【正文】 項(xiàng)目名稱 金利來集團(tuán)中心 大廈外觀 位置 廣州市天河區(qū)體育東路 138 號(hào) 總建筑面積 53,000 功能分布 寫字樓 37,000 購物商場(chǎng) 16,000 樓層 31 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時(shí)間 開發(fā)商 廣州金利來城市房產(chǎn)有限公司 開發(fā)商背景 廣州金利來集團(tuán)中心為中港合作項(xiàng)目。在香港、北京、上海、深圳、成都和廣西投資多個(gè)項(xiàng)目，均開創(chuàng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)界的非凡業(yè)績(jī)。 先后開發(fā)了廣州淘金北小區(qū)、站前路小區(qū)、昌崗中路小區(qū)、華樂建筑組團(tuán)、松柏崗小區(qū)、番禺市的南浦小區(qū)。 占地面積 14,193 平方米 總建筑面積 232, 平方米 樓盤位置： 位于天河北路與體育西路交匯處，是廣州天河北路最佳位置之一 交通狀況： 并在兩個(gè)地鐵站之間，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)展完善 內(nèi)部設(shè)施： 8 部大 型電動(dòng)扶手電梯連接四層商場(chǎng)。 開發(fā)進(jìn)度 已封頂 市場(chǎng)定位及推廣策略 甲級(jí)寫字樓，分散出售。 大樓設(shè)計(jì) 樓高 68 層，全智能商業(yè)大樓設(shè)計(jì)，有先進(jìn)的通訊設(shè)備，辦公室內(nèi)預(yù)設(shè)光纖電訊線路。 開發(fā)進(jìn)度 已封頂，正在進(jìn)行內(nèi)部裝修 估計(jì)售價(jià) 只租不售 估計(jì)租金 人民幣 6580 元 /平方米 實(shí)用率 約 72% 市場(chǎng)定位及推廣策略 甲級(jí)寫字樓，只租不售。 大樓設(shè)計(jì) 樓高 36 層 ，全智能商業(yè)大樓設(shè)計(jì)，有先進(jìn)的通訊設(shè)備，辦公室內(nèi)預(yù)設(shè)光纖電訊線路。 室內(nèi)裝修 主入口兩側(cè)的巨柱采用意大利進(jìn)口高級(jí)云石裝飾。 本項(xiàng)目的劣勢(shì)： 地理位置稍為偏離中央商務(wù)區(qū) 項(xiàng)目名稱： 天河城廣場(chǎng) 大廈外觀 平面圖 所在位置 天河路，體育中心南門馬路對(duì)面 總建筑面積： 約 萬平方米，標(biāo)準(zhǔn) 層每層 2,000 平方米 (東塔樓 ) 目前開發(fā)階段： 已完成基礎(chǔ)工程 預(yù)計(jì)落成時(shí)間： 東塔樓： 20xx 年第二季度 開發(fā)商背景： 廣東天貿(mào)（集團(tuán)）有限公司 總投資： 約人民幣 10 億 定位 ： 國際先進(jìn)水平的甲級(jí)寫字樓， 出租為主，部分整層出售。 大樓設(shè)計(jì) ： 材料采用大面積的不同類型的幕墻玻璃，配以鋁金屬蓋板，強(qiáng)調(diào)整體清朗感觀，以條肋凹凸造型。 寫字樓裝修 ： 墻身和天花吊頂噴涂乳膠漆，地面鋪優(yōu)質(zhì)地毯，安裝實(shí)心木門。 20xx 年后至今，受過宏觀調(diào)控和亞洲金融危機(jī)影響，新落成的甲級(jí)寫字樓數(shù)量銳減，平均每年在 3 萬至 5 萬平方米左右。20xx 年廣州市國內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) ％﹐實(shí)際利用外資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)﹒至 20xx 年初，世界 500強(qiáng)企業(yè)已有 299 家在廣州投資了 144 個(gè)項(xiàng)目，外資保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在廣州設(shè)立的分公司和代表處達(dá) 22家，外資金融機(jī)構(gòu)在廣州設(shè)立的分行和辦事處達(dá) 33 家，由于中國已正式加入 WTO,預(yù)計(jì)外資投入在未來三年內(nèi)將大幅增加。 小結(jié) 第二節(jié) 甲級(jí)物業(yè)市場(chǎng)供求現(xiàn)狀和趨勢(shì)分析 受中國加入世界貿(mào)易組織的利好影響，廣州中心城市的地位得以進(jìn)一步加強(qiáng)，而內(nèi)地經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定的上升趨勢(shì)，有助于進(jìn)一步推動(dòng)甲級(jí)物業(yè)的的市場(chǎng)狀況，擴(kuò)大甲級(jí)物業(yè)的需求。雖然東山區(qū)大部分的甲級(jí)寫字樓落成的時(shí)間較早，但由于東山區(qū)配套設(shè)施完善，東山區(qū)的甲級(jí)寫字樓仍然很大型跨國金融、保險(xiǎn)公司受歡迎，預(yù)計(jì)東山區(qū) 20xx 年沒有新增供應(yīng)量有限，到 20xx 年底，空置率將較年初下降 3%，售價(jià)則有 %的增幅。天河區(qū) 20xx 年第一季度甲級(jí)辦公樓新增來自平安保險(xiǎn)大廈 萬平方米的供應(yīng)量。已停工多年的維多利廣場(chǎng)、天河城廣場(chǎng)準(zhǔn)備復(fù)工，另外還有新上馬的項(xiàng)目中泰國際廣場(chǎng)和新聞報(bào)業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目，預(yù)計(jì) 20xx 年后天河區(qū)的甲級(jí)寫字樓新供應(yīng)量將大幅上升，空置率估計(jì)也會(huì)隨之上升，屆時(shí)租金和售價(jià)將面臨下調(diào)的壓力。由于廣州市城市中心東移，預(yù)期越秀區(qū)甲級(jí)寫字樓租金和售價(jià)在未來兩年難以大幅上升，分別有 4%和 5%的增幅。 20xx 年第一季度主要成交案例 公司 地區(qū) 大廈 面積（ 平方米） 美國瓊森 東山 東山廣場(chǎng) 1,400 新加坡航空 東山 東山廣場(chǎng) 300 宏利保險(xiǎn) 東山 電子大廈 1,700 三星電子 天河 大都會(huì)廣場(chǎng) 1,400 耐克 天河 高盛大廈 800 UL 越秀 健力寳大廈 1,600 佳實(shí)多 越秀 捷泰廣場(chǎng) 1,050 （資料來源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部） 20xx 年第一季度廣州甲級(jí)寫字樓平均售價(jià)為 1,520 美元每平方米，與上一季度持平。國內(nèi)公司所占的比例約為 40%﹐但發(fā)展成上升趨勢(shì)。 項(xiàng)目名稱 租戶類型 所占比例 發(fā)展趨勢(shì) 典型單位面積 東山廣場(chǎng) 跨國公司 (含合資公司 ) 港﹑澳﹑臺(tái)公司 國內(nèi)公司 45％ 35％ 20％ 持續(xù)增加 穩(wěn)定 持續(xù)增加 3002500 300800 100300 世貿(mào)廣場(chǎng) 跨國公司 (含合資公司 ) 港﹑澳﹑臺(tái)公司 國內(nèi)公司 35％ 50％ 15％ 持續(xù)增加 減少 增加 350800 200800 150300 電子大廈 跨國公司 (含合資公司 ) 港﹑澳﹑臺(tái)公司 國內(nèi)公司 45％ 35％ 25％ 持續(xù)增加 穩(wěn)定 穩(wěn)定 3001300 200500 200500 好世界廣場(chǎng) 跨國公司 (含合資公司 ) 港﹑澳﹑臺(tái)公司 國內(nèi)公司 35％ 25％ 40％ 持續(xù)增加 減少 穩(wěn)定 3001200 200500 15020 宜安廣場(chǎng) 跨國公司 (含合資公司 ) 港﹑澳﹑臺(tái)公司 國內(nèi)公司 15％ 35％ 60％ 增加 穩(wěn)定 穩(wěn)定 3001000 300500 150200 （資料來源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部） 小結(jié) 中國加入世界貿(mào)易 組織后，將過渡性地全面或極大限度地開放保險(xiǎn)業(yè)﹑金融服務(wù)業(yè)和零售業(yè)，跨國保險(xiǎn)公司﹑金融服務(wù)公司和大型零售商﹑連鎖店業(yè)者及本地的證券公司﹑咨詢服務(wù)公司為迎接這次商業(yè)契機(jī)﹐力求搶占先機(jī)﹐積極擴(kuò)充業(yè)務(wù)﹐成為目前廣州甲級(jí)寫字樓最大的需求者。東山區(qū)僅 平方公里，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，各類商業(yè)寫字樓宇超過 100 座，聚集著大小企業(yè)（法人）達(dá) 1 萬多家，億元以上規(guī)模企業(yè) 214 家，世界五百強(qiáng)的分公司、辦事處和地區(qū)總部 20 多家。 東 山區(qū) 20xx 年主要經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展指標(biāo) 項(xiàng)目 20xx 年 （億元） 比上年同期 增減百分點(diǎn)（ %） 國內(nèi)生產(chǎn)總值 % 工業(yè)總產(chǎn)值 10% 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 % 外貿(mào)出口總值 (美元 ) % 實(shí)際利用外資 (美元 ) % 一般預(yù)算收入 % 一般預(yù)算支出 % （資料來源：東山區(qū)統(tǒng)計(jì)局） 東山區(qū)主要外資公司寫字樓分布 公司 國家 大廈 西門子（ Simenz） 德國 東山廣 場(chǎng) 阿迪達(dá)斯 (Adadas) 德國 東山廣場(chǎng) 瓊森 (Johnson amp。預(yù)計(jì)廣東電信大廈在 20xx 年第四季度落成，屆時(shí)將提供 39,916 平方米的新供應(yīng)量。由于目前廣州甲級(jí)寫字樓空置水平較低，一般的租賃案例免租期都在兩個(gè)月以內(nèi)，只有少數(shù)大面積的租賃案例有三個(gè)月免租期的優(yōu)惠。 由于國內(nèi)外金融、證券和保險(xiǎn)公司對(duì)東山區(qū)甲級(jí)寫字樓需求殷切，東山區(qū) 甲級(jí)寫字樓的成交活躍，由于落成的甲級(jí)寫字樓租金適中，并未能推動(dòng)全區(qū)租金大幅上升， 20xx 年 3 月底，東山區(qū)甲級(jí)寫字樓平均月租金為 美元每平方米，租金較去年同期上升了 %，空置率為 %,較 20xx第同期下降了 %。由于東山區(qū)為廣州市城市中心，商業(yè)配套發(fā)展成熟，可供寫字樓開發(fā)的用地十分有限。 20xx 年東山區(qū) GDP 預(yù)計(jì)達(dá) 億元，稅收 億元，其中地稅 億元。 第四部分 針對(duì)性分析 第一節(jié) 區(qū)位分析 一、東山區(qū)概況 東山區(qū)作為廣州市的中心城區(qū)和重要商業(yè)中心，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)施戰(zhàn)略性調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在東山區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)據(jù)主導(dǎo)地位，占國民經(jīng)濟(jì)比重 接近 95%?？鐕驹?公司租用面積則比較大，平均在 300 平方米以上。但目前廣州甲級(jí)寫字樓的回報(bào)率有 8%11%，且 20xx 年新供應(yīng)有限，預(yù)計(jì)20xx 年甲級(jí)寫字樓售價(jià)將上升 8%，隨著 20xx、 20xx 年供應(yīng)量的增加，屆時(shí)售價(jià)發(fā)展趨勢(shì)將趨于穩(wěn)定。但由于新供應(yīng)將被市場(chǎng)迅速吸納，符合跨國公司大面積甲級(jí)寫字樓需求的選擇有限，租金預(yù)期在第二季度恢復(fù)回升，全年增幅約為7%，未來兩年預(yù)期有每年 5%的穩(wěn)定增幅。越 秀區(qū)甲級(jí)寫字樓主要分布在東風(fēng)路沿線，不及東山區(qū)和天河區(qū)集中，租金因而相對(duì)較低，平均月租金為 美元每平方米。 20xx 年 3 月底，天河區(qū)甲級(jí)辦公樓平均月租金為 美元每平方米，與上一季度相比變化不大。由于天河區(qū)被規(guī)劃為新的廣州市城市中心，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，甲級(jí)辦公樓素質(zhì)高但存貨量較東山，空置率為全市各區(qū)最低。 一、甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)區(qū)域分析 東山區(qū) 東山區(qū)市廣州甲級(jí)寫字樓最集中的地區(qū)，目前占全市甲級(jí)寫字樓的存貨量的 46%。部分公司因而轉(zhuǎn)向選擇乙級(jí)寫字樓，或不得不接受業(yè)主 15%至 20%的租金升幅續(xù)租。 20xx 年 20xx 年總供應(yīng)量合計(jì)約 169,534 平方米，分別來自天河區(qū)的平安保險(xiǎn)大廈（ 20xx 年落成）、東山區(qū)的廣東電信大廈（ 20xx 年落成）和天河區(qū)的中泰國際廣場(chǎng)（ 20xx 年落成），僅為同期預(yù)計(jì)市場(chǎng)凈吸納量的一半左右。 項(xiàng)目劣勢(shì) 商場(chǎng)人流量大，人流結(jié)構(gòu)較復(fù)雜 項(xiàng)目名稱 維多利廣場(chǎng) 大廈外觀 所在位置： 體育西路，面向天河體育中心，西邊為購書中心 總建筑面積： 約 萬平方米 目前開發(fā)階段： 群樓結(jié)構(gòu) 預(yù)計(jì)落成時(shí)間： 20xx 年第二季度 開發(fā)商背景： 廣州城建集團(tuán) 總投資： 約人民幣 9 億 市場(chǎng)定位： 甲級(jí)寫字樓，以出售為主 估計(jì)售價(jià) 人民幣 9,00012,000 元 /平方米 估計(jì)租金 人民幣 70100 元 /平方米 實(shí)用率 約 65% 項(xiàng)目 的優(yōu)勢(shì)： ? ? 位于天河中心區(qū)﹐地理位置優(yōu)越 項(xiàng)目的劣勢(shì)： ? ? 開發(fā)商有資金壓力，寫字樓將分割銷售 ? ? 單層平面面積較小 (資料來源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部 ) 三、甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)存量 目前，廣州市共有甲級(jí)寫字樓面積為 1,123,257 平方米，主要分布于東山區(qū)環(huán)市東路、天河區(qū)天河北路和越秀區(qū)流花路、東風(fēng)西路，已基本形成聚集區(qū)，其中東山區(qū)甲級(jí)寫字樓觀存量占廣州市的 ％ 。 物業(yè)管理 ： 由中央閉路電視監(jiān)察系統(tǒng)及專業(yè)護(hù)衛(wèi)員二十四小時(shí)的巡查。 交通 ： 位于廣州市新城市中軸線西側(cè)，坐落于廣州市東西交通主干道天河路旁，約 30 多條公交車路線經(jīng)過，可直達(dá)廣州市主要地區(qū)。 市場(chǎng)定位及推廣策略 甲級(jí)寫字樓，租售幷舉。 建材設(shè)施 外墻采用低輻射鍍膜玻璃 。 功能劃分 1 至 6 層為商場(chǎng)， 7 至 36 層為寫字樓，寫字樓天花高度 米。更設(shè)有最先進(jìn)的煙感、感溫裝置、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，保障物業(yè) 安全 。 估計(jì)售價(jià) 人民幣 11,000 元 /平方米 估計(jì)租金 人民幣 90100 元 /平方米 實(shí)用率 約 68% 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? ? 地理位置優(yōu)越 ? ? 交通方便 ? 配套設(shè)施齊全 項(xiàng)目劣勢(shì) ? ? 室內(nèi)凈空高度太低 ? 業(yè)權(quán)分散 落成時(shí) 間 估計(jì) 20xx 年 大廈名稱 廣東電信廣場(chǎng) 外觀 定位 甲級(jí)商業(yè)大樓 功能劃分 1 至 4 層為商場(chǎng)， 14 至 65 層為寫字樓，寫字樓天花高度 米。 商場(chǎng)： 四層裙樓 停車位： 三層地庫停車場(chǎng)，提供 600 余個(gè)車位 建筑材料： 外窗采用顏色鋁合金框架式玻璃幕墻連單層鏡面反光玻璃及花崗巖。 市場(chǎng)定位 甲級(jí)寫字樓 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 位于環(huán)市中路商業(yè)區(qū)，地理位置優(yōu)越 ? 交通方便 ? 區(qū)內(nèi)商業(yè)配套完備 項(xiàng)目劣勢(shì) ? 實(shí)用率低 60％ ? 間隔不合理 ? 業(yè)權(quán)分散 ? 層高太低 項(xiàng)目名稱 廣東亞洲國際大酒店 大廈外觀 位置 廣州市東山區(qū)環(huán)市東路 326 號(hào)之一 總建筑面積 112,510 平方米 功能分布 寫字樓 22,992 平方米 購物商場(chǎng) 4,500 平方米 豪華客房 422 套 樓層