【正文】 ５層以上為多用途樓層， 辦公樓天花高度 米。 越秀區(qū) 人民中路 、 中山六路段 該區(qū)域跨荔灣區(qū)和越秀區(qū) ﹐該區(qū)域?qū)儆趶V州市的老城區(qū)，人口密度甚大，交通擁擠，但零售業(yè)發(fā)展成熟﹐為廣州市傳統(tǒng)的商業(yè)中心之一。 廣州市 1993 年至 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額（單位：億元人民幣） 年份 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 投資額 356 387 （資料來源：廣州市統(tǒng)計局） 廣州市商品房空置量統(tǒng)計（單位：萬平方米） 年份 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 總計 191 267 621 其中住宅 116 （資料來源﹔廣州市國土房管局） 1998 20xx 年廣州市寫字樓租賃市場發(fā)展情況統(tǒng)計表 : 年份 宗數(shù) 增長 % 租賃面積 (平方米 ) 增長 % 1998 527 118,578 1999 719 171,597 20xx 上半年 867 218,991 20xx 下半年 1018 250,669 三年合計 3131 759,835 （資料來源﹔廣州市國土房管局） 小結(jié) ? 廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈逐年增加的趨勢﹐而且外來投資的比例不斷上升? ? 住宅市場總體供過與求﹐需求呈穩(wěn)定增長的趨勢﹐但住宅樓盤開發(fā)量大﹐競爭激烈。雖然受全球經(jīng)濟(jì)衰退 和伊拉克戰(zhàn)爭影響，退對中國物業(yè)市場的影響，預(yù)料將會較區(qū)內(nèi)其它國家小。近年來，星級酒店為促進(jìn)東山區(qū)旅游事業(yè)發(fā)展，吸引總部企業(yè)、外國領(lǐng)事館落戶我區(qū)起到了重要的作用。財政收入保持快速增長。 小結(jié) 廣 州經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，外來投資逐步回升，市場對寫字樓宇的需求隨之增長，尤其是中國加入 WTO 后﹐來自金融、保險、證券、信息科技﹑電信﹑零售等行業(yè)的需求將更趨殷切。 交通狀況日趨完善 總投資 億元的內(nèi)環(huán)路工程 1999 年底建成，廣州市市區(qū)地面交通狀況得到極大改善。實際利用外資達(dá)到 億美元，增長 ％。 根據(jù)現(xiàn)金流量計算之結(jié)果，可知本項目公司所得稅前息后凈現(xiàn)值 NPV( present value)方案一為人民幣 億元，方案二為 億元。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高， 20xx 年全市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)比上年提高 11%，利潤增長 %。 房地產(chǎn)市場已經(jīng)復(fù)蘇并穩(wěn)步發(fā)展 經(jīng)歷了亞洲金融風(fēng)暴后﹐廣州房地產(chǎn)市場已經(jīng)復(fù)蘇。而目前廣州此類甲級寫字樓供應(yīng)寥寥無幾﹐有利于本項目的順利推廣。 2．廣州市的商貿(mào)集散地 通過大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，東山區(qū)作為廣州市中心城區(qū)的商貿(mào)集散地功能得到進(jìn)一步增強(qiáng)。 在多層住宅方面，全市 10 區(qū)的可預(yù)售面積同比減少了 23％，但成交面積仍然增長了％，總成交面積達(dá)到 萬平方米。 廣州房地產(chǎn)市場在八十 年代末九十年代初期開始啟動，此后經(jīng)歷了一個完整的發(fā)展周期。目前此區(qū)域已經(jīng)落成的甲級寫字樓包括﹔世界貿(mào)易中心大廈、好世界廣場﹑廣東國際大廈﹑亞洲國際大酒店﹑宜安大廈﹑電子大廈﹑東山廣場等。 廣州市現(xiàn)有主要甲級寫字樓項目一覽 項目名稱 位置 建筑面積（平方米） 與本項目對比 廣州 國際電子大廈 東山區(qū) 30,000 主要競爭對手 好世界廣場 東山區(qū) 56,000 主要競爭對手 東山廣場 東山區(qū) 89,989 主要競爭對手 廣州世界貿(mào)易中心大廈 東山區(qū) 180,000 主要競爭對手 廣東亞洲國際大酒店 東山區(qū) 112,510 競爭對手 宜安廣場 東山區(qū) 60,000 次要競爭對手 中信廣場 天河區(qū) 232,000 競爭對手 大都會廣場 天河區(qū) 74,321 競爭對手 金利來集團(tuán)中心 天河區(qū) 53,000 競爭對手 高盛大廈 天河區(qū) 41,500 次要競爭對手 健力寶 大廈 越秀區(qū) 73,500 次要競爭對手 中旅商業(yè)城 越秀區(qū) 126,000 次要競爭對手 捷泰廣場 越秀區(qū) 39,018 次要競爭對手 達(dá)寶廣場 越秀區(qū) 30,657 次要競爭對手 廣州市在建主要甲級寫字樓項目一覽 項目名稱 位置 建筑面積（平方米） 與本項目對比 廣東電信廣場 東山區(qū) 39,916(對外招商部分 ) 主要競爭對手中誠廣場 天河區(qū) 1003,000 (寫字樓 ) 主要競爭對手 中泰國際廣場 天河區(qū) 87,618(寫字樓 ) 競爭對手 廣州市待建主要甲級寫字樓項目一覽 項目名稱 位置 建筑面積（平方米） 與本項目對比 廣州報業(yè)文化廣場 天河區(qū) 280,000 主要競爭對手 天河城廣場 天河區(qū) 97,000 主要競爭對手 維多利廣場 天河區(qū) 75,000 競爭對手 廣州市現(xiàn)有主要甲級寫字樓項目 項目名稱 中信廣場 (CITIC PLAZA) 大廈外觀 位置 廣州市天河區(qū)天河北路 233 號 總建筑面積 232,000 功能分布 寫字樓 121,410 公寓 77140 商場 33,450 樓層 80 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時間 開發(fā)商 熊谷蜆殼發(fā)展 (廣州 )有限公司 開發(fā)商背景 熊谷蜆殼發(fā)展 (廣州 )有限公司由香港 建設(shè) (控股 )有限公司 蜆殼電器工業(yè) (集團(tuán) )有限公司 ,中國保利集團(tuán) ,信興中國投資有限公司 ,四家國際知名公司組成 ,實力雄厚 ,信譽(yù)卓著 . 市場定位 甲級寫字樓及公寓 市場推廣策略 目標(biāo)客戶鎖定大型跨國公司和具有實力的本地公司，提供辦公、購物、 商務(wù)公寓一體化的綜合服務(wù) 項目優(yōu)勢 ? 為現(xiàn)在廣州最高的建筑物，具有地標(biāo)的形象， ? 地處天河中心區(qū) , 地理位置優(yōu)越﹐ ? 交通便利，鄰近天河火車站和地鐵站， ? 租戶組合以外資大型公司為主 項目劣勢 ? 實用率不高 65％﹐ ? 物業(yè)管理質(zhì)素低﹐ ? 沒有升高地臺（ Raised Floor） ? 大廈業(yè)權(quán)分散 項目名稱 大都會廣場 大廈外觀 位置 廣州市天河區(qū)天河北路 183 號 總建筑面積 74,321 功能分布 寫字樓 70,821 購物商場 3,500 樓層 48 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時間 1996 開發(fā)商 廣州卓越城市房產(chǎn)有限公司 開發(fā)商 背景 發(fā)展商為港資背景 市場定位 甲級寫字樓 市場推廣策略 租賃目標(biāo)客戶鎖定大型跨國公司和具有實力的本地公司 項目優(yōu)勢 ? 地處天河商務(wù)中心區(qū)﹐地理位置優(yōu)越 , ? 交通便利﹐接近天河火車站 ? 周邊商業(yè)氣氛濃厚﹐商業(yè)配套齊全 ? 租戶組合佳﹐以外資大型公司為主 項目劣勢 ? 實用率低（ 68%） ? 物業(yè)管理質(zhì)素不太理想 ? 客梯數(shù)量不夠（ 6 臺） ? 商場不完善，缺乏聚焦點(diǎn) ? 大廈業(yè)權(quán)分散 項目名稱 金利來集團(tuán)中心 大廈外觀 位置 廣州市天河區(qū)體育東路 138 號 總建筑面積 53,000 功能分布 寫字樓 37,000 購物商場 16,000 樓層 31 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時間 開發(fā)商 廣州金利來城市房產(chǎn)有限公司 開發(fā)商背景 廣州金利來集團(tuán)中心為中港合作項目。 開發(fā)進(jìn)度 已封頂 市場定位及推廣策略 甲級寫字樓，分散出售。 室內(nèi)裝修 主入口兩側(cè)的巨柱采用意大利進(jìn)口高級云石裝飾。 20xx 年后至今，受過宏觀調(diào)控和亞洲金融危機(jī)影響，新落成的甲級寫字樓數(shù)量銳減，平均每年在 3 萬至 5 萬平方米左右。天河區(qū) 20xx 年第一季度甲級辦公樓新增來自平安保險大廈 萬平方米的供應(yīng)量。國內(nèi)公司所占的比例約為 40%﹐但發(fā)展成上升趨勢。預(yù)計廣東電信大廈在 20xx 年第四季度落成，屆時將提供 39,916 平方米的新供應(yīng)量。 20xx 年東山區(qū) GDP 預(yù)計達(dá) 億元，稅收 億元，其中地稅 億元。但由于新供應(yīng)將被市場迅速吸納，符合跨國公司大面積甲級寫字樓需求的選擇有限，租金預(yù)期在第二季度恢復(fù)回升，全年增幅約為7%，未來兩年預(yù)期有每年 5%的穩(wěn)定增幅。 一、甲級寫字樓市場區(qū)域分析 東山區(qū) 東山區(qū)市廣州甲級寫字樓最集中的地區(qū)，目前占全市甲級寫字樓的存貨量的 46%。 物業(yè)管理 ： 由中央閉路電視監(jiān)察系統(tǒng)及專業(yè)護(hù)衛(wèi)員二十四小時的巡查。 功能劃分 1 至 6 層為商場， 7 至 36 層為寫字樓，寫字樓天花高度 米。 市場定位 甲級寫字樓 項目優(yōu)勢 ? 位于環(huán)市中路商業(yè)區(qū)，地理位置優(yōu)越 ? 交通方便 ? 區(qū)內(nèi)商業(yè)配套完備 項目劣勢 ? 實用率低 60％ ? 間隔不合理 ? 業(yè)權(quán)分散 ? 層高太低 項目名稱 廣東亞洲國際大酒店 大廈外觀 位置 廣州市東山區(qū)環(huán)市東路 326 號之一 總建筑面積 112,510 平方米 功能分布 寫字樓 22,992 平方米 購物商場 4,500 平方米 豪華客房 422 套 樓層 45 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時間 20xx 開發(fā)商 廣東省華海集團(tuán)公司 開發(fā)商背景 廣東省公安廳 總投資 二十億人民幣 市場定位 甲級寫字樓 市場推廣策略 以租為主 項目優(yōu)勢 ? 鄰近環(huán)市中商業(yè)區(qū) ? 質(zhì)料設(shè)計合理 項目劣勢 ? 實用率不高 ? 管理質(zhì)素太差 ? 大堂入口與酒店入口沒有分隔 ? 層高太低 項目名稱 中旅商業(yè)城 大廈外觀 位置 廣州市越秀區(qū) 越秀區(qū)中山五路 219 號 總建筑面積 126,000 平方米 功能分布 寫字樓 37,000 平方米 購物商場 56,000 平方米 樓層 25 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時間 20xx 開發(fā)商 廣州捷中寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)商背景 廣州捷中寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是香港中旅集團(tuán)屬下公司 ,集團(tuán)規(guī)模龐大 ,目前共有二十多家公司 ,不但在地產(chǎn)建筑享負(fù)盛名 ,在旅游 ,酒店 ,運(yùn)輸 ,貿(mào)易 ,實業(yè)投資 ,科技開發(fā)等業(yè)務(wù)亦實力非凡 總投資 約 9 億 元人民幣 市場定位 甲級寫字樓﹐商場以售為主，寫字樓以租為主 項目優(yōu)勢 ? ? 廣州公園前地鐵站上大型蓋優(yōu)質(zhì)物業(yè) ? ? 平面方正實用，每層面積開闊 項目劣勢 ? 項目所處地域為廣州市舊城區(qū)，商業(yè)發(fā)展并未成熟 ? 電梯不夠 ? 設(shè)計不合理 — 有中庭 ? 物業(yè)管理質(zhì)素甚差 主要在建 甲級寫字樓項目 大 廈名稱 中誠廣場 大廈外觀 發(fā)展商背景： 廣州鵬城房地產(chǎn)有限公司，由廣州市城市建設(shè)開發(fā)總公司（城建總）及香港中誠集團(tuán)合作經(jīng)營。此路段可考慮為本項目的一般潛在競爭區(qū)域。其中，寫字樓的成交面積達(dá)到298698 平方米，同比增長了 ％；成交均價，寫字樓表現(xiàn)向好，呈現(xiàn)微升的局面，增幅為 2％。 三、廣州寫字樓市場發(fā)展概況 在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長和中國加入世界貿(mào)易中心的推動下，近年來中國各主要城市甲級辦公樓物業(yè)的需求量屢創(chuàng)高水平。 東山區(qū)的星級酒店數(shù)共有 30 家