【正文】 物業(yè)市場研究部） 四、甲級寫字樓未來供應量 1995 年至 20xx 年期間，甲級寫字樓供應量主要集中在 1996 年，年供應量共約 355,606 平方米，約占現(xiàn)時累計總供應量的 ％。地下是地鐵一號線和三號線的換乘站，交通十分便利。首層大堂地臺和墻身鋪砌進口花崗巖。先進的監(jiān)察器材，及完善的保賽設施 寫字樓裝修 墻身和天花吊頂噴涂乳膠漆，地面鋪優(yōu)質地毯，門扇安裝實心木門。內墻鑲嵌美觀進口釉面瓷磚入口大堂地臺鋪砌美觀花崗巖；商場開放式及服務式辦公層，走廊皆鋪砌花崗巖，洗手間鋪砌進口防滑瓷磚；商場洗手間地臺鋪砌花崗巖。 市場定位 甲級寫字樓 項目優(yōu)勢 ? 建筑質料上乘 ? 樓層高度高（ 米） ? 業(yè)主提供的配套較優(yōu)質 項目劣勢 ? 實用率低（ 60%） ? 半圓形設計不 便于使用 ? 地理位置較差 項目名稱 捷泰廣場 大廈外觀 位置 廣州市越秀區(qū)中山六路 218222 號 總建筑面積 39,018 功能分布 寫字樓 28,518 購物商場 10,500 樓層 17 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時間 1997 開發(fā)商 廣州東和房地產(chǎn)有限公司 開發(fā)商背景 廣州捷泰集團，香港啟泰集團分支 市場定位 甲級寫字樓 市場推廣 只 租不售 項目優(yōu)勢 ? 廣州西門口地鐵站上蓋優(yōu)質物業(yè)﹐交通便利快捷 ? 建筑用料上乘 ? 電梯數(shù)量充裕 項目劣勢 ? 項目所處地域為廣州市舊城區(qū)﹐ 辦公樓不集中 項目名稱 達寶廣場 大廈外觀 位置 廣州市越秀區(qū)流花路 109 號之 9 總建筑面積 30,657 功能分布 寫字樓 26,055 購物商場 4,620 樓層 15 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時間 1994 開發(fā)商 達寶集團 (香港 )發(fā)展有限公司 開發(fā)商背景 發(fā)展商具有港資背景 市場定位 甲級寫字樓 市場推廣策略 項目只租不賣﹐以優(yōu)良的租戶組合提升大廈的形象和吸引力﹐目前大廈超過 90％的租戶為跨國企業(yè) 項目優(yōu)勢 ? 大廈面對流花湖公園 ? 鄰近火車站 ,中國大酒店 ,交易會場﹐商業(yè)配套完善 ? 優(yōu)質物業(yè)管理水平 ? 實用率高（ 80%） ? 租戶組合佳﹐多為知名外資公司 項目劣勢 ? 交通略嫌不便 ? 電梯不夠 ? 層高太低 項目名稱 宜安廣場 大廈外觀 位置 廣州市東山區(qū)建設六馬路 38 號 總建筑面積 60,000 平方米 功能分布 寫字樓 51,750 平方米 購物商場 8,250 平方米 樓層 28 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時間 1994 開發(fā)商 廣州華星發(fā)展有限公司 開發(fā)商背景 廣州華星發(fā)展有限公司 ,由廣州市建筑總公司與新加坡泛亞投資有限公司組成 市場定位 甲級寫字樓 市場推廣策略 以售為主 項目優(yōu)勢 ? 位于環(huán)市中路商業(yè)區(qū)，地理位置優(yōu)越 ? 交通方便 ? 區(qū)內商業(yè)配套完備 項目劣勢 ? 業(yè)權太分散 ? 物業(yè)管理水平低 ? 中庭設計不受歡迎 項目名稱 廣州世界貿(mào)易中心大廈 大廈外觀 位置 廣州市東山區(qū)環(huán)市東路 371375 號 總建筑面積 180,000 平方米 功能分布 寫字樓 160,00 平方米 購物商場 20,000 平方米 樓層 南塔 30 層，北塔 34 層 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時間 1992 開發(fā)商 廣州珠江實業(yè)總公司 開發(fā)商背景 廣州珠江實業(yè)總公司 ,成立于 1985 年，公司在房地產(chǎn)業(yè)中異軍突起，業(yè)績優(yōu)良。目前該區(qū)域現(xiàn)正投入使用的甲級寫字樓包括美國銀行中心﹑捷泰廣場和中旅商業(yè)城等甲級寫字樓。由于目前有數(shù)間商業(yè)銀行和信托公司 (如 :中國銀行﹑農(nóng)業(yè)銀行﹑建設銀行﹑深圳發(fā)展銀行﹑國際信托投資公司等 )辦公所在地都位于東風路西段和中段﹐市政府也曾經(jīng)把東風路規(guī)劃成金融區(qū)。是廣州市最佳的旅游、甲級商貿(mào)及居住中心，并且此種優(yōu)勢仍將持續(xù)下去。 經(jīng)過四年調整后，寫字樓租金在一九九九年年底見底回升，隨著科技熱潮出現(xiàn)﹐并受到中國落實加入世界貿(mào)易組織的利好影響，以寫字樓為首的物業(yè)租金在九九年開始見底回升。預計甲級寫字樓的吸納量在今年繼續(xù)保持上升的勢頭。 二、 20xx 年上半年房地產(chǎn)發(fā)展概況 今年 1~4 月全市房屋交易 萬平方米，交易金 額 億元，同比增長 ％、％，其中商品房交易 萬平方米，金額 億元，同比增長 ％、 ％。 20xx 年廣州 10 區(qū)商品房的預售面積為 萬平方米，比前年同期增長 ％，成交面積為 萬平方米，比前年同期增長 ％，成交均價則比前年微跌 ％。連鎖、超級市場等新型業(yè)態(tài)企業(yè)的發(fā)展進一步促進規(guī)模以上商業(yè)企業(yè)蓬勃發(fā)展， 20xx年末全區(qū)共有規(guī)模以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè) 240家，實現(xiàn)商品購進總額 億元、商品銷售總額 億元，完成利潤 億元，上繳各項稅金 億元； 20xx年全區(qū)規(guī)模以上餐飲業(yè)企業(yè) 97 家 ，實現(xiàn)營業(yè)收入 億元。目前，東山區(qū)來源于第三產(chǎn)業(yè)的地方稅收總額已超過 80 億元，占全市總量近 1/3，占全省的 1/8，為增強廣州市綜合經(jīng)濟實力發(fā)揮了積極的作用。 經(jīng)濟概況 東山區(qū)國民經(jīng)濟實現(xiàn)持續(xù)健康快速發(fā)展，綜合經(jīng)濟實力不斷增強。硬設備周全而具國際水平﹐以客戶需求為主要訴求的寫字樓物業(yè)將在市場上處于主導地位。屆時﹐廣州的國內生產(chǎn)總值達到 6,850 億元，年均遞增 12%；人均國內生產(chǎn)總值達到 1 8 萬元，年均遞增 10%。 地鐵三號線也于近期動工﹐三號線則全長 ﹐ 預計 對番禺的城市化進程將起到巨大的促進作用，標志著廣州將更有資格跨入國際大都市行列。零售市場活躍﹐ 20xx 年廣州市的消費品零售總額超過 1000 億元人民幣﹐位居全國前 列。地方財政收入有較大增長， 20xx年，廣州地方一般預算財政收入為 億元，比上年增長 %。 20xx 年廣州市全年人均 GDP 達到 萬元，按當年國家平均匯率計算，突破 5000美元，在我國大城市中位居前列。 東山區(qū)廣州甲級寫字樓新供應持續(xù)減少，相對于日漸膨脹的市場需求，供不應求狀態(tài)相當明顯的。高于北京 (%)、天津 (%)和上海 (%)等城市，也高于全國 (8%)和全省 (%)的水平。投資環(huán)境日趨完善，對外商的吸引力不斷加強。廣州經(jīng)濟能夠持續(xù)快速增長，主要源于第二產(chǎn)業(yè)特別是工業(yè)的穩(wěn)步增長和第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。 廣州地鐵一號線已全線通車。特別是今年以來，廣州城市環(huán)境大改造，番禺和花都撤市建區(qū)，地鐵三號線規(guī)劃初步定案等，為廣州房地產(chǎn)開發(fā)提供了契機。由于目前廣州市甲級寫字樓市場正處于供不應求的狀態(tài)﹐而這種狀態(tài)預計將在短期內仍持續(xù)﹐因此，對于本項目的開發(fā)是一次難得的機遇。現(xiàn)區(qū)域東起廣州大道與天河區(qū)相接；西至北京路南段、文德路北段西側的府學西街、德政北路、東濠涌（法政路口環(huán)市中路的一段）與越秀區(qū)相鄰；南臨珠江主航道與海珠區(qū)隔江相望；北傍舊廣九鐵路與天河區(qū)相依。全年全區(qū)一般財政預算收入（含?？钍杖耄?2377 萬元，比上年增長 ％ , 一般財政預算支出（含?？钪С觯?124544 萬元，比上年下降 ％。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。東山區(qū)的星級酒店分布主要分布在環(huán)市東路商務區(qū)，詳細資料如下： 星 級 酒店名 稱 地址 開業(yè)時間 五 花 園 酒店 環(huán) 市 東 路 368 號 1985 五 廣東國際 大酒店 環(huán) 市 東 路 339 號 1992 五 亞 洲 國際 大酒店 環(huán) 市 東 路 號 20xx 四 遠 洋 賓館 環(huán) 市 東 路 412 號 1986 四 文化假日酒店 環(huán) 市 東華僑 新村光明路 28 號 1988 三 白云 賓館 環(huán) 市 東 路 367 號 1979 三 云山大酒店 先烈中路云 鶴 北街 8 號 三 嘉 應賓館 環(huán) 市 東 路 418 號 三 浙江大 廈 富春 賓館 先烈中路 85 號 小結 第三節(jié) 廣州房地產(chǎn)市場發(fā)展宏觀分析 一、 20xx 年廣州房地產(chǎn)發(fā)展總結 20xx 年廣州商品房總成交量同比增長接近兩成，顯示廣州市的房地產(chǎn)業(yè)仍處于平穩(wěn)增長的良好勢頭。其中，寫字樓的成交面積達到298698 平方米，同比增長了 ％，增幅排在前三位的區(qū)域分別是番禺、荔灣和海珠。 作為華南區(qū)最重要政治經(jīng)濟都市的廣州的房地產(chǎn)市場仍錄得凈吸納量及租金的增長。九十年代中期﹐受亞洲金融風暴影響﹐經(jīng)濟發(fā)展形勢逆轉﹐房地產(chǎn)市場更是雪上加霜。 ? 寫字樓市場于20xx年下半年復蘇反彈﹐需求增長迅速﹐而新供應﹐尤其是甲級寫字樓供應增長緩慢﹐造成供不應求的局面。 天河區(qū) 天河北路段 得益于廣州城市的東移與新經(jīng)濟尤其是網(wǎng)絡通信科技等ＩＴ業(yè)的興起，目前天河北商貿(mào)環(huán)境配套正不斷完善，其將與珠江新城商貿(mào)區(qū)聯(lián)合形成一個巨大的商貿(mào)經(jīng)濟區(qū)。該路段需然有大規(guī)模的舊城改建規(guī)劃，但進展相當緩慢。在香港、北京、上海、深圳、成都和廣西投資多個項目，均開創(chuàng)了當?shù)胤康禺a(chǎn)界的非凡業(yè)績。 占地面積 14,193 平方米 總建筑面積 232, 平方米 樓盤位置： 位于天河北路與體育西路交匯處，是廣州天河北路最佳位置之一 交通狀況： 并在兩個地鐵站之間，交通網(wǎng)絡發(fā)展完善 內部設施： 8 部大 型電動扶手電梯連接四層商場。 大樓設計 樓高 68 層，全智能商業(yè)大樓設計，有先進的通訊設備，辦公室內預設光纖電訊線路。 大樓設計 樓高 36 層 ，全智能商業(yè)大樓設計，有先進的通訊設備，辦公室內預設光纖電訊線路。 本項目的劣勢： 地理位置稍為偏離中央商務區(qū) 項目名稱： 天河城廣場 大廈外觀 平面圖 所在位置 天河路，體育中心南門馬路對面 總建筑面積： 約 萬平方米，標準 層每層 2,000 平方米 (東塔樓 ) 目前開發(fā)階段： 已完成基礎工程 預計落成時間： 東塔樓： 20xx 年第二季度 開發(fā)商背景： 廣東天貿(mào)（集團）有限公司 總投資： 約人民幣 10 億 定位 ： 國際先進水平的甲級寫字樓， 出租為主，部分整層出售。 寫字樓裝修 ： 墻身和天花吊頂噴涂乳膠漆，地面鋪優(yōu)質地毯，安裝實心木門。20xx 年廣州市國內生產(chǎn)總值增長 ％﹐實際利用外資保持平穩(wěn)增長﹒至 20xx 年初，世界 500強企業(yè)已有 299 家在廣州投資了 144 個項目，外資保險機構在廣州設立的分公司和代表處達 22家，外資金融機構在廣州設立的分行和辦事處達 33 家，由于中國已正式加入 WTO,預計外資投入在未來三年內將大幅增加。雖然東山區(qū)大部分的甲級寫字樓落成的時間較早，但由于東山區(qū)配套設施完善，東山區(qū)的甲級寫字樓仍然很大型跨國金融、保險公司受歡迎，預計東山區(qū) 20xx 年沒有新增供應量有限，到 20xx 年底，空置率將較年初下降 3%，售價則有 %的增幅。已停工多年的維多利廣場、天河城廣場準備復工，另外還有新上馬的項目中泰國際廣場和新聞報業(yè)廣場等項目，預計 20xx 年后天河區(qū)的甲級寫字樓新供應量將大幅上升，空置率估計也會隨之上升，屆時租金和售價將面臨下調的壓力。 20xx 年第一季度主要成交案例 公司 地區(qū) 大廈 面積（ 平方米） 美國瓊森 東山 東山廣場 1,400 新加坡航空 東山 東山廣場 300 宏利保險 東山 電子大廈 1,700 三星電子 天河 大都會廣場 1,400 耐克 天河 高盛大廈 800 UL 越秀 健力寳大廈 1,600 佳實多 越秀 捷泰廣場 1,050 （資料來源：怡高物業(yè)市場研究部） 20xx 年第一季度廣州甲級寫字樓平均售價為 1,520 美元每平方米，與上一季度持平。 項目名稱 租戶類型 所占比例 發(fā)展趨勢 典型單位面積 東山廣場 跨國公司 (含合資公司 ) 港﹑澳﹑臺公司 國內公司 45％ 35％ 20％ 持續(xù)增加 穩(wěn)定 持續(xù)增加 3002500 300800 100300 世貿(mào)廣場 跨國公司 (含合資公司 ) 港﹑澳﹑臺公司 國內公司 35％ 50％ 15％ 持續(xù)增加 減少 增加 350800 200800 150300 電子大廈 跨國公司 (含合資公司 )