頻道等功能區(qū)，實(shí)現(xiàn)用戶、公司、物業(yè)管理處三方網(wǎng)絡(luò)在線式服務(wù)與管理，引進(jìn)用戶頻道，用戶可把自己的意見或需求（ 如報(bào)修、投訴等），直接反映到網(wǎng)站上，公司、物業(yè)管理處協(xié)調(diào)、 調(diào)度有關(guān)部門落實(shí)，并將落實(shí)反饋給客戶；引進(jìn)內(nèi)部管理頻道，公司本部可隨時(shí)了解，監(jiān)督、控制各部門，物業(yè)管理處的管理情況，在管理處中，引進(jìn)內(nèi)部局域網(wǎng)連接，實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化和物業(yè)管理自動(dòng)化。 第二章 擬采取的管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備情況 提要： 建立 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理委員會(huì)和徐州市嘉利物業(yè)管理有限責(zé)任公司對(duì)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理處的各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行監(jiān)管，物業(yè)管理處對(duì)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園實(shí)施專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理。 針對(duì)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園高智能化物業(yè)特點(diǎn)，我公司擬專門成立智能化物業(yè)管理理論與技術(shù)研究小組，運(yùn)用管理眾多智能化建筑物積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，解決在實(shí)施智能化管理過程中所出現(xiàn)的技術(shù)難題，走現(xiàn)代先進(jìn)的科學(xué)管理理論與物業(yè)管理實(shí)踐相結(jié)合之路，培養(yǎng)和造就大批智能化物業(yè)管理人員，確保徐州 清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園智能化管理不斷創(chuàng)新領(lǐng)先。 B、設(shè)備突發(fā)事故的處理。 公共安全管理 （ 1）公共安全防范 A、安全物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃的制定和實(shí)施。 由 公司技術(shù)部門、管理處經(jīng)理、工程技術(shù)人員等組成驗(yàn)收組，按物業(yè)管理要求對(duì)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的建筑及設(shè)備設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，同甲方，監(jiān)理方，施工方作好交接記錄工作。 （一）、早期介入人員安排 組長(zhǎng)：公司總經(jīng)理兼任 副組長(zhǎng)：徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理處經(jīng)理 其它成員：公司本部工程部工民建、電氣、弱電專業(yè)工程師各 2 名，項(xiàng)目經(jīng)理 2 名、品質(zhì)管理部、綜合管理部、物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)部主管級(jí)職員各 1 名。 （三）徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理處人員配置表 人員架構(gòu)圖 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)圖 人員配置依據(jù) （ 1） 物管處經(jīng)理 1 人，財(cái)務(wù)檔案 1 人，接待 1 人，廚師 1 人 （ 2） 保安組 35 人，其中鳳凰湖管理 2 人 （ 3） 保潔組 16 人，其中垃圾清運(yùn) 1 人 （ 4） 綠化組 30 人 （ 5） 水電組 2 人 物管處經(jīng)理 副經(jīng)理 工 程 師 財(cái)務(wù)室 保安組 保潔組 水電組 綠化組 綜合服務(wù)組 （四）各類人員文化素質(zhì)、專業(yè)素質(zhì)要求 類別 崗位 文化素質(zhì) 專業(yè)素質(zhì) 管理類 主管 大專以上 兩年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，責(zé)任心強(qiáng)，具較強(qiáng)的組織和決策能力，有豐富的部門管理經(jīng)驗(yàn)。 運(yùn)用計(jì)算機(jī)教學(xué)、現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)等手段，提高培訓(xùn)效率，保證培訓(xùn)效果。 （四）培訓(xùn)方式 。 實(shí)施內(nèi)部講師制度、選擇內(nèi)部具豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)又有一定理論水平的員工擔(dān)任內(nèi)部講師。 操作層 維修技師 中技以上 持專業(yè)上崗證（電工證、電梯工證、空調(diào)工證、家電維修證、健康證等），有房屋、公共設(shè)施及機(jī)電設(shè)備維護(hù)、維修經(jīng)驗(yàn)和能力，動(dòng)手能力強(qiáng)，業(yè)務(wù)素質(zhì)高，能吃苦耐勞。 2． 副組長(zhǎng)全日制現(xiàn)場(chǎng)辦公，負(fù)責(zé)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)場(chǎng)工作的協(xié)調(diào)與安排。 相關(guān)前期準(zhǔn)備工作完成后，正式全面實(shí)施物業(yè)管理。 C、夜間控制來訪人員，按規(guī)定程序辦理來訪手續(xù) D、維護(hù)進(jìn)出車輛秩序，做好車輛出入登記。 D、根據(jù)用戶報(bào)修要求，及時(shí)維修并保證質(zhì)量。 （三） 導(dǎo)入先進(jìn)管理體系及管理思想 我們利用 ISO9000 質(zhì)量管理體系，導(dǎo)入 ISO14000 環(huán)境管理體系和OHSAS18000 職業(yè)安全健康管理體系思想，將其運(yùn)用到徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)物業(yè)管理服務(wù) 中， 用先進(jìn)科學(xué)的管理，確保徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)達(dá)到并保持一流水準(zhǔn)， ISO9000 質(zhì)量管理體系主要強(qiáng)調(diào)對(duì)產(chǎn)品有關(guān)的過程進(jìn)行控制，引進(jìn)審核和監(jiān)督，及時(shí)采取糾正，預(yù)防措施， 并持續(xù)改進(jìn)，從而不斷增強(qiáng)顧客滿意度， ISO1400 環(huán)境管理體系強(qiáng)調(diào)規(guī)范組織的 環(huán)境行為，資源的合理利用，預(yù)防污染，倡導(dǎo)環(huán)境保護(hù)，強(qiáng)調(diào)綠色環(huán)保作業(yè)，以實(shí)現(xiàn)資源的可持續(xù)利用和生態(tài)環(huán)境的綜合治理。 設(shè)立物業(yè)服務(wù)園區(qū)值班室，統(tǒng)一管理，協(xié)調(diào)指揮。 日常管理 —— 預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重，使設(shè)備處于良好運(yùn)行狀態(tài)。保密管理 —— 所有員工均要接受《中華人民共和國(guó)保密法》的專門培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后方可上崗。崗位“動(dòng)態(tài)”管理，競(jìng)爭(zhēng)上崗 。 從而明顯地降低成本，不但獲得環(huán)境效益，而且可獲得顯著的經(jīng)濟(jì)效益。在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)管理服務(wù)中，針對(duì)該物業(yè)的諸多特點(diǎn)，我們將充分發(fā)揮本公司管理面積近 100 萬平方米的規(guī)模優(yōu)勢(shì) ，逐步實(shí)現(xiàn)綠化、保潔、保安、設(shè) 施設(shè)備養(yǎng)護(hù)等方面的專業(yè)化管理，同時(shí)，本公司一貫倡導(dǎo)勤儉辦事精神，珍惜和用好來自客戶的每一分錢，力求所費(fèi)必有所值。 七、主要措施 針對(duì)以上我們所列舉的管理重點(diǎn)及物業(yè)特性，我公司對(duì)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的管理將采取五大措施。 ★－∞（無窮?。╋L(fēng)險(xiǎn) 政府物業(yè)、工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理有別于其他物業(yè)，特別是安全、環(huán)境和技術(shù)含量方面。 目標(biāo)計(jì)劃管理 ：由本公司整體目 標(biāo)延展出 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 物業(yè)管理處各工種分項(xiàng)活動(dòng)、分項(xiàng)目標(biāo)與各項(xiàng)工作計(jì)劃的過程即所謂目標(biāo)計(jì)劃延展。以客戶為園區(qū)的經(jīng)營(yíng)模式的實(shí)現(xiàn)，需要一套科學(xué)而有效的解決方案，它包括以客戶為園區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃、管理咨詢、實(shí)施等核心環(huán)節(jié)。 經(jīng)過我們嚴(yán)密論證和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察，本公司將 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 的物業(yè)管理服務(wù)定位為： 審核管理處提交的月物業(yè)管理報(bào)告。 四、管理學(xué)理論運(yùn)用 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園作為 主要由生活居住區(qū)，休閑觀光區(qū)，商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生區(qū)，行政辦公區(qū)，科技研發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)區(qū)組成的綜合型物業(yè) ，其物業(yè)管理素質(zhì)也必須達(dá)到與之相符合的高度。另一方面，高科技的發(fā)展，特別是計(jì)算機(jī)的普及運(yùn)用，使簡(jiǎn)化管理環(huán)節(jié)成為可能。 （四）配套優(yōu)勢(shì) —— 提供綜合性物業(yè)管理服務(wù) 我們?cè)诙嗄甑奈飿I(yè)管理實(shí)踐中，積累了為客戶提供全方位、綜合性、專業(yè)化、個(gè)性化管理服務(wù)的豐富經(jīng)驗(yàn)，公司已經(jīng)管理的多個(gè)物業(yè)中，在商務(wù)服務(wù)、會(huì)議服務(wù)、室內(nèi)綠化、節(jié)日裝點(diǎn)、辦公家具養(yǎng)護(hù)、洗衣園區(qū)、健身休閑、辦公設(shè)備維修、家電維修、家政服務(wù)等領(lǐng)域的管理取得了成功，在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)管理中，我們將與有關(guān)物業(yè)管理主管部門一起，潛心研究廣大干部職工的需求，提供優(yōu)質(zhì)的綜合 服務(wù)，為機(jī)關(guān)后勤改革盡一份力量。 建筑物 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園建設(shè)形象現(xiàn)代新穎，外型美觀，對(duì)維護(hù)管理要求高。（具體見措施五） 先進(jìn)的智能化管理 ：智能化程度直接決定著物業(yè)素質(zhì)的高低，在 徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 的管理中，本公司將利用長(zhǎng)期研究高科技智能設(shè)施設(shè)備的經(jīng)驗(yàn)，利用專業(yè)人員能夠把握現(xiàn)實(shí)需求和未來走勢(shì)的優(yōu)勢(shì)，以及對(duì)智能化設(shè)備的學(xué)習(xí)、了解和掌握，根據(jù)經(jīng)濟(jì)和實(shí)用的原