【正文】 港﹑澳﹑臺(tái)公司 國內(nèi)公司 45％ 35％ 25％ 持續(xù)增加 穩(wěn)定 穩(wěn)定 3001300 200500 200500 好世界廣場 跨國公司 (含合資公司 ) 港﹑澳﹑臺(tái)公司 國內(nèi)公司 35％ 25％ 40％ 持續(xù)增加 減少 穩(wěn)定 3001200 200500 15020 宜安廣場 跨國公司 (含合資公司 ) 港﹑澳﹑臺(tái)公司 國內(nèi)公司 15％ 35％ 60％ 增加 穩(wěn)定 穩(wěn)定 3001000 300500 150200 （資料來源：怡高物業(yè)市場研究部） 小結(jié) 中國加入世界貿(mào)易 組織后，將過渡性地全面或極大限度地開放保險(xiǎn)業(yè)﹑金融服務(wù)業(yè)和零售業(yè)，跨國保險(xiǎn)公司﹑金融服務(wù)公司和大型零售商﹑連鎖店業(yè)者及本地的證券公司﹑咨詢服務(wù)公司為迎接這次商業(yè)契機(jī)﹐力求搶占先機(jī)﹐積極擴(kuò)充業(yè)務(wù)﹐成為目前廣州甲級(jí)寫字樓最大的需求者。 東 山區(qū) 20xx 年主要經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展指標(biāo) 項(xiàng)目 20xx 年 （億元） 比上年同期 增減百分點(diǎn)（ %） 國內(nèi)生產(chǎn)總值 % 工業(yè)總產(chǎn)值 10% 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 % 外貿(mào)出口總值 (美元 ) % 實(shí)際利用外資 (美元 ) % 一般預(yù)算收入 % 一般預(yù)算支出 % （資料來源：東山區(qū)統(tǒng)計(jì)局） 東山區(qū)主要外資公司寫字樓分布 公司 國家 大廈 西門子（ Simenz） 德國 東山廣 場 阿迪達(dá)斯 (Adadas) 德國 東山廣場 瓊森 (Johnson amp。由于目前廣州甲級(jí)寫字樓空置水平較低，一般的租賃案例免租期都在兩個(gè)月以內(nèi)，只有少數(shù)大面積的租賃案例有三個(gè)月免租期的優(yōu)惠。由于東山區(qū)為廣州市城市中心，商業(yè)配套發(fā)展成熟，可供寫字樓開發(fā)的用地十分有限。 第四部分 針對(duì)性分析 第一節(jié) 區(qū)位分析 一、東山區(qū)概況 東山區(qū)作為廣州市的中心城區(qū)和重要商業(yè)中心，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)施戰(zhàn)略性調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在東山區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)據(jù)主導(dǎo)地位，占國民經(jīng)濟(jì)比重 接近 95%。但目前廣州甲級(jí)寫字樓的回報(bào)率有 8%11%，且 20xx 年新供應(yīng)有限，預(yù)計(jì)20xx 年甲級(jí)寫字樓售價(jià)將上升 8%，隨著 20xx、 20xx 年供應(yīng)量的增加，屆時(shí)售價(jià)發(fā)展趨勢(shì)將趨于穩(wěn)定。越 秀區(qū)甲級(jí)寫字樓主要分布在東風(fēng)路沿線，不及東山區(qū)和天河區(qū)集中，租金因而相對(duì)較低，平均月租金為 美元每平方米。由于天河區(qū)被規(guī)劃為新的廣州市城市中心，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，甲級(jí)辦公樓素質(zhì)高但存貨量較東山，空置率為全市各區(qū)最低。部分公司因而轉(zhuǎn)向選擇乙級(jí)寫字樓，或不得不接受業(yè)主 15%至 20%的租金升幅續(xù)租。 項(xiàng)目劣勢(shì) 商場人流量大，人流結(jié)構(gòu)較復(fù)雜 項(xiàng)目名稱 維多利廣場 大廈外觀 所在位置： 體育西路，面向天河體育中心，西邊為購書中心 總建筑面積： 約 萬平方米 目前開發(fā)階段： 群樓結(jié)構(gòu) 預(yù)計(jì)落成時(shí)間： 20xx 年第二季度 開發(fā)商背景： 廣州城建集團(tuán) 總投資： 約人民幣 9 億 市場定位： 甲級(jí)寫字樓，以出售為主 估計(jì)售價(jià) 人民幣 9,00012,000 元 /平方米 估計(jì)租金 人民幣 70100 元 /平方米 實(shí)用率 約 65% 項(xiàng)目 的優(yōu)勢(shì)： ? ? 位于天河中心區(qū)﹐地理位置優(yōu)越 項(xiàng)目的劣勢(shì)： ? ? 開發(fā)商有資金壓力，寫字樓將分割銷售 ? ? 單層平面面積較小 (資料來源：怡高物業(yè)市場研究部 ) 三、甲級(jí)寫字樓市場現(xiàn)存量 目前，廣州市共有甲級(jí)寫字樓面積為 1,123,257 平方米，主要分布于東山區(qū)環(huán)市東路、天河區(qū)天河北路和越秀區(qū)流花路、東風(fēng)西路，已基本形成聚集區(qū)，其中東山區(qū)甲級(jí)寫字樓觀存量占廣州市的 ％ 。 交通 ： 位于廣州市新城市中軸線西側(cè)，坐落于廣州市東西交通主干道天河路旁，約 30 多條公交車路線經(jīng)過，可直達(dá)廣州市主要地區(qū)。 建材設(shè)施 外墻采用低輻射鍍膜玻璃 。更設(shè)有最先進(jìn)的煙感、感溫裝置、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，保障物業(yè) 安全 。 商場： 四層裙樓 停車位： 三層地庫停車場，提供 600 余個(gè)車位 建筑材料： 外窗采用顏色鋁合金框架式玻璃幕墻連單層鏡面反光玻璃及花崗巖。 市場定位 甲級(jí)寫字樓 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) ? 地理位置優(yōu)越﹐位于環(huán)市中路商業(yè)區(qū) ? 區(qū)內(nèi)商業(yè)配套完備 ? 實(shí)用率高（ 72%） ? 租戶組合佳﹐多數(shù)為國際知名公司 ? 冷氣計(jì)算系統(tǒng)先進(jìn) 項(xiàng)目劣勢(shì) ? 廣場被雜散商場擺設(shè)破壞氣氛 ? 交通略為不便 項(xiàng)目名稱 健力寶大廈 大廈外觀 位置 廣州市越秀 區(qū)東風(fēng)中路 410412 號(hào) 總建筑面積 73,500 功能分布 寫字樓 66,000 購物商場 7,500 樓層 39 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時(shí)間 1999 開發(fā)商 廣州東和房地產(chǎn)有限公司 開發(fā)商背景 廣州東和房地產(chǎn)有限公司 是 健力寶 集團(tuán)屬下公司。因此此路段可考慮為本項(xiàng)目的非潛在競爭區(qū)域。 越秀區(qū) 東風(fēng)路段 東風(fēng)路是廣州市區(qū)內(nèi)三條東 西走向的主干道路之一，經(jīng)過市政府長年的改造 ,現(xiàn)在路面寬闊，交通暢順，是廣州市的“樣板路“。 二、廣州高 級(jí)商務(wù)中心區(qū)的地理分布 東山區(qū) 環(huán)市東路 環(huán)市東路區(qū)域是廣州市最重要的商務(wù)中心區(qū)﹐區(qū)內(nèi)高級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓和優(yōu)質(zhì)住宅樓宇林立，極具商業(yè)及商務(wù)氣氛。在物業(yè)市場蕭條的期間，全市辦工樓空置率高達(dá)四成半﹐有多個(gè)大型項(xiàng)目都處于停工和半停工狀態(tài)。 廣州甲級(jí)寫字樓的空置面積較小造成新增需求因可選擇的空間不多而轉(zhuǎn)向選擇乙級(jí)寫字樓，平均寫字樓資本值大致穩(wěn)定，顯示投資回報(bào)率維持于優(yōu)厚的水平，相信將可吸引國際投資者的興趣。至于成交均價(jià)，寫字樓表現(xiàn)向好，呈現(xiàn)微升的局面，增幅為 2％；但商鋪則明顯下降，跌幅達(dá) ％。番禺區(qū)無論是多層住宅、高層住宅還是寫字樓、商鋪的成交面積也都出現(xiàn) 了大幅增長的好勢(shì)頭。全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)商品銷售總額 億元，比上年增長 %。第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使東山區(qū)的財(cái)政收入繼續(xù)保持兩數(shù)的增長，“九五”期間區(qū)財(cái)政的收入年均增長速度超過 27％， 20xx 年財(cái)政收入在廣州市市屬八區(qū)中名列第三位，區(qū)可支配財(cái)力近 10 億元。經(jīng)過多年發(fā)展，東山區(qū)憑借發(fā)達(dá)的金融商貿(mào)業(yè)、較為完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)美的居住環(huán)境、濃厚的文體氣息、領(lǐng)先的基礎(chǔ)教育、良好的社會(huì)風(fēng)氣成為廣州 市一個(gè)頗具吸引力和競爭力的中心城區(qū)。 由于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和新科技的廣泛應(yīng)用﹐目前 廣州的寫字樓正逐漸由單純的商業(yè)辦公功能，而逐步向多功能智能型的方向發(fā)展，而且用家對(duì)寫字樓硬件的要求越來越高。到 20xx 年，全面建成現(xiàn)代化國際大都市。將進(jìn)一步提升廣州市區(qū)的交通效率。廣州城市居民年人均可支配收入達(dá)到 15,117 元，同比年增長率為 ％，扣除價(jià)格因素后實(shí)際增長 12％。 第二﹑三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長﹐成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動(dòng)力 在經(jīng)濟(jì)總量快速增長的同時(shí)，廣州的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高。廣州已成為國內(nèi) GDP 總量超 3000 億元的三大城市之一，其余兩個(gè)城市分別是上海 ( 億元 )和北京 (3130 億元 )。第一部分 摘要與結(jié)論 廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈逐年增加的趨勢(shì)﹐而且外來投資的比例不斷上升?寫字樓市場于20xx年下半年復(fù)蘇反彈﹐需求增長迅速﹐而新供應(yīng)﹐尤其是甲級(jí)寫字樓供應(yīng)增長緩慢﹐造成供不應(yīng)求的局面 。至去年為止﹐廣州市已連續(xù) 7 年保持 13%左右的增長速度﹐在全國十大城市中，廣州經(jīng)濟(jì)增速居于前列。中國加入世貿(mào)后，外商投資廣州的比例將逐年遞增。 居民生活水平不斷提高 20xx 年底﹐廣州市的總?cè)丝谶_(dá)到 994 萬。南北走向的地鐵二號(hào)線工程正在進(jìn)行，線路全長 公里，預(yù)計(jì)于 20xx 年落成通車。 廣州市未來八年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè) 目前廣州總體城市規(guī)劃目標(biāo)是 :到 20xx 年，廣州基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，建成國際大都市。 隨著廣州市市區(qū)地面交通狀況改善﹐內(nèi)外環(huán)連接道路快速交通干線和地鐵二三號(hào)線的落成將進(jìn)一步提升東山區(qū)的作為廣州市中央商務(wù)區(qū)的地位﹐而本項(xiàng)目位于東山區(qū)的核心位置﹐物業(yè)升值潛力將進(jìn)一步提高。東山區(qū)內(nèi)劃分有東湖、白云、梅花村、農(nóng)林、黃花崗、華樂、建設(shè)、大東、珠光、大塘等十條行政街， 139 個(gè)社區(qū)居委會(huì)。東山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有以下特點(diǎn)： 1．第三產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位 20xx 年，東山區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增加值預(yù)計(jì)達(dá)到 億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的 ％，成為全區(qū)產(chǎn)業(yè)的龍頭。商品購銷規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。其中原八區(qū)的一手商品房成交面積 萬平方米，同比增長％；成交金額 億元，同比增長 ％。商鋪成交面積為 572084 平方米，同比增長了 ％，增幅排在前三位的區(qū)域分別是芳村、花都和番禺。盡管租金不斷上揚(yáng)，寫字樓市場的基本需求持續(xù)殷切，需求來自國際金融機(jī)構(gòu)﹑保險(xiǎn)公司、電訊公司﹑信息科技公司及廣告公司。因此受到政府的干預(yù)和調(diào)控，收緊銀根﹐并大力控制新增房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，物業(yè)的售價(jià)和租金的跌幅收窄，但仍持續(xù)下滑的趨勢(shì)。 第三部分、廣州市 甲級(jí)寫字樓市場分析 第一節(jié) 廣州甲級(jí)寫字樓市存量分析 一、甲級(jí)優(yōu)質(zhì)寫字樓定義 甲級(jí)寫字樓的定義：總建筑面積 20,000 平方米或以上，可供外銷、裝修高檔﹐外立面形象現(xiàn)代感強(qiáng)﹑有現(xiàn)代化高檔次裝修，大堂寬敞，單層面積為 1,200 平方米以上﹐配有中央空調(diào)系統(tǒng)，電梯服務(wù)充足，地理位置優(yōu)越，具備完善的物業(yè)管理服務(wù)之商業(yè)大廈，或四、五星級(jí)酒店、賓館附設(shè)之商業(yè)樓宇。具代表性的甲級(jí)寫字樓物業(yè)有：中信廣場，大都會(huì)廣場、市長大廈、國貿(mào)中心、高盛大廈、金利來大廈、以及時(shí)代廣場財(cái)富廣場等，共同締結(jié)了天河北“新興經(jīng)濟(jì)區(qū)”在廣州高檔物業(yè)中的重要地位。地鐵一號(hào)線的開通對(duì)該區(qū)域的發(fā)展具有極大的推動(dòng)作用﹐但是該區(qū)域受環(huán)境及傳統(tǒng)習(xí)慣所限，除發(fā)展商業(yè)物業(yè)外，在舊城改造計(jì)劃完成前﹐難以成為商務(wù)中心區(qū)。曾參與建設(shè)的項(xiàng)目包括：香港御龍居、爵士花園、上海海華花園、廣州東山廣場、錦城花園 、中海錦苑等。地下大堂高十八米 . 服務(wù)式寫字樓： 共有單位 380 套，面積達(dá)三萬五千余平方米 服務(wù)式寫字樓配置： 完善辦公設(shè)備﹐文儀器材，家具，專人提供服務(wù)。 物業(yè) 管理 由中央閉路電視監(jiān)察系統(tǒng)及專業(yè)護(hù)衛(wèi)員二十四小時(shí)的巡查，確保寫字樓與商戶的安全。 物業(yè)管理 由中央閉路電視監(jiān)察系統(tǒng)及專業(yè)護(hù)衛(wèi)員二十四小時(shí)的巡查，設(shè)有最先進(jìn)的煙感、感溫裝置、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。 功能劃分 ： 1 至 6 層為商場， 7 至 50 層為寫字樓，寫字樓天花高度 米。 估計(jì)售價(jià) 人民幣 13,00015,000 元 /平方米 估計(jì)租金 人民幣 110140 元 /平方米 實(shí)用率 約 72% 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) 交通方便地鐵換乘站上蓋，實(shí)用率高，有抬 高地臺(tái)（ Raise Floor），室內(nèi)凈空高。 由于目前廣州甲級(jí)寫字樓的空置面積短缺，大面積的寫字樓單位更甚。 天河區(qū) 截至 20xx 第一季度，天河區(qū)甲級(jí)辦公樓的存量約為 326,774 平方米，占全市總量的 29%。 越秀區(qū) 截至 20xx 年第一季度，越秀區(qū)甲級(jí)寫字樓存貨量為 萬平方米占全市的 25%。廣州甲級(jí)寫字樓的投資者主要來自香港及其它東南國家，這些地區(qū) 20xx 年年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)欠佳，致使廣州甲級(jí)寫字樓買賣并不活 躍。隨著中國進(jìn)一步落實(shí)和履行世界貿(mào)易組織成員權(quán)利和義務(wù)﹐預(yù)計(jì)這種需求仍將持續(xù)。 Johnson) 美國 東山廣場 聯(lián)邦快遞 (Fedex) 美國 東山廣場 畢馬威 (KPMG) 美國 電子大廈 索尼 (Sony) 日本 電子大廈 宏利保險(xiǎn) (Manulife) 意大利 電子大廈 花王 (Kao) 日本 電子大廈 可口可樂 (Coca Cola) 美國 好世界廣場 日電 (NEC) 日本 好世界廣場 普華永道 (Price Water House) 美國 宜安廣場 第二節(jié) 東山區(qū)及項(xiàng)目周邊寫字樓市場分 析 一、寫字樓現(xiàn)存量和預(yù)計(jì)新供應(yīng)量 截至 20xx 第一季度，東山區(qū)甲級(jí)寫字樓的存量為 萬平方米，占全市總量的 46%。 環(huán)市東路 主要甲級(jí)寫字樓租金和空置率 項(xiàng)目名稱 落成時(shí) 間 目前租金 （人民幣 /平方米 /月） 目前空置率 東山廣場 1996 110 3% 電子大廈 1997 140 3% 廣州世界貿(mào)易中心 1993 80 13% 好世界廣場 1997 120 8% 宜安廣場 1997 85 11% 廣東國際大酒店 1992 100 15% 亞洲國際大酒店 20xx 90 12% （資料來源：怡高物業(yè)市場研究部） 20xx 年 東山區(qū) 第一季度主要大宗租賃成交案例