【正文】 構(gòu)、客流及結(jié)構(gòu)、消費(fèi)及購物習(xí)慣、區(qū)域功能性質(zhì)、商圈競(jìng)爭(zhēng)狀況） 超級(jí)市場(chǎng)開發(fā)策略 “開發(fā)店鋪 ”對(duì)于超級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)營來說，是至關(guān)重要的。為了衡量超市地點(diǎn)的優(yōu)劣，需要先了解超市的立地條件。了解一定的商圈范圍（例如 1000米）內(nèi)現(xiàn)有的住戶人數(shù)。 （ 12）員工配置。 估算營業(yè)額是否準(zhǔn)確度高、誤差小。 最后要確認(rèn)將來環(huán)境變化的因素，尤其應(yīng)注意下列幾點(diǎn)，因?yàn)檫@些因素會(huì)造成銷售占有 大量的管理資料下載 率的成長、衰退或阻礙。 顧客調(diào)查的主要項(xiàng)目： （ 1）住址： （ 2）來店頻率（次 /周、次 /月）； （ 3）大型店利用頻度； （ 4）競(jìng)爭(zhēng)店利用頻度。由于收入水平及消費(fèi)習(xí)慣的影響，居民購物頻率顯示出不同的特征。一個(gè)人口逐漸增加的新區(qū)開店較易成功，在一個(gè)人口逐漸減少的老區(qū)開店較易失敗。如內(nèi)外招牌制作工程 、空調(diào)工程、水電工程、冷凍冷藏工程、保安工程等。 表 37 某超市經(jīng)營狀況表（月） 類別 具體項(xiàng)目 金額 備注 場(chǎng)地租金 36萬元 每月每平米 130元 , 共計(jì) 2000米 2 每月 人員工資 10萬元 每月每人 800元 , 共計(jì) 125人 費(fèi)用 水電燃料 支出 促銷費(fèi)用 其它費(fèi)用 超市商圈常用調(diào)查方法簡介 拉利法則 此法則是研究從周圍的都市到自己的都市之間，對(duì)顧客吸引力的分配能力 ，其原理是兩都市中間的都市受兩面三刀都市人口吸引力率與人口成正比，與距離的平方成反比。租約部有租約談判、租約程序方面提供建議。對(duì)于人口為 4 萬人的地區(qū)，一般可設(shè) 6～ 7 家超級(jí)市場(chǎng)?？肆_格公司在一定的區(qū)域內(nèi)設(shè)有一個(gè)地區(qū)辦公室，該辦公室負(fù)責(zé)本區(qū)內(nèi)的商店規(guī)劃，并向公司總部的綜合辦公室提出詳細(xì)規(guī)劃資料。 損益的計(jì)算方法如下： 實(shí)際損益 =稅前損益 —費(fèi)用 稅前損益 =銷售毛利 —變動(dòng)費(fèi)用 —固定費(fèi)用 銷售毛利營業(yè)收入 —銷貨成本 損益平衡點(diǎn)的計(jì) 算方法如下： 損益平衡點(diǎn)銷售額 = 固定費(fèi)用 毛利率 —變動(dòng)費(fèi)用率 經(jīng)營安全率計(jì)算方法： 大量的管理資料下載 經(jīng)營安全率 =（ 1— 損益平衡點(diǎn)銷售額 ） 100% 預(yù)期銷售額 這一比例是衡量店角度經(jīng)營狀況的重要指標(biāo)，一般測(cè)定的標(biāo)準(zhǔn)為：安全率 30%以上為優(yōu)秀店； 20%～ 30%為優(yōu)良店； 10%～ 20%為一般店； 10%以下為不良店。 超級(jí)市場(chǎng)立地投資評(píng)估 超級(jí)市場(chǎng)開店投資的主要支出項(xiàng)目 一個(gè)超級(jí)市場(chǎng)的開設(shè)前期要投入大量的資金。在商圈人口調(diào)查過程中，要注意兩點(diǎn)：一是空間障礙因素。從一般情況看，超級(jí)市場(chǎng)規(guī)模越大，商圈范圍越大，反之則越小。 超市商圈設(shè)定 商圈的組合種類 一般而言，超市的商圈可分為中小商圈、大商圈、超大商圈 3種： 中小商圈約 500～ 1500 米，顧客以徒步或自行車可達(dá)，以出售便利商品、生活必需品為主。 都市計(jì)劃、交通建設(shè)圖是預(yù)測(cè)將來環(huán)境變化的主要資料，特別是人口增加快速的都市近郊、新興住宅、大型社區(qū)等，可說是超市業(yè)者的最大目標(biāo)。 確定立地條件的三要素是否具備。 （ 9）租金。包括商店數(shù)、職工數(shù)、營業(yè)面積銷售額等絕對(duì)值，以及由這些絕對(duì)數(shù)值除以人口所獲得的數(shù)值，如人均零售額。 超級(jí)市場(chǎng)店址選擇策略 超級(jí)市場(chǎng)店址選擇策略 超市的選址是否正確是超級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營成敗的一個(gè)關(guān)鍵，因?yàn)榈赇侀_發(fā)最重要的問題是設(shè)備投資能否在預(yù)定的期限之內(nèi)順利回收，而店址選擇的好壞直接影響到投資的收益，所以要開辦一家超市，放在首位的工作便是挑選一個(gè)合適的店址。在這種情況下，消費(fèi)者的需求日漸呈現(xiàn)多樣化，消費(fèi)者購買商品，不公只需要單純的商 品，還想要商品背后所提供的附加價(jià)值，而這些價(jià)值大多數(shù)要靠零售業(yè)者自己來創(chuàng)造，因而，大量產(chǎn)生了各種不同業(yè)態(tài)的零售企業(yè)，如百貨公司，超級(jí)市場(chǎng)，便利商店等。 （ 3）交通條件。包括行人道、街道是否有區(qū)分，過往車輛的數(shù)量及類型，道路寬窄等。 我國目前尚處于超市發(fā)展的初級(jí)階段，針對(duì)超市的經(jīng)營內(nèi)容以食品和雜品為主的特點(diǎn)，超級(jí)市場(chǎng)店址選擇的原則應(yīng)是： 超市的店 址以選擇在居民區(qū)為主。所以初期應(yīng)先從地圖或政府公布的資料中加以篩選立地的過程稱為預(yù)備調(diào)查。 （ 3）競(jìng)爭(zhēng)店特別是比本店大 2倍以上的大型店，是否在重要地點(diǎn)有設(shè)立的可能。 大量的管理資料下載 超市商圈營業(yè)額的計(jì)算 超市營業(yè)額外負(fù)擔(dān)的估算應(yīng)考慮商圈范圍內(nèi)常住居民的購買量、商圈范圍企事業(yè)單位的購買量、流動(dòng)顧客群的購買量、超級(jí)市場(chǎng)在商因范圍內(nèi)的市場(chǎng)占有率。 在開設(shè)一家超級(jí)市場(chǎng)時(shí)，必須深入地去進(jìn)行商圈潛力情況調(diào)查，通過周密的調(diào)查去深刻地理解超市所處的市場(chǎng)環(huán)境。從 1995年 3月開始的一段時(shí)間里，以每日一家的速度開設(shè)新店，每開一店前照例要進(jìn)行詳細(xì)的商圈調(diào)查活動(dòng)，主要包括： 人從早晨 6點(diǎn)起到晚上 10 點(diǎn)止在欲開店的地區(qū)數(shù)人數(shù)車，選擇一天中的不同時(shí)段，來測(cè)定客流量，這樣的工作持續(xù) 35 天左右，從而掌握了大量的第一手客流量的資料。 經(jīng)營費(fèi)用預(yù)估 經(jīng)營費(fèi)用可分為：固定費(fèi)用和變動(dòng)費(fèi)用兩類。 ] 公式： Da= Da+Db 1+ Pb Pa 公式中： Da=地到中間地區(qū)地的距離 Db=地到中間地區(qū)地的距離 Pa=地的人口 Pb=地的人口 例如： A地與 B 地的人口分別為 30萬與 270 萬人，二地