【正文】 普通員工５００人＊１ .2 萬元 =600 萬元， 經(jīng)理人員工資１名總經(jīng)理兩名副總，８０萬元，招商總監(jiān)六名１２０萬元，其它管理層人員工資獎(jiǎng)金２００萬元。 我們從事的第一個(gè)城市經(jīng)營(yíng)策劃是世界園藝博覽會(huì)，我們提出昆明的城市理念 “萬綠之宗，彩云之南 ” 昆明世博會(huì)，以會(huì)展經(jīng)濟(jì)為杠桿實(shí)施城市、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，提升了城市和區(qū)域形象，推動(dòng)了云南經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，開始了云南從煙草大省向綠色植物大省，從有色金屬大省向旅游大省的轉(zhuǎn)型。 打造南京新的城市名片 —鮮明的城市形象是城市經(jīng)營(yíng)成功的重要表現(xiàn)。 （ 2）、總規(guī)思路 除了政府劃定的南部商業(yè)區(qū)外，把本住宅區(qū)劃分為 3 個(gè)住宅小區(qū)：北區(qū)、東區(qū)、西區(qū)。 項(xiàng)目規(guī)劃原則，注重健康養(yǎng)生理念設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的一致性，注重不同項(xiàng)目之間服務(wù)健康養(yǎng)生，例如針對(duì)減肥采用健身、營(yíng)養(yǎng)配餐、中藥與針灸綜合方法達(dá)到安全減肥 目的。 ★ 合 作 篇 九、雙贏合作模式介紹 我司內(nèi)部專業(yè)運(yùn)作流程 公司業(yè)務(wù)管理架構(gòu) 住宅專業(yè)運(yùn)作流程 178。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 178。主持完成武漢商業(yè)城企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、深圳萬眾城家居廣場(chǎng)總體營(yíng)銷策劃，撫順恒昌百貨公司商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略管理咨詢。調(diào)價(jià)時(shí)配以適當(dāng)折扣策略，穩(wěn)固拉升均價(jià)，最終按時(shí)達(dá)到均價(jià)￥ 2,6003,200/㎡的既定銷售目標(biāo)。 對(duì)于日常工作流程必須清晰表達(dá) ,各個(gè)環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容必須完整無誤 ,并對(duì)出現(xiàn)錯(cuò)誤給予相對(duì)明確的處罰標(biāo)準(zhǔn)。 當(dāng)銷售達(dá)到一定目標(biāo)時(shí)，須及時(shí)會(huì)同我司研討下階段價(jià)格調(diào)整策略。 建議可從以下影響價(jià)格制定的各個(gè)因素，將本項(xiàng)目與市場(chǎng)可比項(xiàng)目進(jìn)行比較： 位 置： 即地段，購買房地產(chǎn)的重要選擇因素； 交 通： 與交通主干道的距離，可選擇交通工具的多元性，人員出入的便捷性； 配 套： 商業(yè)、教育、醫(yī)療、金融、休閑娛樂等社區(qū)配套的完善程度； 建 筑密度： 建筑物密度是否適宜，以保證用戶的舒適和私密的需要； 噪 音： 周圍是否有交通主干道或工廠的噪音； 環(huán) 境： 小區(qū)的內(nèi)、外環(huán)境，景色是否宜人； 停 車： 車位是否充足，車輛出入的方便性； 視 野： 視線是否開揚(yáng)； 通 風(fēng)： 自然風(fēng)是否可以進(jìn)入小區(qū)，戶型內(nèi)是否形成對(duì)流； 采 光： 住宅采光的均好、 戶型特色： 房屋的空間布置是否滿足客戶的需求； 外 型： 外部建筑風(fēng)格的美觀性； 裝 修： 內(nèi)、外的裝修標(biāo)準(zhǔn)； 物業(yè)管理： 是否有成熟、專業(yè)的物管公司介入； 發(fā) 展 商： 發(fā)展商的知名 度與品牌； 工程進(jìn)度： 良好的工程進(jìn)度是客戶購買的信心保證； 營(yíng)銷策劃的周密性：全面、客觀的市場(chǎng)分析，準(zhǔn)確的定位，有效的營(yíng)銷策略等。 (6)本項(xiàng)目策劃模式具有重大創(chuàng)新，跳出房地產(chǎn)項(xiàng)目得小天地，站在提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高度，我們將聯(lián)合南京大學(xué)與王志鋼工作室城市經(jīng)營(yíng)策劃專家，完成江寧區(qū)城市經(jīng)營(yíng)策劃與城市 形象宣傳方案。 包裝策略 178。 房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌輸出有以下三種方式： ① 同一企業(yè)在不同區(qū)域進(jìn)行品牌連鎖經(jīng)營(yíng)不同企業(yè)通過合資進(jìn)行連鎖經(jīng)營(yíng)； ② 輸出拼牌一方通過無 形資產(chǎn)或少量資金入股。 （ 4）景觀規(guī)劃設(shè)計(jì) 在住宅區(qū)內(nèi)以中心花園為核心，以小區(qū)花園、組團(tuán)花園綠地和各種道路組成一個(gè)完美和諧的流動(dòng)景觀網(wǎng)絡(luò)，使居民生活在一個(gè)完全自然的環(huán)境中。 ?對(duì)工作、生活者來說，江寧新城是開創(chuàng)事業(yè)的樂土，是享受生活的天堂。 設(shè)想 南京城市特點(diǎn) l 南京作為六朝古都，是我國(guó)歷史文化名城，教育、科技、文化、旅游等資源在全國(guó)占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，在讀高校學(xué)生全國(guó)第一，是南京最容易形成先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)的突破口。 住宅部分財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè) 多層部分：容積率 ，總建筑面積 2223 萬㎡，均價(jià) 2580 元 /㎡，銷售額 56 億元； 小高層部分：容積率 ，總建筑面積 1617 萬㎡，均價(jià) 3350 元 /㎡，銷售收入 56 億元； TOWNHOUSE 洋房：容積率 ，總建筑面積 67 萬㎡，均價(jià) 3600 元 /㎡，銷售收入 23 億元。 開店資金５０００萬元，第一年流動(dòng)資金２ ０００萬元，第二年流動(dòng)資金１０００萬元，知名度與品牌建立后只需依賴供應(yīng)商資金就可以了。 商業(yè)規(guī)劃安排及經(jīng)營(yíng)、租售方案 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查與分析的結(jié)果及同類項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，可以比較準(zhǔn)確地分析出總的適宜面積是 10—16 萬平方米之間的準(zhǔn)確數(shù)字。 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析 房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)加劇，不同企業(yè)之間在競(jìng)爭(zhēng)中互相學(xué)習(xí)，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略模式發(fā)生改變： 第一、動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的制定是以重視動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)互動(dòng)為基本前提的。 ③ 以聚人氣及創(chuàng)造聚人氣的條件為營(yíng)銷主要指導(dǎo)思想和投入準(zhǔn)則，高起點(diǎn)、大手筆開展銷營(yíng)活動(dòng)；以大型公關(guān)活為主體，以適當(dāng)高效的新聞炒作為輔，進(jìn)行整合營(yíng)銷傳播推廣。 附：主要項(xiàng)目一覽表 內(nèi) 容名 稱 規(guī)模 類型 主力戶型 價(jià)格 主題 交付日期 翠屏國(guó)際城 占地 120 萬㎡建筑 80 萬㎡ 多層、聯(lián)排別墅 、別墅 三室二廳、二室二廳 多層： 2500聯(lián)排： 3300 別墅： 3600 山湖林海間的國(guó)際名流生活 一期已交付 江南文樞苑 建筑 12 萬㎡ 多層、別墅 三室二廳三衛(wèi)（ 184 ㎡） 多層 2100 一脈承天地 人文出大家 現(xiàn)房 21 世紀(jì)世紀(jì)園 總規(guī) 40 萬㎡ 多層 三室二廳一衛(wèi)（ 120 ㎡） 2100 精彩詮釋歐式生活典范 現(xiàn)房 天地新城 總規(guī) 56 萬㎡ 多層、別墅、精裝單身寓 三室二廳錯(cuò)層、四室二廳躍層 2500 有情天地生態(tài)家園 期房 歐陸經(jīng)典花園 總規(guī) 25 萬㎡ 全框架花園公寓 三室二廳 137150 ㎡ 2300 住好房子，一生幸福 現(xiàn)房 武夷花園 總規(guī) 26 萬㎡ 多層、別墅、聯(lián)排 三室二廳、四室二廳 2400 新城區(qū)、新生活 現(xiàn)房 明月港灣 占地 35 萬㎡ 多層、別墅、聯(lián)排 三室二廳 110130 ㎡ 2400 大型秦淮水岸星級(jí)社區(qū) 期房 百家湖花園 總規(guī) 100 萬㎡ 多層、別墅聯(lián)排 四室二廳 142 ㎡ 2400 超大社區(qū)，組團(tuán)有不同的定位主題 期、現(xiàn) 市政天元城 總規(guī) 40 萬㎡ 多層 三室二廳 110130 ㎡ 2500 純夏威夷閑休閑景觀城 期、現(xiàn) 立信瑞景文華 占地 22 萬㎡ 別墅 雙拼別墅 180300 ㎡ 3000 山水瑞景，文華金陵 期房 運(yùn)盛美之國(guó)花園 總規(guī) 40 萬㎡ 別墅 186 ㎡、 190 ㎡、 204 ㎡ 3580 獻(xiàn)給成功人士的時(shí)尚山水美墅 期房 文化名園 總規(guī) 22 萬㎡ 多層、小高層 三室二廳二衛(wèi) 130 ㎡ 2100 百家湖畔，臻美人家 現(xiàn)房 商業(yè)現(xiàn)狀及前景評(píng)價(jià) ① 南京目前商業(yè)消費(fèi)模式形成相對(duì)比較穩(wěn)定：第一層次是便民店消費(fèi)；第二層次是以蘇果、好又多、華聯(lián)和金潤(rùn)華等為主導(dǎo)的大型連鎖超市消費(fèi)；第三 層次就是三大商圈的集中消費(fèi)。新天地項(xiàng)目的突破點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)。住宅等大宗耐用消費(fèi)需求屬成長(zhǎng)型，上升較快。 5. 本項(xiàng)目策劃負(fù)責(zé)人具有豐富的發(fā)展商經(jīng)驗(yàn)，能夠充分運(yùn)用客戶營(yíng)銷與服務(wù)營(yíng)銷手段，結(jié)合深圳先進(jìn)營(yíng)銷理念與南京區(qū)域文化特點(diǎn)設(shè) 計(jì)出系列大型客戶營(yíng)銷活動(dòng)方案，形成滿城爭(zhēng)說新天地項(xiàng)目的局面。 目 錄 ★ 市 場(chǎng) 篇 一、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體評(píng)價(jià) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 人口及收入、消費(fèi)水平、消費(fèi)特征 房地產(chǎn)整體發(fā)展水平 城市區(qū)域價(jià)值及發(fā)展趨勢(shì) 二、江寧區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體評(píng)價(jià) 江寧區(qū)區(qū)域價(jià)值分析 經(jīng)濟(jì)發(fā)展及消費(fèi)主體特征 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況（主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析） 商業(yè)現(xiàn)狀及前景評(píng)價(jià) ★ 構(gòu) 思 篇 三、南京 房地產(chǎn)整體發(fā)展水平 ① 市場(chǎng)供給 2002 年 112 月南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 指 標(biāo) 名 稱 計(jì)量單位 本月止累計(jì) 比去年同期增長(zhǎng) % 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元 商品房屋投資額 億元 土地開發(fā)投資額 億元 按工程用途分 住宅 億元 辦公樓 億元 商業(yè)用房 億元 房屋建筑面積 施工面積 萬平方米 住宅 萬平方米 竣工面積 萬平方米 住宅 萬平方米 商品房屋銷售面積 萬平方米 住宅 萬平方米 商品房屋銷售額 億元 住宅 億元 土地開發(fā)面積 萬平方米 ② 住宅需求 2020 年商品房的供應(yīng)量在 300 萬平方米左右，但 2020 年的拆遷量持續(xù)增長(zhǎng)，總拆遷量超過 3 萬戶。江寧從東西南三面環(huán)抱南京，距老城區(qū)約 10 分鐘車程，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，境內(nèi)有滬寧、寧馬、機(jī)場(chǎng)高速公路、寧杭公路、 104 國(guó)道等高等級(jí)公路，滬寧、寧蕪鐵路穿境而過，南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)座落境內(nèi)，距長(zhǎng)江最大的內(nèi)河港 —新生圩港僅 17 公里。 ★ 構(gòu) 思 篇 三、南京 建議商業(yè)部分（整體規(guī)劃先行）先期啟動(dòng) MALL 購物中心 +將軍路和勝太西路兩條主題商業(yè)街，商業(yè)總面積 16 萬平方米左右，先啟動(dòng) 8 萬平方米以內(nèi)；同期啟動(dòng)住宅一期部分，純多層，面積控制在 68 萬平米。 第五、在動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)條件下，人們更加注意環(huán)境、市場(chǎng)和行業(yè)結(jié)構(gòu) 對(duì)企業(yè)行為與效益的影響和企業(yè)的資源條件；而在動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，人們?cè)絹碓疥P(guān)注企業(yè)的能力、核心專長(zhǎng)以及企業(yè)戰(zhàn)略的作用。 商業(yè)部分財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè) （ 1）購物中心銷售與出租分析 購物中心商場(chǎng)部分采用產(chǎn)權(quán)式商鋪方式發(fā)售，將商場(chǎng)變成投資品種，在南京