【正文】 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時間 1996 開發(fā)商 廣州卓越城市房產(chǎn)有限公司 開發(fā)商 背景 發(fā)展商為港資背景 市場定位 甲級寫字樓 市場推廣策略 租賃目標(biāo)客戶鎖定大型跨國公司和具有實力的本地公司 項目優(yōu)勢 ? 地處天河商務(wù)中心區(qū)﹐地理位置優(yōu)越 , ? 交通便利﹐接近天河火車站 ? 周邊商業(yè)氣氛濃厚﹐商業(yè)配套齊全 ? 租戶組合佳﹐以外資大型公司為主 項目劣勢 ? 實用率低（ 68%） ? 物業(yè)管理質(zhì)素不太理想 ? 客梯數(shù)量不夠（ 6 臺） ? 商場不完善，缺乏聚焦點 ? 大廈業(yè)權(quán)分散 項目名稱 金利來集團(tuán)中心 大廈外觀 位置 廣州市天河區(qū)體育東路 138 號 總建筑面積 53,000 功能分布 寫字樓 37,000 購物商場 16,000 樓層 31 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時間 開發(fā)商 廣州金利來城市房產(chǎn)有限公司 開發(fā)商背景 廣州金利來集團(tuán)中心為中港合作項目。目前東風(fēng)路已經(jīng)落成的甲級寫字樓包括﹔國際金融大廈、國際銀行中心﹑建設(shè)銀行大廈等。目前此區(qū)域已經(jīng)落成的甲級寫字樓包括﹔世界貿(mào)易中心大廈、好世界廣場﹑廣東國際大廈﹑亞洲國際大酒店﹑宜安大廈﹑電子大廈﹑東山廣場等。到目前為止，全市甲級寫字樓的平均空置率降至不足百分之十， 而部分超甲級寫字樓項目﹐例如最具代表性的中信廣場﹑大都會廣場﹑電子大廈﹑金利來大廈﹑好世界廣場等項目﹐都已經(jīng)接近全部租出， 20xx 年的租金升幅達(dá)到 10％－15％。 廣州房地產(chǎn)市場在八十 年代末九十年代初期開始啟動，此后經(jīng)歷了一個完整的發(fā)展周期。表明一季度廣州市房地產(chǎn)市場未受非典型性肺炎影響，繼續(xù)保持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。 在多層住宅方面，全市 10 區(qū)的可預(yù)售面積同比減少了 23％，但成交面積仍然增長了％，總成交面積達(dá)到 萬平方米。 環(huán)市東路周邊配套設(shè)施 環(huán)市東商貿(mào)區(qū)位于廣州市繁華的環(huán)市東路地段，由友誼商店、白云賓館、花園酒店、假日酒店、世貿(mào)中心、國際大廈、電子大廈、遠(yuǎn)洋賓館、東山廣場等多家高中檔賓館、寫字樓以及新大新、麥當(dāng)勞等數(shù)十家中外著名商家組成，是廣州市著名的高級商務(wù)、高檔購物區(qū)之一。 2．廣州市的商貿(mào)集散地 通過大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，東山區(qū)作為廣州市中心城區(qū)的商貿(mào)集散地功能得到進(jìn)一步增強。 20xx 年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元， 比上年增長 ％。而目前廣州此類甲級寫字樓供應(yīng)寥寥無幾﹐有利于本項目的順利推廣。社會消費品零售總額超過 3900 億元，出口總值達(dá)到 320 億美元， 15 年年均分別遞增 14% 和 12%。 房地產(chǎn)市場已經(jīng)復(fù)蘇并穩(wěn)步發(fā)展 經(jīng)歷了亞洲金融風(fēng)暴后﹐廣州房地產(chǎn)市場已經(jīng)復(fù)蘇。大多數(shù)大型跨國和國內(nèi)的零售商都視廣州為進(jìn)軍國內(nèi)零售業(yè)的橋頭堡﹐銳意進(jìn)軍廣州市場﹐帶動商業(yè)物業(yè)市場持續(xù)上升。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高， 20xx 年全市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)比上年提高 11%，利潤增長 %。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 4,586 美元，高于北京和上海。 根據(jù)現(xiàn)金流量計算之結(jié)果，可知本項目公司所得稅前息后凈現(xiàn)值 NPV( present value)方案一為人民幣 億元，方案二為 億元。 第二部分 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 第一節(jié) 廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢 經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展 , 位居全國前列 20xx 年，廣州市經(jīng)濟(jì)保持了快速健康發(fā)展的良好勢頭，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，總量僅次于北京，比上年增長 %。實際利用外資達(dá)到 億美元，增長 ％。三次產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為 %、 %和 %。 交通狀況日趨完善 總投資 億元的內(nèi)環(huán)路工程 1999 年底建成，廣州市市區(qū)地面交通狀況得到極大改善。 外資的不斷涌入，使廣州房地產(chǎn)重新升溫。 小結(jié) 廣 州經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，外來投資逐步回升，市場對寫字樓宇的需求隨之增長，尤其是中國加入 WTO 后﹐來自金融、保險、證券、信息科技﹑電信﹑零售等行業(yè)的需求將更趨殷切。人口自然增長率 ‰。財政收入保持快速增長。 以環(huán)市東、海印、英雄廣場以及農(nóng)林下路 —— 龜崗地區(qū)作為龍頭支柱作用的四大商業(yè)板塊， 促進(jìn)全區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)逐步形成專業(yè)分區(qū)、功能突出的發(fā)展特色，并初步形成多層次的商業(yè)體系。近年來，星級酒店為促進(jìn)東山區(qū)旅游事業(yè)發(fā)展，吸引總部企業(yè)、外國領(lǐng)事館落戶我區(qū)起到了重要的作用。 20xx 年寫字樓和商鋪的交易也都有明顯增長的勢頭。雖然受全球經(jīng)濟(jì)衰退 和伊拉克戰(zhàn)爭影響，退對中國物業(yè)市場的影響，預(yù)料將會較區(qū)內(nèi)其它國家小。 從九一至九五年，隨著經(jīng)濟(jì)的起飛﹐大量寫字樓及商業(yè)物業(yè)落成，以致供過于求，房地產(chǎn)物業(yè)的售價及租 金都大幅回落。 廣州市 1993 年至 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額（單位：億元人民幣） 年份 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 投資額 356 387 （資料來源：廣州市統(tǒng)計局） 廣州市商品房空置量統(tǒng)計（單位：萬平方米） 年份 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 總計 191 267 621 其中住宅 116 （資料來源﹔廣州市國土房管局） 1998 20xx 年廣州市寫字樓租賃市場發(fā)展情況統(tǒng)計表 : 年份 宗數(shù) 增長 % 租賃面積 (平方米 ) 增長 % 1998 527 118,578 1999 719 171,597 20xx 上半年 867 218,991 20xx 下半年 1018 250,669 三年合計 3131 759,835 （資料來源﹔廣州市國土房管局） 小結(jié) ? 廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈逐年增加的趨勢﹐而且外來投資的比例不斷上升? ? 住宅市場總體供過與求﹐需求呈穩(wěn)定增長的趨勢﹐但住宅樓盤開發(fā)量大﹐競爭激烈。而以花園酒店假日酒店、國際大酒店及亞洲國際大酒店為代表的酒店式寫字樓 ，同樣吸引了大量公司和多國駐廣州領(lǐng)事館常駐其中，如英國領(lǐng)事館，澳大利亞領(lǐng)事館等，提升了該區(qū)在廣州高檔物業(yè)中的行業(yè)地位。 越秀區(qū) 人民中路 、 中山六路段 該區(qū)域跨荔灣區(qū)和越秀區(qū) ﹐該區(qū)域?qū)儆趶V州市的老城區(qū)，人口密度甚大，交通擁擠，但零售業(yè)發(fā)展成熟﹐為廣州市傳統(tǒng)的商業(yè)中心之一。 市場 定位 甲級寫字樓 市場推廣策略 目標(biāo)客戶鎖定大型跨國公司和具有實力的本地公司 項目優(yōu)勢 ? 位于環(huán)市中路商業(yè)區(qū)﹐地理位置優(yōu)越 ? 地處市中心﹐交通便利 ? 區(qū)內(nèi)商廈酒店林立﹐商業(yè)配套完備 項目劣勢 ? 客梯不夠（ 3 臺） ? 走廊不能打通，限制租戶為小型公司為主 ? 大廈業(yè)權(quán)分散 項目名稱 東山廣場 大廈外觀 位置 廣州市東山區(qū)先烈中路 45 號 總建筑面積 89,989 平方米 功能分布 寫字樓 73,989 平方米 購物商場 16,000 平方米 樓層 31 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時間 1996 開發(fā)商 中國海外發(fā)展有限公司 開發(fā)商背景 中國海外集團(tuán)是一間立足香港，擁有雄厚資金與實力，專業(yè)從事房地產(chǎn)投資開發(fā)的上市公司。 大廈規(guī)劃： 中誠廣場樓高５１層，分Ａ、Ｂ兩塔樓，擁有３層地下停車場，按照計劃，１－４層用做商場，５層以上為多用途樓層， 辦公樓天花高度 米。 建筑面積 39,916(對外招商部分 ) 交通 位于廣州市東山口中山二路與路交匯處，周邊配套齊備，臨近地鐵二號線東山口站，且交通極為便利。 交通 臨近廣州火車站東站，位于地鐵一號線和三號線總站出口。 估計售價 人民幣 11,00013,000 元 /平方米 估計租金 人民幣 95110 元 /平方米 實用率 約 73% 項目優(yōu)勢 ? ? 交通方便臨近地鐵站 ? ? 實用率高 ? 有抬高地臺（ Raise Floor） 項目劣勢 ? ? 位于火車站出口，人流較復(fù)雜 ? ? 稍偏離寫字樓集中區(qū)域 落成時間 估計 20xx 年第二季度 待建大型甲級寫字樓項目 項目名稱： 太古匯 大廈外觀： 所在位置： 面向天河路，天河?xùn)|路與龍口西路之間 總建筑面積： 約 28 萬平方米 目前開發(fā)階段： 土地已經(jīng)平整 預(yù)計落成時間： 20xx 開發(fā)商背景： 廣州報業(yè)集團(tuán)及香港太古集團(tuán) 估計售價 只租不售 估計租金 人民幣 120150 元 /平方米 實用率 待定 市場定位： 大型商業(yè)項目﹐集辦公﹑商場于一體 本項目的優(yōu)勢： 占地面積大，功能配套齊全，開發(fā)商實力強。更設(shè)有最先進(jìn)的煙感、感溫裝置、自動噴淋系統(tǒng)。 廣州市甲級寫字樓年供應(yīng)量、累計供應(yīng)量和吸納量情況表 1995 1996 1997 1998 1999 供應(yīng)量 141,552 355,606 81,212 96,000 57,609 累計供應(yīng)量 360,914 716,520 797,732 893,732 951,341 吸納量 145,000 206,888 103,163 36,160 17,646 空置率 % % % % % 20xx 20xx 20xx 20xxF 20xxF 供應(yīng)量 37,000 53,000 42,000 39,916 87,618 累計供應(yīng)量 988,341 1,041,341 1,083,341 1,123,257 1,210,875 吸納量 66,029 98,694 104,314 108,530 119,330 空置率 % % % % % （資料來源：怡高物業(yè)市場研究部 E 估計數(shù)字 F ：預(yù)計數(shù)字） 廣州甲級寫字樓新供應(yīng)量、凈吸納量和空置率 (50,000)050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,0001995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xxF 20xxFs q . m .%%%%%%%%Annual Supply Net Absorption Vacancy （資料來源：怡高物業(yè)市場研究部 E﹔ 估計數(shù)字 F ：預(yù)計數(shù)字） 在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的推動下，自 20xx 年甲級寫字樓的租金保持上升的趨勢，空置率則持續(xù)下降。 由于近三年來新的供應(yīng)量有限，但需求持續(xù)較為穩(wěn)定，令東山區(qū)甲級寫字樓的空置率不斷下降，截至 20xx 三月，東山區(qū)甲級寫字樓的空置率為 %,較 20xx 第同期下降了 %；與此同時，租金這較去年同期上升了 %，月租金平均為 美元每平方米，租金最高的電子大廈月租金可達(dá)到 17 美元每平方米。目前天河區(qū)空置率最低的二座甲級辦公樓 中信廣場和大都會廣場租金為 美元每平方米，空置率則低于 3%。由于目前廣州甲級寫字樓空置水平較低，一般的租賃案例在 500 平方米以上免租期都在兩個月以內(nèi)，只有少數(shù)大面積的租賃案例有三個月免租期的優(yōu)惠。港澳臺公司租用的寫字樓面平均積均在 200 平方米以上。據(jù)有關(guān)分析顯示，上述稅收至少有一半與區(qū)內(nèi)寫字樓密切相關(guān)。目前東山區(qū)空置率最低的二座甲級寫字樓 東山廣場和電子大廈租金分別為1 16 美元每平方米，空置率則低于 3%。 1998 年至今新落成的甲級寫字樓數(shù)量很少。而寫字樓租賃及企業(yè)總部的進(jìn)駐在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展中又扮演著十分重要的角色。 三、甲級寫字樓租戶分析 根據(jù)東山區(qū)六間代表性甲級寫字樓的抽樣調(diào)查顯示 ,目前廣東山區(qū)甲級寫字樓的租戶主要是跨國公司及來自香港﹑澳門和臺灣的公司，所占的比例超過 60%。由于租金較有競爭力，尤其在中國加入 WTO 后許多中小型國內(nèi)公司為提高公司形象紛紛遷入該區(qū)，越秀區(qū)甲級寫字樓空置率去年全年下降 %, 預(yù)計 20xx 繼續(xù)下降 5%，租金則由 5%的增幅。截至 20xx 年 3 月，天河區(qū)甲級辦公樓的空置率為 %，較去年同期下降了%，而租金則上升了 %。商業(yè)區(qū)大型物業(yè)裙樓改為寫字樓后受到商家歡迎，許多需要對外經(jīng)營的企業(yè)如保險、證券、金融、超市、 IT 業(yè)等傾向于租賃裙樓物業(yè)，便于辦公和業(yè)務(wù)往來。 20xx 年廣州市甲級寫字樓區(qū)域 分布情況表 區(qū)域 東山區(qū) 天河區(qū) 越秀區(qū) 合計 現(xiàn)存量（平方米） 516,154 326,774 280,329 1,123,257 所占比例 % % % （資料來源：怡高