【正文】 墅總價(jià)分析135120180 175160150250050100150200250300鳳凰城金碧御水山莊廣州雅居樂 華南碧桂園翡翠綠洲 雅寶新城南航碧花園總價(jià)（萬(wàn)元/套） 在廣州市場(chǎng)上，價(jià)格型的別墅所占數(shù)量最多，花都板塊、廣園東板塊、番禺板塊的別墅均屬于價(jià)格型別墅，平均來(lái)說(shuō)，價(jià)格型別墅價(jià)格在 100250 萬(wàn)之間，價(jià)格處于別墅市場(chǎng)的下游。 項(xiàng)目 項(xiàng)目定位 戶型面積（ ㎡） 毛坯價(jià)格（元 /㎡） 購(gòu)買客戶群 市場(chǎng)影 響 雅郡伯朗 新會(huì)展商圈國(guó)際社區(qū) 獨(dú)立： 360383 10000 會(huì)展商務(wù)客戶、私企法人、大學(xué)教授、政府官員、天河、海珠公務(wù)員 ★★★ 聯(lián)排： 219291 48005200 清華坊 中國(guó)院落民居 聯(lián)排 317450 ㎡ 6800 大學(xué)城教授、作家、文化界人士、外地 來(lái)穗工作的企業(yè)高級(jí)管理人員 ★★★★ 玉樹別院 玉樹中庭園林社區(qū) 聯(lián)排 220280 ㎡ 50006000 前期居住麗江的私營(yíng)企業(yè)人士、廣告公 司老板、設(shè)計(jì)師 ★★★★★ 王臺(tái)別墅 澳洲別墅、澳式生活（廣州首創(chuàng)） 獨(dú)立 227402 ㎡ 70008000 政府高級(jí)官員、私企企業(yè)業(yè)主、外地到 穗工作的高級(jí)管理者 ★★★★★ 棕櫚灘 TOWNHOUSE 掬水別墅（廣州首創(chuàng)） 聯(lián)排 197280 ㎡ 50007000 公務(wù)員、律師、醫(yī)生、設(shè)計(jì)師等創(chuàng)意產(chǎn) 業(yè)人士、傳媒、廣告行業(yè)者 ★★★ 以上比較項(xiàng)目雖然在價(jià)格上有高有低，但他們都市場(chǎng)上成功了，影響較為深遠(yuǎn)，他們有個(gè) 最大的共性 —— 針對(duì)目標(biāo)客戶群， 具有獨(dú)特的社區(qū)“主題”定位，構(gòu)造了一個(gè)“文化”含量較高的社區(qū)。 20%65%5%10%低端小面積洋房 中端洋房 高端大面積洋房 獨(dú)立別墅 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 42 ? 20xx年 6 月－現(xiàn)在，相持調(diào)整優(yōu)化期 ? 20xx 年五一黃金期，廣州東進(jìn)軸廣園東路超大盤鳳凰城創(chuàng)造“奇跡” —— 以當(dāng)月銷售 7 億元（一說(shuō) 5 億）的 “神話”，給仍沉浸在沾沾自喜中的華南板塊當(dāng)頭棒喝；同年星河灣、南奧、華南新 城、錦繡香江等明星樓盤 陸續(xù)交付首期業(yè)主使用，一系列尷尬開始出現(xiàn)，被郭梓文預(yù)言“交樓難年”。新火車站南移到番禺之后，火車站可以形成幾個(gè)方向的輻射。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 47 華南板塊別墅供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)圖1735841711604551683631090%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%廣州雅居樂 華南碧桂園 錦繡香江 清華坊 珊瑚灣畔聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅 華南板塊別墅市場(chǎng)供應(yīng)量情況 在華南板塊別墅一直是供 應(yīng)的重點(diǎn)，在不少大盤均出現(xiàn)別墅這種類型的產(chǎn)品。獨(dú)立衣帽間 120xx 元 /㎡ 洋房 / 疊加式多層洋房 170230 ㎡ 雙套房躍式 設(shè)計(jì) 6500 元 /㎡ (含 1000 元 /㎡的裝修 ) 別墅 第一期 御景灣 獨(dú)立： 371552 ㎡ 主人房為套房及帶有衣帽間 三錯(cuò)層一梯兩戶設(shè)計(jì) 陽(yáng)光車庫(kù)（廳經(jīng)中庭天井車庫(kù)） 5600 元 /㎡（一期） 6700 元 /㎡（二期） 珊瑚灣畔 別墅 / / 獨(dú) 立： 284605 ㎡ 新光快速路沿廣州新城市中軸線前進(jìn)，另建一新光大橋通過珠江后海航道，有望緩解目前洛溪大橋的交通壓力。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 45 華南板塊利好 ? 番禺將建成廣州中心 CLD 社區(qū)， 廣州新城的大致位置可以描述為：沙灣水道南岸的東涌鎮(zhèn)、魚窩頭鎮(zhèn)，以及沙灣水道北面市橋以東的地方，包括石基鎮(zhèn)、石樓鎮(zhèn)和化龍鎮(zhèn)的一部分。 ? 此時(shí)期番禺地區(qū)的樓盤以中低端的為主，除了祈福新 村早期的低端（ 6080 萬(wàn) /套）別墅外，銷售基本都是洋房。 在城市的番禺區(qū)域開發(fā)別墅供應(yīng)量相對(duì)較少的別墅項(xiàng)目， 能避開廣園東別墅的攻擊，拉升項(xiàng)目整體檔次； 而開發(fā)一定量的 小高層洋房吸納想購(gòu)買市區(qū)高檔洋房的客戶，減少別墅項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。 價(jià)值型別墅主要是以稀缺的景觀資源、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)氛圍等內(nèi)化的因素引導(dǎo)消費(fèi)者， 如：匯景新城 —— “看得見的國(guó)際社區(qū)，看不見的名流生活”；清華坊的“中國(guó)院落民居” ；珊瑚灣畔“澳洲黃金海岸式濱水生活”。目前最大缺陷是配套不成熟，但隨著核心區(qū)的啟動(dòng)，相信該情形很快改善。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 19 遠(yuǎn)郊別墅土地儲(chǔ)備以及開發(fā)量統(tǒng)計(jì) 796139983015336510302004006008001000120014001600花都板塊 廣園東板塊 科學(xué)城、南沙新區(qū)儲(chǔ)備總量已開發(fā)量 （注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于中地行市場(chǎng)部數(shù)據(jù)庫(kù) 20xx19，單位：萬(wàn) 平方米 ） 遠(yuǎn)郊別墅供應(yīng)量以廣園東最為集中，并且土地儲(chǔ)備量豐富，僅鳳凰城、翡翠綠洲、甲天下的別墅開發(fā)用地就達(dá)到 2 萬(wàn)畝，隨著城市“東進(jìn)”的規(guī)劃引導(dǎo)，未來(lái)廣園東將成為廣州最大的一個(gè)“別墅新城”。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 12 廣州地區(qū)主要?jiǎng)e墅樓盤一覽表 地區(qū)板塊 樓盤名稱 位置 占地面積 （萬(wàn)㎡） 總建面積 （萬(wàn)㎡） 容積率 白云板塊 江南世家 白云區(qū)同和路南湖黃莊 約 80 約 48 桐林美墅館 白云區(qū)南湖路中段 約 5 約 3 廣園東板塊 碧桂園鳳凰城 廣園東路碧桂園鳳凰城 約 667 380 翡翠綠洲 黃埔羅南大道北所以，以上的分類主要是依據(jù)片區(qū)的主要共性來(lái)分類。這類別墅一般面積適中、總價(jià)在 200 萬(wàn)元以下、交通便利，適合少量政府高級(jí)公務(wù)員和國(guó)企高級(jí)管理人員、經(jīng)商貿(mào)易人士、從事金融、證券、保險(xiǎn)業(yè)的高收入人士。此類非法轉(zhuǎn)讓土地的行為要嚴(yán)肅查處。表明番禺區(qū)的別墅除了消化存貨外，還有一些原有別墅項(xiàng)目加 緊上馬。十區(qū)成交量已經(jīng)超出了同期批準(zhǔn)預(yù)售量。 2 0 0 4 年1 8 月別墅成交情況04000080000120xx016000020xx00天河 東山 白云 番禺 花都單位：平方米05000100001500020xx025000單位：元/ 平方米成交面積 成交均價(jià)廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 6 別墅用地停止供應(yīng)，使得別墅將成為稀缺資源，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看意味著別墅所面臨競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度將有所降低，成為高端買家所追捧的搶手貨。 ? 經(jīng)營(yíng)型別墅 —— 就是在旅游風(fēng)景區(qū)或度假區(qū)建造的帶有經(jīng)營(yíng)性質(zhì) 的別墅，一般來(lái)說(shuō)，別墅僅僅是度假區(qū)的一個(gè)組成部分，還有如酒店、娛樂設(shè)施等相關(guān)營(yíng)業(yè)性配套共同組成。 廣州的別墅群體對(duì)別墅的消費(fèi)比較務(wù)實(shí)，購(gòu)買時(shí)都以“實(shí)用價(jià)值第一，享受第二”為原則，由高端向中高端發(fā)展已成為趨勢(shì)。 遠(yuǎn)郊別墅 花都板塊 科學(xué)城、南沙等新區(qū)板塊 廣園東板塊 城市別墅 番禺板塊 南湖板塊 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 16 城市別墅 主要集中在 番禺板塊以及南湖板塊 。 近郊別墅各項(xiàng)目開發(fā)量對(duì)比圖0%20%40%60%80%100%華南碧桂園 廣州雅居樂 錦繡香江 麗江 清華坊 珊瑚灣畔 南湖雅居樂 萬(wàn)科開發(fā)量 待開發(fā)近郊別墅開發(fā)量對(duì)比圖待開發(fā)量32%已開發(fā)量68%已開發(fā)量待開發(fā)量廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 22 廣州高端洋房供應(yīng)量分析 廣州市區(qū)高端洋房 多數(shù)集中在 珠江新城、天河北、東風(fēng)東和沿江一線的豪宅項(xiàng)目 中。由于高端洋房的熱銷，不少大發(fā)展商將后期開發(fā)的產(chǎn)品類型都設(shè)計(jì)為高端洋房，如麗江最后一期麗島翠堤、雅居樂上善若水、錦繡香江等項(xiàng)目都鎖定 250 以上的大戶型高端洋房，并在 20xx－ 20xx 年搶閘開售。 綜合對(duì)比以上兩種別墅，價(jià)格型所消費(fèi)的客戶群較廣，價(jià)值型所消費(fèi)的客戶群較窄，基本是金字塔頂端的客戶；但價(jià)格型的別墅風(fēng)險(xiǎn)要比價(jià)值型別墅的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，在成本和需求基本恒定的情況下，不少發(fā)展商都追求“量”上突破，而不求“質(zhì)”的改變，間接影響了整個(gè)別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品價(jià)格體系。該板塊地處番禺區(qū)南村鎮(zhèn)西部、鐘村鎮(zhèn)東南部，以迎賓路為自然分界 (迎賓路的一邊是鐘村，另一邊是南村 )，兩鎮(zhèn) 總建設(shè)用地約 萬(wàn)畝（約 90K ㎡），其中用于房地產(chǎn)開發(fā)約 4 萬(wàn)畝。 ? 突出的產(chǎn)品、環(huán)境高性價(jià)比 華南板塊住區(qū)以突出的性價(jià)比，不僅征服了廣州房地產(chǎn)大眾化時(shí)代買方市場(chǎng)的消費(fèi)者。 西湖將是廣佛大都市圈和珠三角重要的國(guó)內(nèi)外商務(wù)活動(dòng)中心和商務(wù)休閑區(qū)，建設(shè)湖濱酒店、國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際商務(wù)中心、商務(wù)綜合服務(wù)中心、商務(wù)套房、商務(wù)別墅、康復(fù)娛樂中心等，成為華南重要的商務(wù)活動(dòng)中心。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查所得，目前華南板塊所出售的別墅僅剩余廣州雅居樂 30 套左右的聯(lián)排別墅，其余均銷售完畢。全套房設(shè)計(jì) 8000 元 /㎡ 華南碧桂園 洋房 紫翠苑、碧翠苑、芳翠苑、漾翠苑、疊翠苑、錦翠苑 B區(qū)、翡翠苑 B 區(qū)翠宏臺(tái) 二房二廳 :6780 ㎡ 三房二廳 :88114 ㎡ 四房二房 :119135 ㎡ 全套房設(shè)計(jì) 國(guó)際生態(tài)別墅 入戶空中花園設(shè)計(jì) 4500 元 /㎡ （含 800 元 /㎡裝修） 別墅 怡翠苑、景翠苑、雅翠苑、盈峰 翠庭、翡翠苑 A 區(qū)、錦翠苑 A 區(qū)、映翠桃園 獨(dú)立 250600 ㎡ 聯(lián)排 180～ 218 ㎡ 總體來(lái)說(shuō)別墅出現(xiàn)供小于求，價(jià)格上漲的趨勢(shì)。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 46 ? 政府將興建三位一體的商業(yè)中心超級(jí) SHOPMALL—— 漢 溪商業(yè)中心， 根據(jù)規(guī)劃，漢溪商業(yè)中心將根據(jù)區(qū)內(nèi)地形地貌特征、交通干道配置和周邊環(huán)境配合狀況，在地鐵出口以東、漢溪大道和興業(yè)路之間的空地規(guī)劃發(fā)展以“ shopmall＋特色消費(fèi)區(qū)（街）＋休閑廣場(chǎng)”為主題的中心商業(yè)區(qū)；在鐘村鎮(zhèn)以東、興業(yè)路兩側(cè)、以大坪崗和石塢崗為核心的區(qū)域規(guī)劃發(fā)展具有國(guó)際水準(zhǔn)的大型汽車主題公園；在興業(yè)路以南、紅山湖及金山大道兩側(cè)區(qū)域規(guī)劃建設(shè)以商務(wù)酒店及寫字樓為主體的園林式商務(wù)休閑區(qū)。 ? 刻意打造產(chǎn)品本體和自然環(huán)境優(yōu)勢(shì) 與一些城市大炒前衛(wèi)、另類概念，一些開發(fā)商文化包裝好但眼高手低產(chǎn)品差不同，華南板塊主流開發(fā)商非常重視產(chǎn)品本體的外觀、戶型、通風(fēng)采光、實(shí)用率、精裝用材 品位等人性化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，注重建筑設(shè)計(jì)與江湖山林自然環(huán)境保護(hù)、人工環(huán)境營(yíng)造、人文氛圍渲染的融合，被譽(yù)為掀起中國(guó)房地產(chǎn)界的一場(chǎng)產(chǎn)品革命和環(huán)境革命。 ? 上世紀(jì) 90 年代初中期，廣州人普遍沒有選擇郊縣樓盤、長(zhǎng)住郊外的概念，但受與廣州海珠區(qū)一橋之隔的番禺洛 溪、大石地區(qū)大量廉價(jià)樓盤的吸引，部分有番禺情結(jié)的廣州個(gè)體戶、下海者，陸續(xù)購(gòu)置祈福新村的商品住宅， 作為周末度假、節(jié)日小住和投資理財(cái)之用。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 32 廣州高端洋房?jī)r(jià)格對(duì)比 廣州高端洋房?jī)r(jià)格走勢(shì)9300120xx110001700078007600850055007500580068004000 6000 8000 10000 120xx 14000 16000 18000凱旋新世界金海灣中信君庭凱旋會(huì)匯景新城保利香檳力迅上筑星河灣星座珊瑚灣畔雅居樂上善若水天鵝灣均價(jià)（元/㎡) 注：以上各項(xiàng)目均價(jià)為 毛坯價(jià)，部分帶裝修銷售的項(xiàng)目已經(jīng)扣減裝修價(jià)值。 市區(qū)高端洋房比例約為 38%，比市郊要少，總體價(jià)值較高；市郊土地資源多，項(xiàng)目規(guī)模大，可塑性強(qiáng)，并具有相對(duì)價(jià)格以及環(huán)境優(yōu)勢(shì)，廣州高端洋房待開發(fā)總量市郊62%市區(qū)38% 市區(qū)市郊廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司