【正文】 益評(píng)估一般以一個(gè)廣告到下一個(gè)廣告之前為一個(gè)自然評(píng)估期。 （ 4）現(xiàn)金管理 監(jiān)督出納做好財(cái)務(wù)收受保管，報(bào)表編 制、核對(duì)等工作。 ? 居住面積： 住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室面積之和。 早上好！ xxx，請(qǐng)問有什么幫到您？ 請(qǐng)問先生 /小姐怎么稱呼？ 二、對(duì)來電查詢客戶進(jìn)行電話銷售 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo) 語言 稱呼來電者 以姓氏稱呼來電者 或簡單了解來電者需要。 2. 用自己的熱忱與誠懇感染客戶，努力與其建立相互信任的關(guān)系。 9. 不是職權(quán)范圍內(nèi)的承諾應(yīng)報(bào)經(jīng)現(xiàn)場經(jīng)理通過。 二、注意事項(xiàng) 2. 客戶資料表應(yīng)認(rèn)真填寫，越詳盡越好。 9. 填寫完認(rèn)購書，將認(rèn)購書副聯(lián)連同定金送交開發(fā)商代表點(diǎn)收備案，將認(rèn)購書復(fù)印件交經(jīng) 理備案。 7. 恭喜客戶，送至大門外或電梯間。 15. 辦好銀行貸款后，合同的一份應(yīng)交客戶。 二、注意事項(xiàng) 3. 有關(guān)資金轉(zhuǎn)移事項(xiàng)，均須由雙方當(dāng)事人簽名認(rèn)定。如在銷售主管不知情的情況下，查出不在崗，罰款 50元。 f. 接聽電話人員如遇原有老客戶來訪，則接聽電話工作暫停，電話接聽工作有其他負(fù)責(zé)電話接聽的人員完成，事后當(dāng) 次即時(shí)補(bǔ)一次接待機(jī)會(huì)。如已購房客戶，在與 A業(yè)務(wù)員首次成交后，再購買第二套單元時(shí)沒有找 A業(yè)務(wù)員，而是與其它業(yè)務(wù)人員聯(lián)系或成交，則 A業(yè)務(wù)員沒有任何傭金。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。 59 土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。 108 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 5 商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。 27 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 合同未作約定的，按以下原則處理： （一）面積誤差比絕對(duì)值在 3％以內(nèi)（含 3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款； （二）面積誤差比絕對(duì)值超出 3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。登記表所填數(shù)字均保留兩位小數(shù)。 14 建筑物內(nèi)的技術(shù)層，層高超過 2． 2米的，應(yīng)計(jì)算建筑面積。 6 建筑物以內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。 二、不計(jì)算建筑面積的范圍 2 突出墻面的 構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。 12 最終計(jì)算成果均保留兩位小數(shù)。 買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸， 并約定誤差范圍。 15 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 【章名】 第四章 房地產(chǎn)交易 【章名】 第一節(jié) 一般規(guī)定 132 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn) 讓、抵押。 103 下列建設(shè)用地的 土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥： （一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； （二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； （三）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。 11 國家依法實(shí)行國有土地有償、有限期使用制度。 4 關(guān)于撞單 客戶第一接待確認(rèn)制，如之前來電、以來電接待人為準(zhǔn)，如果客戶不記得接電同事 轉(zhuǎn)到接訪組接待。 bb)中介公司帶來客戶，中介費(fèi)需預(yù)先約定，代理公司要親自帶客戶到現(xiàn)場并在第一時(shí)間做登記，要詳細(xì)寫明中介公司的名字及客戶名字，并由銷售經(jīng)理簽字確認(rèn)，經(jīng)理不在現(xiàn)場由主管簽字并及時(shí)告知經(jīng)理。 t) 前臺(tái)不許睡覺，坐姿端正。 3. 報(bào)現(xiàn)場經(jīng)理或更高一級(jí)主管確認(rèn)，決定退房。 11. 與客戶商討并確定所有內(nèi)容。 11 定金補(bǔ)足 一、基本動(dòng)作 2. 將定金補(bǔ)足日及應(yīng)補(bǔ)金額欄劃掉，注明實(shí)收數(shù)額及日期。 3. 同總控表或向經(jīng)理確認(rèn)客戶所要的單元可供銷售。 4. 填寫重點(diǎn)： ? 客戶的聯(lián)絡(luò)方式和個(gè)人咨詢資料； ? 客戶對(duì)樓盤的要求條件； ? 成交或未成交的真正原因。 5. 向客戶推薦戶型時(shí)以候選單位以 2戶為好，盡量不要超過 3戶。 6. 沒有客戶時(shí)，也應(yīng)注意現(xiàn)場整潔和個(gè)人儀表，以隨時(shí)給客戶良好印象。 ? 各種計(jì)算公式 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)（單元）內(nèi)的使用面積 +套內(nèi)墻體 面積 +陽臺(tái)建筑面積 商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偣媒ㄖ娣e 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) =住宅公用建筑面積 /非公用建筑面積 公用分?jǐn)偨ㄖ娣e分?jǐn)倲?shù) =公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) *此套住宅的套內(nèi)建筑面積 ? 陽臺(tái)面積計(jì)算： 封閉式陽臺(tái)、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。如預(yù)困難、及時(shí)向 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)反饋。 （ 3）現(xiàn)場協(xié)調(diào) 2 依據(jù)銷售情況的變化，及時(shí)靈活對(duì)現(xiàn)場人員進(jìn)行合理調(diào)配使用 ,主動(dòng)出擊以拓展市場。 2 推廣計(jì)劃、費(fèi)用核定 本著效用最大化原則，根據(jù)銷售進(jìn)度要求，制定推廣計(jì)劃、核定推廣費(fèi)用。 4 開盤計(jì)劃 開盤時(shí)間確定、開盤活動(dòng)籌備。 銷售主管 管理、激勵(lì)本組銷售人員完成銷售任務(wù)。 本文分五部分： 第一部分 營銷體系 第二部分 銷售部職能 第三部分 銷售培訓(xùn)手冊范本 房地產(chǎn)基本知識(shí) 規(guī)范流程 工作制度 項(xiàng)目銷售培訓(xùn)資料 第四部分 分工與合作 第五部分 附件 房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī) 現(xiàn)場管理相關(guān)文件、表單 第一部分 營銷體系 完善的營銷體系描述應(yīng)劃分為行政機(jī)制、功能運(yùn)作兩方面，這兩種劃分在實(shí)際組織中運(yùn)作中應(yīng)得到相應(yīng)的統(tǒng)一。 2 經(jīng)理負(fù)責(zé)制 在整體的營銷計(jì)劃指導(dǎo)下，具體分解落實(shí)現(xiàn)組織建制、營銷推廣及銷售管理的各項(xiàng)工作，并參與具體的各項(xiàng)銷售事務(wù)，使專案業(yè)務(wù)流程納入有序、高效的軌道中，體現(xiàn)應(yīng)有的溝通理解能力及領(lǐng)導(dǎo)組織能力，發(fā)揮主觀能動(dòng)性，掌握利用資源達(dá)成目的的各種方法。 ? 資金計(jì)劃 根據(jù)銷售目標(biāo)、銷售實(shí)現(xiàn)情況制定月度資金回籠計(jì)劃。如期間間隔太長，可以在廣告發(fā)布后 10天內(nèi)給出。 7 信息反饋 現(xiàn)場期報(bào) 根據(jù)一級(jí)客戶接待資料、客戶成交資料形成銷售日?qǐng)?bào)、周報(bào)、月度及階段性總結(jié)報(bào)告。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。 簡單介紹重點(diǎn) 介紹項(xiàng)目基本資料，給客戶予初步輪廓（如位置、投資優(yōu)勢等）。 3. 通過交談?wù)_把握客戶的真實(shí)需求，并據(jù)此迅速制定自己的應(yīng)對(duì)策略。 6 帶看樣板間 一、基本動(dòng)作 1. 介紹中強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的優(yōu)勢（見答客戶問）。 3. 客戶資料表是銷售員的聚寶盆，應(yīng)妥善保存。 10. 將認(rèn)購書第一聯(lián)（客戶聯(lián)）交客戶收妥，并告訴客戶于補(bǔ)足定金或簽約時(shí)將認(rèn)購書帶來。 二、注意事項(xiàng) 4. 在約定補(bǔ)足日前，再次與客戶聯(lián)系，確定日期并做好準(zhǔn)備。 16. 恭喜客戶，送客戶至大門外或電梯間。 4. 若有爭議無法解決，可申請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)調(diào)解或人民法院裁決。 v) 銷售代表請(qǐng)假要前一天向銷售主管遞交請(qǐng)假單，如有特殊情況，要及時(shí)跟銷售主管請(qǐng)假，并于上班后第一天后要及時(shí)補(bǔ)交請(qǐng)假條，否則按曠工計(jì)。 g. 接聽電話人員要耐心的、有針對(duì)性的回答客戶問題，盡量約定客戶現(xiàn)場看房，并設(shè)法留下客戶聯(lián)系方式，以便進(jìn)行回訪。 4 項(xiàng)目銷售培訓(xùn)資料 該資料由項(xiàng)目組根 據(jù)項(xiàng)目情況編寫，但必須包含以下部份 1 項(xiàng)目概要 2 合作單位名稱及簡介 開發(fā)商；投資商；建筑設(shè)計(jì)單位；綠化設(shè)計(jì)單位；建筑施工單位；工程監(jiān)理； 物業(yè)管理單位； 5 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及基本配置 6 項(xiàng)目總括：項(xiàng)目性質(zhì)；土地取得；土地期限；開工日期；竣工日期；占地面面積；總建筑面積；平均得房率；總幢數(shù)； 層 數(shù)：技術(shù)層 層 。 14 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作。 60 土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請(qǐng)求違約賠償。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。 6 商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。 28 商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起 30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。 附件三： 建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》摘錄 第 2． 5． 2條套內(nèi)使用面積的計(jì)算應(yīng)符合下列 規(guī)定： 1 套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積總和； 2 躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積； 3 不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積； 4 內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。 9 填寫 “北京市城鎮(zhèn)土地使用權(quán)登記表 ” 依照《北京市房地產(chǎn)登記測繪細(xì)則》中的填寫要求進(jìn)行填寫，如標(biāo)注層數(shù)與實(shí)際層數(shù)不符，要在備注欄中注明，注釋方法與 “北京市房屋登記表 ”中相同。 15 有柱雨篷按住外圍水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱的雨篷按其頂蓋 1的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 7 有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱。 38 跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，多層者按多層計(jì)算。 10 穿過建筑物的通道、建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)至少保留四位小數(shù)。 經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10日內(nèi)，書面通知買受人。 按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。 14 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。 依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。 商業(yè)、 旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采